裁判字號：臺灣宜蘭地方法院104年訴字第63號民事判決
裁判日期：民國104年05月20日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣宜蘭地方法院民事判決104年度訴字第63號原告 黃秀英 被告 李晧瑄 訴訟代理人 李秋銘 律師
黃金亮 律師上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於中華民國104年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張「兩造為宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，因被告將其所有之系爭土地出售予第三人 陳坤泰 ，則伊就被告所出售之系爭土地，有優先承買之權利。」等情，已為被告所否認，顯然兩造間就「原告是否有優先承買權存在」」一事已存有爭執，而上開法律關係之存否不明確，已使原告在私法上之法律地位有不安之狀態存在，且此不安狀態能以確認判決除去，則原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益存在，合先敘明。又原告起訴聲明原求為「請求法院確認原告依據土地法第34條之1第4項法律規定對於被告李晧瑄在共有關係存續期間在民國103年5月12日與陳坤泰簽訂買賣契約書約定出賣自己分割後所有的宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地有優先承購權存在，在原告黃秀英優先承購權存在基礎之上，請求法院判決命被告李晧瑄必須依據土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第10點(一)、(二)法律規定通知其他共有人可以依據土地法第34條之1第4項法律規定以同一價格主張優先承購。」，嗣變更為「請求法院確認原告黃秀英依據土地法第34條之1第4項法律規定對於被告李晧瑄在共有關係存續期間在103年5月12日與陳坤泰簽訂買賣契約約定賣買被告李晧瑄向法院聲請分割共有土地之後取得單獨所有權的宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地有優先承購權存在，在原告黃秀英優先承購權存在、原告黃秀英願意依法對被告李晧瑄所有之未分割權利範圍九分之五土地主張行使優先承購權的基礎之上，請求法院判決被告李晧瑄必須依據土地法第34條之1第4項法律規定以出賣土地予陳坤泰的同一價格出賣被告李晧瑄所有的未分割宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地予原告黃秀英。」，核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。
貳、本件原告起訴主張：
一、兩造均為宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○○號土地（即系爭土地）之共有人，被告之所有權應有部分為九分之五。被告於103年5月12日與第三人陳坤泰簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），將其所有之系爭土地應有部分九分之五出售予陳坤泰，則依土地法第34條之1第4項規定，他共有人即原告即有以同一價格優先承買之權利存在，爰訴請（訴之聲明）「請求法院確認原告黃秀英依據土地法第34條之1第4項法律規定對於被告李晧瑄在共有關係存續期間在103年5月12日與陳坤泰簽訂買賣契約約定賣買被告李晧瑄向法院聲請分割共有土地之後取得單獨所有權的宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地有優先承購權存在，在原告黃秀英優先承購權存在、原告黃秀英願意依法對被告李晧瑄所有之未分割權利範圍九分之五土地主張行使優先承購權的基礎之上，請求法院判決被告李晧瑄必須依據土地法第34條之1第4項法律規定以出賣土地予陳坤泰的同一價格出賣被告李晧瑄所有的未分割宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地予原告黃秀英。」。
二、只要土地共有人在共有關係存續期間有做賣掉自己所有的權利範圍的土地，就已經符合土地法第34條之1第4項所規定之「出賣其應有部分」要件，不需要再區分這一個應有部分是共有人分割土地後的應有部分，或還沒有分割的應有部分。以本件情形而言，被告所有之應有部分九分之五範圍內的土地，在分割前、後及辦理土地所有權移轉登記予共有人以外之人前，及出賣予共有人辦理移轉登記之前，都是屬於被告所有的應有部分，被告與陳坤泰約定要賣買的土地是分割後由被告取得單獨所有之土地，只是就應有部分另外附加要向法院聲請分割共有物條件，這不能改變被告在共有關係存續期間有做賣掉自己應有部分的事實，故本案應直接適用土地法第34條之1第4項規定，原告有優先承買權。
參、被告則抗辯稱：
一、被告係出售分割後之系爭土地所有權予陳坤泰，並非出賣系爭土地之應有部分予陳坤泰，故共有人即原告自無土地法第34條之1第4項所規定之優先購買權存在，爰求為（答辯聲明）駁回原告之訴。
二、系爭買賣契約已明白約定買賣標的為系爭土地經被告向法院訴請裁判分割共有物後所取得之面積286.66平方公尺土地之單獨所有權，付款方式也明白約定在被告提起分割共有物之訴訟後，陳坤泰始付第三期款，在系爭土地分割為單獨所有且被告將所有權移轉給陳坤泰後，陳坤泰始付第四期款，且若系爭土地無法分割為單獨所有，則陳坤泰得解除系爭買賣契約，足證被告確實是出售分割後所取得土地之單獨所有權予陳坤泰，並非出賣系爭土地之應有部分予陳坤泰。是以原告本件起訴之請求並無理由。
肆、本件原告之主張，已為被告所否認，是以本件爭點即為原告訴請「請求法院確認原告黃秀英依據土地法第34條之1第4項法律規定對於被告李晧瑄在共有關係存續期間在103年5月12日與陳坤泰簽訂買賣契約約定賣買被告李晧瑄向法院聲請分割共有土地之後取得單獨所有權的宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地有優先承購權存在，在原告黃秀英優先承購權存在、原告黃秀英願意依法對被告李晧瑄所有之未分割權利範圍九分之五土地主張行使優先承購權的基礎之上，請求法院判決被告李晧瑄必須依據土地法第34條之1第4項法律規定以出賣土地予陳坤泰的同一價格出賣被告李晧瑄所有的未分割宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地予原告黃秀英。」，是否有理由？
伍、就上開爭點，本院判斷如下：
一、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1條第4項定有明文，而其立法意旨在使他共有人買受出賣之共有人之應有部分，以簡化共有關係（最高法院85年度台上字第1052號、80年度台上字第2529號判決意旨參照）。依此，可知只有在共有人出賣其應有部分時，為簡化共有關係、為減少共有人，其他共有人始得主張行使上開優先承購權。換言之，若共有人在分割共有物之前，即先將分割共有物後所能單獨取得所有權之土地出售予他人，因所出售的並非應有部分，已無簡化共有關係、減少共有人之需求，則其他共有人自無主張行使上開優先承購權之餘地。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此觀最高法院17年上字第1118號判例意旨及最高法院86年度台上字第3042號判決意旨即明。
二、本件情形，被告與訴外人陳坤泰於103年5月12日簽訂系爭買賣契約時，於不動產標示欄內所約定之買賣標的為「土地坐落宜蘭市○○段○○○○○○○號，田，共有土地面積516平方公尺，乙方（即被告，下同）登記所有權九分之五（以裁判分割後應計算之面積286.66平方公尺，所有權全部，為買賣標的。」（同契約另有一筆買賣標地即宜蘭市○○段○○○○○○○○號土地，與本事件爭執無關，不予贅述。），而關於付款方式，於契約第2條約定「第三次付款：於乙方就1476-1地號土地向法院提起共有物分割訴訟後七日內，交付新臺幣200萬元正。第四次付款：乙方辦妥1476-1地號土地分割為單獨所有，且二筆買賣土地所有權移轉登記完畢後七日內，交付新臺幣230萬4060元正。若1476-1地號土地無法分割為單獨所有時，甲方（即陳坤泰）得解除本買賣契約。」，於其他特約事項書內約定「本買賣之1476-1地號土地部分，係以乙方請求法院判決分割後所取得單獨所有權之土地為買賣標的，乙方應負責辦理裁判分割並負擔所有費用。如依法院判決分割後之土地面積與分割前依應有部分計算之面積有出入時，依農地之買賣價金每坪新臺幣2萬6000元計算多退少補。」等情，有系爭不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第31至33頁）。則依上開約定內容觀之，系爭買賣契約之文字業已明白表示當事人真意，即被告與陳坤泰確實係針對「被告訴請分割1476-1地號土地後，被告分割取得單獨所有權之土地」為買賣，並非針對「應有部分」為買賣。是以原告主張「被告與陳坤泰買賣的是系爭土地應有部分九分之五」云云，顯與實情有間，自不足採。反之，被告所辯「係出售分割後之系爭土地所有權予陳坤泰，並非出賣系爭土地之應有部分予陳坤泰」乙節，確為系爭買賣契約當事人之真意，自屬可採。
三、被告與訴外人陳坤泰係針對系爭土地分割後，被告所取得之土地單獨所有權為買賣，並非針對系爭土地之應有部分為買賣之事實，既經認定在前，則依據前揭一之說明，原告自無從取得土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權。
四、至於原告雖另主張「只要土地共有人在共有關係存續期間有做賣掉自己所有的權利範圍的土地，就已經符合土地法第34條之1第4項所規定之出賣其應有部分要件，不需要再區分這一個應有部分是共有人分割土地後的應有部分，或還沒有分割的應有部分。以本件情形而言，被告所有之應有部分九分之五範圍內的土地，在分割前、後及辦理土地所有權移轉登記予共有人以外之人前，及出賣予共有人辦理移轉登記之前，都是屬於被告所有的應有部分，被告與陳坤泰約定要賣買的土地是分割後由被告取得單獨所有之土地，只是就應有部分另外附加要向法院聲請分割共有物條件，這不能改變被告在共有關係存續期間有做賣掉自己應有部分的事實，故本案應直接適用土地法第34條之1第4項規定，原告有優先承買權。」云云，然土地法第34條之1條第4項已明文規定於共有人出賣其「應有部分」時，他共有人始有以同一價格共同或單獨優先承購之權利，而所謂「應有部分」之買賣，與「共有人於分割共有物之前，即先將分割共有物後所能單獨取得所有權之土地出售予他人」之買賣，係屬截然不同之二事，原告認為二者均屬土地法第34條之1條第4項所稱之「共有人出賣其應有部分」，顯與土地法第34條之1條第4項之明文規定不符，自不足採。況且，依前所述，土地法第34條之1條第4項規定之立法意旨是在簡化共有關係，則在共有人於分割共有物之前，即先將分割共有物後所能單獨取得所有權之土地出售予他人之情形，因所出售的並非應有部分，且出售之共有人事後亦需先行訴請裁判分割共有物，以使自己從共有關係中脫離，成為單獨所有權人後，才能履約移轉所有權，此種交易狀況，已無簡化共有關係及減少共有人之需求，自非土地法第34條之1第4項規定所欲規範適用之情形，顯然原告上開主張亦與土地法第34條之1第4項規定之立法意旨不符，仍無足取。
陸、綜上所述，被告與訴外人陳坤泰間係針對系爭土地分割後，被告所取得之土地單獨所有權為買賣，並非針對系爭土地之應有部分為買賣，原告無從取得土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，則原告提起本訴，訴請「請求法院確認原告黃秀英依據土地法第34條之1第4項法律規定對於被告李晧瑄在共有關係存續期間在103年5月12日與陳坤泰簽訂買賣契約約定賣買被告李晧瑄向法院聲請分割共有土地之後取得單獨所有權的宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地有優先承購權存在，在原告黃秀英優先承購權存在、原告黃秀英願意依法對被告李晧瑄所有之未分割權利範圍九分之五土地主張行使優先承購權的基礎之上，請求法院判決被告李晧瑄必須依據土地法第34條之1第4項法律規定以出賣土地予陳坤泰的同一價格出賣被告李晧瑄所有的未分割宜蘭市○○段○○○○○○○號權利範圍九分之五土地予原告黃秀英。」，於法即屬無據，自為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年5月20日
民事庭法官劉家祥正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月20日
書記官高雪琴