臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第1487號
原 告 東京都保全股份有限公司
法定代理人 吉田裕幸
原 告 東京都公寓大廈管理維謢股份有限公司
法定代理人 吉田裕幸
共 同
訴訟代理人 鄭碧華
陳昌志
被 告 雙璽公寓大廈管理委員會
法定代理人 張鴻源
訴訟代理人 沈民耀
王光育
上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國102年9月10日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告東京都保全股份有限公司新臺幣玖萬參仟元，及
自民國一百零二年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息。
被告應給付原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣貳
萬肆仟肆佰陸拾元，及自民國一百零二年五月三日起至清償日止
，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告東京都公寓大廈管
理維護股份有限公司負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告分別於民國101年3月1日與原告二公司簽訂委任契約，
委託原告二公司管理維護被告社區警衛安全及環境美護工作
之企劃、執行及監督，期間均至102年2月28日止。原告東京
都保全股份有限公司（下稱原告保全公司）每月之安全維護
費用為新臺幣（下同）93,000元，原告東京都公寓大廈管理
維護股份有限公司（下稱原告管理公司）每月之事務管理費
用為26,000元，並均約定費用於次月十日將合約金額一次以
即期禁止背書轉讓並劃線之支票支付原告或直接匯入原告保
全公司、管理維護公司「玉山商業銀行城中分行」帳戶號碼
：0000-00000000-0、0000-00000000-0之帳戶內。詎被告就
最後一個月之安全及事務管理費用竟拒絕給付，屢經催討，
惟被告均不置理，爰依委任之法律關係，提起本訴。
(二)查物業管理，分指大樓安全維護與一般庶務管理（含行政事
務、環境美護、機電設備維護等），業務主管機關則分別為
內政部警政署及營建署，原告二公司與被告簽訂者為二獨立
之契約，其中被告與原告管理公司僅簽訂「環境美護」委任
契約，即契約給付之內容僅在「環境美護」。被告委任原告
管理維護公司每月約定報酬為26,000元，核現時給薪與事務
成本，社區現場派清潔工1員，工時8小時，尚屬合理。被告
抗辯原告管理公司尚須製作財務報表、管理收發文及原告保
全公司保全人員領有事務津貼等，係原告管理公司部分係事
業部幕僚便宜行事，為合約外之服務，且為與管委會組織間
之互動，非屬契約之約定，並無因契約互負債務；另原告保
全公司保全人員事務津貼，係藉現場保全人員與住戶關係，
推動生活服務如宅配、共購、叫車、鐘點傭等，以創造差異
化，惟附加價值有限，業於101年3月1日起取消該項津貼，
與兩造間保全、環境美護委任契約均無涉。且原告管理維護
公司於102年3月29日、7月10日分別以（102）寓中字第006
號、東寓字第102041號函，同意被告就公告章遺失、剔除欠
缺統編1張分別扣款700元、300元，並由服務報酬26,000元
中扣除；並重申委任事務範圍僅就社區環境清潔維護。至於
被告所提出之「行政事務管理‧標準作業系統」1紙，主張
該內容為原告管理公司簡報之DM，並依消費者保護法第22條
規定，主張原告管理公司所負契約義務應包括「公文管理與
公告事項」、「郵件與物品之交付」；惟該DM並非要約，乃
原告於2009.07出版之公司簡介第9頁文宣，不適用消費者保
護法之規定。倘認該文宣品與被告之簡報，便視同二造契約
之一部，則原告管理公司標示相關之服務內容，被告只選1
位清潔人員，亦僅收取1員之環境美護服務費，顯然被告簽
約之對價與原告管理公司提供服務內容及規格不合致。
(三)並聲明：1.被告應給付原告保全公司93,000元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.被告應給付原告管理維護公司25,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3.願
供擔保，請准宣告免為假執行。
二、被告則以：
(一)兩造簽訂之上開委任契約，於102年2月28日期間屆滿後並未
另行簽訂新約，兩造間委任關係已終止。然依本件委任契約
之特性，原告除仍應履行契約上所載之管理維護義務至終止
日外，並負有整理管理維護事務之相關文件交接予被告或其
指定第三人之義務。惟原告於102年2月底撤出社區時並未交
接完全，被告發現缺失即發函通知原告改善，並就102年2月
之服務費用119,000元先予保留，俟原告完成契約之給付義
務後即無息發還。嗣原告雖有改善，惟尚有社區公告章遺失
、101年度未申報零用金單據8張計2,988元及101年度收發函
文目錄未編製等三項未完成，被告即於102年3月23日再發函
予原告，就公告章遺失及零用金單據未申報之缺失分別罰扣
700、300元；另請原告盡速補編被告社區之101年收發函文
目錄送還歸檔。詎原告管理公司函覆雙方委任事務僅及於社
區之環境清潔維護，被告與原告保全公司之合約亦僅及於社
區安全維護，上開所述缺失均非契約規範，並拒絕補編製上
開之收發函文目錄交付被告。惟當初應徵時，原告DM即有寫
這些服務，被告因相信原告能提供這些服務始與原告二人簽
約，而依照消費者保護法第23條、同法施行細則第33條規定
，DM應該是廣告之一部分。
(二)再查，被告與原告管理公司之委任契約書第16條契約附件約
定：本契約以下之附件視為本約之一部分，與本約有同等之
效力：（1）一般事務管理服務事項…．」；另上開契約書
附件一之公寓大廈一般事務管理服務事項，於公共管理服務
欄位處明定「3.郵件、物品之代收及支付」。可知原告管理
公司係受被告委任處理社區事務，負有為被告社區收發文、
製作收發文及各項社區事務文書紀錄之義務，原告管理公司
自應依約定，製作管理費用收支明細表、收入日報表及管理
委員會會議紀錄等社區管理事務之文件交付被告查察，此有
兩造委任契約期間，原告製作之管理費用收支明細表、收入
日報表及管委員會會議紀錄可憑，況物業公司替大樓收信應
為一般常態工作。是原告管理維護公司所負之給付義務，實
涵蓋被告社區之管理事務及製作相關文件對被告為委任事務
之報告，非僅「環境美護」而已。故社區郵件之收發亦屬委
任事務之範圍，依法對被告負有報告義務，在其未明確報告
顛末前，不得請求報酬。而原告管理公司對受委任期間之被
告社區收發文情況，即負有「編製受委任期間收發文目錄向
被告報告之義務」；然原告管理公司製作之交接清冊，其中
101年度3月起之財務報表、管委會會議記錄皆由原告製作交
付被告，僅收文、發文之欄位明確記載「無收文簿」、「（
有短少）無發文簿」之文字，益證委任事務之範圍，確實包
括社區事務文件之製作，原告管理公司漏未製作郵件收、發
文簿，顯然違反契約義務。故在原告管理公司未履行「編製
被告社區101年度收發函文目錄交付被告」之對待給付義務
前，被告得拒絕自己之給付。縱鈞院認本件原告管理公司無
對待給付之義務，然原告管理公司對上述之缺失遭被告罰扣
700元、300元，亦不爭執；另原告管理公司製作向被告申請
之零用金明細，持無統一編號之發票請領540元之費用已經
被告給付，上開合計1,540元之費用應予扣除等語，資為抗
辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張兩造於101年3月1日簽訂系爭委任保全契約及系爭
委任管理維護契約，並於102年2月28日終止；被告未依系爭
契約給付原告保全公司、管理公司服務報酬93,000元、26,0
00元（嗣同意扣款1,540元）之事實，業據原告提出委任契
約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
(二)原告主張其已依約完成契約約定之事項，請求被告給付報酬
，被告抗辯原告管理公司尚須管理收發文等，係原告管理公
司事業部幕僚便宜行事，非屬契約之約定等語，被告則以：
原告管理公司未依約履行為被告社區收發文、製作收發文紀
錄之對待給付義務，未將被告社區101年度收發函文目錄交
付被告，被告得拒絕自己之給付而為同時履行之抗辯，在原
告未明確報告顛末前，不得請求報酬等語。經查：
1.依原告保全公司與被告簽訂之委任契約書第3條約定委託管
理事項為「警衛安全工作企劃、執行、監督」，綜觀系爭保
全委任契約內容，並未約定原告保全公司負有為被告社區收
發文、製作收發文紀錄之義務，則原告保全公司依約不負提
供是項服務之義務，被告上開所辯，容與原告保全公司應履
行之契約義務無涉。
2.而依原告管理公司與被告簽訂之委任契約書第3條約定委託
管理事項為「環境美護工作企劃、執行、監督」，依第16條
契約附件約定：本契約以下之附件視為本約之一部分，與本
約有同等之效力：（1）一般事務管理服務事項」，參照該
契約書附件一之公寓大廈一般事務管理服務事項，於公共管
理服務之工作重點包括「3.郵件、物品之代收及支付」，則
關於「郵件、物品之代收及支付」有關收發文件事項亦屬原
告管理公司提供被告社區公共管理服務之契約義務之一，原
告管理公司主張收發文僅係原告管理公司事業部幕僚便宜行
事，非屬契約之約定云云，並傳訊證人即原告保全公司事業
部部長陳昌志、主任 葉各伯 到庭證稱：該項服務僅是額外義
務性幫忙，不是契約約定的義務，不需負責，是額外幫住戶
做這些事情等語（見本院102年8月13日言詞辯論筆錄第3-7
），核與原告管理公司與被告簽訂之上開契約服務內容不符
，均無可採。
3.按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事
實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發
生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給
付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。最高法院59年台
上字第850號判例意旨參照。經查，依原告管理公司與被告
簽訂之上開委任契約服務內容所示，原告管理公司於系爭委
任管理維護契約所負之主給付義務為「環境美護工作企劃、
執行、監督」，至於有關「郵件、物品之代收及支付」之收
發文服務，僅為從給付義務，且該從給付義務與系爭委任管
理維護契約目的之實現不具有密切關係，核與被告給付報酬
間，並非互為對待給付。再者，他方當事人已為部分之給付
時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者
，不得拒絕自己之給付，民法第264條第2項訂有明文。本件
原告管理公司既已履行環境美護之主給付義務，依證人陳昌
志、葉各伯所證有幫忙收發文等語，實則亦有為被告社區代
為收發文件，並非全然未履行該項從給付義務，僅未提供、
製作收發文紀錄予被告，而依系爭委任管理維護契約報價明
細表關於「管理顧問費與行政事務費」所示工作內容：「機
動配合文書行政作業處理，會計帳目之核算等有關管理工作
，管理委員會及大會之會議記錄分發各住戶等，皆由本公司
（即原告管理公司）服務，印刷郵資等向管委會實報實銷」
，亦難據此推認原告管理公司有製作收發文紀錄之義務，復
無證據證明原告管理公司曾以該項服務之提供向被告實報實
銷所需費用支出，則縱原告管理公司未製作收發文記錄，依
被告所提交接明細表所示，亦僅其一未交接事項，其餘事項
則多已交接完畢，有移交清冊可稽，依其情形，被告猶據此
拒絕給付報酬，顯與上開法條規定之誠實信用方法有所違背
。是被告主張同時履行抗辯拒絕給付委任報酬，為無理由。
(三)又按受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係
終止及為明確報告顛末後，不得請求給付，為民法第548條
第1項所明訂。依此規定，當事人如另有約定者，仍應優先
適用之。查本件兩造就每月管理服務費用之支付，已於委任
契約書第4條約定由被告於次月10日將合約金額全額一次以
支票或匯款方式給付之，則被告辯稱原告公司需明確報告顛
末後，始得請求報酬等語，亦無理由。
(四)至被告辯稱：原告管理公司公告章遺失、剔除欠缺統編1張
等管理缺失應分別扣款700元、300元，原告管理公司製作向
被告申請之零用金明細，持無統一編號之發票請領540元之
費用已經被告給付，上開合計1,540元之費用應予扣除一節
，原告管理公司已同意扣除之，有原告管理公司102年3月29
日（102）寓中字第6號函及本院102年9月10日言詞辯論筆錄
可稽，則被告請求扣除該部分報酬，應予准許，扣除後原告
管理公司得請求之報酬金額為24,460元。
四、從而，原告保全公司、管理公司本於委任契約法律關係，請
求被告各給付93,000元及24,460元，及均自起訴狀繕本送達
翌日即102年5月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息，為有理由，應予准許，其餘逾此部分之請求，不應
准許，應予駁回。
五、本件原告勝訴部份係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。又原告雖聲請供擔保宣告假執行，無
非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之
裁判，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年10月9日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳崇道
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月9日
書記官