臺灣臺北地方法院民事判決
111年度北簡字第15376號
原告 顧玉珍
訴訟代理人 顧傑翔
被告 陳梅月
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號六樓－三十一房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元。
被告應自民國一百一十一年八月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號6樓之31之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，並自民國111年8月30日起至交屋日止，按月給付賠償金5,000元。」（見本院卷第11頁），嗣於111年11月21日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告17萬5,215元。（三）被告應自111年6月26日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000元。」（見本院卷第83頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造前簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自108年2月1日起至109年1月31日止，每月租金為5,000元，並約定應於每月5日前給付。詎料，被告於系爭租約到期後仍持續占用系爭房屋，且自108年2月1日至111年9月30日共計44個月，被告僅給付11個月之租金，故被告尚欠租金計16萬5,000元【計算式：（44個月－11個月）×5,000元＝16萬5,000元】、電費3,139元及管理費7,076元，共計17萬5,215元（計算式：16萬5,000元＋3,139元＋7,076元＝17萬5,215元）未清償，原告遂於111年8月1日寄發中和大華郵局第000094號存證信函（下稱系爭A存證信函）催告其於文到3日內清償租金及其他費用，惟不獲被告置理，原告復於111年8月8日寄發台北古亭郵局第000871號存證信函（下稱系爭B存證信函）予被告，向其為終止系爭租約之意思表示，爰依系爭租約及不當得利等法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告17萬5,215元。（三）被告應自111年6月26日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
按系爭租約第4條約定：「承租人（即被告）每月租金為5,000元整…」、第15條約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：（一）遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。」（見本院卷第21頁、25頁）。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。此乃學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃均有其適用。另承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項前段、第450條第2項前段及第455條前段亦分別定有明文。查原告主張系爭租約租賃期限屆滿後被告仍繼續占用系爭房屋，且原告前於111年8月8日以系爭B存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，被告已於111年8月9日收受系爭B存證信函，業據提出系爭B存證信函及收件回執等件為憑（見本院卷第17頁），堪認真實。是依前揭說明，原告於系爭租約109年1月31日期限屆滿後，原告未即為反對之意思表示，可視為不定期限租賃，且因原告業已系爭B存證信函向被告為終止不定期限租賃之意思表示，故不定期限租賃應已於111年8月9日生合法終止之效力。從而，原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋及請求被告給付迄至111年8月9日所欠之租金計15萬6,452元【｛108年2月1日至111年8月9日計42個月又9天，租金應為21萬1,071元（5,000元×42個月＋5,000元×9/31天＝21萬元＋1,452元＝21萬1,452元）｝－5萬5,000元＝15萬6,452元，元以下4捨5入】，均屬有據，逾此部分，不得請求。
（二）原告請求被告給付電費3,139元及管理費7,076元部分：
按系爭租約第6條約定：「…管理費…、電費由承租人（即被告）負擔。」(見本院卷第21頁)。原告主張被告尚積欠電費3,139元及管理費7,076元等情，業據提出繳費憑證、管理費代辦收據等件為憑（見本院卷第97頁），核屬相符，且被告已於相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定視同自認，自堪信原告上開主張為真實。從而，原告請求被告給付電費3,139元及管理費7,076元，合計1萬0,215元，應屬有據。
（三）原告請求自111年6月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,000元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查上開不定期限租賃於111年8月9日終止後被告已失去使用收益系爭房屋之權利，仍消極不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依不當得利法律關係請求被告自111年8月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金5,000元之不當得利，即屬有據，逾此部分，不得請求。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係請求（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告16萬6,667元（計算式：租金15萬6,452元＋1萬0,215元16萬6,667元）。（三）被告應自111年8月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分原告係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 1 月 12 日
臺北簡易庭法官陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 16 日
書記官蘇炫綺