裁判字號：臺灣宜蘭地方法院105年訴字第129號民事判決
裁判日期：民國106年07月03日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣宜蘭地方法院民事判決105年度訴字第129號原告惠暘不動產有限公司法定代理人 陳宣伊 訴訟代理人 游敏傑 律師被告 陳素津
張詠隴 共同訴訟代理人 曾文杞 律師被告 林淑靜
林正煌 共同訴訟代理人 陳敬穆 律師
劉德弘 律師複代理人 高大凱 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳素津應給付原告新臺幣壹佰柒拾壹萬陸仟元，及自民國一０五年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林淑靜應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一０五年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬伍仟參佰壹拾貳元由被告陳素津負擔十分之七即新臺幣壹萬柒仟柒佰壹拾捌元，餘由被告林淑靜負擔。
本判決第一項於原告分別以新臺幣伍拾柒萬貳仟元、壹拾陸萬柒仟元為被告陳素津、林淑靜供擔保後得假執行；但被告林淑靜如以新臺幣伍拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠、先位聲明：被告陳素津、林淑靜應連帶給付原告新臺幣（下同）107萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡、備位聲明：⑴、被告陳素津應給付原告171萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵、被告林淑靜應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於原告105年6月20日具狀追加張詠隴、林正煌為被告並變更聲明為：㈠、先位聲明：被告陳素津、張詠隴、林淑靜、林正煌應連帶給付原告107萬2,000元及其遲延利息。㈡、備位聲明：
⑴、被告陳素津、張詠隴應共同給付原告171萬6,000元及其遲延利息。⑵、被告林淑靜應給付原告50萬元及其遲延利息。核原告所為均係基於同一就坐落宜蘭縣○○市○○段○○○○號及其上同段1467建號，門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○○路122房屋（上開不動產下合稱系爭房地）被告間完成交易後是否應給付原告仲介銷售報酬或賠償與報酬相當之損害之事實，是其所為追加或變更聲明，均合於首揭法條規定，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、先位聲明部分：被告陳素津前於民國104年1月14日與原告簽訂「一般委託銷售契約書」（下稱系爭委售契約），委託原告仲介銷售系爭房地，委託銷售價格為3,100萬元，委託期間自104年1月14日起至同年12月31日止，約定服務報酬為成交價額之2%，原告隨即製作不動產銷售資料表刊登於有巢氏房屋、好房網等網頁，並調查產權、概算增值稅、調查現況以製作不動產說明書俾利尋找買方。嗣被告林淑靜於同年8月下旬因瀏覽好房網關於系爭房地之介紹，即來電詢問原告之業務人員，雙方遂於同年8月26日上午10時由原告業務人員駱 香燕 、 黃柏憲 提供不動產說明書向被告林淑靜解說並第一次帶看系爭房地。第二次帶看系爭房地時，被告林淑靜與其配偶均到場並表示有意願購買願支付斡旋金議價，原告遂於同年8月30與被告陳素津簽訂「專任委託事項變更契約書」（被告陳素津之配偶張詠隴代理，下稱專委契約），將系爭委售契約變更為專任委託。原告並於翌日與被告林淑靜簽訂系爭房地之「不動產買賣意願書（下稱買賣意願書）」、「買方給付服務費承諾書」（下稱服務費承諾書），約定承買總價款為2,600萬元，同時交付50萬元支票作為斡旋金進行議價，原告業務人員隨即積極拜訪被告陳素津及其配偶即被告張詠隴商議售價，盡力協助買賣雙方磋商系爭房地售價，乃致同年9月10日被告陳素津簽署「委託事項變更契約書」（下稱9月10日變更契約）同意將買賣價款變更調降至2,980萬元，並於同年月25日簽署「委託事項變更契約書」（下稱9月25日變更契約）同意再將買賣價款變更調降至2,860萬元，原告業務人員 駱香燕 並即時將被告陳素津同意降價之訊息以通訊軟體LINE對話方式告知被告林淑靜，且被告林淑靜亦於同年9月中、下旬以口頭方式告知駱香燕，伊願提高至2,800萬元為房地承買總價，至此買賣雙方就系爭房地之售價實已差距甚微。詎料，於駱香燕告知被告林淑靜賣方委託銷售價格願調降至2,860萬元後，被告林淑靜竟忽稱資金因大陸投資無法抽回購買系爭房地，乃堅持於同年9月28日退還50萬元斡旋金支票，原告將斡旋金退回數日後，原告業務人員黃柏憲再度拜訪被告陳素津及其配偶張詠隴，詢問願繼續委託銷售系爭房地之價格，彼等竟稱系爭房地於退斡後即已出售，為姓林之人所購買，沒有經過仲介等語云云，嗣經原告調閱電子謄本方悉系爭房地業已於同年11月19日出售予被告林淑靜。本件被告等人為規避給付原告仲介服務報酬之目的，而刻意於委託銷售期間甫屆滿時即私下就系爭房地達成合意訂立買賣契約，並於同年12月10日完成所有權移轉登記，並使原告喪失仲介服務報酬之目的，於售價差距甚微之情形下，明知被告陳素津、張詠隴二人已與原告已簽立委託銷售契約，卻先由被告林淑靜藉口大陸資金問題拒絕繼續磋商，再於委託期間甫屆滿時，由被告林正煌另行委託訴外人 林美蓮 為彼等為「工商服務」（並非經其仲介），私下就系爭房地與被告張詠隴簽立不動產買賣契約，渠等所為顯然違背誠實信用原則且有害於房地產仲介之正常交易秩序，核屬故意以背於善良風俗之方法加損害於他人。查依原告與被告陳素津於所簽訂之系爭委售契約第5條約定服務報酬為成交總價之2%，以被告陳素津同意變更之買賣總價2,860萬元計算即57萬2,000元；另依原告與被告林淑靜於所簽訂之買方給付服務費承諾書約定服務報酬為50萬元。是以原告爰依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段之規定，主張被告等就其所受損害即服務報酬107萬2,000元應負連帶賠償責任（計算式：572,000＋500,000＝1,072,000）等語。而為聲明如前述壹、(一)之變更後先位聲明所示，並聲明願供擔保請准宣告假執行。
㈡、備位聲明部分：被告陳素津、張詠隴部分：本件被告陳素津及張詠隴先後就系爭房地與原告簽立系爭房地委託銷售相關契約，應認二人共同為系爭房地委託銷售契約之委託人，而依原告與被告陳素津於簽訂之系爭委售契約第8條第3項約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被告陳素津）仍應支付委託銷售價額百分之四服務報酬，並應立即一次支付予乙方。…④、委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」。次依，原告與被告陳素津所簽訂9月25日委託事項變更契約第參點變更委託期間自104年9月30日至同年10月11日止。而系爭房地移轉所有權登記被告林淑靜係以買賣為登記原因，104年11月19日為原因發生日期，迄至斯時應尚未屆滿自賣方即被告陳素津委託期間起算二個月之時限（即104年12月12日），詎被告張詠隴與被告陳素津竟私下與被告林正煌及被告林淑靜達成系爭房地買賣之合意。而系爭房地委託銷售依原告與被告陳素津於104年9月25日簽訂之委託事項變更契約第參點約定為2,860萬元，則原告依系爭委售契約第8條第3項及9月25日委託事項變更契約第參點約定，請求被告陳素津、張詠隴給付171萬6,000元【計算式：28,600,000X（2%＋4%）＝1,716,000】等語；被告林淑靜部分：按依原告與被告林淑靜於服務費承諾書約定，立書人即被告林淑靜承諾應於系爭房地買賣契約成立時，給付50萬元服務報酬予原告並以現金給付，絕無異議。…若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付承買價款百分之貳為服務報酬。查被告陳素津、林淑靜間係以買賣為登記原因，完成系爭房地移轉登記，迄至斯時應尚未屆滿自賣方即被告陳素津委託期間起算二個月之時限，已如前述。詎被告陳素津、林淑靜竟私下達成系爭房地之買賣合意，則原告依服務費承諾書書請求被告林淑靜給付50萬元之服務報酬等語。為此，爰依前述之契約關係，請求被告如數給付等語。而為如前述
壹、(一)之變更後備位聲明所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
㈢、對被告答辯之陳述：
１、原告與被告林淑靜所簽立系爭房地買賣意願書之「頁首」明顯加框標示載明「＊依內政部公告，買方簽訂契約前，有三天以上契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。…買方業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。買方簽名：林淑靜（親自簽名）」，而於104年8月31日由原告業務人員駱香燕向被告林淑靜說明上開內容後，由被告林淑靜親自於「買方業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。」處之買方簽名欄親自簽名確認。足見，被告林淑靜於簽訂系爭買賣意願書前，縱未將契約書攜回審閱3天，然原告並未有妨礙被告事先審閱契約之行為，被告確認已充分瞭解契約書內容無誤後自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立系爭房地買賣意願書、買方給付服務費承諾之契約關係，自難認兩造所訂之契約為無效。又，被告林淑靜既為規避給付服務報酬而於104年9月28日要求作廢（終止）系爭買賣意願書及買方給付服務費承諾書，益見被告林淑靜於主觀上亦認該等書面契約並非無效，否則即無須要求作廢。被告林淑靜既持有系爭房地買賣意願書及服務費承諾書得隨時查閱，惟被告均未於該期間內，主張原告未給予審閱期間，亦難認被告林淑靜有未能充分瞭解契約內容，而致不公平之情事。且服務費承諾書之定型化條款原係約定「…立書人（即被告林淑靜）承諾應於契約成立時，給付買賣總價百分之貳之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議。…若立書人…於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付成買價款百分之貳為服務報酬。」，然經被告林淑靜與原告個別磋商後，雙方同意將服務報酬變更為50萬元，則系爭條款既經被告林淑靜個別磋商，且該約款文意非艱澀難以理解，則系爭約款除難認被告林淑靜未獲合理之契約審閱期間外，該給付服務報酬約款已屬個別磋商條款而仍構成契約之內容。
２、被告陳素津固依消費者保護法第11條之1第3項及同法第17條第3項規定，主張系爭委售契約第8條第3項條款約定不構成契約內容云云。惟：系爭委售契約之「頁首」明顯加框標示載明「＊依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。…委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：陳素津」，而於104年1月14日由原告業務人員黃柏憲向被告陳素津之配偶張詠隴說明上開內容後，由被告之配偶張詠隴代被告陳素津自行於「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。」處之委託人簽名欄親自簽名確認，同時由被告張詠隴親自填寫「標的物現況說明書」後再度於該現況說明書委託人簽章處及原證二即不動產說明書第4頁賣方簽章處分別代被告陳素津簽名。被告張詠隴與陳素津所簽訂之委託銷售等文件均已行使契約審閱權，被告陳素津、張詠隴確認已充分瞭解契約書內容無誤後自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立系爭房地委託銷售關係，自難認兩造所訂之契約為無效。
３、本件被告林淑靜係經原告業務人員說明且個別磋商服務報酬數額並「勾選」斡旋金契約後，始於服務費承諾書之買方簽章處親自簽名。又被告陳素津先後簽立委託事項變更契約，原告業務人員駱香燕亦已分別於104年9月10日、30日拍攝照片以Line通訊軟體傳送予被告林淑靜，斯時賣方即被告陳素津已同意買賣價款變更為2,860萬元（至104年10月11日），而被告林淑靜則於104年10月19日即以總價2,850萬元與被告陳素津簽立不動產買賣契約書，其買賣價款與委託價額間之差距僅10萬元，僅消規避服務報酬即可順利成交，足證被告等人顯係刻意等待委託期間屆滿始私下成交，則原告先位依侵權行為法律關係請求被告連帶賠償所受服務報酬之損害共107萬2,000元，應屬有據，且因非約定違約金故無過高酌減問題。原告係依買方給付服務費承諾書之約定，因被告林淑靜私下於被告陳素津委託期間屆滿後二個月內就系爭房地成交，視為被告林淑靜同意原告已完成居間仲介之義務，而請求給付服務報酬50萬元，則原告依服務費承諾書應獲得之服務報酬已得以預期且甚為明確，原告所得請求之服務報酬自應視為原告所失利益，且原告已提供被告完整居間斡旋服務，買賣價款與委託價額間之差距亦僅10萬元，被告林淑靜辯稱尚須提供代書代辦過戶服務方可請求報酬等語云云，與服務費承諾書約定或仲介業務常態均不相符（代書代辦過戶應係兩造自理費用），並非可採。又被告林正煌已明知其股東即被告林淑靜曾經原告業務人員帶看系爭房地，亦經被告陳素津與或其配偶 張永隴 告知已委託原告專任銷售，卻企以作廢給付服務費承諾書私下成交之方式規避給付原告服務報酬之義務，則亦應與被告等人對原告構成共同侵權行為。
４、查被告林淑靜於104年8月26日上午10時許由原告業務人員駱香燕、黃柏憲提供不動產說明書向其解說並帶看系爭房地，斯時已由原告業務人員向被告林淑靜解說系爭房地係所謂「老農配建」，係以原地主 張基祥 名義申請興建農舍，實際賣方為被告陳素津，並經被告林淑靜於不動產說明書簽名確認無誤（原證二，第21頁背面），且不動產說明書所附「標的物現況說明書」之委託人簽章亦係由被告陳素津所簽名（原證二，第28頁正面）。從而，系爭房地買賣意願書雖因被告林淑靜簽立時，系爭房屋仍係登記於原地主張基祥名義而記載賣方張基祥所有等語，然被告林淑靜所欲購買之不動產確為宜蘭市○○○路○○○號房地，並經原告業務人員現場帶看確認，標的並無錯誤；且出賣人實為陳素津而非原地主張基祥，亦已於原告業務人員解說後由被告林淑靜簽名確認，而為被告林淑靜所明知，則被告林淑靜臨訟辯稱所願受拘束的成交賣方為張基祥而非陳素津等語云云，顯無可取。又被告林淑靜等固辯稱系爭房地已登記在陳素津名下，未同意委託期間屆滿後與陳素津成交時亦應給付服務報酬條款等語云云。惟查，原告業務人員駱香燕已於帶看時向被告林淑靜解說系爭房地係以原地主張基祥名義申請興建農舍，實際賣方為被告陳素津，並經被告林淑靜不動產說明書簽名確認無誤，且不動產說明書所附「標的物現況說明書」之委託人簽章亦係由被告陳素津所簽名，是縱被告林淑靜於簽立系爭房地買賣意願書時訴外人張基祥已因期間屆滿而移轉房地所有權予被告陳素津，於被告林淑靜於斯時已明知實際賣方為被告陳素津之事實亦無影響。復查，被告林淑靜簽立系爭房地買賣意願書及服務費承諾書等相關文件，均係以購買「宜蘭市○○○路○○○號房地」為標的，並無二致。至於系爭房地因老農配建而何時移轉登記應非契約重要點，始符實際，此觀服務費承諾書僅記載系爭房地坐落而未記載賣方姓名，即已甚明。況，被告林淑靜亦於104年12月29日於電話中自承：「其實我CARE的是價格，不會去CARE那是什麼人…」，益證系爭房地因老農配建而何時移轉登記，要非給付服務費承諾契約內容之一，實與兩造間服務費承諾書之契約關係無涉，被告林淑靜所辯賣方不同人即不需給付服務費之說，無可憑信。
二、被告方面：
㈠、被告陳素津、張詠隴聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請。答辯以：
１、系爭委售契約及專委契約書被告陳素津、張詠隴均當日同意後於各該契約書簽名，顯未據被告行使三天以上契約審閱權，原告主張不實。且該等契約未依「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」記載「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於3日）」，而記載「委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。」，不符「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，依消費者保護法第11條之1第3項及同法第17條第3項規定，其定型化契約條款無效，原告執以請求，核屬無據。又原告所稱被告陳素津、張詠隴自願放棄審閱期間權利云云，係原告以定型化契約條款，使陳素津、張詠隴拋棄審閱全部契約條款內容之權利，其條款違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第12條規定，應屬無效；又依消費者保護法第11條之1第2項：「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效」之規定，更屬無效。
２、被告陳素津、張詠隴均不識被告林淑靜，不知被告林淑靜曾否委託原告仲介，更不知林淑靜曾否委託原告仲介買受系爭房地，陳素津、張詠隴既非共同委託人，陳素津出售系爭房地予林正煌，更未與被告林淑靜、林正煌基於規避給付仲介服務報酬，使原告喪失仲介服務報酬之目的，由林淑靜藉大陸資金問題拒絕繼續磋商，復未有委託銷售期間甫屆滿時，私下就系爭房地進行買賣，因此達成合意訂立買賣契約之情，原告所稱顯然不實，請求自屬無據。原告不曾介紹被告林淑靜予被告陳素津或張詠隴，被告陳素津、張詠隴均不知原告曾帶林淑靜看屋，並簽訂系爭房地買賣意願書委託原告仲介買受系爭房地，自無可能與被告林淑靜合意規避給付仲介服務報酬，再就系爭房地進行買賣。果為達成規避給付仲介服務報酬之義務，使原告喪失仲介服務報酬，待專任委託事項變更契約於104年9月20日屆滿即可，無需大費周章，另與原告簽訂委託事項變更契約，以延後委託期間，甚至降低售價，稽此足徵原告主張無可採信。另被告陳素津賣價於104年9月30日始降至2,860萬元，而被告林淑靜斡旋期間已於同年月20日期滿而失效，原告並於同年月28日與林淑靜解約並退還斡旋金支票，陳素津與林淑靜二者價格，顯然無法合於一致，要無媒介就緒之契約可言，無得據認陳素津、張詠隴拒絕原告媒介就緒之契約。本件系爭房地係林美蓮自行向被告張詠隴招攬仲介，並已收取仲介費用，仲介前林美蓮不識張詠隴，林美蓮介紹被告林正煌買受系爭房地，代書 林義豐 知道買方為林正煌，於代書處簽約時，被告陳素津並未在場，也未於契約書上簽名，係委託張詠隴辦理，簽訂買賣契約時林淑靜也不在場，因被告林正煌指定登記予被告林淑靜，代書要求買方於買賣契約上登載被告林淑靜名字，以為辦理移轉登記之依據，故被告林正煌於契約書上填載林淑靜名字，經仲介林美蓮及代書林義豐結證在卷，足見被告林淑靜並非買方，被告陳素津更未與被告林淑靜訂立同一內容之契約，原告據以請求顯無理由。又原告以被告為規避給付仲介服務報酬之義務，使原告喪失仲介服務報酬而共同謀議，被告等人對其有共同侵權行為，故對被告有共同侵權行為損害賠償連帶債權存在云云等語，自應就其主張之事實，即何人於何時、何地及以何方式達成此一合意負舉證之責，原告從未說明被告等人何時地和方式為上開謀議，且一再更易其主張即無足採信。
３、原告主張依系爭委售契約第8條第3項約定請求服務報酬。查，被告陳素津、張詠隴不知被告林淑靜委託原告仲介買受系爭房地，且原告不曾介紹林淑靜予陳素津或張詠隴，林淑靜根本非屬系爭委售契約第8條第3項之約定「乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬」，被告林正煌也非林淑靜之配偶或二親等內之親屬，陳素津與林正煌交易系爭房地，並非與林淑靜配偶或二親等內親屬成交，原告執以請求自即無理。況系爭房地係經訴外人林美蓮自行向被告張詠隴招攬仲介，並已收取仲介費用，仲介前林美蓮不識張詠隴，林美蓮介紹被告林正煌買受系爭房地，代書林義豐知道買方為林正煌，於代書處簽約時，被告陳素津並未在場，也未於契約書上簽名，係委託張詠隴辦理，簽訂買賣契約時被告林淑靜也不在場，因買方林正煌指定登記予被告林淑靜，代書要求買方於買賣契約上登載被告林淑靜名字，以為辦理移轉登記之依據，故被告林正煌於契約書上填載被告林淑靜名字，已如前述。足證被告陳素津、張詠隴均不識被告林淑靜，也非共同委託人，更未與被告林淑靜成交訂立買賣契約，原告以被告陳素津、林淑靜成交等語為由請求，更殊無據。
㈡、被告林淑靜、林正煌聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利益判決，願供擔保免為假執行。答辯以：
１、原告以105年7月11日狀之附件二光碟及錄音譯文，認定被告林淑靜、林正煌等人為規避給付仲介服務報酬之義務，明知被告陳素津、張詠隴已與原告簽立委託銷售契約，卻由被告林淑靜藉口大陸資金問題拒絕再磋商，再由被告林正煌另行委託訴外人林美蓮為彼等工商服務，私下與被告張詠隴簽立買賣契約，是故意以違背誠實信用原則有害於房地產仲介之正常交易程序，依侵權行為法律關係作為先位主張請求權基礎云云，然查，本件系爭房地係被告林正煌自行請人介紹，而非利用原告業務人員之媒介後私下與賣方接觸，並非故意違背善良風俗之方法。且被告林正煌並非是藉由被告林淑靜利用自原告業務人員所取得之資料，而係獨立委託訴外人林美蓮尋找物件，被告林正煌、林淑靜並無故意以違背善良風俗之方法可言，且證人林美蓮、 許家敦 、林義豐所述，被告林正煌獨立透過訴外人林美蓮與賣方張詠隴成立買賣關係，並未利用原告營業員提供被告林淑靜之賣方資訊（陳素津）。且被告林正煌是在比較數個購買標的後，考量交通因素才選擇系爭房地，與被告林淑靜無涉，被告林淑靜僅是作為農舍登記名義人，根本沒有經手買賣過程。故被告林正煌、林淑靜自無任何背於善良風俗加損害於原告之故意，客觀上也沒有利用原告營業員所提供之賣方資訊，顯與民法第184條第1項後段、第185條第1項前段規定不符，原告請求並無理由。又原告既不能證明被告林淑靜、林正煌等人有背於善良風俗之故意，本件原告之主張除純粹經濟上利益外又不具有任何絕對權受侵害，自不能以侵權行為作為請求權基礎，故原告之先位主張，亦屬無理。
２、被告林淑靜原擬購買訴外人張基祥名下所有系爭房地，兩造間並簽立系爭房地買賣意願書，約定以2,600萬元為承買總金額，由原告代為向訴外人張基祥斡旋，被告同時支付原告50萬元之支票，當天並另行簽立服務費承諾書，在原告斡旋過程中，賣方願意出賣的價額始終維持在2,860萬元，與被告有意承買的2,600萬元之間一直存有260萬元的落差，實非被告資力所能負擔，故與原告幾經協商，雙方於同年9月28日決定終止買方支付服務費承諾書，原告當日也將前所受領的50萬元支票退還給被告，此即服務費承諾書之「備註欄」中所記載的，「本件房地買賣在斡旋期間，茲因賣方不同意出售而由受託人返還買方斡旋金新台幣：支票伍拾萬元整無誤。104.9.28退回第一銀行支票AA0000000」之意，原告並自於服務費承諾書左右兩側分別畫上叉號，並書寫「作廢」兩字，示意終止契約。是本件原告依據已終止之契約向被告請求給付服務報酬，顯無理由。
３、原告以提供不動產仲介等服務為營業，其所提出之系爭房地買賣意願書及買方支付服務費承諾書所規範之條款，多是為與不特定多數消費者訂立同類仲介契約之用而預先擬定的契約條款，核屬定型化契約條款，是以系爭房地買賣意願書、服務費承諾書顯係以定型化契約條款為一部或全部契約內容之定型化契約，依消費者保護法第11條之1第1、4項，與內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」規定，兩造訂約前最少應給予被告3日以上審閱期間，否則其定型化契約條款無效，被告得主張不構成契約之一部。查原告自承系爭房地買賣意願書是業務人員駱香燕於104年8月31日向被告林淑靜說明後，於當日即由被告林淑靜於「買方業已行使契約審閱權」欄簽名，顯然已經構成104年修正後消保法第11條之1第2項、第3項規定，系爭房地買賣意願書、服務費承諾書之定型化條款應不構成契約之內容。又系爭服務費承諾書中「若立書人…於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳為服務報酬。」等語，兩造間均無一字更改，是定型化條款而非個別磋商條款，依本條第3項規定亦不構成契約之內容，原告辯稱此為個別磋商條款，於法無據。顯見本件系爭房地買賣意願書、服務費承諾書根本未經被告林淑靜實質審閱。依據消費者保護法第1、4條規定及內政部公告不動產委託銷售定型化契約應記載事項，資訊填載正確的不動產委託銷售契約書需要3天以上審閱期，況且系爭房地所有權人填載錯誤者，此益徵系爭房地買賣契約書、服務費承諾書之定型化條款，因欠缺提供消費者3天以上審閱期，應依消費者保護法第11條之1第3項規定，被告林淑靜得主張不構成契約之一部。關於服務費承諾書之定型化條款既不能構成契約之一部，則原告依系爭服務費承諾書向被告林淑靜請求服務報酬之備位聲明，應屬無理至明。
４、被告陳素津於104年10月19日實係將系爭房地出售予被告林正煌，被告林淑靜僅是為被告林正煌提供借名登記的出名人而已。然被告林正煌原係透過訴外人林美蓮得悉被告陳素津欲出售系爭房地，但被告林正煌名下原已有農業用地欲蓋農舍，依前揭農業發展條例第18條第1項規定，申請興建農舍者以無自有農舍為前提，被告林正煌因此認為尋找出名人登記系爭房地確有必要。是被告林正煌即請求被告林淑靜就系爭房地供伊借名登記。至於系爭房地買賣定金與各期款項之給付，均係被告林正煌委由配偶 楊素秋 簽發合作金庫商業銀行之支票為之，亦可見被告林正煌才是系爭房地買受人，被告林淑靜僅為出名人而已。且服務費承諾書所謂「賣方」並非指被告陳素津，原告於帶看房屋時所提出之不動產說明書，所說明之資訊即為「系爭房地之所有人即賣方為張基祥」，是縱認系爭服務費承諾書有效，被告林淑靜所願受拘束的成交賣方始終為「張基祥」，而非被告陳素津。故被告林淑靜並未與賣方即被告陳素津之間成立買賣契約。而縱認被告林正煌與被告林淑靜間借名登記關係不存在，被告林淑靜亦非與張基祥成立買賣契約，凡此，經查均與服務費承諾書規定原告得請求服務報酬之規定顯有未合，原告不得依服務費承諾書之規定向被告林淑靜請求給付服務報酬至明。
５、退萬步言，縱認原告得依服務費承諾書規定，向被告林淑靜請求給付服務報酬，原告依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段規定，主張被告間應連帶給付107萬2千元，依民法第250條第2項規定，兩造間既以服務費承諾書約定違約金50萬元，顯已為債務不履行預定損害賠償總額，被告林淑靜縱有違約情事，原告請求損害賠償給付依法也不應高於50萬元。且觀服務費承諾書規定，「立書人承諾應於契約成立時，給付伍拾萬元服務報酬予受託人並以現金交付」等語，可知倘若原告完整提供居間斡旋、審查系爭房地相關文件，乃至於協助雙方簽立買賣契約及尋覓代書代辦過戶等，方可請求之報酬為50萬元，而本件被告林正煌即買方與賣方間買賣契約之成立，實係由其他介紹人與代書協助辦理，原告所受損害，僅侷限於議價過程前所投注成本，倘欲要求被告林淑靜給付完整的服務報酬50萬元，實屬過高，被告爰依民法第252條規定，請求酌減原告可請求之違約金數額。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告陳素津於104年1月14日與原告簽訂系爭委售契約書（原證一，本院卷一第14至17頁），將系爭房地委託原告仲介銷售，委託銷售價格為3,100萬元，委託期間自104年1月14日起至104年12月31日止。嗣被告張詠隴代理被告陳素津於同年8月30日與原告簽訂系爭專委契約（原證四，本院卷一第34頁），並變更委託期間自104年9月1日起至104年9月20日止。被告陳素津則於同年9月10日與原告簽訂「委託事項變更契約書」，將買賣價款變更調降至2,980萬元（原證六，本院卷一第39至40頁），並變更委託期間自104年9月10日起至104年9月25日止。又被告陳素津復於同年9月25日與原告簽訂「委託事項變更契約書」，將買賣價款變更調降至2,860萬元（原證七，本院卷一第40頁），並變更委託期間自104年9月30日起至104年10月11日止。
㈡、被告林淑靜於104年8月31日與原告簽訂系爭房地之「不動產買賣意願書」、「買方給付服務費承諾書」，約定承買總價款為2,600萬元，同時交付面額50萬元支票（票據號碼：AA0000000，發票日為104年9月21日）為斡旋金（原證五，本院卷一第35至38頁）。惟因被告林淑靜要求，原告於104年9月28日退回該支票，並在「買方給付服務費承諾書」記載「作廢」二字。
㈢、被告陳素津由被告張詠隴代理，於104年10月19日與被告林正煌簽訂系爭房地「不動產買賣契約書」（被證一，本院卷一第89至98頁），約定房地買賣總價款為2,850萬元，並於同年12月10日完成系爭房地所有權移轉登記予林淑靜。
四、兩造爭點：
㈠、被告主張原證一系爭委售契約書、原證四系爭專委契約書、原證五「不動產買賣意願書」、「買方給付服務費承諾書」、原證六「委託事項變更契約書」、原證七「委託事項變更契約書」之審閱期間不足，契約條款無效，有無理由？
㈡、先位聲明部分：原告先位主張依民法第184條第1項、第185條第1項前段規定，請求被告陳素津、張詠隴、林正煌、林淑靜等連帶賠償107萬2,000元，有無理由？
㈢、備位聲明部分：
１、原告依原證一系爭委售契約書第8條第3項請求被告陳素津、被告張詠隴給付委託銷售報酬171萬6,000元，有無理由？
２、原告依原證五「買方給付服務費承諾書」約定請求被告林淑靜給付服務報酬50萬元，有無理由？
五、本院就上開爭點判斷如下：
㈠、關於被告主張本件契約文件之審閱期間不足，契約條款無效之抗辯，均無理由：
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消保法第11條之1定有明文，而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。考之前開條文之立法意旨係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，爰明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。惟如企業經營者非以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利，且消費者於簽訂契約前業已充分瞭解契約內容或有其他審閱契約之機會，而同意放棄審閱權利者，則非法所不許，最高法院98年度台上字第168號判決參照。
２、查本件原告提出之契約文書，均為原告提出之定型化契約條款，而為契約內容之全部，為兩造所不爭執，依消費者保護法第2條第9款規定，屬定型化契約，而有上開審閱期間規定之適用。惟依被告陳素津所簽立之一般銷售委託契約、9月10日委託事項變更契約、9月25日委託事項變更契約；被告張詠隴代理陳素津所簽立之專任委託事項變更契約；被告林淑靜所簽立之系爭房地買賣意願書及買方給付服務費承諾書之前言已明載：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條仍構成契約內容。委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：」等語，並經被告陳素津、林淑靜、張詠隴均其上簽名，有系爭委託銷售契約、委託事項變更契約、買賣意願書契約及服務費承諾書等文件在卷可稽（見本院卷第14至17頁、第34至40頁），被告等人亦不否認該簽名之真正；又據證人即原告公司營業員駱香燕結證稱：「（問：不動產買賣意願書上方有關於審閱權的記載，這部分的記載有無向林淑靜說明，當時情況為何？）我要請林小姐簽立時我有告訴她有三天的審閱權，妳可以攜回審閱也可以當場看，確認內容無誤後簽名。」、「（問：系爭不動產意願書與買方給付服務費承諾書內容有多處填寫，是否有與林淑靜逐一討論，所費時間大約多久？）簽不動產意願書完畢後，再簽服務費承諾書，我有跟林小姐說是收百分之2，林小姐說可否算整數50萬元，我說可以回去跟公司講。大約花了4、50分鐘一小時內」等語（見本院卷第268頁）；足見，被告林淑靜於簽訂系爭房地買賣意願書及服務費承諾書前，雖未將意願書及承諾書書攜回審閱3天，然原告並未有妨礙被告林淑靜審閱，被告林淑靜又自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立系爭房地買賣意願書及給付服務費承諾書關係，則自難認被告林淑靜所訂之契約無效。此外，依駱香燕證以至少花費約40至50分鐘說明契約內容，並向被告林淑靜說明服務報酬係以買賣價款2%計算，然被告林淑靜希以50萬元整數計算服務報酬等情，堪認被告林淑靜應已充分瞭解系爭契約內容，始在系爭契約上「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤並簽名」，則被告林淑靜事後方以未獲3日之審閱期限，抗辯違反消保法第11條之1規定不構成契約內容云云，無足為採。
３、另證人即原告公司營業員黃柏憲結證稱：「（問：是否認識陳素津、張詠隴？）認識，他們二人是夫妻，張先生有一間農舍要賣，他有掛排要賣，所以我去拜訪他，做他的委託人，104年1月10日拿給他委託書14日拿回來。」、「（問：委託銷售契約書是何人簽立？）陳素津簽的，他們夫妻商量好後簽給我的。」、「（請求提示原證六委託事項變更契約書問：該委託事項變更契約書變更委託價額及簽立的經過為何？）我的同事香燕說有客戶已經拿斡旋金要來談這物件，我就問 張董 夫妻願不意願降價，剛開始他們是開3100萬元，9月25日我拿斡旋單影印及50萬元支票影本給他們，到9月30日他們商量拿回來的變更契約書降價到2860萬元。」、「（提示原證七問：你剛才提到9月25日就交給張董夫婦，同月30日才拿回的契約書是否為原證七的契約書？）是的。斡旋期間到10月11日。」、「（提示原證四專任委託事項變更契約書問：為何會與張詠隴簽立這份文件？為何要變更為專任？）因為同事香燕有收斡旋單要進行議價，所以才會有這份契約。變更為專任是公司要求因為這樣對買賣雙方及公司比較有保障。）」、「（問：剛才所述張詠隴與陳素津在簽立各項文件後，有無再向你表示因審閱權問題而主張契約效力？）沒有。這二份契約都有留給他們看，他們簽好我才拿回來。」、「（提示原證六變更契約書問：其上委託人地方都有陳素津簽名，簽名時你是否在場？）我交給陳素津，陳素津簽好後交給我，我當天去拿回來，是否為她簽的我不確定。」、「（問：104年9月10日當天去拿回來？）是的。」、「（提示原證七委託事項變更契約書問：其上陳素津的簽名，這簽名時你有無在場？）我拿契約書去給他們，他們夫妻感情很好，商量後通知我去拿回來。」等語（見本院卷第270頁背面至272頁）。被告對證人黃柏憲之證詞並不爭執，而由上開證人黃柏憲之證述可知，除被告陳素津9月10日所簽立之委託事項變更契約係於當日取回契約外，其餘被告陳素津、張詠隴所簽立之系爭委託銷售等契約文件均有符合三天以上之契約審閱期，且上開契約均為被告陳素津、張詠隴審閱後再通知黃柏憲前去取回，如被告閱覽後有任何不理解之處，自可當場詢問或再詳為閱讀暫緩簽約，然被告均無前開舉措。再者，系爭委售契約乃一式兩份，簽約後被告陳素津亦自行持有一份契約得以再次詳閱，然於簽約後，雙方尚合意修改變更委託銷售總價，倘系爭契約內容有何對其不利不公平處，被告陳素津焉會同意變更，是以，綜觀簽約當時之客觀情狀，堪信被告陳素津、張詠隴均應已充分瞭解系爭契約內容，則被告事後方以未獲3日之審閱期限，抗辯違反消保法之規定不構成契約內容云云，難認可採。
㈡、先位聲明部分：原告先位主張依民法第184條第1項、第185條第1項前段規定，請求被告陳素津、張詠隴、林正煌、林淑靜等連帶賠償107萬2,000元為無理由：
按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條1項後段定有明文。所謂善良風俗即國民的一般道德觀念。構成本條侵權行為損害賠償之要件，除加害人須有加害行為外，尚須其加害行為屬於故意，並以背於善良風俗之方法為之，且被害人須受有損害，暨加害行為與損害間存有因果關係，始足當之。本件原告主張被告林淑靜、林正煌為規避給付仲介服務報酬之義務，明知被告陳素津、張詠隴已與原告簽立系爭委託銷售契約，卻由被告林淑靜藉口大陸資金問題拒絕再磋商，再由被告林正煌另行委託訴外人林美蓮為彼等以工商服務為由，私下與被告張詠隴簽立買賣契約，是故意以違背誠實信用原則有害於房地產仲介之正常交易程序，乃依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段規定主張損害賠償等語。經查，被告林正煌（以被告林淑靜為共同簽約人，契約並載有林淑靜之身分證號碼）與受被告陳素津委任之被告張詠隴於104年10月19日簽訂系爭房地不動產買賣契約書，由被告林正煌、林淑靜以2,850萬元之價格承買系爭房地，係買方支付相當價金，賣方則出售系爭房地，並無何違反道德觀念或背於善良風俗可言；且既如原告主張被告等人於系爭委託銷售契約委託期間屆滿後不久，即完成系爭房地之買賣，亦應依系爭委託銷售契約第8條第3項約定，視為上訴人已完成仲介義務，被告陳素津、林淑靜仍應給付服務費詳如後述，則原告亦無受有任何損害可言，則原告依民法侵權行為之規定，主張被告應連帶負損害賠償之責等語，自非可採。
㈢、備位聲明部分：
１、原告依原證一「系爭委售契約書」第8條第3項請求被告陳素津給付委託銷售報酬171萬6,000元，為有理由：
⑴、查被告陳素津所簽立系爭委售契約第8條第3項載有：「
委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被告陳素津）仍應支付委託銷售價額百分之四服務報酬，並應立即一次支付予乙方。…④、委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」等語。而查，原告與被告陳素津所簽定9月25日委託事項變更契約第參點變更委託期間自104年9月30日至同年10月11日止，而系爭房地移轉登記所有權予被告林淑靜之買賣原因發生日期係在104年11月19日，尚在被告陳素津委託期滿二個月之時限（即104年12月11日）內。雖被告陳素津、張詠隴以渠等不認識被告林淑靜，亦不知林淑靜有與原告簽定系爭房地買賣意願書，系爭房地實際買方為被告林正煌，林正煌也非被告林淑靜之配偶或二親等內之親屬，爭房地係經訴外人林美蓮自行向被告張詠隴招攬仲介，並已收取仲介費用，仲介前林美蓮不識被告張詠隴，林美蓮介紹被告林正煌買受系爭房地，並無違反系爭委託銷售契約之約定云云為辯。惟查，據證人黃柏憲結證稱：「（問：委託銷售契約書是何人簽立？）陳素津簽的，他們夫妻商量好後簽給我的。」、「（提示現況說明書問：是否為同時簽立的？）是的，簽好後也有一聯給他。」、「提示原證六委託事項變更契約書（問：該委託事項變更契約書變更委託價額及簽立的經過為何？）我的同事香燕說有客戶已經拿斡旋金要來談這物件，我就問張董夫妻願不意願降價，剛開始他們是開3100萬元，9月25日我拿斡旋單影印及50萬元支票影本給他們，到9月30日他們商量拿回來的變更契約書降價到2860萬元。」、「（問：將斡旋單及50萬元支票影本給張董夫妻看，是否有拿回來還是留在那裡？）留在那裡，那是影本。」、「提示原證四系爭專委契約（問：為何會與張詠隴簽立這份文件？為何要變更為專任？）因為同事香燕有收斡旋單要進行議價，所以才會有這份契約。變更為專任是公司要求因為這樣對買賣雙方及公司比較有保障。」、「（提示104年12月24日錄音譯文問：該譯文的黃先生是否就是證人？對話內容、日期、對象是否正確？）這個黃先生就是我。內容、日期、對象都正確。」、「提示原證七委託事項變更契約書（問：其上陳素津的簽名，這簽名時你有無在場？）我拿契約書去給他們，他們夫妻感情很好，商量後通知我去拿回來。」、「（問：在104年9月25日你有見到張詠隴嗎？）沒有。」、「（問：當天有無跟張詠隴通過電話嗎？）沒有」、「（提示原證五不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書問：這二文件是在同一張紙上還是不同的紙）沒有印象，但可以確定是同一契約編號。」、「（問：你剛才說把買賣願意書影本交給賣方是交給誰？）9月25日交給陳素津，因為陳素津是土地所有權人。」、「（問：交給陳素津當時張詠隴是否在場？）沒有。」、「（問：你交買賣意願書給賣方只交這一次？）只交一次。」等語（見本院卷第271至273頁），足知，證人黃柏憲在被告林淑靜簽訂系爭房地買賣意願書及繳交斡旋金後，即於9月25日告知被告陳素津，並提供系爭房地買賣意願書（斡旋單）及50萬元支票等影本交給被告陳素津，直至9月30日被告陳素津才通知證人黃柏憲拿回被告陳素津所簽定9月30日之委託事項變更契約，將委託價額降至2,860萬元，是被告陳素津、張詠隴辯稱不知被告林淑靜有與原告簽定系爭房地買賣意願書等文件云云，顯不足取。又證人即被告所稱介紹被告林正煌購買系爭房地之林美蓮到庭結證稱：「（問：曾否仲介宜蘭市○○○路○○○號的房屋及土地買賣？）有。」、「（問：妳如何知道房地要出售？仲介過程？）我是有執照的營業員，這農舍是因為我在對面有成交二塊農地，鑑界時進出該處非常頻繁，當時黎明二路（後改稱一路）那條有三間房屋要賣我就將三間的謄本調出來看，有二間不賣了，只有陳小姐這間，我有去拜訪到陳小姐的婆婆也就是張詠隴的媽媽，是住在古亭國小旁邊，媽媽本來很有戒心，當時颱風要來，我很熱心幫他修理門，我問是否有農舍要賣，她說大伯剛賣一間，請我直接打張詠隴公司的電話，後來給我張詠隴的手機，我直接打電話聯絡張先生，我說房子可不可以給我賣，他說等妳有買方再說。林正煌之前跟我買過很多間，在這棟之前我有帶看過很多但都不喜歡，我就帶他去看，他看了之後說股東應該會喜歡，我去跟張詠隴接洽時有拿公司名片，因為價格有差滿多，所以我安排他們見面，後來有談妥但要減我的服務費，我也同意。」、「（問：本件是仲介且有收服務費？）當時我沒有用正式的斡旋單，但林先生給我60萬元的斡旋金，這件我有去開發，但簽約我沒有去，當時票是開林先生的太太。」、「（問：簽約沒去，簽什麼妳沒去？）正式簽買賣契約。」、「（問：所以林正煌透過妳才知道有這棟房子要出售？）是的。」、「（提示本院卷㈠第188至189頁錄音譯文問：請證人確認對話是否本人及日期、內容是否正確？）這通電話應該是我打過去，但我不知道他有錄音。」、「（問：錄音內容妳所稱這件是工商服務，林先生是這樣跟我說屋主本來就認識....為何跟妳剛才陳述不一致？）這些錄音是我們成交後交談閒聊的內容，我們都不認識張董，因為他在新五路有一間公司，因為林正煌也是建商，是事後交談才知道親戚朋友間有認識。」、「（問：證人所稱事後是指成交後？）是的。」、「（問：究竟是妳先介紹給屋主給林正煌認識還是林正煌原來就有意購買，找妳工商服務？）我只負責有房子就介紹給林正煌，這件是我開發找物件之後向張詠隴借鑰匙帶看。」、「（問：開發系爭物件時間，有無相關文件？）那麼久了，應該是在去年8、9月份當時有颱風，我沒有留存文件。」、「（問：依據剛才的對話林正煌稱他的股東有看過農舍，是一位林小姐此事妳否知悉，何時知悉？）成交後。」、「（問：服務費多少錢？有無申報所得稅？）要查，買方是10萬元，賣方應該也是10萬元，沒有申報所得稅。」、「（問：104年12月19日駱香燕與林正煌錄音譯文，林正煌稱他沒有透過仲介買賣直接向屋主買，之前仲介有去講不過價錢壓不下來屋主告訴他有綁仲介約，林正煌稱沒關係到時候給紅包就好，講一講也見過面發現大家都認識等等，為何與妳剛才講的不符？）這個講的應該就是我價格壓不下來，當時價格差了100萬元，所以我就安排他們見面。」、「（問：譯文最後一段說股東很喜歡，妳有無帶看其他股東？）沒有。我沒有看過他的股東，有一次借鑰匙時我不在，當時是否有股東來看我就不知道。」、「（問：與張詠隴或陳素津是何時接受委賣有無相關證明？）沒有，我們都是口頭委託。」、「（問：證人與其他客戶仲介交易是否都以工商服務稱之？是否都未簽立文件方式就進行？）正常是要簽立文件，我一般稱工商服務是幫客戶做一些事，這是我的口頭禪。」等語（見本院卷第274至275頁）。證人即辦理系爭房地買賣及移轉登記事宜之地政士林義豐到庭證稱：「（問：從事工作？是否曾承辦宜蘭市○○○路○○○號所有權人陳素津房地的買賣契約？）代書。有。」、「（問：買賣過程有無跟所有權人陳素津碰過面？）沒有。」、「（問：賣方與何人洽談？）跟陳素津的配偶張詠隴。」、「請提示被證一林淑靜書狀（問：簽訂時賣方為張詠隴？）是的」、「（問：簽立這契約時陳素津有無在場？）沒有，他有附委託書。」、「（提示卷第93頁問：契約當事人為林正煌及林淑靜，簽約時林淑靜有無在場？）印象中好像有，但我不確定。（詳閱契約內容後稱）林淑靜沒有到，因為農舍一個人只能登記一戶，所以我請林正煌確認登記名義人。因為林淑靜第二次交款是去她在壯圍高速公路側車道的藝品店或農舍，那是我第一次見到她的印象。」、「（問：林淑靜沒有在場，她的名字何人簽的？）應該是林正煌簽的，理論上應該林淑靜沒到場，否則我會請她蓋章。」、「（問：你一開始承辦買賣契約時你知道的買方是誰？）一開始是賣方張詠隴聯絡我來簽契約，他是我的客戶，後來林正煌也有打電話給我，他也曾經是我的客戶比較不熟，主要是希望貸款方面可以貸到7成，所以合約上有註明。」、「（問：故當時你就知道買方就是林正煌？）是的，而且賣方已經事先告知我買方會打電話給我。」、「（問：既然買方是林正煌為何買方還要列林淑靜？）我不是很清楚，好像是有共同出資，但我並不清楚，我們會問要登記誰的名字，因為農舍比較特殊。」、「（問：買賣契約書上載林淑靜及指定登記名義人為林淑靜是何人提出？）應該是買方，因為買方指定登記名義人是林淑靜所以我要求買方要在契約書上登載林淑靜的名字才有辦理的依據。」等語（見本院卷第276至277頁）；證人即被告林正煌之合夥人許家敦結證稱「（問：是否知道林正煌在宜蘭市○○○路○○○號的農舍？）知道，因為我常常要跑來宜蘭辦事，他有跟我講要找一間房子你住比較方便。」、「（問：是否知道最後林正煌買這間？）因為這間靠近交流道，對我開車來比較方便。」、「（提示錄音譯文問：譯文提到股東有位林小姐是否知道林小姐是誰？）買這房子事情都是林正煌處理，我們合夥一人管一邊，我不知道林小姐是誰。」、「（問：林正煌、駱香燕的錄音譯文提到有四個股東？提到其中有壹個股東不時會住一下，是否指你？）是的原來有四個，現剩下二個，其他股東我不清楚。我不清楚。」、「（問：林正煌稱這個物件沒有經過仲介買賣，你的意見？）我沒有參與，我不知道。」等語（見本院卷第277頁背面）。核諸前開所證內容，其中證人林美蓮之證詞與兩造不爭執為真正之證人駱香燕與林美蓮之電話通話譯文不符，諉不足採；證人即地政士林義豐僅證稱系爭房地登記名義人是由被告指定登記與被告林淑靜，亦無法證明被告林正煌購買系爭房地訊息非由被告林淑靜處得知而係由證人林美蓮仲介，是被告陳素津等人辯稱系爭房地係林美蓮仲介之物件，自難採憑。
⑵、是則，本件系爭房地買賣既係在原告與被告陳素津所訂系爭
委售契約委託期間屆滿後2個月內，被告陳素津與曾由原告介紹或仲介過程得知之客戶即被告林淑靜成交，則原告主張被告陳素津應依系爭委售契約第8條第3項及104年9月25日委託事項變更契約之約定，給付原告服務報酬171萬6,000元（計算式：28,600,000X（2%＋4%）＝1,716,000），為有理由，應予准許。至原告主張張詠隴應與被告陳素津共同給付上開金額，然被告張詠隴雖為被告陳素津之配偶，然僅代理被告陳素津簽立專任委託事項變更契約予原告，及與被告林正煌簽立系爭房地之買賣契約，其並系爭房地之原所有權人即賣方，亦非前開文件之契約當事人，則原告主張被告張詠隴應共同負擔服務報酬，自非可採，不應准許。
２、原告依原證五「買方給付服務費承諾書」約定請求被告林淑靜給付服務報酬50萬元，為有理由：
⑴、被告林淑靜雖以系爭房地係被告林正煌才是系爭房地買受人
，被告林淑靜僅為出名人而已。且系爭房地買賣意願書所謂賣方係「張基祥」，並非指被告陳素津，是縱認服務費承諾書有效，被告林淑靜所願受拘束的成交賣方始終為「張基祥」，而非被告陳素津。故被告林淑靜並未與賣方即被告陳素津之間成立買賣契約，原告不得依服務費承諾書之規定向被告林淑靜請求給付服務報酬云云為辯。惟查，本件最終成交之買賣契約即被證一（見本院卷第89至93頁），係由被告張詠隴（代理被告陳素津）與被告林正煌（於買方欄同列被告林淑靜，並載有林淑靜之身分證編號）簽立。雖被告林淑靜主張與被告林正煌就系爭房地為借名登記關係，系爭房地非伊所購買，伊為出名登記名義人云云，然被告就此抗辯並未提出相關證據證明，所辯自難認可採，況縱被告林淑靜係基於與林正煌之借名或合夥關係而出名為系爭房地之買受人名義，亦無礙於形式上確為系爭房地買受人之地位，而應負與原告間所簽訂服務費承諾書約訂之義務。另查，被告林淑靜所簽立之系爭房地買賣意願書雖載：…，擬承購賣方張基祥所有下列標示之不動產（即宜蘭市○○段○○○○號及其上門牌號碼宜蘭市○○○路○○○號），所載賣方姓名與實際系爭房地所有人不符，然一般不動產買賣仲介契約買方委託仲介之重點，在於委託議價之不動產標的為何，及願出價格為若干，標的實際所有權人正確姓名為何並非其要點。
本件被告林淑靜不否認為真正之原證五內委託仲介諸文件，與被證一最終成交之買賣契約所載買賣標的均為一致而無不同之處，則被告林淑靜徒以前詞為辯，亦顯不足取。
⑵、查，依原證五內被告林淑靜所簽立服務費承諾書載：「立書
人（即被告林淑靜）承諾應於契約成立時，給付買賣50萬元之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議。…若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付成買價款百分之貳為服務報酬」等語（見本院卷第36頁），雖服務費承諾書原告與被告林淑靜於9月28日兩造合意終止，惟應仍受前開委託期間屆滿後二個月內，就委託標的仍與賣方成交時，視為受託人已完成居間仲介之義務，而本件系爭房地買賣成立時尚在該時限內，已如前述，是原告依上開契約請求被告給付50萬元之服務報酬，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告先位聲明依侵權行為之法律規定請求被告連帶賠償107萬2,000元及遲延利息，為無理由，應予駁回。備位聲明依系爭委售契約及服務費承諾書，請求被告陳素津應付原告服務報酬171萬6,000元、被告林淑靜應給付原告服務報酬50萬元，及各自如主文所示之起訴狀繕本送達該被告之翌日起之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；超逾之請求，為無理由，不應准許，應予駁回。
、原告及林淑靜均陳明願供擔保請求准為假執行或免假執行之宣告，經核於原告勝訴部分均屬有據，爰各酌定相當擔保金額准許之；被告陳素津部分則由本院依職權宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年7月3日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（應附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月4日
書記官曾至萱附訴訟費用計算式：
裁判費22,978元+證人日旅費1,124元（原告墊付）+證人日旅費648元（被告林淑靜墊付）+證人日旅費562元（被告陳素津墊付）=25,312元