高雄簡易庭112年度雄簡字第2041號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決

112年度雄簡字第2041號

原告 葉國安

訴訟代理人 謝憲愷 律師

李家豪 律師

被告 蔡俊宏

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴駁回

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

　㈠伊於民國106年12月31日將名下門牌號碼高雄市○○區○○街00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期至108年12月31日，每月租金為新台幣（下同）1萬元，並有收取押租金2萬元。 嗣兩造 曾再以口頭協議續租至111年12月31日。惟系爭租約已屆滿，經向被告催討返還系爭房屋未獲置理，伊自得依民法第455條規定，請求被告騰空返還系爭房屋。

　㈡又系爭房屋原先所裝設有開天鐵窗、手拉鐵門及鋁製拉門（下合稱系爭物品），被告承租後予以拆除，系爭租約現已屆滿，被告自應依系爭租約第9條約定將系爭物品回復原狀。如無法返還時，則應以金錢賠償系爭物品價值108,900元，且該物品歷史悠久、深具紀念意義，系爭物品佚失將致伊受有莫大精神上痛苦，自得另請求被告賠償精神慰撫金10萬元。

　㈢再被告承租系爭房屋期間阻撓伊前往系爭房屋2樓修繕，致系爭房屋外牆年久失修、水泥掉落及鐵窗生鏽（下稱系爭損害），已侵害系爭房屋所有權，應賠償10萬元。

　㈣爰先位依民法第455條、民法第184條第1項前段、第227條及系爭租約第9條約定請求：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應將系爭物品回復原狀。⒊被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；如認系爭物品已無法返還，則備位依民法第455條、民法第184條第1項前段及第227條請求：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告308,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：原告曾於112年2月27日允諾得繼續承租系爭房屋至116年12月31日，系爭契約屬定期租賃契約且尚未屆滿，原告尚不得請求伊騰空返還系爭房屋。又系爭物品為原告於102年11月自行雇工拆除，與伊無關，自不負回復原狀或損害賠償之義務。再系爭房屋連接2樓樓梯口僅有擺放兒童用電動小汽車可輕易移動，且原告留有系爭房屋備用鑰匙，可自由進出系爭房屋，當無原告所指阻撓其上樓修繕一情，系爭損害與伊無關，亦無請求賠償之理等語置辯，聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第232頁）

㈠原告為系爭房屋所有權人。

㈡兩造所簽立書面租約於108年12月31日屆滿後，曾口頭協議續租至111年12月31日止。

㈢被告自112年迄今仍有繼續繳付租金。

四、得心證理由

　㈠兩造自109年1月1日起屬不定期租賃關係，原告終止租約不合法，不得請求被告返還系爭房屋：

　⒈按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。是依上開規定，不動產之租賃契約，期限逾1年者，如未以字據訂立之，仍應視為不定期限之租賃。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第100條亦有明定，故於不定期限租賃契約，出租人欲終止租賃契約時，應受土地法第100條各款限制，始得終止租賃契約。再按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當證明而言。

　⒉參以卷內書證僅見被告曾於102年12月1日承租系爭房屋至106年12月30日；再於106年12月31日續租至108年12月31日之2次租約影本（本院卷第23至33、117至123頁），及經兩造不爭執租約於108年12月31日屆滿後，僅以口頭協議續租至111年12月31日等情，可知兩造於108年12月31日租約屆滿後，既未再訂立口頭租約之任何字據，而其等以口頭成立租約之租期為3年，已逾民法第422條所訂期限，則兩造自109年1月1日僅以口頭協議續租，依法即應視為不定期租賃關係（下稱此不定期租賃關係為系爭租約）。

　⒊又被告所辯系爭租約已於112年2月27日經原告同意續租至116年12月31日一情，固據提出是日原告曾表示「所以說，這個跟你保證說，能讓你繼續做到116年」之監視錄影器光碟及譯文為據（置於卷末證物袋，本院卷第125頁），然觀諸兩造於該日口頭達成之租約，其租期已長達3年9月有餘，顯逾民法第422條所定1年期限，依法應以字據為之，然兩造亦未提出任何兩造曾經協議至116年之相關字據，揆諸前接說明，兩造於112年2月27日所達成協議，尚不生合意變更為定期租賃效力，仍應視為不定期限租賃。

　⒋再原告雖曾於112年4月25日寄發存證信函催告被告遷離系爭房屋，及依土地法第100條主張收回房屋（本院卷第39至49頁），另於審理時補充其欲於高雄從事木工工作而有收回系爭房屋自住需要云云（本院卷第211頁），並提出木工證照及自用小客貨行照為據（本院卷第215至221頁）。惟前開事證充其量僅能證明原告領有為具備相關木工資格證照，而該證照或行照既未限定僅能於高雄地區執業使用，自不足以此推認原告確有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形。

　⒌至原告雖另主張兩造間定期租賃契約且有以被告需裝設電動鐵捲門作為上開租約之解除條件，租約已因被告毀諾未裝設而條件成就，已失其效力云云（本院卷第199、203頁），固舉證人甲○○到庭證述前往系爭房屋丈量鐵窗及手拉門時，被告在場且未表示異議等語為證（本院卷第236至237頁），然兩造間租約法律關係業經本院認定屬不定期限租賃如上，自無再予審究原告主張定期租約有無附款約定之必要，附此敘明。

　⒍是以，兩造間租約既於109年1月1日起即屬不定期限租賃，而原告所舉事證，尚無從認定有收回系爭房屋自住正當理由及必要，則其以收回系爭房屋自住為由終止系爭租約，與土地法第100條規定未合，不生終止系爭租約效力。

　㈡原告依租約第9條約定請求被告將系爭物品回復原狀為無理由：

　　查兩造先前所訂立書面租約第9條固約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方應於交還房屋時負責回復原狀（本院卷第121頁）。然系爭租約自109年1月1日起已為不定期租賃關係，且未經原告合法終止，前已述明，則系爭租約既未終止，被告自無回復原狀義務。又原告主張系爭物品屬系爭房屋出租前原始樣貌一情，僅提出系爭房屋87年2月15日照片及現況照片為論據（本院卷第165至171頁）。然該87年間照片，距原告於102年首次將系爭房屋出租予被告已時隔15年，未據原告提出系爭房屋出租時外觀風貌仍與87年間相同之證據資料為佐，自難以此推認系爭物品於系爭房屋102年間出租時仍屬存在。準此，原告既無從證明系爭物品為出租時原狀，則其依租約第9條約定，先位請求被告將系爭物品回復原狀，自無可採。　

　㈢原告依民法第184條第1項前段、第227條規定，請求被告賠償系爭損害，及備位請求被告於系爭物品不能回復原狀時應以金錢賠償損害，均無理由：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。所稱舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第184條第1項前段、第227條第1項、第226條第1項固有明文。然損害賠償之債，以有損害發生及有責任原因，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。倘原告未證明受有損害，且其所受損害與被告行為間，具有相當因果關係，即無請求被告賠償可言。

⒉賠償系爭損害部分

　　查原告固提出系爭房屋出現系爭損害之照片（本院卷第61頁），主張係被告阻撓其前往2樓修繕所致云云。惟觀以系爭房屋連接1至2樓樓梯口所擺放兒童用電動小汽車照片（本院卷第158頁），可知該小汽車體積並非巨大，亦未經被告以工具或機械固定其擺放位置而可輕易移置於他處，衡情當不致造成該樓梯口任何通行障礙，且原告於審理時亦自陳留有系爭房屋備用鑰匙（本院卷第198頁），顯見原告得自由進出系爭房屋無虞，尚難認被告有何阻撓原告修繕行為。是原告就被告有阻撓修繕行為，及該行為與系爭損害間因果關係，均未舉證以實其說，則其民法第184條第1項前段、第227條規定請求被告賠償系爭損害，即屬無據。

⒊備位請求賠償系爭物品部分：

　　承上所述，原告既無從證明系爭物品為出租時原狀，且原告主張系爭物品為被告擅自拆除所致一節，亦經被告執前詞否認，而原告於審理時亦自陳拆除時間為000年00月間（本院卷第185頁），顯係發生於被告開始承租系爭房屋前，亦不能佐為被告確有擅自拆除系爭物品之認定，故原告主張賠償系爭物品價值及精神慰撫金，難認有理。　　

五、綜上所述，原告依民法第455條、民法第184條第1項前段及第227條、系爭租約第9條約定，請求如上開先備位聲明，俱無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113　年　　5　　月　　13　　日

高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　113　年　　5　　月　　13　　日

　　　　　　　　　　　　書記官林麗文