裁判字號：臺灣高等法院臺南分院95年上字第73號民事判決
裁判日期：民國95年09月12日
裁判案由：排除侵害
臺灣高等法院臺南分院民事判決95年度上字第73號上訴人南贏建設開發有限公司法定代理人庚○○上訴人辛○○
丙○○
甲○乙○○上列一人訴訟代理人戊○○住同上上訴人丁○○住同巷9號上列六人共同訴訟代理人 王正宏 律師被上訴人和風春墅一期C區社區管理委員會
設同巷6號法定代理人己○○住同上訴訟代理人 許世烜 律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國95年2月
24日臺灣臺南地方法院第一審判決（94年度訴字第1022號）提起上訴，本院於95年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，引用之外補稱：㈠本件和風春墅一期C區及D區所構成之社區是封閉型社區，屬
於公寓大廈管理條例第53條規定多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，被上訴人未依法按照該社區10戶住戶共同成立管理委員會，被上訴人當無當事人能力。
⑴按公寓大廈管理條例第53條規定多數各自獨立使用之建築
物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例。質言之，本條規範的對象是在集居地區的「多數各自獨立使用」之建築物，規範之目的是針對上開建物具有「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」者，可以共同成立管理委員會。是否為同一建造執照並非本條所規定之要件，而上訴人南贏公司是否已提撥管理基金亦非本條規定之要件，重點應該是本件和風春墅一期C區及D區社區在客觀環境上是否有「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」之情形。
⑵原判決認為本件和風春墅一期C棟及D棟所構成之社區「為
兩棟中間建物留有中庭花園及留有共同門戶，可通台南縣○里鎮○○○街」，又稱「惟該使用現狀，並非無得變更，自不得阻礙原告權利之行使，是被告所辯，尚難憑採」云云，然查，使用現狀係客觀存在當非不可變更，但是，重點應該是在被上訴人在成立社區管理委員會之時，和風春墅一期C區及D區所構成之社區，其中現存的中庭花園及留有共同門戶之事實，是否已經該當公寓大廈管理條例第53條規定「其共同設施之使用與管理具有整體不可分性」之要件，是以，原判決以「惟該使用現狀，並非無得變更」作為其認定之理由，殊不可採。
⑶本院95年度上字第5號民事判決就與同樣是上訴人南贏建
設公司所興建，社區空間規劃情形完全相同之和風春墅A、B區社區糾紛案件中，於判決書第14頁指出和風春墅A、B區之住戶各自提供部分土地做為中庭花園使用，中庭花園及共同出入大門等共同使用之共同設施，其使用與管理，即具有整體不可分性，因此符合公寓大廈管理條例第53條規定之「多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居住地區者。」之情形。⑷依本院95年度上字第5號民事判決之認定標準，本件和風
春墅C、D區社區內的10戶住戶既屬「多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」之情形，則該整體不可分性之10戶集居地區，當應共同成立一管理委員會，才符合該53條之規範意旨，被上訴人僅以部分住戶即C區的五戶住戶個別成立一管理委員會，當不符合上開公寓大廈管理條例第53條規定之意旨，是以，被上訴人當非依法成立之管理委員會，其組織既不合法，自非公寓大廈管理條例中之社區管理委員會，自無當事人能力。
㈡經10戶住戶所簽署之住戶公約，全體10戶均有簽署第六項即
記載「如後附圖所標示A、B區及C、D區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」之約定，該條約定既屬10戶之共同一致之意思，當屬合同行為，自有拘束被上訴人之效力。
⑴上開辛○○等10名住戶，在向上訴人南贏建設開發有限公
司購買和風春墅C、D區社區時，均有簽署住戶公約交與上訴人南贏建設開發有限公司，就此兩造均無爭執。
⑵各住戶簽署住戶公約之行為正是表示願意受該住戶公約內
容拘束之意思，換言之，各住戶基於居住環境之維護以及社區空間使用上之相互空間，為追求共同利益，所達成平行的意思表示，可認為是屬於合同行為，而該各住戶所認可之住戶公約共同內容部分，即應認為是屬於社區內各住戶間之自治規章，對於每一個住戶均有拘束力。
⑶和風春墅C、D區社區共10戶住戶，均有簽署總共7條條文
的住戶公約，所以，該7條條文內容既經全體住戶之共同合意，均應成為社區各住戶所共同遵守之自治規章。至於，兩造所爭議的有3名住戶（丙○○、辛○○、 陳昆宏 ）另外簽署了第8條「如後附圖所標示C、D區之專屬中庭花園等區域係延伸至本案場和風春墅第二期」之文字，未經多數住戶之同意，當未能構成規約之內容，因此，上開所謂第8條約定對於全體住戶均不生效力。
⑷本院前開判決指出「本件和風春墅社區關於共同設施之中
庭花園及出入大門之使用管理，準用公寓大廈管理條例第53條之規定，乃是為免生爭議，但該條例並無規定如未按該條例規定之程序，所為任何共同使用之約定，即屬無效。系爭住戶公約A、B區之所有住戶既均有簽訂，可認為是
A、B區之所有住戶透過建商南贏公司使同一內容之住戶共同使用之約定，由多數的意思表示的合致而成立，住戶公約已有效成立，不因申請建造執照時有無檢附該規約及有無經區分所有權人會議之決議而影響其效力。」，被上訴人以申請建照執照時未檢附該住戶公約等理由抗辯系爭住戶公約不生效力，與上開判決理由相違背，殊不足採。
㈢公寓大廈管理條例第28條規定應成立管理委員會或推選管理
負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，報備之法律性質僅是「函報備查」，並非法律生效要件，蓋公寓大廈管理條例並無任何一個法條規定「管理委員會」並須經向主管機關報備核准後才能有效成立。行政機關的同意備查行為，亦無賦予新的法律效力，是單方的行政通知，並不能認為具有行政處分之效力。依台南縣政府函覆本院之說明，被上訴人和風春墅C區管理組織之審查並無進行現場勘查，足證係單純地備查。
㈣針對土地之利用開發，是以社區整體生活最大利益做為其遵
行之原則與目標，開發土地的建商甚至要自行闢建私設道路來促進社區之利用與便利性。在有整體規劃的社區，會將社區內的各住戶土地之法定空地做一整體利用，以提升社區之居住品質，例如可○○○區○○○○道路或是綠地空間，上訴人具體提出如附件一之三個社區照片，均有將法定空地○○○區○道路或是社區內花園之案例，社區內之住戶在購買之初，即知悉社區規劃的具體內容，所以都不可能去主張該法定空地不准他人使用，或是僅能作空地使用並排除他人使用等違反社區共同利益之行為。本件基地是一塊完整的土地，上訴人南贏建設公司在開發之初，為求所興建之社區的整體利益與生活品質的提升，所以，在興建之初即將和風春墅一期C區及D區間的法定空地等空間規劃成為社區中庭花園及大門出入口，以提升社區之生活品質，而且在和風春墅一期C區住戶後門購買土地闢設道路以供C區住戶通行，全體住戶均係認同此種社區規劃，所營造出的生活環境才願意購買此社區之房屋，現卻又故意提起訴訟來破壞原有社區之規劃，誠屬不該，被上訴人之主張構成權利濫用。
三、證據：援用原審所提證據外，補提出本院95年度上字第5號判決、台南縣政府備查資料為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決相同者之引用之外，補稱：㈠按公寓大廈管理條例第53條規定：「多數各自獨立使用之建
築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」。又所謂共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集區地區，其定義應依公寓大廈管理條例施行細則第13條第1至3款規定，舉凡「同一宗建築基地」、「依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區」，或「其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」。查被上訴人之Ｃ區社區雖為各自獨立之透天厝，基地所有權為五戶各別所有，然被上訴人所屬之5戶，係同一張使用執照之一宗建築基地（請參原審卷原證四：使用執照），依公寓大廈管理條例施行細則第13條第1款規定，屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區。再者，台南縣政府已審核被上訴人之管理組織報備申請，認被上訴人之申請「合於公寓大廈管理條例相關規定」，足證主管機關台南縣政府已審核認定被上訴人之五戶，合於公寓大廈管理條例第53條及施行細則第13條所規定組織之要件，故被上訴人Ｃ區社區5戶，得準用公寓大廈管理條例之規定為管理及組織。
㈡關於各戶住戶簽署交付予南贏公司之住戶公約，因未完成法定方式，不能視同規定，不生規約效力：
⑴公寓大廈管理條例第56條第1、2項規定：「公寓大廈之起
造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同」、「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」則社區未完成管理組織，訂立規約以前，雖多由建商提供類似住戶公約之文件，交由區分所有權人簽署，此種文件，即為「規約草約」，應依公寓大廈管理條例第56條第1、2項規定，必須踐行一定方式，始能有拘束住戶之效力。
⑵公寓大廈之規約草約，因尚未經區分所有權人決議，故僅
為各住戶與建商間之各別約定而已，若要視同規約而對住戶生拘束力，應依上揭條例第56條第1、2項規定：規約草約必須先由公寓大廈之起造人於申請建造執照時檢附予主管機關審核。
⑶上開送審之規約草約再交由房屋承買人簽署同意。經查，
起造人即上訴人南贏公司於申請建造執照時向主管機關檢附之規約草約，是Ｄ區與Ｃ區分別提出兩份規約草約，Ｃ、Ｄ區各自獨立，上訴人等均不爭執。又依上訴人南贏公司檢附予台南縣政府之規約草約，並無有關私有土地約定共用之條文。又查，上訴人提出之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區聯合住戶公約，起造人南贏公司並未將其檢附至台南縣政府審核。可知，上訴人南贏公司檢送主管機關審核之規約文件，與其提交予買受人簽署之規約文件，竟不相同，此點上訴人亦均不爭執。既然上訴人南贏公司提交予承買人簽署之規約文件，並未檢附予主管機關審核，與公寓大廈管理條例第56條規定不符，不能視同規約。既然不能視同規約，除非該紙住戶公約經過區分所有權人決議予以承認，否則即無拘束區分所有權人之效力。
㈢公寓大廈管理條例第23條第1項固規定：「有關公寓大廈、
基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之」。但於同條第2項，則另列舉第7款事項，規定其必須載明於規約，否則不生效力。此規定屬強行規定，若違反者，依民法第71條規定，其約定無效。準此，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款所訂之「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」，非經載明於規約，不生效力。查上訴人提出之住戶公約，除不生公寓大廈規約草約之效力，已如前述。另外，該住戶公約第㈥條所稱：中庭花園屬各住戶私有產權必須供共同使用…云云之約定，其性質乃「私有土地約定為共用」之約定，然並未依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定列入規約，當然無效。所謂列入規定，即應依同法第31條召開所有權人會議，由法定會議人數決議後，始能生效力。然上訴人之住戶公約並未經Ｃ區所有權人會議決議，甚至Ｄ區、Ａ區或Ｂ區，均未曾決議，而該住戶公約又非視同規約之規約草約（前已詳述），則該住戶公約第㈨條有關私有土地約定共用之規定，因與強行規定不符，不能生效。
㈣關於被上訴人之Ｃ區社區與上訴人之Ｄ區社區，兩者間並無不可分性之補充說明：
⑴據上訴人南贏公司申請建造執照時之規劃，Ｃ區五戶與Ｄ
區五戶各自獨立，為兩個社區，各有各自的公寓大廈規約（草約）及分別提撥之管理基金，以上事實為兩造於原審所不爭執。則Ｃ區社區與Ｄ區社區依上訴人南贏公司之規劃及台南縣政府之審查核准結果，均為兩個獨立之社區，應無爭議。
⑵公寓大廈管理條例施行細則第13條第1至3款規定，除第1
、2款外，第3款明文規定「其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之地區」，故除同條第1、2款以外之其他情形，是否構成不可分，依法專由行政機關裁量判斷。
查被上訴人以Ｃ區社區5戶具整體不可分性（蓋Ｃ區5戶為同一建造執照及使用執照，有5戶基地為共同建築基地），向台南縣政府申請核准成立管理委員會。台南縣政府審核認符合公寓大廈管理條例規定而同意備查，足見被上訴人Ｃ區五戶之共同設施之使用管理具整體不可分性，符合公寓大廈管理條例第53條及施行細則第13條各款規定。上訴人空言否認，顯無理由。
至於Ｃ區與Ｄ區間是否有不可分之情形？顯然否定，蓋因台南縣政府已經核准被上訴人將一期Ｃ區社區之基地南側建築圍牆，Ｃ、Ｄ兩區分隔，發給雜項執照，由此可知，依主管機關之判斷，足以證明Ｃ區與Ｄ區間，並無不可分割之情形。
⑶Ｄ區五戶間，其各戶之基地南側為其共用私設道路；其各
戶基地北側一點五半寬則為該五戶共同之防火間隔（即原判決附圖f、g、h、i、j等部分），上訴人等又均同意上開f、g、h、i、j等部分及私設通路供第二期住戶通行，故Ｄ區五戶間就其共用私設道路及防火間隔之使用與管理，應具不可分性，Ｄ區五戶應另外成立管理委員會。因Ｄ區五戶之共用私設道路及防火間隔等共同設施之使用，與Ｃ區毫無關聯，亦可見Ｄ區五戶與Ｃ區之共同設施之使用與管理，並無不可分性。
㈤又規約或公約，屬合同行為，應由社區全體為一致之意思表
示，始得成立，若未有一致之意思表示，則不能成立。查上訴人提出之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區聯合「住戶公約」，其中陳昆宏、辛○○及丙○○三人所簽訂之版本多了第㈧項，然其他住戶所簽者均無第㈧項，則住戶公約之版本不同，顯然各住戶就該Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區聯合「住戶公約」，未有一致之意思表示，該公約不能成立。
㈥又上訴人辛○○、丙○○、甲○、乙○○（上訴人南贏公司
法定代理人之女）、丁○○與上訴人南贏公司於93年8月6日簽立協議書，除乙○○外，均各向上訴人南贏公司收受18萬元後，同意將附圖所示f、g、h、i、j部分土地供南贏公司增建步道，並將f部分西側之圍牆約1.5公尺寬拆除。
苟上訴人主張之「住戶公約」有效，則附圖f、g、h、i、j部分土地應屬中庭花園範圍內土地，理應不可任意破壞或擅自處分。上訴人辛○○等，未經C區住戶同意，即擅自處分，即提供予非社區住戶之南贏公司，讓南贏公司建造道路供第二期住戶使用，並已拆除社區圍牆，且每人已收受南贏公司之對價18萬元？足見該「住戶公約」未生拘束力，上訴人等也均不認為「住戶公約」有何效力，否則上訴人怎可公然處分部分中庭花園土地並拆除社區圍牆，將中庭花園土地提供予社區以外之人（即第二期住戶）通行？
三、證據：除援用原審所提出之證據外，補提出台南縣政府核准之圍牆雜項執照。
理由
一、被上訴人之法定代理人已變更為己○○，有台南縣政府95年4月12日同意備查函一件為證（本院卷第47頁），茲己○○具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予說明。
二、被上訴人主張：坐落台南縣○里鎮○○段828、828-2、828-4、828-6、828-8地號5筆土地，面積545.32平方公尺基地及地上建物，即門牌台南縣○里鎮○○○街○○○巷2,6,8,10,12號建物（以下簡稱和風春墅一期Ｃ區），經所有權人陳昆宏、 蔡福松 、己○○、 楊書銘 、 羅碧玉 等5人，依公寓大廈管理條例規定召集所有權人會議，就上開5戶住宅訂定「和風春墅一期Ｃ區社區住戶規約」，並組成被上訴人名義之管理委員會，已經台南縣政府核准報備。就和風春墅一期Ｃ區之共有或約定共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，被上訴人有修繕、管理及維護之權利。被上訴人為管理及維護如原判決附圖所示a、b、c、d、e範圍內之土地之完整利用，有於上開土地內修繕圍牆之必要，乃上訴人等反對，爰求為判決，上訴人不得妨害被上訴人修繕、管理及維護如原判決附圖ａ部分33.601㎡、b部分33.010㎡、c部分
32.882㎡、d部分32.752㎡及e部分32.447㎡等所示範圍內之土地等語。
三、上訴人等則以：被上訴人之成員即訴外人陳昆宏、蔡福松、己○○、楊書銘、羅碧玉等5人所買受之上開5戶房屋係產權獨立之封閉型社區，總共有10戶，另外5戶即上訴人辛○○、丙○○、甲○、乙○○、丁○○。陳昆宏等買受者係Ｃ區，伊等則為Ｄ區，兩棟建物中間有中庭花園供10戶住戶共同使用。買受之初，建商即上訴人南贏公司於買賣契約內即要求各住戶簽立公約，第六條約定「如後附圖所標示Ｃ、Ｄ區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有，但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」。倘該和風春墅一期Ｃ、Ｄ區建物所形成之封閉型社區有成立公寓大廈管理委員會必要，前開10戶住戶均屬社區內之區分所有權人。上訴人辛○○、丙○○、甲○、乙○○、丁○○等5人既屬該封閉型社區之區分所有權人，未被通知參與社區管理委員會之開會或選任委員，被上訴人和風春墅一期C區社區管理委員會組織即不適法，縱經台南縣政府核發報備證明，亦僅形式審查，無實質認定力，不能認被上訴人已合法成立。又系爭Ｃ、Ｄ區社區，係成屋買賣，各住戶購買系爭建物時，均知悉社區中庭花園存在，10住戶所簽訂之住戶公約係屬共同使用之協議，屬合同行為，公約第6項之規定對
Ｃ、Ｄ區住戶共同生效，依約被上訴人不得主張加建圍牆排除上訴人使用，被上訴人之行為有權利濫用之情事等語，資為抗辯。
四、被上訴人主張，坐落台南縣○里鎮○○段828、828-2、828-
4、828-6、828-8地號5筆土地，面積545.32平方公尺，及基地上建物即門牌台南縣○里鎮○○○街○○○巷2,6,8,10,12號建物，其所有權人為陳昆宏、蔡福松、己○○、楊書銘、羅碧玉等人，其等已依公寓大廈管理條例之規定，召集所有權人會議，訂定「和風春墅一期Ｃ區社區住戶規約」，並組成管理委員會，經主管機關台南縣政府核准，於94年4月19日以府工使字第0940082627號公寓大廈管理組織報備，上訴人辛○○、丙○○、甲○、乙○○、丁○○，則係同上地段828-1、828-3、828-5、828-7、828-9地號及地上建物之所有權人，屬於和風春墅一期Ｄ區建物，上開Ｃ、Ｄ建物係南贏公司建造，於申請建造執照時，向台南縣政府分別提出Ｃ區與Ｄ區，個別之公寓大廈規約供台南縣政府審核。上訴人南贏公司並以92年5月27日切結書，向台南縣政府切結：『茲南贏建設開發股份有限公司和風春墅住宅新建工程Ｄ棟、Ｃ棟管理委員會公共基金，切實用於本工程，公共基金帳號0000-00-000000-0。Ｃ、Ｄ棟各新台幣壹拾伍萬元正』。南贏公司將其為和風春墅一期Ｃ區所提撥15萬元之餘額115,960元，以94.5.31存證信函交付予被上訴人。上訴人南贏公司於和風春墅一期Ｃ、Ｄ區建物出售時，與購住戶立有住戶公約，其中第6條約定：「如後附圖所標示Ａ、Ｂ區及Ｃ、Ｄ區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有但各戶無論持分之多寡其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」。該住戶公約於南贏公司申請建造執照時，向台南縣政府分別提出Ｃ區與Ｄ區，各別之公寓大廈規約供審核時，未提出列入公寓大廈管理規約，上訴人均反對被上訴人修繕、管理及維護如原判決附圖所示a、b、c、d、e範圍內之土地使用之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、台南縣政府授權核發之公寓大廈管理組織報備證明、台南縣政府617號使用執照、和風春墅住戶公約、台南地方法院郵局第771號、第577號存證信函附卷為證、並經原審勘驗現場查明，有勘驗筆錄可稽，堪信為真實。
五、茲被上訴人主張，其就如原判決附圖所示ａ、b、c、d、e部分土地有管理、維護之必要，欲建築圍牆，上訴人竟反對，爰求為判決上訴人等不得妨害其修繕、管理、維護等語。上訴人等則否認其主張，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者，被上訴人有無當事人能力？被上訴人有無修繕、管理及維護原判決附圖所示a、b、c、d、e範圍內之土地之權利？（上訴人南贏公司於買賣時與各住戶簽立公約，第6條約定是否有效，能否排除被上訴人之修繕管理上開土地？），經查：
㈠當事人能力部分：
⑴系爭和風春墅第一期Ｃ區所有權人陳昆宏、蔡福松、己○
○、楊書銘、羅碧玉等5人，依公寓大廈管理條例之規定召集所有權人會議，訂定「和風春墅一期Ｃ區社區住戶規約」，並組成和風春墅一期C區社區管理委員會，已經主管機關台南縣政府核准，於94年4月19日以府工使字第0940082627號公寓大廈管理組織報備，有報備資料附卷可按（原審卷第21至25頁），依公寓大廈管理條例第38條之規定，被上訴人即有當事人能力，上訴人爭執被上訴人未依法成立，無當事人能力云云，即非可採。
⑵又台南縣政府核准被上訴人之上開管理委員會之申報，係
採書面審核，檢查申報人檢附文件是否齊全，並未進行現場勘驗之事實，有該府95年7月4日覆本院之函在卷可按（本院卷第69頁），依兩造所不爭執之事實，和風春墅一期
Ｃ、Ｄ建物於南贏公司申請建造執照時，係申請2個建築執照，向台南縣政府分別提出Ｃ區與Ｄ區，個別之公寓大廈規約供台南縣政府審核，南贏公司向台南縣政府所立之切結書，提出之管理委員會公共基金，亦分別提出2筆各
15萬元之基金，則主管機關依上開文件，形式上認定訴外人即Ｃ區之所有權人陳昆宏、蔡福松、己○○、楊書銘、羅碧玉等5人，所成立之管理委員會合法，准予備查，於法並無不合。就本件訴訟之解決觀點言之（即就被上訴人有無當事人能力），應認定被上訴人有當事人能力。
㈡被上訴人有無修繕、管理、維護如原判決附圖所示a、b、c
、d、e範圍內之土地之權利？⑴公寓大廈管理條例第10條第2項固規定：「共有部分之管
理、修繕、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，形式上觀之，本條乃管理委員會之行使權利之依據，被上訴人亦係以本條項為其請求權基礎（被上訴人起訴狀，原審卷第5頁），惟對照同條項中段規定「其費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，以及同條例第9條第1項規定「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物共有部分及其基地有使用收益之權。」等觀之，本條項之規定，乃係源自民法第799條、第822條第1項，亦即管理委員會之所以就管理之共有部分，有管理修繕維護之權利，實係源自委員會成員即全體住戶對共用部分之共有權，事理至明。
⑵查：被上訴人之成員即訴外人陳昆宏、蔡福松、己○○、
楊書銘、羅碧玉等5人所買受之上開Ｃ區5戶房屋，與上訴人辛○○、丙○○、甲○、乙○○、丁○○買受之Ｄ區5戶房屋，係產權獨立之封閉型社區，10戶均係成屋買賣，兩棟10戶建物中間有中庭花園供10戶住戶共同使用，並共同由東邊之大門進出，建商顯係將Ｃ、Ｄ區作為一建築案，整體規劃後，分二期興建，在10戶及中庭花園均興建完成後，再以成屋出售予現購戶，10戶買受之初，建商即上訴人南贏公司於買賣契約內即要求各住戶簽立公約，其中第六條就中庭花園特別約定「如後附圖所標示Ｃ、Ｄ區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有，但各戶無論持分之多寡，其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」，此有上訴人南贏公司所提出之住戶公約10件在卷可憑（原審卷第64至91頁），並經原審勘驗現場查明，有勘驗筆錄可按，並有現場照片多張可證（原審卷第103、107、
108、114頁）。被上訴人對此件公約之真正亦不爭執，是上訴人主張，被上訴人所屬之全體住戶（成員）與上訴人辛○○等5人與上訴人南贏公司間，就中庭花園所坐落基地之使用管理有特別約定一節，堪以採信。
⑶上開住戶公約第6條之約定，雖屬系爭社區之10住戶與南
贏公司間個別簽定，此10件住戶契約核屬債權契約，僅於契約當事人間發生效力，10戶住戶彼此相互間，形式上雖非互為契約當事人，似不得依據該約定而互相主張該約定之效力，但實質上就中庭花園之公同使用與完整性之維持言之，南贏公司與全體10位住戶各別所訂之上開契約，就約定不得進行圍隔、阻礙或禁止他人使用部分，含有不作為之給付義務，此項義務實質上係對第三人給付，對其他住戶言之，其性質上有民法第269條之第三人利益契約（ 孫森焱 ，民法債篇總論，下冊，第849頁， 史尚寬 ，債篇總論第571頁），即任何一位住戶得依南贏公司與其他住戶之上開住戶公約之約定，據以主張上開約定之效力（即不得圍隔、阻礙他人使用）。茲被上訴人之全體成員即訴外人陳昆宏、蔡福松、己○○、楊書銘、羅碧玉等5人，既於買受上開房屋時均曾與南贏公司訂立上開住戶公約，公約第6條既約定「Ｃ、Ｄ區之專屬中庭花園等區域，其產權為各戶所私有，但各戶無論持分之多寡，其使用權屬於本社區該區所共有，任何人不得主張為其私有，進行圍隔、阻礙或禁止他人使用之行為」，即就中庭花園部分，住戶均有消極不作為之義務，不得圍隔、阻礙他人使用。則彼等所組成之被上訴人管理委員會，就中庭花園之使用權限亦應同受限制，不得逕行圍隔、阻礙或禁止他人（Ｃ、Ｄ區各戶）使用之行為。上訴人辛○○、丙○○、甲○、乙○○、丁○○，既係契約之第三利益人，依上說明，其等自得對陳昆宏、蔡福松、己○○、楊書銘、羅碧玉等主張上開約定之效力，南贏公司既係與陳昆宏等5人訂立契約之直接當事人，更得對其等主張上開契約之效力。上開住戶公約第6條既約定「任何人不得圍隔阻礙他人使用之行為」，對陳昆宏、蔡福松、己○○、楊書銘、羅碧玉、等而言，上開約定即屬對其個人所有系爭中庭花園之土地之應有部分之所有權之一種債權上之使用限制，此項限制，依契約自由原則，應屬有效。其等5人就如原判決附圖所示a、b、c、d、e部分之土地之所有權，既因上開契約之約定，而不得圍隔阻撓他人使用，而建築圍牆之行為顯屬圍隔、阻撓他人使用之行為，依約即不得為之，其等五人組成之被上訴人管理委員會，其權利亦不得大於組成構成員，而同受限制，上訴人此部分抗辯，應屬可採。陳昆宏、蔡福松、己○○、楊書銘、羅碧玉等既不得就上開
a、b、c、d、e部分圍隔，則其等決議加以圍隔，並由被上訴人執行，於法即有未合。
⑷又上開住戶公約第6條之約定，性質上係南贏公司與每一
位購買住戶間之契約，此項契約若日後被Ｃ、Ｄ區全體住戶接受並納入管理委員會之規約之內，固成為規約之一部分，若未納入規約之內，固不生規約之效力，於此情形亦僅該住戶公約對其後輾轉買受之新住戶成員是否生契約拘束力之問題而已（亦即規約有物權性效力對任何成員均有效力，不因其係原始住戶或於規約成立後始加入而異），並不因規約之成立，使原先之約定失其效力，上開住戶公約第6條既無「管理委員會一旦成立，本條項即失效」之約定，被上訴人又未能舉證證明該約定雙方有合意解除或其他失效之情事，其空言主張，該約定已因管理委員會之成立而不存在或失效云云，即非可採。
六、兩造間其餘有關此項約定是否有管理規約之草約效力或系爭中庭花園是否係10戶住戶共同使用部分，使用管理有無整體不可分性，是否應由10戶成立管理委員會，及住戶公約第8條之約定僅3位住戶簽定，是否生效之攻防方法及舉證，核與本件判決之結果無涉，不予一一論述，併予說明。
七、從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例第10條第2項規定，，請求命上訴人不得妨害其修繕管理維護如原判決附圖所示
a、b、c、d、e部分之土地，為無理由，不應准許。原審准其請求，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國95年9月12日
民事第二庭審判長法官丁振昌
法官李素靖法官吳上康上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中華民國95年9月18日
書記官易慧玲【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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