裁判字號：臺灣彰化地方法院109年訴字第996號民事判決
裁判日期：民國110年10月29日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決109年度訴字第996號原告 黃椿萱
送達處所：彰化縣○○市○○路00000號0樓訴訟代理人 賴錦源 律師被告 張雪苓
陳雅品
黃中榮 (黃 楊雪雲 之繼承人)
黃芳蘭 前列四人共同訴訟代理人 梁原銘 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有之彰化縣○○鄉○○段00地號、面積為6383平方公尺土地，准予變價分割，所得價款依附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用新台幣貳萬柒仟參佰參拾柒元由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。本件原共有人 黃楊雪雲 於起訴前之民國（下同）109年5月22日死亡，其繼承人為黃中榮、 黃中興 、黃芳蘭等人，後由黃中榮繼承黃楊雪雲於系爭土地應有部分並已辦妥繼承登記等情，業據兩造提出除戶戶籍謄本、戶籍謄本及最新土地登記謄本等件附卷可憑，原告於訴狀送達被告後，在109年9月1日具狀更正並追加黃中榮為被告，於法尚無不合，應予准許。
二、原告方面：
（一）坐落彰化縣○○鄉○○段00地號、使用分區為特定農業區農牧用地、面積為6383平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表所示。系爭土地並無不能分割情事，兩造間亦無不能分割之約定，屢經協調無法達成協議，爰依民法第823條第1項及第824條規定，請求分割系爭土地。
（二）系爭土地並無直接聯外道路，自古依祖先口頭區分土地界線行耕種使用，且皆由 黃氏 宗親之祖墳墓地（即同段29地號）通行，系爭土地已共有百年以上，子孫根繁葉茂，無法再繼續共同持有，所有權不完整，權力互相箝制，造成土地不能適當活用，更影響個人土地利用規劃，原告多次透過電話聯絡協調土地分割事宜，並洽詢地政事務所，方知系爭土地依農業發展條例只能分割為二筆土地，因被告為贈與持有系爭土地，受法規限制面積未滿二分半不得分割，原告為繼承持有土地，可以單獨分割不受土地面積大小之限制，故無法依現在耕作的區塊分割為三筆土地。經原告多次約被告協商未獲回應，向彰化縣埔心鄉調解委會申請調解數次，亦均不成立。原告年事已高，希望能在有生之年解決系爭土地共有問題，避免因所有權問題土地不能妥善規劃，系爭土地分割希望以原祖先口頭區分之界線為原則，只是原有耕作範圍互相交換，原告原有耕作範圍已有水井及電力，與被告互換南側土地，雙方也都有水井及電力，分割後雙方土地條件相當，並不影響被告等人權益，且可使被告一家人分散之土地合併，分割後雙方土地較為完整，更有利於耕作使用，且皆可由 黃氏宗親 之祖墳墓地通行，未來才能有效的進行土地的利用與規劃。
（三）原告原主張之方割方案（即附圖二），蒙 鈞院 函請彰化縣溪湖地政事務所辦理測量，業經該所於109年11月16日勘測後製有土地複丈成果一紙附卷可查。唯查，系爭土地僅於北測(即象鼻型土地之口部)部分，可與本案卷第27頁所示之聯外道路聯繫，通行較無爭議外，其他部分無法對外與聯外道路聯繫，此分案原告所分配標示編號甲部分，並未保留明確可對外通行之道路，而原告本案所稱分配到此部分後，日後可借道相鄰霖鳳段29地號黃氏宗親祖墳墓地土地對外通行之預想，因該土地共有人眾多，實難保日後該土地使用上發生爭議，故原告原主張如上土地複丈成果所示之分割方案已不無人為分割而造成袋地之情形，並非妥適之分割方案。復考量被告110年2月26日所具答辯狀陳稱其4人應有部分共2/3，卻只能分配乙部分地型較不方正且位置較窄的土地，認顯然減損其價值，而為原告應價額補償之主張。原告為免兩造因系爭土地分割爭執過大、人為分割而造成袋地及免除價額鑑定之程序耗費等情事。爰更正原分割方案之主張，並提出如附圖所示之分割方案（即附圖三）。
（四）附圖三所示編號乙部份土地，面積2127.67平方公尺土地，由原告取得，原告所分配之土地，其地型雖較不方正且位置較窄，但不用價額補償，以減省鑑定價額之程序耗費。附圖三所示編號甲部份土地，面積4255.33平方公尺土地，變價分割，其價金由被告黃芳蘭、張雪苓、陳雅品、黃中榮各取得1/4。查，編號甲部分係自系爭土地北方象鼻口鄰霖鳳段29地號土地界址線往南劃設2米通路，供為甲部分土地對外進出，以為分割後，甲部分土地所有人或使用人能無爭議進出及使用甲部分之土地，除此2米通路外，其餘多數甲部分可供農作使用之土地，確如被告4人所稱「地型方正」、「位置較寬」，其為農地之使用、交易價值，將大大提昇。但如前所陳，原告雖無分配到甲部分土地，但不用價額補償。又因被告4人於前開答辯狀所主張之分割方案，係以變價分割分配價金為先，準此，原告本狀附圖所示編號甲部分，面積4255.33平方公尺土地，係主張變價分割，其價金由被告黃芳蘭、張雪苓、陳雅品、黃中榮各取得1/4(若被告4人表明願原物分配，則上開甲部分土地，則由被告4人取得，應有部分各1/4)。
（五）附圖三所示編號甲部份土地，面積4255.33平方公尺土地，變價分割，其價金由被告黃芳蘭、張雪苓、陳雅品、黃中榮各取得1/4。查，附圖編號甲部分係自系爭土地北方象鼻口鄰霖鳳段29地號土地界址線往南劃設2米通路，供為甲部分土地對外進出，以為分割後，甲部分土地所有人或使用人能無爭議進出及使用甲部分之土地，除此2米通路外，其餘多數甲部分可供農作使用之土地，確如被告4人所稱「地型方正」、「位置較寬」，其為農地之使用、交易價值，將大大提昇。但如前所陳，原告雖無分配到甲部分土地，但不用價額補償。又因被告4人於前所提出之分割方案意見，係以變價分割分配價金為先，準此，原告於本狀附圖所示編號甲部分，面積4255.33平方公尺土地，聲明係主張變價分割，其價金由被告黃芳蘭、張雪苓、陳雅品、黃中榮各取得1/4，惟若被告4人表明願原物分配，則附圖所示甲部分土地，應由被告4人取得，維持共有，應有部分各1/4，此部分應依被告4人之意見決定之。
（六）按共有物分割，依民法第824條第2項之規定，係以原物分配為原則，若原物分配並無困難，除非所有共有人均同意以變價分割，否則殊無捨此原則，以變價分割進行分配。本案，原告持有系爭土地1/3持分，原告之持分得以進行原物分配以使用土地，於法並無困難。故而被告前開答辯狀所主張之先位分割方案，主張將系爭土地全部均以變價分割，由兩造按應有部分比例分配價金，並非合理、合法之分割方案，
三、被告方面：
（一）按定共有物分割之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有人之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質與價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、90年度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）。又民法第824條第2項第2款，所謂原物分配有困難，包含雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是。（最高法院98年度台上字第223號判決意旨、102年度台上字第1774號判決意旨參照）。
（二）兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○00地號土地，應以變價分割為適當，理由如下：
⑴原物分割，必然有人分得土地交易價值較差者：系爭土地
地形並不方正，尤其最北邊為象鼻狀，相較於中間與最南邊，地形不漂亮，交易價值較差。此從原告提出之分割方案，要求分配最南邊土地，不要求分配最北邊土地即不證自明。
⑵原物分割，分割方法受限於袋地及通行位置、應有部分等因素，顯然減損被告所分得土地之價值：
1.系爭土地屬袋地，必須借道霖鳳段第29地號土地才能連接到對外道路，長久以來，農耕機通行鄰地借道位置如被證01。
2.要維持分割後土地均能鄰接借道位置，如原告提出之原物分割方案，原告應有部分1/3，可分到最南邊地形較方正且鄰接借道位置較寬之土地，被告應有部分共2/3，卻只能分到地形較不方正且鄰接借道位置較窄的土地，顯然減損其價值。
⑶原物分割，將造成被告井水不敷使用，堪認難以為通常使用：
1.B井為被告約10年前所建置功率壹馬之沉水馬達，目前可正常使用。A井原告亦自承已超過40年（鈞院卷第173頁），需要維護整理（110年1月19日民事補述狀第2頁）。
2.經濟部水利署已公告埔心鄉全區域屬於第二級地下水管制區（被證02），自103年1月1日起開鑿新井會被處罰鍰並封井（被證03）。則依原告分割方案，原物分割後，被告井水將不敷使用，開鑿新井又需擔心被處罰鍰並封井。農地耕作水源不足，堪認難以為通常使用。
⑷原物分割，會造成農地破碎，且被告日後為簡化法律關係將蒙受損失：
1.農地應盡量維持地形完整、面積大，以提高農業經濟效益。土地共有人數少，才能簡化法律關係，避免紛爭。此等均涉及公益。
2.原物分割造成系爭土地地形破碎、面積變小，有害農業經濟效益。原物分割使被告繼續維持共有關係，且被告等人已無法分割土地，倘若將來意見分歧，只剩「部分共有人買受他共有人應有部分」或「整筆出售他人」兩種選擇，如果又地形不方正、沒有井水可用，在諸多不利因素下，將使被告等人蒙受損失。
⑸採行變價分割，在自由市場競爭之情形下，將使系爭土地
之市場價值極大化，對原告並無任何不利，對被告而言，顯較為有利。又此不僅有利系爭土地整體使用，且使法律關係單純化，且兩造仍可參與買受，或於拍定後行使優先承買權，足以確保變價金額合理，故以變價之方式分割，殊為可採。
（三）倘若鈞院認為以原物分割為妥，並採用原告之分割方案，為維護共有人間之公平，被告應得到合理補償：
⑴被告分得土地包含最北邊一角，地形較不方正，原告應補償被告每人各新台幣壹拾萬元整（NTD100,000）：
1.系爭土地所在區域，每平方公尺市價約1,200元：查詢內政部實價登錄網站，101年1月至110年1月，埔心鄉霖鳳段同屬特定農業區農牧用地之交易紀錄，僅有兩筆，108年06月霖鳳段31-60地號每平方公尺1,315元（被證04）、108年10月霖鳳段31-60地號每平方公尺1,061元（被證05）。
此二筆交易標的恰好鄰近系爭土地，且交易時間距今未滿2年，值得參考。
2.取中間值約每平方公尺市價約1,200元。⑵最北邊土地因為地形不漂亮，價值僅約市價八五折，即折價百分之十五。
⑶依原告分割方案，被告受有折價損失共約40萬元：計算式
：1,200元X0.15X2,127.67=38萬2,980元。取整數約40萬元。
⑷原告以總價40萬元，作為被告四人分得土地交易價值較差之補償，應屬適當。故原告應補償被告每人10萬元。
（四）系爭土地為袋地，倘依原告110年3月14日民事準備暨更正訴之聲明狀附圖方案（下稱原告更正後方案）為原物分割，乙地仍須通行霖鳳段第29地號土地（下稱第29地號土地）及甲地，才能連接到對外道路：⑴系爭土地最北邊為灌溉溝渠無法通行（霖鳳段第27地號土地、水利用地），無論本件如何分割，系爭土地均為袋地而必須通行第29地號土地，才能連接到對外道路（中東段第10地號土地、產業道路），此有系爭土地現場照片二張、地籍圖（被證06）足憑。⑵目前無從得知，將來第29地號土地願意供系爭土地通行的範圍，則亦無從得知系爭土地應如何原物分割，方使甲、乙兩地將來均可鄰接第29地號土地願供甲、乙兩地通行的範圍。⑶依原告更正後方案，將來乙地除須通行第29地號土地，亦須通行甲地。又依民法第789條第2項，乙地將來對甲地有通行權且無須支付甲地償金。甲地應永久無償供乙地通行至對外道路，容易成為甲、乙兩地所有權人間之導火線。（五）依原告更正後方案為原物分割，保留寬度若干之通路給甲地，甲地通路利用效率極低，且將來易生地界糾紛：⑴依原告更正後方案為原物分割，甲地通路地形極為狹長且為不規則狀，利用效率極低。⑵甲地通路，夾在第29地號土地與乙地中間，甲、乙兩地地界位處農田，難以定出明確界點，易生諸如有無越界、有無誤損鄰地農作物等地界糾紛。（六）變價分割能有效簡化系爭土地所有權人人數，系爭土地通行第29地號土地必要範圍會縮小，並提高甲地通路利用效率，並避免甲、乙兩地地界糾紛，有效預防紛爭並節省司法資源，堪認最公平適當的分割方法。原物分割降低土地利用效率，又有潛在紛爭，將減損分割後土地交易價值，且把燙手山芋留給甲、乙兩地將來的所有權人及法官。（七）倘若鈞院認為以原告更正後方案原物分割為妥：⑴甲地通路的寬度，應為系爭土地「象鼻狀出入口寬度的一半」而非2米寬：1.因為現場找不到界樁而暫時無法精確測量系爭土地「象鼻狀出入口寬度」，以圍籬至灌溉溝渠與田地交接處丈量約5米。為免爭議，倘若鈞院認為以原告更正後方案原物分割為妥，請鈞院先囑託溪湖地政事務所會同兩造代理人至現場，找出出入口的界點，先知道「象鼻狀出入口寬度」為何，再囑託溪湖地政事務所以「象鼻狀出入口寬度的一半」作為甲地通路寬度繪圖。2.甲地通路的寬度，限制甲地將來所能使用耕耘機的種類，且若甲地通路寬度不足，耕耘機轉彎時容易不慎越界，甚或誤損乙地農作物，為保全甲地日後使用經濟效益並盡可能避免甲、乙兩地鄰地糾紛，使甲地通路寬度為系爭土地「象鼻狀出入口寬度的一半」實屬合理且必要。
（八）原告應於辦理分割登記前，清除A井雨遮，並於A井建置功率為壹馬之沉水馬達。這是為確保分割後，被告有足夠水源，改成沉水馬達後也不再需要雨遮，原告應予清除，並將A井電錶遷移至乙地。
四、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分比例均如附表所示，系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形，且兩造無法協議分割之事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本及同意書影本等件為證，被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭亦未提出書狀陳述意見，堪信為真實。是以原告依法請求分割系爭土地，於法有據，應予准許。
（二）按共有物除因物之使用目的不能分割，或共有人間契約訂有不分割之期限者外，各共有人得隨時請求分割共有物。再分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第2、4項定有明文。
（三）經查，系爭土地為特定農業區農牧用地，使用現況如附圖一所示，其上均種植水稻，並有編號Ａ面積4.39平方公尺之有雨遮之水井，為原告所使用，編號Ｂ部分之水井，為被告等人使用等情，有原告提之土地登記簿謄本可稽，復經本院會同彰化縣溪湖地政事務所人員勘驗現場明確，製有勘驗筆錄、現況簡圖及複丈成果圖（即附圖一）可稽。觀諸原告所提附圖二、三之分割方案，將系爭農地割裂，且分配於南側之部分土地並無適當之出入通道或出入口狹窄，難以進行農耕，均不符土地最大之利用價值，囿於前揭農業法規被告等共有之部分無法細分，原告方案亦不能消滅被告等之共有狀態，徒增日後紛爭，況內外土地價格亦有差異，並為其他共有人反對，原物分割顯有困難；本院審酌系爭土地為農牧用地、現在使用狀況、經濟利用價值、各共有人之意願等情狀，認依被告主張之變價方案分割，將土地所有權歸於同一人，完整保留土地以利農作，符合土地利用之最大經濟效益，並能達到消滅現行共有狀態之目的，尚屬公允、適當而可採，爰判決如主文第一項所示。至原告稱土地變賣將使其喪失農民身份等詞，非屬分割共有物應考量之事項，況原告為共有人，可參與拍賣或依價優先承買，並非必定喪失農民身份，其主張自非可採。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按應有部分比例分擔本件訴訟費用。
六、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國110年10月29日
民事第四庭法官謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年10月29日
書記官陳文新編號共有人姓名應有部分比例訴訟費用負擔比例１黃椿萱1/31/3２黃中榮1/61/6３黃芳蘭3/181/6４張雪苓3/181/6５陳雅品3/181/6