臺灣高雄地方法院民事判決 94年度岡簡字第664號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國95年1月10日言詞辯論終
結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄縣○○鄉○○路二八六之一號一樓房屋遷
讓交還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟伍佰玖拾肆元，及自民國九十四
年十月十七日起至被告交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺
幣壹仟捌佰零貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張：被告於民國93年6月16日向其承租門牌號碼高雄
縣○○鄉○○路286之1號1樓房屋（下稱系爭房屋），約
定每月租金新臺幣（下同）15,000元，租賃期間自93年6月
16日起至95年6月16日止。詎被告自94年7月16日起即未給
付租金，已達2期以上之租額，經催不理，爰以起訴狀繕本
之送達終止本件租賃契約，請求被告返還系爭房屋。又被告
積欠94年7月16日起至同年10月16日止之租金60,000元、水
電費用11,594元，經扣除押租金30,000元，尚餘41,594元未
付，爰依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租
金及水電費用41,594元。另被告於租賃契約終止後，仍繼續
占有使用系爭房屋迄今，爰依不當得利之法律關係，請求被
告給付自租約終止翌日起至遷讓日止，按月給付相當於租金
之不當得利15,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交
還予原告。㈡被告應給付原告41,594元，及自94年10月17日
起至遷讓日止，按月給付原告5,000元。
三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何
聲明或陳述。
四、法院判斷：
（一）原告主張被告向其承租系爭房屋，每月租金15,000元，租
賃期間自93年6月16日起至95年6月16日止，被告自94年7
月16日起未給付租金，經原告催告未獲置理之事實，業據
其所提出房屋租賃契約書及存證信函影本各1份為證（見
本院卷第6至10頁），被告經合法通知，無正當理由未於
言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌
，本院依調查之結果，堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條、第455條
前段分別定有明文。又押租金本為租金之擔保，而土地法
第100條第3款關於承租人積欠租金額，除以擔保金抵償
外，達兩個月以上時出租人始得收回房屋之規定，雖僅就
未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一
之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516
號判例參照），故房屋為定期租賃時，承租人積欠租金須
先扣除押租金後，仍積欠逾2個月租金總額後，始得終止
租約。本件被告自94年7月16日起未繳付租金，積欠4個
月租金共計60,000元，經扣除押租金30,000元，尚餘30,0
00元租金未付，遲付租金總額已達2個月以上之租額，且
經原告催告給付未獲置理，原告主張以起訴狀繕本之送達
為終止租約之意思表示，並本於租賃物返還請求權，請求
被告遷讓交還系爭房屋，洵屬有據。又兩造租約第8條約
定：「租期內，乙方（即被告）所用之水電費，由乙方負
擔」等語（見本院卷第10頁），原告主張被告應負擔水電
費11,594元，業據其提出水電費收據影本7紙為證（見本
院卷第22至26頁），是原告依兩造租賃契約之約定，請求
被告給付至租約終止日即94年10月16日止之租金30,000元
及水電費用11,594元共計41,594元，應予准許。
（三）又被告於租約終止後無權占有系爭房屋，其因而受有利益
，並妨害原告對於系爭房屋之使用收益，致原告受有相當
於租金之損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告給
付相當於租金之利益，亦屬有據。按城市地方房屋之租金
，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地
法第97條第1項定有明文。又房屋及基地之租金數額，按
其地區，於土地法第97條及實施都市平均地權條例第58條
，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出
租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求
，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不
悖（最高法院59年台上字第793號判例參照）。經查，原
告主張以兩造原約定之租金數額即每月15,000元計算本件
相當於租金之不當得利，固提出租賃契約書影本1份為證
（見本院卷第10頁），惟系爭房屋之現值為164,900元，
系爭房屋所在基地面積35.67㎡，申報地價每平方公尺1,
440元，有土地所有權狀、土地及建物登記謄本在卷足憑
（見本院卷第43至49頁），基地價額為51,365元【計算式
：1,440*35.67=51,365（小數點以下四捨五入）】，土地
及建築物之價額為216,265元（計算式：51,365+164,900
=216,265），本件原告請求超過土地法第97條之限制者
，本無請求權，已如前述，而本院認原告請求相當於租金
之利益，依系爭土地及建物申報總價年息10%計算為適當
，則本件相當於租金利益之法定上限為每月1,802元【計
算式：216,265*10%÷12=1,802（小數點以下四捨五入）
】，原告請求之金額在每月1,802元之範圍內，應予准許
，逾此範圍之請求，應予駁回。
（四）綜上所述，被告尚欠原告租金30,000元、水電費用11,594
元，且租約已終止，被告應負返還系爭房屋之義務，又被
告於租約終止後無權占用系爭房屋迄今，原告請求相當於
不當得利之租金利益，以系爭房屋及基地申報總價年息10
%計算為適當，從而，原告請求被告返還系爭房屋，並請
求被告應給付41,594元（計算式：30,000+11,594=41,594
），及自94年10月17日起至被告交還系爭房屋之日止，按
月給付1,802元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範
圍外之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件為適用簡易訴訟程序，原告勝訴部分，應依職權宣告假
執行。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第85
條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 24 日
岡山簡易庭
法官秦慧君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 1 月 24 日
書記官胡樂寧