臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
105年度南簡字第1254號
原 告 陳雪芬
訴訟代理人 郭柏成
被 告 黃淑旅
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國106年1月24日辯論終
結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟叁佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告 主張伊之 訴訟代理人即原告之夫郭柏成於591網站看到
坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地
（其中該段944地號土地下稱系爭土地）及同段440建號建
物即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號1樓房屋（下稱440
建號建物，並與上開4筆土地合稱系爭房地）出售資訊，並
在民國104年9月19日與系爭房地之出賣人即訴外人賴劉和
音洽談後，於同年月20日電話聯繫被告有關原告將購買系爭
房地，並委任被告辦理系爭房地買賣契約簽訂及移轉過戶相
關業務，被告亦於電話中同意擔任買方委任地政士。隨後原
告與郭柏成即於當日與賣方簽訂買賣協議書（下稱系爭買賣
協議書），並交付新台幣（下同）6萬元定金，郭柏成亦將
被告之相關證照資料以通訊軟體LINE傳給訴外人賴 劉和音 之
媳婦 吳咏欣 ，經吳咏欣審查被告資格後，於同年月22日起，
雙方基於被告之專業資歷，共同委任被告負責系爭房地買賣
，並非代書處理費用。同年月24日，郭柏成亦將吳咏欣傳來
之440建號建物謄本轉LINE給被告，並確認同年月29日簽約
時間跟地點，原告不可能於同年月27日才委任被告。嗣於同
年月29日，被告、郭柏成與訴外人 陳柏嘉 一起北上，系爭房
地之不動產買賣契約在被告見證下完成簽約，簽約過程中，
因颱風天雙方會面的 萊爾富 超商之ATM提款機故障，郭柏成
跑了鄰近2、3家超商提領到現金回來時，被告已與訴外人
即 賴劉和音 之子 賴東輝 交談及準備簽訂合約文件，於此次簽
約增加的定金65,000元，含先前定金6萬元，共計125,000
元，為系爭房屋之1成價金，在被告見證下交付給賴東輝，
而同年月30日，被告亦來電告知其在新竹縣竹東地政事務所
處理系爭房地相關事宜，被告對於系爭房地之買賣始末完全
知情，卻未告知系爭土地有被訴外人台灣中油股份有限公司
（下稱中油公司）設定永久地上權，故原告向訴外人渣打國
際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）申請貸款，經訴
外人渣打銀行專員 黃雪雯 告知系爭土地有設定永久地上權之
瑕疵，無法貸款而退件，絕非被告所稱係因原告之貸款條件
而無法貸款，事後原告向其他銀行詢問貸款，亦經當場回應
不予貸款，且被告於台南成功路郵局第1836號、台南東寧路
郵局第168號存證信函中均自承系爭房地存有地上權瑕疵，
另賴劉和音並未主動協助原告進行銀行貸款一事，僅提出同
棟大樓中其他住戶的貸款紀錄。依地政士法第1章第2條、
第3章第16條之規定，被告為不動產登記專業人士，而土地
登記簿謄本為公示主義，被告被委任至簽約，有充足時間調
閱謄本與相關資料，理應先幫原告查明地上權等他項權利，
卻未盡善良管理人之注意義務，導致原告無法貸款，未能依
買賣契約如期付款，遭出賣人沒收125,000元之定金，被告
自應負損害賠償之責任，為此依民法第528條、第533條、
第540條、第544條規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告
應給付原告125,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以郭柏成剛在竹科找到工作，在104年9月19日北上
，同年月20日與賴劉和音簽定系爭買賣協議書，並支付定金
65,000元，依民法第248條規定已完成買賣，迄至同年月24
日，都是系爭房地買賣雙方自行洽談，被告於同年月27日才
被原告告知要北上簽約，並委任簽私契給銀行及辦理過戶。
又系爭房地並非被告介紹，於同年月29日簽約現場，賴劉和
音只有提供系爭房地權狀，並無謄本，且尚未簽定系爭房地
不動產買賣契約書，賴劉和音即已收下另外之定金，亦未依
約定入帳僑馥履約專戶。另簽約後，被告有去觀賞系爭房地
，確認無異狀。原告在同年月30日將不動產買賣契約書給黃
雪雯辦貸款，並未囑託被告申請銀行貸款，系爭房地之貸款
銀行是原告自己找，嗣黃雪雯告知被告系爭土地有地上權問
題，但仍可貸款，僅要求被告提出原告之104年財產所得資
料，惟原告報稅所得太低，又無不動產，郭柏成還沒開始工
作，故渣打銀行未貸款給原告。嗣原告又拒絕賴劉和音協助
申請貸款，被告亦無權過問，惟銀行通常不會因為有中油公
司之地上權拒絕放款。又土地登記簿採登簿公開主義，為保
護善意第三人、維護交易安全，賦予絕對真實公信力，並非
對土地代書公開，而是對全體社會大眾公開，原告於104年
9月20日支付定金前，理應申請查閱土地登記謄本參酌，若
無法接受地上權即應避免。況系爭房地為社區大樓之區分所
有權買賣，系爭土地之地上權為中油公司設定50平方公尺之
天然瓦斯設備即中油減壓站，有別於南部瓦斯裝置，係北部
及桃竹苗普遍設施，對大樓有加分效果，中油公司無優先購
買權，代書買賣過戶手續無須經過中油公司同意、切結，系
爭房地並無瑕疵。另原告從未LINE440建號建物謄本給被告
，原告毀約原因並非天然瓦斯，而是發現系爭房地之拍定價
格，覺得買貴了，想再議價到65萬元，卻遭賴劉和音拒絕，
嗣又想向賴劉和音索取1倍價款，導致定金被沒收，現卻找
被告賠償等語置辯。並聲明：如主文所示。
三、本件原告主張原告之夫郭柏成於591網站看到系爭房地出售
資訊，在104年9月19日與系爭房地之出賣人賴劉和音洽談
，又於同年月20日，原告及郭柏成與賣方簽訂系爭買賣協議
書，並交付6萬元定金。另原告委任被告辦理系爭房地買賣
契約簽訂及移轉過戶相關業務，經被告同意並於同年月29日
製作系爭房地不動產買賣契約交付原告及賴劉和音簽約，原
告亦於同日交付65,000元價金予賴東輝之事實，業據原告提
出不動產買賣契約書、系爭買賣協議書影本各1件為證，且
為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約。受任人受特別委任者，就委任事務之處理
，得為委任人為一切必要之行為。受任人應將委任事務進行
之狀況，報告委任人，委任關係終止時，應明確報告其顛末
。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生
之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第528條、第533
條、第540條、第544條分別定有明文。次按地政士得執行
下列業務：代理申請土地登記事項。代理申請土地測量
事項。代理申請與土地登記有關之稅務事項。代理申請
與土地登記有關之公證、認證事項。代理申請土地法規規
定之提存事項。代理撰擬不動產契約或協議事項。不動
產契約或協議之簽證。代理其他與地政業務有關事項。地
政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應
盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係
人受有損害時，應負賠償責任。地政士法第16條、第26條亦
有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉
證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而請求履行
債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，
應先由原告就其主張此項事實，負舉證責任，必須證明為真
實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責
任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判例意旨參照
）。是地政士受託辦理各項業務，如有違反業務上應盡之注
意義務，致委託人受有損害時，固應負賠償責任，惟原告仍
應就所主張權利之發生要件（例如被告有過失行為、因果關
係及損害等）負舉證責任。又債務不履行所生之賠償請求權
，祇須其所受之損害與債務不履行（給付不能或給付遲延）
有相當因果關係者即足稱之，所謂因果關係係指「無此行為
，雖必不生此損害；有此行為，通常即足生此種損害者，是
為有因果關係。無此行為，必不生此種損害；有此行為，通
常亦不生此種損害者，即無因果關係」。
五、原告又主張被告違反地政士受委任之注意義務，未告知系爭
土地設有永久地上權，致原告無法取得渣打銀行貸款而違反
系爭買賣契約，受有125,000元定金被賣方沒收之損害，被
告顯然違背善良管理人注意義務，依民法第528條、第533
條、第540條、第544條規定，應賠償原告之損害云云，既
為被告所否認，並以前開情詞抗辯，依舉證責任分配原則，
應由原告負舉證責任。經查：
（一）原告訴訟代理人於本院審理時陳稱：（問：原告是如何去
向賣方買系爭房地，有無透過被告的仲介？）沒有，我是
從591網站看到系爭房地的出售資訊。（問：原告買受系
爭房地是如何跟賣方洽談買賣條件及價金的？）在104年
9月20日原告跟賣方有先簽1份買賣協議書，就是本院卷
第48頁，這份買賣協議書手寫部分是由賣方的兒子手寫的
，簽訂這份協議書之前都有知會被告（代書），後續才在
104年9月29日由代書準備簽訂的正式契約書，所以被告
才會在系爭房地買賣契約書的定金上面修正為125,000元
。（問：原告在104年9月20日之前跟賣方洽談過幾次？
）原告跟賣方是在104年9月19日洽談，隔天就簽買賣協
議書。（問：104年9月19日、104年9月20日原告跟賣
方洽談及簽訂買賣協議書過程中，被告有無參與？）被告
沒有參與，但是原告訴訟代理人有電話諮詢被告關於代書
的委任事宜，我另外同時當天也有電話諮詢貸款的銀行關
於貸款的事宜，電話中被告跟我說她對於銀行的專員黃雪
雯很熟，被告會自己電話連絡她，所以104年10月1日會
發現中油公司的永久地上權是來自於被告通知黃雪雯進行
貸款所提供的土地登記謄本發現的，（後改稱）我沒有問
得很仔細到底系爭土地的謄本是被告或黃雪雯去調的。（
問：原告有無委任被告幫原告申請貸款？）沒有，只是委
任被告辦理不動產的買賣契約簽訂及移轉過戶等語（見本
院105年12月6日、106年1月24日言詞辯論筆錄，本院
卷第72頁背面、第73頁、第132頁背面），可知系爭房地
買賣資訊係原告主動找得，原告於104年9月20日，雖曾
透過原告訴訟代理人電話諮詢被告關於代書的委任事宜，
但被告未曾參與原告與賣方洽談系爭房地買賣條件及簽訂
系爭買賣協議書等事，其只是被動的接受原告訴訟代理人
知會原告將簽訂系爭買賣協議書及將委任被告辦理系爭房
地正式買賣契約簽訂及移轉過戶等事宜，當日原告尚未委
任被告，堪認原告之後委任被告範圍只限於撰寫系爭房地
正式買賣契約交由原告與賣方簽約及移轉系爭房地所有權
登記等事宜，並不包括幫原告查詢系爭房地有無設定地上
權或其他物權等權利負擔事項，則依原告之委任內容，被
告僅須向買賣雙方收取移轉系爭房地所有權登記所需之相
關資料如印鑑證明、所有權狀及身分證明文件等資料，並
確認系爭房地之標示、面積、買賣權利範圍、價款、付款
方式等買賣條件據以載明於正式之買賣契約交付買賣雙方
簽約，並持以向系爭房地所屬地政機關辦理所有權移轉登
記予原告即可。原告既未舉證證明原告委任被告之範圍尚
包括查證系爭房地有無地上權或其他物權之設定，則原告
依地政士法第1章第2條、第3章第16條之一般規定，主
張被告為不動產登記專業人士，而土地登記簿謄本為公示
主義，被告被委任至簽約，有充足時間調閱謄本與相關資
料，理應先幫原告查明地上權等他項權利，卻未盡善良管
理人之注意義務，導致原告無法貸款，未能依買賣契約如
期付款，遭出賣人沒收125,000元之定金，被告應負損害
賠償責任云云，要求被告應負系爭房地設定他項權利瑕疵
之查明義務，顯係無限擴大原告委任被告之範圍，自無可
採。
（二）況查原告於104年9月20日與賴劉和音就系爭房地簽立系
爭買賣協議書，雙方約定買賣價金125萬元，付款方式簽
約百分之10、完稅百分之20、過戶百分之70，9月30日之
前簽約，原告並交付6萬元定金予賴劉和音等情，有原告
提出之系爭買賣協議書1件附卷可稽（見本院卷第48頁）
，而當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為
成立，民法第345條第2項定有明文，堪認原告與賴劉和
音之買賣契約於104年9月20日即已成立，則縱然被告確
實於104年9月20日在電話中接受原告委任，委任範圍並
負有查證系爭房地他項權利瑕疵之義務，然依原告所述伊
委任被告及伊簽定系爭買賣協議書之時點均為104年9月
20日觀之，可知在被告調閱系爭房地之登記謄本而得以知
悉系爭土地有設定地上權之前，原告已與賴劉和音成立系
爭房地之買賣契約，則不論被告事後何時調閱系爭房地之
登記謄本或發現系爭土地設定地上權，原告均仍需依系爭
買賣協議書履行買方之義務，是被告有無調閱系爭房地之
登記謄本而查知系爭土地設定地上權，均與原告嗣後遭受
賣方沒收定金之結果無關，難認可歸責於被告。原告主張
被告被委任至簽約有充足時間調閱謄本與相關資料云云，
亦忽視系爭房地之買賣契約早於104年9月20日即已成立
，仍不足採。被告辯稱：原告於同年月20日與賴劉和音簽
定系爭買賣協議書，並支付定金65,000元，依民法第248
條規定已完成買賣乙節，堪以採信。
（三）再查原告前請求賴劉和音撤銷系爭房地之買賣契約及返還
定金、違約金等事件，經臺灣新竹地方法院105年度竹東
簡字第35號民事判決認定：原告於104年9月20日與賴劉
和音簽立系爭買賣協議書之際，當已參觀過系爭房地及周
遭環境，衡情原告即可得知伊所購買之440建號建物附近
設有中油公司減壓站一事，並得於簽立系爭買賣協議書之
前向賴劉和音詢問即可輕易查明；且該地上權登記屬公示
事項，然原告卻未能適時知悉中油減壓站之存在，應認原
告於訂約時有重大過失而不知該瑕疪之情形，且系爭土地
上之地上權並未減損系爭房地之效用、價值，另相較於解
除系爭房地買賣契約對於交易市場之衝擊、賴劉和音所生
之危害，此種瑕疵並未重大到解除契約之程度，而為民法
第359條但書所定「解除契約顯失公平」之情形，原告據
以主張解除契約，尚非正當。系爭房地目前處於給付可能
之狀態，賴劉和音並無不能履行之狀況，原告請求撤銷系
爭房地之買賣契約，並依民法第249條第3款規定，請求
賴劉和音加倍返還定金25萬元，均無理由等情。另系爭土
地有中油公司設定地上權，為渣打銀行現行不承作之擔保
物件乙節，有原告提出之前開民事簡易判決1件在卷可查
（見本院卷第29頁至第33頁）及渣打銀行105年3月8日
渣打商銀字第1050002307號函1件附於前開民事事件卷內
足憑，業經本院依職權調閱前開民事事件卷查對無誤，堪
認原告無法取得渣打銀行貸款，致未履行系爭房地買賣契
約或取回系爭定金，乃因原告買受系爭房地前未盡查證義
務，自不得將此違約責任歸給只受委任處理撰寫正式買賣
契約及移轉系爭房地所有權登記等事宜之被告。是原告於
前開民事事件受敗訴判決及伊無法取得渣打銀行之貸款，
亦無從據以認定被告處理受原告委任之事務有何違反善良
管理人注意義務之過失。
（四）綜上所述，原告既未舉證證明被告於其受原告委任辦理系
爭房地買賣契約簽訂及移轉所有權登記之範圍內，有何違
反業務上應盡善良管理人注意義務之過失或逾越權限之行
為，且原告遭賣方沒收定金乃因原告買受系爭房地前未盡
查證義務，不可歸責於被告，則原告主張被告未盡善良管
理人之注意義務，導致原告無法貸款，未能依系爭房地買
賣契約如期付款，遭出賣人沒收125,000元之定金，應由
被告依民法第544條規定，負損害賠償責任云云，並無可
採，被告抗辯原告遭賣方沒收定金與被告無關乙節，堪以
採信。從而原告依民法第528條、第533條、第540條、
第544條之規定，請求被告給付125,000元及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息，為無理由，應予駁回。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，
應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條及第87條第
1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為第一審裁判費1,33
0元，原告之請求為無理由，自應由原告負擔，爰依職權確
定如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87
條第1項，判決如主文。
中華民國106年2月15日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官林雯娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提前上訴者，應於判決送達
後20日補提上訴理由書（須附繕本），並按上訴標的金額繳納上
訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中華民國106年2月15日
書記官黃千玲