臺灣臺中地方法院民事判決
110年度中簡字第3258號
原告 鄭美玲
訴訟代理人 熊治璿 律師
複代理人 黃意茹 律師
被告 林志豪
訴訟代理人 藍明浩 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。本件原告於民國111年3月15日以民事訴之聲明變更追加狀(下稱系爭變更追加狀)變更追加請求㈠確認被告與原告間就臺中市○○區○○路00號房屋(下稱系爭房屋)之租賃關係不存在。㈡被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈢被告應給付原告新臺幣(下同)29757元，及自系爭變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應自111年4月1日起至騰空交還系爭房屋之日止，按月給付原告19000元。被告未聲明異議而為本案之言詞辯論，合於上開規定，應予准許。
二、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在，業據被告所否認，則被告是否仍合法繼續占有系爭房屋尚不明確，而此法律上不安之狀態，得以確認判決除去之，因此，原告提起上開請求，自有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於108年4月14日向原告承租系爭房屋，作為自助洗衣房營業使用，並簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租期自108年4月14日起至114年8月1日止。系爭租約第3條約定：「一、租金：每月新臺幣(以下同)壹萬柒仟伍佰元整。…應於每期1日前繳付。」，並於系爭租約頁尾約定，租金每兩年調漲一次，108年5月1日至110年4月30日每月17500元、110年5月1日至112年4月30日每月租金調漲為19000元、112年5月1日至114年5月1日每月租金調漲為20500元、114年5月1日至114年8月1日每月租金調漲為21500元，並經雙方簽名蓋指印確認，且於系爭租約第6條第1項約定：「1、乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金，經甲方催告期限繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」，原告並收受被告保證金32000元。惟被告自109年4月、5月起連續2個月未繳租金，被告雖於109年6月4日匯款20500元
，然扣除109年6月租金17500元後，僅償還3000元，尚有租金32000元未還；於109年12月，短付租金179元，110年4月又短付租金6578元，累計積欠租金38757元「計算式：32000＋179＋6578＝38757」，已超過2期租金之總額，原告乃於110年5月6日以霧峰郵局第000087號存證信函(下稱系爭存證信函)通知被告終止租約，被告收受系爭存證信函後，雖連續數日每日轉帳500元，合計13500元，惟繳納109年5月租金後，累計欠繳租金金額44257元元仍超過已超過2期租金之總額，是系爭租約已於被告收受系爭存證信函後合法終止，被告已無繼續占有系爭房屋之合法權源。被告於終止租約後，仍繼續占有系爭房屋，致原告每月受有相當租金之損害，被告於原告起訴後雖陸續匯款，惟迄111年3月11日止，仍欠繳租金及相當於租金合計29757元，爰請求
㈠確認被告與原告間就系爭房屋之租賃關係不存在。㈡被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈢被告應給付原告
29757元，及自系爭變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應自111年4月1日起至騰空交還系爭房屋之日止，按月給付原告19000元。
二、被告則以：㈠兩造原於104年6月13日就系爭房屋簽訂自104年8月1日至114年8月1日長達10年之房屋租賃契約，約定每月租金為16000元，並由被告負擔系爭房屋之修繕責任。嗣
原告向被告提及因家庭開銷大，需提高租金來增加收入，遂於108年4月14日前，要求被告提早終止租約，協議將租金提高為每月17500元，但由原告負擔系爭房屋之修繕責任
。被告基此乃於原告另定系爭租約，惟109年4月，系爭房屋1、2樓廁所洗手台、馬桶損壞，經被告通知原告修繕，原告置之不理，被告自行添購材料再僱請水電人員維修更換，支出3350元。108年8月22日下雨，因系爭房屋1樓後方天花板採光罩破裂，導致該處漏水，而將被告擺放該處之錄影監視設備(含LCD及監視器主機、鏡頭)遭泡水而損壞，被告花費4小時以4罐防水止漏劑等進行修繕，計3340元「計算式：2400元(防水膠)＋300元(刷子)＋640元(被告工時)＝3340元」，另被告花費7小時進行錄影監視設備更換及線路之拉設，此部分之損害為24619元「計算式：4500元(LED螢幕)＋1120元(被告工時)＋18999元(整套監視系統)＝24619元」。又原告將系爭房屋整棟出租與被告，則系爭房屋之使用、收益於租約存續期間，應移轉為被告所有，詎原告於107年8月至11月間，將系爭房屋外牆供臺中市議員候選人 楊偉浚 懸掛，受有18000元之不當得利「計算式：4500元/月×3月＝18000元」，是被告對原告享有債權49309元「計算式：3350元＋3340元＋24619元＋18000元＝49309元」，被告已於108年9月初，於電話中向原告主張抵銷，至系爭存證信函止，被告並無積欠原告租金，且尚對原告享有10522元之債權「計算式：00000-00000＝10552」，系爭存證信函不生終止之效果，系爭租約仍合法有效。㈡退步言之，若認被告上開主張於法未合，系爭租約雖為定期租賃，惟類推土地法第100條第3款規定，須扣除押金所積欠之租金尚超過2期之租金，始得依民法第440條第1項之規定終止租約。就原告所述，被告於系爭存證信函終止時所積欠租金總額為38757元，扣除押金32000元，僅有6757元，未逾2期租金35000元，故系爭存證信函終止不生效力，系爭租約仍有效存在。㈢再退步言之，若認系爭租約不能類推土地法第100條第3款規定，須扣除押金所積欠之租金尚超過2期之租金，始得依民法第440條第1項之規定終止租約。惟系爭存證信函內容無從看出有何定期催繳積欠租金之文字，僅有原告終止系爭租約之意思表示，可見原告並未依民法第440條規定，於積欠租金達2期總額後，先行定相當期限催告承租人支付租金，俟承租人未於期限內為給付，始得終止租約，而有程序上之瑕疵，故系爭存證信函終止不生效力，系爭租約仍有效存在。㈣系爭租約雖約定調漲，惟因疫情影響，兩造曾於110年9月間透過電話另行約定，系爭租約租金，均以每月175000元計，此亦為原告所
承認，否則怎會於起訴狀記載：「自108年4月14日起至114年8月1日止，每月租金壹萬柒仟伍佰元整」等語，而被告從110年9月起業已正常給付租金，且於110年9月、10月、11月、12月及111年3月，均有超額支付，合計達117000元，並無積欠租金之情形，原告主張不當得利，顯屬無據等語置辯，請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事
訴訟法第277條定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之
抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張
抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任(最高法
院88年度台上字第3398號民事裁判參照)。被告抗辯對原告享有債權49309元之事實，業據原告所否認，依上開說明，被告應對此事實負舉證之責任。對此，被告固提出照片、收據、網路查詢資料等件為證，惟上開證據，無法證明係對系爭房屋之維修。而原告所提出之楊偉浚親筆聲明書明載：「本人楊偉浚於第三屆臺中市議員選舉期間曾掛選舉布條於
臺中市○○區○○路00號，屋主鄭美玲女士出於熱心支持在地議員參選人，並未收取任何費用！」，堪認原告未受有利益，即與不當得利之要件不合。是被告抗辯對原告享有債權49309元，可抵銷積欠原告租金38757元云云，自無可採。
四、民法第440條第2項之規定，遲付租金之總額，非達2個月之租額，出租人不得終止租約。而承租人交付之押租金乃擔保租金之給付及租賃債務之履行，如承租人有欠租情事，自可由該押租金抵付欠租，是於承租人有交付押租金且無特別約定不得抵付租金之情形時，應類推適用土地法第100第3款之規定，於計算該遲付租金2個月之租額時，應將押租金除去後為之，始符保護經濟弱者之旨(最高法院44年度台上字第516號判例意旨參照）。原告自承被告累計積欠租金38757元，乃以系爭存證信函通知被告終止租約，惟被告承租系爭房屋時，已先行繳納押租金32000元，有系爭租約在書卷可稽，則扣除該金額後，被告積欠之租金僅有6757元，未達2個月之租額，依上開說明，系爭存證信函不生終止系爭租約之效力。又民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。依民法第229條第2項規定負遲延責任。且同法第229條第2項後段規定，其經債權人起訴或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力。是苟出租人對於支付租金遲延之承租人，已起訴請求支付租金並終止契約，如起訴後已經過相當期間，縱起訴書未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，似難謂其不發生催告之效力(最高法院91年度台上字第444號民事判決意旨參照)。本件原告起訴狀繕本係於110年9月8日送達被告，有送達證書在卷足憑，惟被告接獲起訴狀後，隨即於110年9月匯款26000元、110年10月匯款24000元、110年11月匯款49500元、110年12月匯款52500元、111年1月匯款175000元、111年2月滙款17500元、111年3月匯款52500元、111年4月滙款12000元、111年5月匯款175000元、111年6月匯款2萬元，迄111年6月止，僅欠租金2257元，有原告提出之被告欠繳租金明細表、存款歷史交易明細表在卷可稽，而被告復於111年7月3日匯款14150元、111年8月4日匯款1萬元、111年8月11日匯款10117元、111年8月12日匯款5990元，合計40257元，有被告陳報狀所附網路銀行匯款資料足憑，扣除上開原告主張被告上開欠租2257元「計算式：40257元－2257元＝38000元」，餘款38000元，被告已付清原告所主張110年5月1日至112年4月30日每月租金調漲為19000元，迄111年8月止之租金，是原告亦不能以起訴狀繕本之送達終止系爭租賃契約。
五、綜上所述，原告並未合法終止系爭租約，被告就系爭房屋仍有系爭租約之租賃關係存在，被告並已付清系爭租約迄111年8月止之租金。從而，原告請求㈠確認被告與原告間就系爭房屋之租賃關係不存在。㈡被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈢被告應給付原告29757元，及自系爭變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告應自111年4月1日起至騰空交還系爭房屋之日止，按月給付原告19000元，即屬無據，其假執行之聲請亦失所依據
應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 8 月 17 日
臺中簡易庭法官劉正中
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 17 日
書記官江婉君