裁判字號：最高法院90年台上字第611號民事判決
裁判日期：民國90年04月12日
裁判案由：請求調整租金事件
最高法院民事判決九十年度台上字第六一一號
上訴人寅○○
送達代收人 陳建勳 律師被上訴人子○○
辛○○
丑○○
庚○○
壬○○
戊○○
甲○○
丁○○
丙○○
己○○
癸○○
乙○○卯○○○右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十二日臺灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第七○八號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國六十四年五月八日將所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段乾門小段三十一號土地內，如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積一○五‧二○平方公尺（下稱系爭土地），出租與上訴人使用，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係，當時上訴人曾立覺書一紙，表示願以政府之公定地價為標準給付租金。但多年以來，上訴人均僅支付年租金新台幣（下同）二萬六千元，經數度向上訴人表示欲調整租金，上訴人均置之不理等情。求為命上訴人自八十六年一月一日起給付依每年申報地價百分之六計算租金之判決（被上訴人超過上開部分之請求，經第一審判決駁回後未據被上訴人聲明不服）。
上訴人則以：伊係與訴外人 陳榮樹 共同繼受訴外人 潘如柏 等之租賃權，而潘如柏等之租賃權係源於六十年六月十六日之和解筆錄，該和解筆錄之出租人尚有「 莊林阿招 」一人，被上訴人未與之共同起訴已屬不合，且依和解筆錄之租賃條件，陳榮樹應繳納全部地租之三分之二，伊僅須繳納三分之一租金，而和解筆錄另載「租金自五十九年起按申報地價百分之四計算」，被上訴人亦不得再請求調整租金。縱得請求，就伊使用系爭土地之面積一百零五點二平方公尺，扣除伊妻 黃趙石 於系爭土地設有地上權，其權利範圍為七十六平方公尺部分，被上訴人所得主張之範圍，仍應以二十九‧二平方公尺為限等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人主張之前開事實，業據提出土地登記簿謄本、覺書、提存書、存證信函等為證，並有第一審勘驗現場囑託宜蘭地政事務所繪製之複丈成果圖可稽。上訴人雖以前詞置辯。惟查，上訴人對被上訴人主張兩造間就系爭土地有不定期租賃關係既不爭執；且其先後於八十四、五年間向台灣宜蘭地方法院提存系爭土地租金，其提存書所列提存物受領人為被上訴人「子○○」，提存原因及事實欄則載明「提存人向受取人租用其等十二名共有之土地……」，有提存書及上訴人委由 黃正淮 律師寄交被上訴人「子○○」之存證信函載明「本人向收件人租用其等十二名共有之土地，……」之存證信函為憑。參以台灣宜蘭地方法院六十年三月二十五日成立之和解筆錄，記載其出租人為 莊得利 等十一人，承租人為 潘木生 、 潘長河 、 潘絲 、潘如柏等四人，上訴人復自陳該和解筆錄所載之出租人莊得利等十一人中之莊林阿招非為系爭三十一號土地之共有人，和解筆錄亦未以當時三十一號土地之全體共有人為出租人，及觀之前述提存書、存證信函之內容等情，堪認上訴人係向系爭三十一號土地之共有人全體承租系爭土地，而莊林阿招並非三十一號土地之共有人，是上訴人抗辯其租賃權係繼受自潘如柏等人，其出租人應為和解筆錄所載之全體出租人，本件未由全體出租人共同起訴，當事人為不適格云云，即不足採。又上訴人於六十四年五月八日出具之覺書內容為「立覺書人陳榮樹、寅○○（即上訴人）擬購買坐落宜蘭市○○段乾門小段三一號地上房屋二棟，……，對 向貴端 等承租之地基（土地）六十一坪七合一勺之租金，願以政府之公定地價為標準計算且每筆租金定於四月一日給付，……」，而上訴人已自陳其以往繳納之年租金二萬六千元，未達系爭土地申報地價年息百分之三云云，顯見兩造間並非以和解筆錄所載租賃條件為租約內容，上訴人再爭執應以和解筆錄所載自五十九年起依申報地價年息百分之四計算租金，亦不足取。至上訴人之配偶黃趙石固於六十四年六月七日自潘如柏受讓系爭三一號土地之地上權，權利範圍為二二坪九合九勺（約合七十六平方公尺），然上訴人於六十四年五月八日所立覺書記載，兩造既未將黃趙石設有地上權之該七十六平方公尺土地排除在租賃關係以外，上訴人謂被上訴人僅能就設定地上權以外之面積二十九‧二平方公尺部分請求調整租金，自不足採。從而，被上訴人請求按上訴人租用之面積一○五‧二平方公尺，自八十六年一月一日起調整租金，為有理由。茲查上訴人所租用之系爭土地，位於省道台九線即宜蘭市○○路相交之城隍街旁，距離中山路約十八公尺，市況發展已達中度繁華程度，該土地因割裂使用（前段土地由陳榮樹租用），致未面臨道路。依民法第四百四十二條前段規定，經斟酌上述情形，認被上訴人請求就上訴人承租系爭土地之年租金，以該土地申報地價年息百分之六計算為適當，並應自八十六年一月一日起調整（上訴人係於八十五年八月八日收受起訴狀繕本之送達）部分，尚無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審依前述提存書、存證信函之內容，雖謂上訴人係向系爭三十一號土地之共有人全體承租系爭土地。惟依土地登記簿謄本所載，該三十一號土地之共有人除被上訴人外，尚有 莊天賜 其人。如認上訴人係向系爭三十一號土地之共有人全體承租系爭土地屬實，則上訴人所辯，本件未由全體出租人共同起訴，當事人不適格云云，是否不足採﹖倘莊天賜已經死亡，是否應由其法定繼承人繼受為出租人﹖均非無審究之餘地。又提存書所載之出租人為十二人，與土地登記簿謄本登載之共有人有十四人似不相符，實情如何﹖亦待釐清。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十年四月十二日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官朱建男法官曾煌圳法官李慧兒法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年四月二十五日