裁判字號：臺灣高等法院高雄分院111年抗字第214號民事裁定
裁判日期：民國111年07月15日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院高雄分院民事裁定111年度抗字第214號抗告人 陳均坤 即 陳福仁相 對人 池國泰 上列抗告人因與債權人合迪股份有限公司等人間聲請強制執行事件，就司法事件事務官除去租賃之命令聲明異議，對於中華民國111年4月26日臺灣屏東地方法院111年度執事聲字第18號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告人所有如原審司法事務官所為裁定之附表（下稱附表）所示土地於106年3月9日、106年4月10日及108年5月9日先後設定最高限額抵押權7,200,000元予屏東縣滿州鄉農會、設定一般抵押權4,000,000元予 柯明宏 、設定最高限額抵押權9,000,000元予池國泰，土地上則有抗告人所有如附表所示未經第一次所有權登記之建物（83年7月間起課房屋稅），該建物經抗告人於108年7月1日出租予 張春榮 ，租期至118年6月30日止。債權人合迪股份有限公司持臺灣士林地方法院109年度司票字第2364號本票裁定暨確定證明書(主張債權金額為826,970元及利息)聲請對抗告人所有之上該土地、建物為強制執行，抵押債人屏東縣滿州鄉農會、池國泰、及債權人 林琴 持亦各執執行名義聲請併案執行。附表所示房地經執行法院於111年2月17日為第1次拍賣，拍賣底價為16,280,000元，拍賣公告上附記拍賣不動產上有第三人張春榮之租賃權，拍定後不點交，拍賣結果無人參與投標。第三順位抵押權人池國泰遂以前述租賃影響其抵押權為由，聲請除去，經原審司法事務官於111年3月1日以執行命令除去租賃，定111年3月10日進行第2次拍賣，拍賣底價減為13,024,000元，拍買公告附記第三人承租作為麵館經營使用，已經除去租賃權，拍定後點交；因抗告人聲明異議，拍賣程序暫緩迄今等情，業據原審調閱該院109年度司執字第44212號強制執行卷審核無訛。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。準此，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即得除去該項權利而為拍賣。盱衡民法第866條之立法目的，在於不動產設定抵押權後，債務人關於該不動產之使用收益如有影響抵押權者，可聲請除去該租賃權。而土地與建物雖係不同物權，然其利用上具有不可分離之關係，債務人於土地設定抵押權後出租其上建物，如已影響土地設定抵押權之行使，則縱然土地所有人於設定抵押權前，在抵押之土地上已營造未經所有權第一次登記之建物，然揆之立法旨趣應類推民法第866條之規定，除去該抵押設定後出租建物租賃權，始符保障經登記公示之抵押權人。
抗告人雖以上該未辦理所有權登記建物興建於抵押權設定前，執行法院非但不得依民法第877條規定將建物與土地併付拍賣，更不得除去租賃權云云。惟查，本件係債權人合迪股份有限公司、林琴等人持對抗告人之本票裁定、確定支付命令聲請執行上該房屋及土地，並非抵押權人聲請將建物併付拍賣，自無抗告人所指「違反民法第877條規定，併就土地抵押權設定前已存在之建物併付拍賣」之情。又，抗告人於抵押權設定後，將地上建物出租予第三人，而系爭土地之前已設定上述3筆抵押權，第1順位抵押權人請求之債權金額為5,033,343元及利息，第2順位設定之普通抵押權金額為4,000,000元，第3順位抵押權人請求債權金額為7,000,000元及利息，該房地第1次拍賣無人應買，第2次減價拍賣之底價經核定為13,024,000元，扣除上開第1、2順位抵押權人之債權金額後，顯然不足清償第3順位抵押權人之全部債權。又執行法院拍賣之不動產，於拍定後是否點交，關係投標人是否願意參與投標之重要考量，拍賣之不動產，因存在租賃權關係，註記拍定後不點交，勢必影響投標意願，將致拍賣標的物難期以合理價格拍定，抵押權人欲實施之抵押權將因而影響系爭房地既已經第1次拍賣因無人應買而流標，依上揭說明，可認該租賃之存在致拍賣物價值影響抵押權受償權利之行使。原審司法事務官因抵押權人池國泰聲請，而以執行命令除去該租賃，再為第2次拍賣，合乎法律規範本旨。抗告人徒以本件並無抵押權人實行抵押權受有影響之情，亦無法院得除去租賃權後拍賣之客觀情狀存在云云為辯，並無足取。
三、又抗告人引最高法院86年台抗字第588號判旨：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建物，並將該建築物出租於第三人，並影響抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣」，主張依該判旨反面解釋，土地所有權人於設定抵押權前，已在抵押之土地上營造建築物，該建築物出租予第三人時，抵押權人不得於強制執行程序中，聲請法院除去該租賃關係云云。惟上該判旨所云之情形，在法理上並不能執以逕為反面解釋謂：只要土地所有人於設定抵押權前，就已在抵押之土地上營造建築物，則將來拍賣該房地時，無論如何皆不得除去該抵押權設定後出租建物之租賃關係。本件抗告人在土地設定上該抵押權前雖有建物坐落土地上，該建物因未為所有權第一次登記（按：故而亦不能設定抵押權），惟於設定一、二、三順序之抵押權後，抗告人將該建物出租第三人，且影響抵押權之行使，已如前述，是而法院自得除去該租賃關係。原審因而駁回抗告人異議，核無違誤。
四、綜上，抗告人提起抗告，請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回其抗告，爰裁定如主文。
中華民國111年7月15日
民事第二庭
審判長法官黃國川法官李怡諄法官許明進以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。
再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。
中華民國111年7月18日
書記官戴志穎附註：再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。