臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度橋簡字第649號
原 告 許文鳴
被 告 林阿蘭
訴訟代理人 裘佩恩 律師
楊志凱 律師
被 告 林美鳳
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年2月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表所示之土地分歸被告林阿蘭單獨所有。
被告林阿蘭應分別給付原告、被告林美鳳新臺幣貳拾參萬伍仟玖
佰伍拾元。
訴訟費用由兩造按如附表所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款
所列情形，又被告林美鳳雖未到場，惟訴訟標的對被告全體
須合一確定，爰依民事訴訟法第385條第2項規定，依被告
林阿蘭之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：如附表所示之高雄市○○區○○段○○○○號土地
（下稱系爭土地），由兩造按附表所示之應有部分比例分別
共有，且依物之使用目的並無不能分割情事，亦無不許分割
之協議，然迄今仍無法達成分割協議，爰依民法第823條第
1項、824條規定，訴請法院予以變價分割等語。並聲明：
請准將系爭土地准予變價分割以結束共有關係。
三、被告部分：
㈠、被告林阿蘭以：伊有意願承受系爭土地所有權全部，也願意
找補給原告及被告林美鳳，請求以當初土地拍賣之鑑價價格
進行找補等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告林美鳳未於言詞辯論期日到場，據其先前提出書狀所為
之陳述略以：系爭土地其上興建之房屋，目前供弟弟居住使
用，請求法院做主等詞置辯。
四、本院得心證之理由：
㈠、系爭不動產之分割方案，應分歸被告林阿蘭單獨所有：
１、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人
之聲請命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分
別定有明文。本件原告主張系爭土地由兩造按附表所示之應
有部分比例分別共有，且依物之使用目的並無不能分割之情
事，業無不許分割之約定等節，已據其提出系爭土地登記謄
本、不動產權利移轉證書存卷可查（見本院卷第13至18頁）
，復為到庭被告林阿蘭所不爭執（見本院卷第68頁反面），
是依上開規定，兩造迄今既無法就系爭土地之分割方法達成
協議，原告以共有人地位訴請本院裁判分割，依法自無不合
，應予准許。
２、次按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人
拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配
：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配
顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯
有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原
物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各
共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能
按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時
，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍
維持共有」民法第824條第1項至第4項規定甚明。又分割
共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁
量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明
，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量
。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有
人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依
其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共
有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共
有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密
不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無
符合公平原則，即值推求（最高法院94年度台上字第1768號
、96年度台上字第108號、98年度台上字第2058號判決意旨
可資參照。
３、經查，系爭土地上目前坐落有門牌號碼高雄市○○區○○路
○號之4層樓半建物1棟（下稱系爭建物），且該建物坐落
範圍已包含系爭土地全部，另系爭建物係供被告之胞弟林建
亨居住使用，頂樓並設置有祭祀被告先祖之場域，房屋稅之
納稅義務人則為被告林阿蘭等情，已據本院於109年12月16
日至現場勘驗確認在卷（見本院卷第77至78頁），且為兩造
所不否認（見本院卷第68頁反面、第96頁），並有系爭建物
外觀照片、高雄市稅捐稽徵處岡山分處109年3月5日高市
稽岡房字第1098553272號函暨附房屋稅籍證明書可參（見執
行卷影卷第1至5頁）。是依上可知，系爭土地既係作為系
爭建物之建築基地用途，且無其餘空地部分可獨立劃分，另
系爭建物原本即為被告方之家人居住使用，情感依附關係甚
強；再審諸原告係藉由法院拍賣程序取得系爭土地之應有部
分，與被告長期使用系爭土地顯然有別，有本院權利移轉證
書可查（見本院卷第17至18頁），當可知系爭土地如採原物
分割予各共有人之分割方式，應非妥適，且如逕採變價分割
之方案，毋寧將使在感情上或生活上與系爭土地具有確實依
存關係之被告暨其等家人遭受劇烈變動，更易肇生後續遷讓
房屋等不必要之糾紛或訴訟，而難謂屬適當之分割方法。從
而，本院審酌系爭土地使用型態、其上建築結構及使用情形
、土地性質、經濟效用、兩造意願、利益等一切情形後，認
系爭土地如歸由長期使用，並有意願對其他共有人進行找補
之被告林阿蘭單獨取得，除能避免上述流弊外，亦能維持系
爭土地暨其上建物同歸一人所有之經濟效益，應屬適當、公
允，爰判決如主文第1項所示。
㈡、各共有人間之補償方式：
１、按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定
有明文。次按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分
得部分之所有權；各共有人，對於他共有人因分割而得之物
，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第824
之1條第1項、第825條分別定有明文。又共有物之原物分
割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物
全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之
單獨所有權。
２、經查，系爭土地依前述分割方法，原告、被告林美鳳並未受
分配，自應由被告林阿蘭以金錢予以補償。而本院審酌系爭
土地先前由本院進行拍賣程序並使原告拍定取得前，已函囑
曾鈴秋不動產估價師事務所就系爭土地之市值予以鑑定，鑑
定結果略以：系爭土地考量區域不動產價格、供給需求、地
區未來發展潛力、區域狀況、大眾運輸等一切情況後，土地
每平方公尺市價應為39,325元（即每坪130,000元）等語，
有不動產鑑定報告書附卷足憑（見執行卷影卷第8至14頁）
；且上開不動產估價師於鑑定時，係就系爭土地之使用分區
與鄰近市場供需、區域狀況概要等因素予以綜合分析研判，
復核無違反技術法規或經驗法則等情事，稽以上開鑑定時間
為106年12月13日，與本院審理期日相隔未久，原告更係於
109年3月20日，方以低於鑑定價格甚多之124,000元，購
買取得系爭土地之1/6應有部分（註：系爭土地36平方公尺
×原告取得應有部分為1/6＝原告以124,000元取得6平方
公尺，每平方公尺之價格僅約為20,667元；詳見本院卷第17
至18頁之權利移轉證書），致可徵上開鑑定結果至原告取得
之時程內，並未有任何可使土地價格產生劇烈上漲波動之因
素產生；再佐以被告林阿蘭已同意以該鑑定價格作為找補之
判斷依據（見本院卷第96頁反面），是系爭土地目前市場交
易價格即如附表之「鑑定價值」欄所載，應可認定。據此，
被告林阿蘭取得系爭土地之單獨所有權後，自須分別以該等
鑑定價格補償原告、被告林美鳳各自應有部分比例之價值為
235,950元（計算式：系爭土地共36平方公尺×原告、林美
鳳之應有部分各均為1/6×每平方公尺之市值為39,325元＝
235,950元），以符公平。
３、至原告固表述其願意將系爭土地應有部分1/6以500,000元
之價格出售予被告，亦願意以3,500,000元購買全體被告之
土地應有部分暨建物所有權等詞（見本院卷第68頁反面）。
然而，原告透過法院拍賣程序取得系爭土地應有部分1/6之
價格僅124,000元，既有不動產權利移轉證書可參（見本院
卷第18頁），且系爭土地經鑑定後，應有部分1/6之市值僅
235,950元一節，業如前載，則原告請求以500,000元進行
找補，顯然與市值差距過大，而難作為本院判斷補償之依據
。再者，原告請求以3,500,000元購買系爭土地、建物一情
，經本院詢問被告後，已由被告表示反對在案，且原告於本
院審理時，先表明希望與被告就價格達成合意或就上開鑑價
報告閱卷後表示意見（見本院卷第68頁反面），卻迄言詞辯
論終結前，均未就此具體陳述，是本院在兩造無法就找補價
格達成具體合意之情形下，當僅得就客觀之鑑定報告予以審
酌，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第823條、第824條之規定訴請分割
，為有理由，應予准許，且經本院參酌當事人之聲明、共有
物之性質、利用價值、位置現況及分割後經濟效用等情事後
，認系爭土地應分歸由被告林阿蘭單獨所有，並由其補償原
告、被告林美鳳各235,950元為適當，爰判決如主文第1項
、第2項所示。另分割共有物之訴屬形成之訴，必待判決確
定，所形成之法律效果始生效力，而由當事人取得判決賦予
之權利，是本件核與假執行宣告要件不符，本院爰不依民事
訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與
判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
七、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失
公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民
事訴訟法第80條之1定有明文。兩造係因系爭土地之分割方
式無法達成協議而涉訟，並各自為維護權益之主張，依上揭
規定，訴訟費用應由兩造依系爭土地之應有部分比例負擔始
符公平，爰判決如主文第3項所示。
中華民國110年2月26日
橋頭簡易庭法官楊博欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年2月26日
書記官程淑萍
┌────────────────────────────────────┐
│附表：兩造共有系爭土地之應有部分比例及鑑定價值│
├──┬──────────┬──────────┬───────────┤
│編號│不動產地號／建號│各共有人應有部分比例│鑑定價值│
││（面積／平方公尺）││（新臺幣）│
├──┼──────────┼──────────┼───────────┤
│1│高雄市○○區○○段69│原告：1/6│每平方公尺39,325元，故│
││1地號土地││1/6之應有部分為：235,│
││--------------------├──────────┤950元（計算式：總面積│
││使用分區：空白│被告林阿蘭：4/6│36平方公尺×1/6×39,3│
││使用地類別：空白││25元＝235,950元）。│
││--------------------├──────────┤│
││面積：36.00│被告林美鳳：1/6││
│││││
└──┴──────────┴──────────┴───────────┘