裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第14號民事判決
裁判日期：民國95年06月05日
裁判案由：確認違約金債權存在
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第14號原告甲○○訴訟代理人乙○○
參加人政光實業股份有限戈司法定代理人丙○○被告勁高科技股份有限公司法定代理人丁○○上列當事人間確認違約金債權存在事件，本院於中華民國九十五年五月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認第三人政光實業股份有限公司對被告有新臺幣貳拾萬元暨自民國九十四年十月二十五日起至被告搬離台北縣深坑鄉草地尾一之一號一樓不動產止，按每月新臺幣貳拾萬元之違約金債權存在。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。又按受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定。民事訴訟法第65條第1項、第67條分別定有明文。查原告主張第三人政光實業股份有限公司（下簡稱政光公司）與被告間之租賃契約屆期，被告仍無權占有租賃物，故請求確認被告依租約約定，應按月給付政光公司違約金500,000元，則若本件原告敗訴，第三人政光公司將無法請求被告給付違約金，顯然第三人政光公司對原告具有法律上之利害關係，揆諸上開規定，經告知第三人政光公司，不為參加，應視為得於參加時已參加於訴訟。
貳、原告主張：
一、被告於民國89年6月25日起至94年6月24日止，以每月100,000元向第三人政光公司承租臺北縣深坑鄉草地尾1之1號1樓全部（現門牌已整編為北深路3段151號）（下簡稱系爭不動產），嗣該屋業經法院查封，基於查封效力，自不允許出租人再處分或出租該標的，故上開租約94年6月24日屆期後，被告勁高公司應依約清空交還房屋。惟被告現仍無權占用系爭不動產，依被告與第三人政光公司間租約，被告自94年6月24日起應按月給付500,000元之違約金。原告因債權轉讓取得對政光公司債權並完成債權轉讓相關事宜，並以債權人身份自金拍中心標得系爭不動產，原告基於第三人政光公司債權人身份，執行扣押債務人政光公司對被告自94年6月24日起結算至同年10月24日止已有之違約金債權2,000,000元，另自同年10月25日起至搬遷日止仍須每月給付對500,000元違約金，惟上開扣押命令，遭被告異議，原告爰依法提起本件確認訴訟。
二、被告與第三人政光公司間之租賃契約於94年6月24日終止，終止後與政光公司間並續約之事實，依據契約第6條約定即已經違約。契約屆期被告繼續繳租，在法院發移轉命令通知被告後，被告不能據以繼續繳租，認為有續租之事實。被告繼續繳租，是終止租約後，自行繳租，執行法院並不審酌實體事項，所以不產生民法第451條之效果。
三、訴之聲明：請求確認第三人政光公司對被告2,000,000元違約金債權存在暨自94年10月24日起至搬離臺北縣深坑鄉草地尾1之1號1樓（現門牌整編為北深路三段151號）止每月500,000元違約金債權存在。
參、被告則以下列辯詞置辯：
一、本件租賃約定乃由第三人政光公司與被告所訂立，且系爭不動產之所有權均未移轉而尚為第三人政光公司所有，從而其有關權並約定之範圍亦僅及於被告與第三人政光公司二者間而無涉他。
二、又承租存續存在者依法當享有優先承購權，然本件被告並未獲通知，顯有違背程序。
三、被告與第三人政光公司於查封前簽定之租賃契約第15條中載明契約到期未移轉前被告均有二年之續租權，本件雖無正式之書面換約或記載但實際上被告確實租賃、使用於系爭建物內；而系爭不動產迄今仍未完成移轉之登記，原告所主張債權債務部分顯與本件之承租權無涉，依法被告當得續租二年之定期契約。此部分經通知第三人政光公司後亦未有任何反對之意思或其他之主張，故租賃仍於存續中並未屆滿，而後租金亦由法院執行命令來函通知被告應將依指定專戶繳納之，被告亦如期繳納，故絕無原告主張未存在租賃契約之事實。縱認本件之續租權並未存在，被告則主張存在未定期租約。
四、訴之聲明：請求駁回原告之訴。
肆、參加人政光公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
伍、兩造不爭執之事實：被告於89年6月25日以每月100,000元向參加人政光公司承租臺北縣深坑鄉草地尾1之1號1樓全部（現門牌已整編為北深路3段151號），租期至94年6月24日止。
陸、得心證之理由：
一、原告主張之事實，業據其提出租賃契約書、受讓債權證明、支付命令、存證信函、本院執行處執行命令、通知影本為證，被告則以上開辯詞資為抗辯。故本件爭執點在於系爭租約屆期是否已終止？茲判斷如下：
（一）查系爭租賃契約第2條約定租賃期限自89年6月25日起至94年6月24日止；第6條約定乙方（指被告）租期屆滿時，除經甲方（指參加人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋清理乾淨遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何報酬，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷完了日止。故依約被告於94年6月24日租約期滿時，如未經參加人政光公司同意出租，即應交還系爭房屋，如不即時交還，參加人得向被告請求違約金。查被告現仍占有系爭房屋之事實，為兩造所不爭執，則被告須就其主張其與參加人間租賃契約關係存在負舉證責任。
（二）被告辯稱系爭租賃契約第15條約定，被告於租約期滿，房屋若未售出得優先續租二年，本租賃合約尚於存續期間而無終止等語，惟查系爭租賃契約第15條所謂「得優先續租二年」，固係被告取得優先於他人承租系爭房屋權利，然仍須參加人政光公司同意出租，雙方始達成租賃契約合意。經查被告提出之參加人政光公司於94年7月5日函顯示，參加人表示雙方租約至94年6月24日屆滿，惟因有保證金三十萬元，故逐月扣抵至94年9月24日止，由於系爭房屋已在法院拍賣中，若至94年9月24日尚未拍定，雙方可另訂新約。（見卷第70頁），可見出租人即參加人政光公司僅同意因扣抵保證金而將租約延至94年9月24日，而94年9月24日以後則須另行簽訂租約，惟被告並未舉證證明其與參加人政光公司有另為簽訂租賃契約之情，被告與參加人政光公司間是否仍有租賃契約關係存在，即有可疑。
（三）被告雖復辯稱租金由法院執行命令來函通知被告應將依指定專戶繳納之，被告亦如期繳納云云，經查本院民事執行處係於94年3月22日發函表示，參加人政光公司對被告之租金債權依法院命令移轉予債權人（見卷第117頁）。斯時被告與參加人之租賃契約尚未到期，參加人政光公司對被告自有租金債權，被告當依命令如期繳納，至94年6月
24日租約屆至，參加人並未同意與被告簽訂租賃契約，被告繼續繳租予執行法院之行為，因執行法院並非出租人，且無審查實體事項，故並不發生民法第451條之不定期租賃契約關係，被告此部分辯詞自不足採。
（四）被告再辯稱伊有優先購買權，未受通知云云，經查被告並未舉證證明其有租地建屋之情，自無民法第426條之2之優先購買權之問題，被告空言所辯，自屬無據。
二、末按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，最高法院79年台上字第1612號判例意旨參酌。查被告與參加人政光公司間約定之租金為每月100,000元，及參以社會經濟狀況普遍不景氣，被告於和解過程中，不願再給付高於十萬元以上租金繼續訂約等情，認以租金二倍之違約金即足以使被告有遷讓系爭房屋之壓力及賠償債權人所受損害，故本院爰依職權予以酌減違約金為按月給付200,000元。另查參加人同意以保證金抵扣租金至94年9月24日止，故參加人請求違約金按月200,000元之日期應自94年9月25日起算。
三、綜上所述，原告請求確認第三人政光公司對被告有200,000元（94年9月25日起至94年10月24日止）暨自94年10月25日起至搬離臺北縣深坑鄉草地尾1之1號1樓（現門牌整編為北深路三段151號）止每月200,000元違約金債權存在之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國95年6月5日
民事第二庭法官黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年6月5日
書記官林玗倩