裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第3815號民事判決
裁判日期：民國99年11月19日
裁判案由：返還無權佔有土地等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第3815號原告 洪啟清 訴訟代理人 簡炎申 律師訴訟代理人 林光彥 律師被告 王龍泉 上列當事人間返還無權佔有土地等事件，本院於民國99年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自原告所有臺北縣○○鄉○○○段大崙尾小段三七之三地號，面積貳捌壹捌平方公尺，權利範圍全部之土地及其上門牌號碼臺北縣深坑鄉阿柔村大崙尾八之一號，權利範圍全部之建物騰空遷出及返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾萬元，及民國九十九年八月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國九十九年八月一日起至自前開不動產遷讓之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國99年3月25日向訴外人 林妙容 買受座落臺北縣○
○鄉○○○段大崙尾小段37之3地號，面積2,818平方公尺，權利範圍全部之土地及其上門牌號碼臺北縣深坑鄉阿柔村大崙尾8之1號，權利範圍全部之建物（下稱系爭土地建物），並已取得系爭土地及建物之所有權，原告係為系爭土地及建物之所有權人。現系爭土地及建物業由被告無權占有中，原告自得基於所有權人之地位，依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還。
㈡依被告與訴外人林妙容簽訂之不動產買賣契約及增補條款之
約定，被告至遲應於96年5月31日無條件騰空點交予林妙容，並以每月新台幣(下同)50,000元補償林妙容之損失。林妙容業將被告依約應於96年5月31日前履約上開給付義務之債權，及被告應自96年6月1日起返還不當得利及給付遲延損害賠償之債權，讓與原告（原證五），原告並已將上開債權讓與之事實通知被告，故此項債權讓與已對被告生效。被告無權占有上開土地及建物之事實，係受有相當於土地及建物租金之不當得利，致林妙容及原告受有損害。因被告曾與林妙容約定以每月50,000元補償未搬遷期間林妙容所受之損失，故以此項金額計算被告每月應給付之不當得利金額。按被告應給付原告每月50,000元，起訴日為99年8月11日，故自96年6月1日計算至99年7月30日止，計38個月，其金額為1,900,000元（計算式：50,000×38＝1,900,000），原告僅就此部分請求遲延利息。被告應自96年8月1日起至自系爭土地建物遷讓之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利50,000元。
㈢前手林妙容係經由法院拍賣合法取得系爭土地之所有權，此
有臺灣臺北地方法院96年度執字第36553號拍賣抵押物強制執行事件核發之不動產權利移轉證書為證。原告係以買賣方式取得系爭土地之所有權，且取得系爭土地所有權時，該不動產登記之所有權人即為原告前手林妙容，，且被告亦不爭執此項登記事實，故原告自有物權公信原則之適用，無論被告與林妙容之法律關係為何，均不影響善意之原告信賴該不動產登記，其變動之效力，不因原登記物權是否不實而受影響。被告所答辯其與林妙容間之債權債務關係，實與本件爭議無關。原告既已善意、合法取得所有權，自得基於所有權人之地位，請求無權占有之被告返還所有物及給付相當於租金之不當得利。
㈣聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告則以：系爭土地建物目前伊占有使用中，向林妙容借貸300萬買受系爭土地，後林妙容向伊催討，伊無法支付，經代書建議辦理抵押設定給林妙容，林妙容同意代償還 劉進發 代書借款，替伊還款，系爭建物是伊和林妙容共同建造，建造成本800多萬，在辦抵押設定時叫伊寫買賣契約書及本票，開一張1千萬本票給林妙容，後土地經法院拍賣，由林妙容拍定。系爭土地不同意每個月給原告5萬元，簽不動產買賣契約書的用意是代書建議，以後土地要買賣要簽買賣契約書才可以過戶。系爭買賣契約書上記載付款方式1、2、3部分都由林妙容負責清償完畢。付款方式4部分並未履行。劉進發說要辦過戶，房屋稅籍先過給林妙容。伊和林妙容間債權債務關係尚未釐清，並無將系爭土地建物出售林妙容之真意，原告請求為無理由等語，資為置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告請求被告將系爭土地建物騰空並返還原告，並給付相當於租金之損害，是否有據，分述如下：
㈠原告為系爭土地所有權人：
系爭土地原屬被告所有，經林妙容於96年11月27日經法院拍賣程序標買取得系爭土地之所有權，嗣林妙容將系爭土地出售原告，並於99年4月7日辦理所有權移轉登記完畢，為兩造所不爭，並有本院97年4月28日北院隆96執洪字第36553號不動產權利移轉證書、土地登記謄本可可稽，堪信為真。
㈡原告為系爭建物事實上處分權人：
按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人；違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得（最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決議、91年度台上字第2154號判決意旨參照）。又「占有之移轉，因占有物之交付，而生效力」、「前項移轉，準用第七百六十一條之規定」，民法第946條第1、2項定有明文。是物之交付，並非以現實之交付為限，依民法第946條第2項準用第761條第3項規定，如其物由第三人占有時，讓與人得以對第三人之返還請求權讓與受讓人，由受讓人直接向該第三人請求交付，以代現實之交付（最高法院76年度台上字第2272號意旨參照）。查原告主張林妙容於99年3月25日書立債權讓與協議書，將其對於系爭土地建物之所有權利（包含事實上處分權等一切權利）讓與原告，並將其對於被告之返還請求權、遲延損害賠償債權、返還不當得債權等讓與原告以代交付，兩造並就系爭建物之納稅義務人變更為原告名義，原告旋對被告為債權讓與之通知之事實，業據提出債權讓與協議書、律師函為證，堪信為真實，揆諸上開說明，被告自已為系爭建物之事實上處分權人。
㈢被告無權占有系爭土地建物：
⒈林妙容與被告於95年8月18日簽訂不動產買賣契約書，約定
由被告將所有系爭土地建物以1千萬元價格出售林妙容，約定付款方式「1.立約日由甲方(指林妙容)代償乙方(指被告)所欠地下錢莊本息合計37萬元。2.於地上房屋稅籍移轉完成三日內由乙方代償甲方民間借貸25萬元。3.乙方原有土地抵押債務本金250萬元及利息於本約簽立後30日內由甲方負責代償並塗銷。4.其餘款項乙方同意自歷年來向甲方陸續調借累積之債務中由甲方逕行全額扣抵無需另行給付。」被告最遲應於96年2月底前搬遷點交甲方，嗣雙方於96年2月25日另訂增補條款，約定交屋日期延至96年5月31日無條件騰空點交，為兩造所不爭，並有上開不動產買賣契約書、增補條款可佐，可信屬實。被告累積欠林妙容借貸債務達13,070,864元，折算1千萬元作為買賣價金，林妙容已依約履行付款條件，被告同意出售系爭土地建物予林妙容等情，業據林妙容、見證人劉進發到庭結證屬實，被告抗辯與林妙容間債務未釐清，無出售不動產之意思，有權占有云云，並不足採。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。未辦理保存登記之建物，雖因不能移轉登記而取得不動產所有權，然受讓人仍得取得事實上處分權。而事實上處分權實質上為所有權能之集合，是受讓人仍得本於該事實上處分權，主張上開物上請求權。本件原告出資購買系爭土地建物，取得系爭土地所有權，並受讓取得系爭建物之事實上處分權，對於無權占有系爭土地建物之被告，即得行使上開請求權。
⒊按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益」，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告與林妙容於增補條款中約定，若未依約搬遷點交，應按月支付50,000元補償損失，堪認被告無權占有系爭土地建物而受有每月相當於於50,000元租金利益。原告請求被告給付自96年6月1日起至99年7月30日止相當於租金之不當得利1,900,000元(計算式：50,000×38＝1,900,000），及自96年8月1日起至自系爭土地建物遷讓之日止，按月給付當於租金之不當得利50,000元，即屬有據。
四、綜上，原告本於民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告將系爭土地建物騰空返還；並給付1,900,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即99年8月28日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，及自99年8月1日起，至被告騰空返還系爭土地建物之日止，按月給付50,000元，自屬有理由，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國99年11月19日
民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月19日
書記官謝盈敏