裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第321號民事判決
裁判日期：民國107年03月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第321號原告 尤涵瑀 訴訟代理人 洪嘉呈 律師被告 史育綺 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號15樓之2（含車位B1第97號）房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國一百零七年二月九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾玖萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰肆拾陸萬貳仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○號15樓之2（含車位B1第97號）房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國106年3月1日起至108年2月28日止，有租賃契約書可稽（原證2）。依租賃契約書第3、20、4條之約定，每月租金為新臺幣（下同）4萬元，10%租賃所得及
2%補充健保費係約定外加，共計44,800元，被告應於每月1日交付原告。惟被告自106年5月起至同年11月間之租金共計313,600元均未支付，原告曾委託洪嘉呈律師先後陸續以台北金南郵局106年6月7日第201號存證信函催告被告繳付106年5月份及6月份之租金（原證3），以台北南海郵局106年8月7日第952號存證信函催告被告繳付106年5月至同年8月份之租金（原證4），而後再起訴請求被告支付106年5月至同年11月為止之租金共計313,600元，由鈞院以106年度重簡字第1846號受理，並已判決命被告應如數給付313,600元確定（原證5）。惟被告均未置理。迄至目前為止，又已增加累積106年12月份及107年1月份之租金亦未支付，則被告於訂定租約時所繳付之押租金8萬元實已遠不足抵償其所積欠之租金。故原告於107年1月12日再委託洪嘉呈律師以台北金南郵局第20號存證信函終止租約（原證6），是以租約既已終止，被告即有將系爭房屋騰空遷讓返還原告之義務。爰以本件起訴狀之送達再次重申終止租約之意思表示，並依民法第455條、第767條第1項前段規定及租賃契約第14條之約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並依民法第179條規定，請求被告自起訴狀送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當利得4萬元等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號15樓之2（含車位B1第97號）房屋騰空遷讓返還予原告，並自起訴狀送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告4萬元。㈡請依職權或願供擔保宣告免予假執行。
二、被告則抗辯：兩造間之租約還沒到期，所以被告不同意返還系爭房屋，至於原告請求被告按月給付44,800元部分，被告認為租金每個月是4萬元，雖然有約定稅外加，但是沒有到44,800元，兩造並沒有約定外加的稅是多少。被告現在還居住在系爭房屋，被告迄今仍未支付106年5月起之租金，因為那時候有發生問題，被告對於鈞院106年度重簡字第1846號判決沒有意見，房租要付被告知道。但被告對於原告主張被告沒有支付租金，所以原告已經催告後終止租約，被告有意見，每次被告要付錢的時候，原告就要被告搬家，被告打輸官司要付錢，就收到原告存證信函叫被告搬家。原告要收租金，但是又限期被告搬家，例如被告要付5月份的租金，原告有要收，但是又限期被告於6月搬家，被告認為租期還沒有到，所以被告不願意搬，所以錢就沒有給原告，106年5月份之後就沒給租金，因為後來就發生爭執，所以就沒有給到現在。租金約定是用匯款的，被告沒有去匯，被告認為兩造應該要談，因為被告收到存證信函要被告搬家，所以被告就沒有去匯租金。被告要找房子才有辦法搬等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房屋為原告所有而出租與被告，兩造於106年3月1日就系爭房屋簽訂租賃契約書，約定租期自106年3月1日起至108年2月28日止，每月租金4萬元、押租金8萬元，被告應於每月1日交付租金。惟被告自106年5月起即未支付租金，其已於106年6月7日以台北金南郵局106年6月7日第201號存證信函催告被告繳付106年5月份及6月份之租金，及於106年8月7日以台北南海郵局第952號存證信函催告被告繳付106年5月至同年8月份之租金），其後原告再起訴請求被告支付106年5月至同年11月為止之租金共計313,600元，經本院以106年度重簡字第1846號判決被告應如數給付313,600元確定，惟被告仍未給付，且迄今仍占用系爭房屋之事實，為被告所不爭執，並有房屋租賃契約書影本1份、上開存證信函影本2份、本院106年度重簡字第1846號判決影本1份附卷可稽，且經本院調閱本院106年度重簡字第1846號民事卷無訛，而堪認定。
四、按民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」；土地法第100條第3款規定：「出租人非因下列情形之一，不得收回房屋。…承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」。本件被告自106年5月起即未繳納租金與原告，原告於106年6月7日以台北金南郵局106年6月7日第201號存證信函（原證3）催告被告於10日內繳付106年5月份及6月份之租金；於106年8月7日以台北南海郵局第952號存證信函催告被告於10日內繳付106年5月至同年8月份之租金（原證4）；再於106年9月6日起訴請求被告給付106年5月至同年11月為止之租金共計313,600元，經本院以106年度重簡字第1846號受理，該事件之起訴狀繕本連同上開原證3、原證4存證信函之繕本，皆已於106年9月13日送達被告，有送達證書附於該民事卷內可稽。可證原告確已定相當期限催告被告支付租金，惟被告於期限內迄未為支付，且被告所未支付之租金總額以押租金8萬元抵償後，已達2個月以上。則原告依前開規定，於107年1月12日以台北金南郵局000020號存證信函向被告為終止租賃契約之意思表示，自於法有據。又上開終止租約之存證信函已於107年1月15日送達被告，此有原告所提存證信函暨回執影本附卷可稽（原證6；見本院卷第43至47頁）。則兩造間就系爭房屋所訂之租賃契約，已於107年1月15日經原告合法終止而消滅，堪以認定。
五、次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」；「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第455條、第767條第1項前段分別定有明文。本件兩造間之租賃契約既已經原告合法終止而消滅，被告已無占用系爭房屋之正當權源，而為無權占用，原告自得依上開規定請求被告返還系爭房屋。是被告抗辯兩造間之租賃契約尚未屆期，其可不用搬遷云云，洵屬於法無據。末按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。是本件原告請求被告應自本件起訴狀送達被告翌日即107年2月9日起（見本院卷第57頁送達證書）至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告4萬元之相當於租金之不當得利，亦屬有據。
六、從而，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，及兩造間之租賃關係終止後之民法第455條租賃物返還請求權，聲明請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，聲明請求被告應自107年2月9日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告4萬元，皆為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條，判決如主文。
中華民國107年3月30日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月30日
書記官張珮琪