裁判字號：臺灣高等法院88年上更㈠字第196號民事判決
裁判日期：民國89年01月29日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決八十八年度上更㈠字第一九六號
上訴人新竹市政府法定代理人 蔡仁堅 訴訟代理人 溫欽彥 律師
羅秉成 律師複代理人 詹惠芬 律師被上訴人乙○○○
甲○○○右一人訴訟代理人 邱炎浚 律師被上訴人丁○○
丙○○右二人訴訟代理人 蘇榮順 住台北市○○○路○○○巷○○號右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十六年十月二十四日臺灣新竹地方法院八十五年訴字第八三九號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主文事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人乙○○○應將坐落新竹市東門市場三樓如附表所示編號三０八七號店舖乙間騰空遷讓交還上訴人，並應給付上訴人新台幣（下同）十五萬五千五百五十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈢、被上訴人甲○○○應將坐落新竹市東門市場三樓如附表所示編號三０八八號店舖乙間騰空遷讓交還上訴人，並應給付上訴人十五萬四千六百六十五元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈣、被上訴人丁○○應將坐落新竹市東門市場三樓如附表所示編號三０九四號店舖乙間騰空遷讓交還上訴人，並應給付上訴人三萬七千三百八十三元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈤、被上訴人丙○○應將坐落新竹市東門市場三樓如附表所示編號三０九五號店舖乙
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠、市場店舖之出租乃屬私法關係，清潔衛生維護及費用、租金之收取，係依租賃契約之約定，而非依據台灣省公有零售市場管理規則（下稱管理規則），且於被上訴人承租之時，兩造亦無約定將管理規則列為契約之內容，況上訴人與被上訴人間亦無管理契約存在，被上訴人以上訴人未善盡管理義務而拒絕給付租金云云，並不足採。
㈡、上訴人對於系爭租賃物合於用益之保持義務，僅以提供最低限度基本功能為限，並不包括提供有利商機提昇之設備及管理義務。按依「相當對價」原則，公有新竹市東門市場（下稱系爭市場）店舖租金，每月為新台幣（以下同）一千零九十元，單日租金額僅三十五元，可知上訴人僅有維持市場基本運作之義務。而系爭租賃物確合於約定使用、收益之狀態，按系爭市場共有六處樓梯可供上下樓通行之用，而電扶梯亦隨時可開啟使用，上下樓通行並無困難，上訴人就維持市場基本運作之保持義務並無任何違反之情事可言。
㈢、昇降機並非兩造承租之標的，亦非上訴人應予提供之附屬設施，僅為上訴人自行附加設置之公共設施，縱認雙方於訂約之初，有約定昇降機全部啟用始合於使用收益之狀態，然由被上訴人於知悉昇降機未完成啟用後，仍續繳租金，可知渠等已捨棄其抗辯；矧被上訴人主張同時履行抗辯權，係在上訴人主張終止租約之後，而非於上訴人催告被上訴人給付租金時為之，其拒繳租金，即非合理。
㈣、系爭市場之系爭攤位，於六十八年出租時，承租戶所繳納之五萬元乃承租之條件，係權利金之性質，乃一投資行為，被上訴人應自行承擔營運不善之風險。且系爭租賃物係供被上訴人作為營業使用，被上訴人未依約使用，甚或違反約定將其店舖出租、轉讓，乃至拒繳租金，渠等顯已違反租賃契約，則上訴人主張終止租約，請求返還租賃物，自屬有理由。
㈤、縱上訴人有提供有利商機提昇之設備及管理義務，惟系爭市場電梯業於八十七年間修繕完畢啟用、且垃圾及雜廢棄物亦已清理，拒繳租金理由已不存在，上訴人以八十八年六月十六日準備書狀催告被上訴人於收受三日內向上訴人繳納欠租，逾期未繳視為以該狀之送達為終止租約之意思表示，渠等逾期猶未繳納，租約即已終止。
㈥、上訴人於八十八年六月二日以八六二號存證信函催告被上訴人於文到三日內回復原來約定之使用方法利用承租物，逾期即終止租約，不另通知，是租約亦已終止。
㈦、上訴人之租金請求權，其時效已因被上訴人承認而生中斷之效力。按被上訴人甲○○○已於八十年六月間向上訴人為租金債務分攤清償之請求，則就七十五年六月份起所生之租金，業已因民法第一百二十九條因承認而生時效中斷之效力。
㈧、上訴人每月收取清潔費一百元，係用以維護公設之清潔，此由市○○道乾淨，可知上訴人於收取清潔費用後確有雇人代為清埋，被上訴人拒繳清潔費用，並無理由。
三、證據：援用原審立證方法外，補提新竹市政府八十府建公字第二五七四九號函影本乙份、存證信函、工程合約書、驗收報告、照片七紙、台灣省公有零售市場管理規則、使用執照、市府一七二四二公告稿、市府九四七○八號函等影本各乙份為證。
乙、被上訴人甲○○○方面：
一、聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠、兩造間並非私法上之租賃關係，而係公權力之關係。依管理規則之規定，上訴人對於系爭市場有維護環境之清潔衛生、維持公共秩序之義務。因上訴人未善盡公有市場之法定管理義務，對系爭市場其他承租戶將店舖移作其他非商業用途者，皆未制止，致影響市場商業目的及營運機能，未善盡其管理義務，被上訴人自無庸給付上訴人每月一千零九十元之對價。
㈡、縱兩造有租賃關係存在，被上訴人所承租之店舖係坐落於上訴人所管理之系爭市場三樓，其用途係作百貨攤位營業之用，依租賃標的物之用途及目的，上訴人自有提供租賃物能合於正常市場營業使用狀態之義務。被上訴人於遷入系爭市場時，其原有之設計應具有昇降機四部、電扶梯乙部，作為上下樓層連繫，以利業者搬運貨物及顧客上下之便，俾使三樓店舖得為營業，則維持上開設施正常運作，即為上訴人之義務。惟系爭市場內之昇降機及電扶梯或未為裝設、或故障未修，店舖走道亦有堆置廢棄物之情事，上訴人並未提供合於約定使用收益狀態之租賃物，被上訴人自得拒繳租金。
㈢、上訴人之租金請求權亦已因五年間不行使而消滅，被上訴人並無向上訴人請求分期清償租金，故無中斷時效之事由，上訴人主張已因被上訴人承認而中斷時效，自不可採。
㈣、上訴人於六十八年間，即以包括被上訴人在內之各承租戶未繳租金為由，將各出租店鋪之電源切斷，並將店鋪大門以鋼釘釘住封鎖，使各承租戶無法使用，縱上訴人於八十七年間已將電梯、電扶梯等必要設備修繕，系爭店鋪仍處於無法使用及營運狀態，則被上訴人仍得繼續拒繳租金。上訴人通知催告、並為終止之行為，即非合法，兩造之租約關係仍繼續存在，上訴人請求遷讓，即無理由。
㈤、上訴人自認被上訴人等承租戶於訂約承租時，曾各繳交五萬元，其性質應屬押租金，於承租人不繳付租金時，應先扣抵。而於訂約之初，租金數額僅約八百餘元，迄今亦不過一千元左右，現金五萬元之數額，僅其本金部分，即相當於六十餘個月，即五年多之租金數額，倘謂承租戶於得標之後，須先繳納相當於五年之租金，卻於訂約後，有三個月未能付租時，即可遭出租人終止租約，而該相當於五年之租金復不得請求返還，此豈符合誠信？是縱人上訴人於八十七年間因修繕電梯妥善，而有權收取租金，惟上開押租金既尚未扣抵完畢，被上訴人即未欠租，上訴人自無由終止租約。
三、證據：除援用原審立證方法外，並補提管理規則、最高法院七十七台上二三六九號判決等影本為證，並聲請詢問證人 莊文華 。
丙、被上訴人丙○○、丁○○方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠、系爭店舖係為供百貨營業之商場使用，其設備應有電扶梯一部、昇降機四部，此皆屬約定供營業用之必需設備。
㈡、系爭市○於○○○段時間後，電扶梯及昇降機即陸續停用，嚴重影響市場營運，僅餘之樓梯因空間狹窄，實無法達運送貨物、吸引人潮之目的，履向上訴人反映，促其改善，上訴人均無回應，上訴人對於租賃物既未盡保持及修繕義務，其請求被上訴人給付所謂之租金，被上訴人自得主張同時履行抗辯。
㈢、被上訴人丙○○於將租賃物轉租一月後即在上訴人表示終止租約前收回，至被上訴人丁○○則無轉租、或轉讓之情事，上訴人主張被上訴人違反管理規則第十四條，而終止租約，實屬空言，乃不可採。
㈣、實則被上訴人已支付五萬四千元而取得店舖使用權，無再繳交租金之義務，每月繳交之一千零九十元實僅係管理費，非上訴人所謂之「租金」。況被上訴人因營運不善，無力支付管理費祗三十二個月，非上訴人所稱有十三年之久。
三、證據：除援用原審立證方法外，並補提照片二四紙為證。
丁、被上訴人乙○○○部分：乙○○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、被上訴人乙○○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟去第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決，合先敍明。
二、上訴人主張：如附表㈠所示之店舖為伊所有，分別由被上訴人承租，惟被上訴人均欠繳租金及清潔費，詳如附表㈡所示，雖經伊催告，被上訴人仍不繳納，伊乃於八十四年三月十四日以八四府建市字第一七二四二號函向被上訴人表示終止租約；又被上訴人丁○○、丙○○曾將店舖頂讓他人，亦構成違約，伊亦得以渠等有此項情事，以訴狀送達而為終止租約之表示，則兩造租約已消滅等情，求為命被上訴人分別騰空遷讓交還如附表㈠所示之店舖及給付如附表㈡所示欠繳之租金、清潔費，並加付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。
三、被上訴人甲○○○、丁○○、丙○○則以：伊等承租之店舖係坐落於上訴人所管理之系爭市場三樓，目的在經營百貨買賣，而市場設計原有昇降機四部、電扶梯一部，以便利搬運貨物及顧客上下。惟營運一段時日後，昇降機及中央電扶梯陸續停用，致系爭店舖失去市場機能，上訴人顯未盡其使租賃物合於約定使用收益狀態之義務。伊等所參加之三樓協進會雖向上訴人反映，但上訴人拒不改善，伊等自得拒絕繳納租金等語，資為抗辯。
四、上訴人主張附表㈠所示店舖為其所有，由被上訴人乙○○○、甲○○○、丁○○、丙○○分別承租使用之事實，業據提出系爭市場地上三層承租戶類別編號位置分配圖、公有零售市場攤位租金徵收底冊等為證，自堪信為真實。
問題：六十八年斷電鎖門？
丙○○、丁○○否認承租上訴人同意 蔡梅英 分期繳納（本院前審卷四三頁） 蕭在淦 六十八年斷電（原審卷一二六頁）以投標方式取得使用權八十七年一月十三日（本院前審卷三七頁）以上訴理由狀繕本之送達為轉租終止租約之意思表示被上訴人甲○○○辯稱：上訴人係本於管理人之地位管理市場，其地位高於市場攤位之出租人，而為公權力之關係，並非私法上之租賃關係等語，按所謂租賃，係指當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。查，被上訴人甲○○○確曾給付上訴人租金，此有上訴人提出之公有零售市場攤位租金徵收底冊為證，並為被上訴人甲○○○所不爭執，被上訴人甲○○○既有使用系爭店舖而給付上訴人對價，則其與上訴人間自已成立租賃契約，不因系爭店舖為上訴人所有而有影響，足見被上訴人所辯兩造並無租賃關係乙節，尚不足採。
五、被上訴人甲○○○、丙○○、丁○○又辯稱：上訴人未提供合於約定使用收益之租賃物，其等自得拒絕給付租金云云，按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，足見租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持乃出租人之主要義務，而與承租人支付租金之義務互有對價關係，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，致承租人不能達租賃之目的，承租人應得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（學者 吳啟賓 所著租賃法論第三十六頁亦採此見解）。因此，本件應審究者，為上訴人提供之系爭東門市場店舖是否符合被上訴人承租以作為營業之使用﹖經查：
㈠被上訴人承租之系爭店舖係坐落於上訴人管理之公有新竹市東門市場三樓，被上
訴人係承租以供營業使用，此為兩造所不爭執，則上訴人依約自應以合於約定使用收益即得供商場營業之租賃物為交付，並維持其合於約定使用收益之狀態。
㈡惟系爭店舖所在之東門市場，上訴人設置昇降機二部，其中一部自六十八年起即
不能使用，又所設電扶梯一部，亦因東門市場三樓使用戶數少而關閉等情，業據證人即上訴人之職員 許賁男 於原審供明屬實（見原審卷第一七六頁），又原審於八十六年九月十七日上午十一時許前往現場履勘，當時新竹市東門市場三樓有百餘店舖，僅五個店舖有人使用（其中四個作住家用，其餘一家在營業），餘均鐵門關閉，而按裝之二部昇降機僅一部可使用，另一部已封閉不能使用，前堆置垃圾桶及雜物，而店舖之走道間亦有堆置廢棄物等情，亦有勘驗筆錄（見原審卷第二一七頁），及被上訴人甲○○○、丙○○、丁○○提出為上訴人所不爭執之現場照片共二十三張在卷可稽。
綜上所述，足見上訴人提供系爭店舖之環境設施，確有管理不良，難以營業等情形。
六、按系爭店舖既位於上訴人管理之公有市場內供商場營業使用，上訴人身為出租人，除依約交付系爭店舖外，並應提供及保持店舖營業使用之必要設施與環境，此乃上訴人作為出租人應盡之義務，詎上訴人交付予被上訴人之租賃物竟有如前所述之瑕庛，且均未修繕改善，致被上訴人未能達其承租系爭店舖以營業之目的，則依前所述被上訴人行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，並無不合。
七、從而，上訴人以被上訴人拒絕給付租金為由，而終止租約，並訴請被上訴人返還系爭店舖及給付積欠之租金及清潔費，尚非有據，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法，與本件判決結果不生影響，不再一一論述，併予敍明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十九日
臺灣高等法院民事第民五庭~B1審判長法官~B2法官~B3法官附表㈠：
被上訴人店舖坐落位置乙○○○新竹市東門市場三樓編號三０八七甲○○○新竹市東門市場三樓編號三０八八丁○○新竹市東門市場三樓編號三０九四丙○○新竹市東門市場三樓編號三０九五證人證言：（本院卷第一一四頁）⑴ 沈文華
我在六八年與其他攤販一起遷進東門市場，事先並沒有到現場看過，我們這些攤販是半夜被拆除攤位，隔天去登記的。我們遷入時的狀況是有兩部電梯沒有裝，一部壞掉，一部可以用，電扶梯可以用，但電扶梯有時開，有時不開，例如早上開到十一點多下午就不開了，我們被趕進去的人是想要做。但自己承租的人就看情形，做不下去就算了。昇降機若都可以用，可以帶動人潮，客人才願意上三樓來。我們一直有要求市場科的人改善，只是沒有行文，我開始進去時繳五萬四千元，交二、三年租金就沒繳了。很多年前就斷電，是個別斷電，後來沒有做，給親戚用，現在沒有做了。
只有一、二家在做根本沒用，且很多變成住家。當時除了電梯問題，還有環境問題，市場應不能有住家。
台灣高等法院民事判決八十八年度上更㈠字第一九六號
上訴人新竹市政府設新竹市○○路○○○號法定代理人蔡仁堅住新竹市○○路○○○號訴訟代理人溫欽彥律師住新竹市○○路○○○號四樓
羅秉成律師住新竹市○○路○○○號四樓複訴訟代理人詹惠芬律師住新竹市○○路○○○號四樓被上訴人乙○○○住新竹市○○路○○○號
甲○○○住新竹市○○街○○號訴訟代理人邱炎浚律師住苗栗市○○路○○○○號四樓之一(苗栗法院
正對面)被上訴人丁○○住新竹市○○路○○○號
丙○○住新竹市○○路○○號右二人共同訴訟代理人蘇榮順住台北市○○○路○○○巷○○號右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國██████臺灣新竹地方法院八十五年度訴字第八三九號第一審判決提起上訴，經最高法院第__次發回更審，本院判決如左：
主文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人新台幣███████元。㈢請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：
三、證據：
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴，及假執行之聲請。
二、陳述：
三、證據：理由
一、本件上訴人起訴主張__等情，因求為命被上訴人給付__之判決。被上訴人則以__等語，資為抗辯。
二、查
三、綜上所述，本件上訴人主張__，為不足採，被上訴人抗辯__尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應__云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於（訴訟標的之法律關係），請求被上訴人給付__為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
上訴人雖否認有提供系爭店鋪營業使用必要設施、及管理市場義務，並主張即縱有
此義務，唯該
就上訴人確有市場管理義務、並未盡義務乙節：系爭市場為公有市場，為上訴人
依台灣省公有零售市場管理規則所管理，上訴人向亦依該規則以管理機關身分，~ID1VX6L40;向各承租戶收取清潔等各項管理費用而對承租戶為市場管理要求，已如前述。不
唯如此，依上訴人與系爭市場各攤位店鋪承租人所訂之契約書、第十二條亦明載：﹁本契約未約定事項，悉依台灣省零售市場及機關管理規則及其有關法令處理﹂，亦有狀呈租約書影本乙份︵被上證一︶，顯見上訴人就系爭租賃物依約亦確有管理義務。唯迄今為止，被上訴人仍未能依約盡此管理義務，而任令其他承租戶將三樓百貨市場攤位店鋪改作為住家、神壇，致影響租賃物之整體正常營運。
就上訴人提供必要設施、使租賃物合於約定使用收益狀態之義務部分；
１、系爭市場於上訴人八十七年間裝設修繕前，應有之昇降梯、電扶梯有未為裝設及故障未修之情事，已如前述。不唯如此，，此乙事實，已據證人蕭在淦於一審證述無訛︵參見一審卷、八五、十一、廿七、言詞辯論筆錄︶，並有前呈原審、及狀呈照片可稽︵被上證二︶。雖上訴人辯稱係因承租戶未繳租金在先，始行斷電云云，唯，即縱確係因承租戶未繳租金，唯承租戶既係因上訴人未盡出租人之義務使租賃物合於約定使用收益狀態、始行使同時履行抗辯而為拒繳，則此拒繳即屬合法有據，上訴人即不得執此合法有據之拒繳為由，而切斷店鋪營運必要之電源、並強封鎖店鋪，致令承租戶完全無法使用系爭租賃物。況，承租戶既得拒繳、上訴人亦始終未能合法終止租約，~ID1VX6L40;兩造之租約關係即繼續存在，則為出租人之上訴人處於租約關係存在之狀態
下，自始終有提供租賃物合於使用收益狀態之義務，而迄今止，為被上訴人及其各承租戶之店鋪鐵門仍遭鎖住、電源仍遭切斷，則雖上訴人於八十七年間已將電梯、電扶梯等必要設備修繕，系爭店鋪仍處於無使用及營運狀態，則被上訴人仍得續為拒繳租金，亦殆無疑義。既得拒繳租金，則上訴人通知催告、並為終止之行為，即非合法，兩造之租約關係仍繼續存在，上訴人請求遷讓，即無理由。
２、茲退步言，即縱可認上訴人於八十七年間將電梯、電扶梯等必要設施修繕完畢後，被上訴人等承租戶拒繳租金之原因已不存在，唯，上訴人自認被上訴人等承租戶於訂約承租時，曾各繳交五萬元︵參見上訴人八八、十二、廿二、準備書、及證物二︶。雖上訴人主張該五萬元係承租條件，性質上類如﹁權利金﹂云云，唯，行使權利履行義務，應依誠實及信用方法，依上訴人催繳上開款項之函文，內載：﹁．．．請限於．．以前如數繳清，否則依投標須知規定予以取銷﹂等語，則該款項顯係承租戶於標得店鋪攤位後，始行繳納之款項，參諸一般公務機關辦理招標之慣例，則此類款項應屬作為得標人擔保其履行招標契約義務之款項，於招標買賣而言，此款項應即係得款人日後支付買賣價金之擔保，並充作部分價款，於招標租賃而言，則屬擔保承租人日後支付租金之款項。且，系爭租賃物，於訂約之初，租金數額僅約八百~ID1VX6L40;餘元，迄今亦不過一千元左右，而現金五萬元之數額，僅其本金部分，即相
當於六十餘個月，即五年多之租金數額，倘謂承租戶於得標之後，須先繳納相當於五年之租金，卻於訂約後，有三個月未能付租時，即可遭出租人終止租約，而該相當於五年之租金復不得請求返還，此豈符合誠信？以此而言，被上訴人繳交之該五萬元，性質上實屬一般租賃契約訂定時，由承租人預先繳付之押租金，並於承租人不繳付租金時，應先扣抵。則即縱人上訴人於八十七年間因修繕電梯妥善，而有權收取租金，唯上開押租金既尚未扣抵完畢，被上訴人即未欠租，上訴人自無由終止租約。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年二月二日
臺灣高等法院民事第五庭~B1審判長法官~B2法官~B3法官