裁判字號：臺灣彰化地方法院104年簡上字第11號民事判決
裁判日期：民國104年11月25日
裁判案由：拆物還地
臺灣彰化地方法院民事判決104年度簡上字第11號上訴人 林滄騰 訴訟代理人 施廷勳 律師複代理人 詹皓傑 律師被上訴人地球村公寓大廈管理委員會法定代理人 林昆巨 訴訟代理人 王榮達 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年12月16日本院彰化簡易庭第一審判決（103年度彰簡字第476號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：原判決不利於上訴人之部分及其訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，請駁回被上訴人在第一審之訴。廢棄部分之第一審及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：
（一）地球村社區全體住戶對原審判決附圖所示編號B部分空間（下稱系爭停車空間）存有「由上訴人單獨使用管理」之分管契約，理由如下：
1.「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在」、「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地，由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約」，最高法院著有83年度台上字第1377號、91年度台上字第2477號等多號判決意旨可參。
2.上訴人係於系爭建物起造人捷盟建設開發股份有限公司（下稱捷盟建設公司）預售時，即向該公司購買系爭不動產。捷盟建設公司於上訴人購買時，即告以該屋為「邊間」，地下樓層部分可全部作為停車使用空間，不影響他人使用；該公司並於點交房屋予上訴人時，即已加蓋系爭停車空間所示鐵捲門，並非上訴人交屋後自行增設。且迄被上訴人提起本件訴訟之前，全體社區住戶及歷屆管理委員會，就此等情狀未曾提出任何異議。
3.雖被上訴人所舉證人 黃明容 、 周學榆 二位證人於104年8月13日準備程序時，均證稱系爭停車空間之鐵捲門係後來才加蓋的，惟黃明容係住在離系爭房屋一段距離之大樓區域，根本甚少至系爭房屋所在，更遑論其到過系爭停車空間。伊證稱約在6年前即98年間，經過系爭房屋地下室，看到有鐵捲門（參前開期日準備程序筆錄第4頁）。然上訴人所舉證人 林佩汶 證稱：約87年前後，到系爭房屋時地下室系爭停車空間已經有「建商所做之鐵捲門」（參同上期日筆錄第2頁）；證人 李素月 證稱在伊【94年】居住所租與系爭房屋同一排隔壁第三間之199號房屋時，系爭停車空間就已經有鐵捲門，其內為上訴人所屬車庫（參104年3月23日準備程序筆錄第4頁；）。另周學榆證稱於伊87年入住系爭房屋隔壁時，系爭停車空間尚無裝設鐵捲門、鐵皮屋是後來搭建的、原本有一道安全門云云。惟當上訴人訴訟代理人問其系爭停車空間外牆，是否曾因921地震坍倒、相接之鐵皮屋何時增建、安全門所在水泥圍牆何時打掉等情，伊竟均推稱因與伊無關，所以都不知道或忘記了（參104年8月13日準備程序筆錄第8至9頁）。然查，如周學榆所述，當時系爭房屋附近僅有伊與上訴人該戶入住，且其住在那裡有「恐懼感」，則其理應對上訴人何時打掉水泥外牆、何時補回來等情，特別注意即印象深刻。蓋證人既謂其當時住在那裡有恐懼感，自會特別留意與其自身安全攸關之事，實無可能認「均與其無關且毫不在意」。且黃明容與周學榆二人，就渠等所謂留設於系爭停車空間之「安全門」態樣、外觀、位置等，所述亦不相同，足徵該二名證人所述不實。又黃明容、周學榆均證稱系爭停車空間鐵捲門中間之水泥柱，在渠等入住時均已存在，足徵該水泥柱係捷盟建設公司所建造。然該公司絕不可能「無故」在留設之車輛通道上建造一根妨礙車輛通行之水泥柱。揆諸常情，捷盟建設公司建造該水泥柱之目的，除係欲作為兩扇鐵捲門中間之門架之目的外，實已難想像尚有其他用途或目的。而捷盟建設公司建造上開水泥柱並裝上鐵捲門之目的，顯係欲將其內空間點交上訴人使用，應無疑義。
4.捷盟建設公司既於起造規劃、出售、點交地球村公寓大廈社區內建物予各買受人時，已有上揭安排，全體社區住戶復於入住後，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之部分，未加干涉，已歷有年所，自得認地球村公寓大廈社區住戶就捷盟建設公司上開地下室系爭停車空間規劃、分歸上訴人單獨使用之方式及其範圍，已有默示分管合意存在。
（二）上訴人能依全體區分所有權人間之分管契約，占有使用系爭停車空間，理由如下：
1.系爭停車空間為上訴人單獨所有彰化市○○段○○○○○號土地範圍內；坐落該土地上同段839建號之地下一層至地上三層建物，亦為上訴人單獨所有（參原審卷第12頁至第15頁）。既然上開1453地號土地及其上地下一層樓建物，均為上訴人「單獨所有」，則無相當之法律上理由，自不能限制上訴人使用收益系爭不動產。
2.雖被上訴人主張按公寓大廈管理條例第7條、第9條規定，得限制上訴人使用收益系爭不動產，惟該法第7條規定：公寓大廈共用部分，不得獨立使用供做專有部分；若為「
一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」等情形時，並不得為約定專用部分。系爭停車空間，並非地球村公寓大廈社區中屬於前揭五款用途之空間，故並非不得為約定專用部分之標的。另該法第九條雖規定：住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之，但亦明定【另有約定者從其約定】。又按「原審所認定系爭大樓全體所有人已就附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ（之法定空地）及其違建物全部，暨附圖所示Ｅ（之樓梯間）及其樓板全部，締結分管契約，合意由一樓所有人管理使用等事實，如屬實在，即見甲○○○對上述各該部分，有其專用權，其他共有人應同受分管契約之拘束，而不得再本於區分所有權，請求排除甲○○○之專用權。縱甲○○○之使用行為，不符建管法令，然該法令如僅屬取締規定，而非效力規定，似仍屬行政問題。能否以此即謂該私法上所訂之分管契約為無效？非無疑義」，最高法院著有99年度台上字第1667號判決意旨可參。是可知，若公寓大廈住戶對共用部分之使用，已有別於原設置目的之其他約定，並非不能成立生效；縱假設上訴人使用系爭停車空間之方法，違反該空間原有設置用途，不符建築管理相關法令，然該法令既僅屬取締規定，而非效力規定，自不能以此即謂存在於地球村社區之分管契約為無效（內容包含上訴人可單獨使用系爭停車空間）。
3.再者，「按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行。該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後，區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力」，最高法院著有102年度台上字第1279號判決意旨可參。經查，全體住戶間之分管契約，既係將系爭停車空間，交由上訴人單獨占有使用，其他區分所有權人於【合法終止】原本之分管契約前，自不能再以上訴人對系爭停車空間之使用方法，違反使用執照設計用途為由，排除上訴人之占有。
（三）第查，被上訴人持有之系爭社區住戶管理公約所附「地下停車場管理施行細則」文件，得證明系爭停車空間，於地球村社區（加州特區）區分所有權人間，是否有分歸上訴人單獨使用之分管約定存在等情，自有供鈞院審酌之必要。按「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕」、「下列各款文書，當事人有提出之義務：…二、他造依法律規定，得請求交付或閱覽者」、「當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實」，公寓大廈管理條例第35條、民事訴訟法第344條第1項第2款、第345條第1項分定明文。系爭社區住戶管理公約所附「地下停車場管理施行細則」文件，本為系爭社區住戶得請求閱覽或影印之文件，故依上開規定，被上訴人並無拒絕提出之權利，否則，鈞院即得審酌此種情形而認上訴人關於上開文書之主張或依該文書應證之事實為真實。
（四）被上訴人一再辯稱：係稱地球村社區住戶間，並無分管約定，管理權責是在管委會，被上訴人地球村公寓大廈管理委員會是在99年成立，之前沒有管委會，所以沒有人管理云云（參鈞院104年10月29日準備程序期日筆錄第2頁）。
然查，由一審卷第15頁之地籍圖謄本可知，上訴人【單獨所有】之1453地號土地，或其他連棟透天厝即別墅區住戶所有位於地球村社區內之土地，每一筆均為單獨所有，並非如公寓大廈有共有部分。是可知，若非別墅區全體住戶間存有「分管契約」，個別住戶憑何權利使用其他住戶單獨所有土地或建築物上之地下室車道、出入口等等？申言之，別墅區全體住戶間因存有「分管契約」之基礎，方可能存在被上訴人所謂之「約定共用」部分，否則，既非全體住戶共有之不動產，被上訴人憑何認為個人單獨所有之部分不動產上存在「約定共用」部分？
（五）被上訴人又稱根據地球村社區「住戶管理公約」第十四條第二項規定，及其當庭提出之「地下停車位管理施行細則」，可證上訴人的地下室停車空間，即原審判決附圖編號B部分「沒有經過住戶大會的同意，所以根本不存在分管協議」，亦即不得作為停車空間使用（參同上筆錄第2頁）。然查，「分管協議」不一定需要經過「住戶大會同意」，所以有無經過「住戶大會同意」，並非「分管協議」存在與否之前提條件。再者，上揭「住戶管理公約」第十四條或「地下停車位管理施行細則」內容，均係僅適用於「大廈區」之停車位，不適用於「別墅區」之停車位，此參上開條文規範之對象，均係指「有登記號碼」之停車位。而別墅區住戶，係將車輛停放於自己單獨所有建物地下室空間內，並有鐵門區隔內外，根本未登記任何停車位號碼，被上訴人亦自承，別墅區車位並無登記車號（參上揭期日筆錄第3頁）。從而，被上訴人以規範「大廈區」停車位之「住戶管理公約」第十四條或依該條制定之地下停車位管理施行細則內容，主張上訴人違反上開規範，故係無權占用云云，顯無可採。
（六）地球村社區內別墅區，並無任何一戶所在位置、條件與上訴人所有系爭建物相同，即位於「通道盡頭最後一戶、對面無房屋、門前車道寬度超過10公尺」。被上訴人訛稱有與上訴人所在位置相同條件之住戶，並非事實。因上訴人所有系爭建物具有「位在通道盡頭最後一戶、對面無房屋、門前車道寬度超過10公尺」之條件，所以將系爭地下室空間遮蓋作為停車空間使用，亦完全無礙於其他住戶車輛進出或使用車道之便利性與安全性，此情，亦為被上訴人所舉證人即居住於上訴人隔壁之被上訴人前任主任管理委員周學榆所證實（參鈞院104年8月13日準備程序期日筆錄第7頁）。故建商捷盟建設公司，方會於起造系爭建物時，於系爭地下室空間兩道鐵門中間，預設水泥柱作為兩扇車庫鐵門門柱之用，並點交系爭停車空間予上訴人使用。
（七）「按公寓大廈管理條例，係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後，區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力」，最高法院著有99年度台上字第1191號判決意旨可參。經查，被上訴人自承地球村公寓大廈管理委員會係遲至約99年成立。然捷盟建設公司係於80幾年間預售地球村社區房屋，於86年建築完成並開始點交予承買人。是可知，捷盟建設公司個別與地球村公寓大廈社區加州特區即別墅區承買人，成立「約定共用」部分之「分管契約」係在86年前後，則被上訴人管理委員會於未經【全體區分所有權人】合意變更86年前後所定之分管契約前，自無權僅以「區分所有權人會議決議另訂規約內容」，或泛稱「管理權責在管委會」等理由，即可片面終止或變更原已存在之分管契約內容，進而指摘上訴人無權占用系爭停車空間云云。
（八）按鈞院卷113頁所示彰化縣政府回函，可證原審判決附圖所示編號B部分空間為【停車空間】用途，於其上設有車道。是可知，上訴人將系爭空間作為停車空間，並無違反系爭建物地下一層之法定用途或建築法令。被上訴人雖辯稱依上開彰化縣政府函覆內容可證，捷盟建設公司並非將系爭空間作為停車空間，否則，不會在其上劃設「車道」。然查，捷盟建設公司雖在系爭地下一層可作為停車用途之空間留設車道，惟應係因建築設計或牽涉車道空間法規檢討之考量，但並不因該停車用途空間尚留設車道之規劃，即令其事實上不能作為停車用途。易言之，建築設計圖上之規劃設計（即紙上作業），與建築物事實上之用途或用法（即真實狀態），並非一定相同。從而，被上訴人執前開理由，即謂系爭空間無可能係捷盟建設公司點交予上訴人之停車空間云云，實屬率斷。
（九）至於原審判決主文第一項之附圖A部分鐵架平台部分，上訴人之辯理由，仍引用原審之陳述。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴人之上訴；第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
二、陳述：除與第一審判決記載相同者，茲予引用外，另補述：
（一）上訴人雖一直主張說附圖所示編號B部分，右側紅色線上的鐵捲門，係捷盟建設公司所建造，於點交房屋予上訴人時即已存在，並非上訴人交屋後自行增設。系爭建物所在社區建築物點交予承買人時，系爭地下室鐵捲門即已存在，其鐵捲門內空間即原審判決附圖所示編號B部分空間，均為上訴人所單獨、全權使用，迄被上訴人提起本件訴訟之前，全體社區住戶及歷屆管理委員會均無人異議云云。上訴人並舉其女兒林佩汶於104年8月13日到庭證稱「(上訴人訴訟代理人問：妳父親購買系爭房屋妳有無到過該房屋?)有的。」、「(上訴人訴訟代理人問:妳第一次到該房屋是何時?)我國小約2、3年級的時候第一次去（我是77年次）約是民國87年左右去過。」、「(上訴人訴訟代理人問:妳到系爭房屋時，地下室有無車庫?)有的，車庫可以停三部車子。」、「(上訴人訴訟代理人問:車庫有無鐵捲門?)有的，建商當時有做。」、「(上訴人訴訟代理人問:就妳所知，妳居住系爭房屋期間，鐵捲門有無換過？)我記不得。」、「(上訴人訴訟代理人問:就妳所知，妳居住系爭房屋期間，地下室停車空間有無變動過?)都是一樣的空間」、「(上訴人訴訟代理人問:請庭上提示上證三編號3照片，這是鐵捲門往上拉的狀況，旁邊有柱子，這柱子是本來就有？還是事後才加上去的)一開始就有」云云。惟查，上訴人之主張及證人林佩汶所為證言均不實在，被上訴人鄭重否認之。蓋證人林佩汶係上訴人之女兒，又未經簽立具結文，其證據力本來就非常薄弱，無採信價值。
（二）查被上訴人所舉證人黃明容，於104年8月13日到庭簽立具結文後證稱：「(法官問:你是否認識上訴人?)認識」、「(法官問:在社區你與上訴人，誰先進去住?)我先搬進去住」、「(法官問:提示上訴人房屋地下室照片，上訴人地下室是否有鐵捲門?)以前都沒有鐵捲門，當時有柱子，但是地下室的鐵捲門沒有，只有上訴人家樓梯下來的空間有鐵捲門，地下室出來的空間並沒有鐵門」、「(上訴人訴訟代理人問:你為何去上訴人地下室?)地下室都是通道，有時通行地下室通道，再進去樓上」、「(上訴人訴訟代理人問:上訴人地下室外牆，被上訴人主張有一逃生門(請提示上證三編號3照片)以前是否確有一逃生門?)是有一個逃生門，是正對前方窗戶的左手邊」、「(上訴人訴訟代理人問:提示被上訴人提出的編號14照片(即2審卷第103頁)逃生門是在何地?)車道最末端的偏左邊，旁邊有個窗戶」、「(上訴人訴訟代理人問:逃生門形狀?材質、顏色？)就是一扇門，材質我沒有印象，顏色也沒有印象，逃生門出去，就是被上訴人提出的編號7照片(即二審卷第100頁)位置」等語完全屬實。蓋證人黃明容已簽立具結文，擔保其證言之法律上正確性，其證據力極為堅強，完全具有採信價值。次查，被上訴人所舉證人周學榆於104年8月13日到庭簽立具結文後證稱：「(法官問:你是否住在上訴人隔壁?)是的」、「(法官問:何時住進去?)民國87年。我住進去時，上訴人還沒有住進去，我不知道上訴人何時住進去，我住進去時，上訴人房子並沒有人住」、「(法官問:提示本審卷81頁照片，你住進去時，這個柱子是否已經存在?)有」、「(法官問:你住進去時，柱子的兩邊是否有鐵捲門?)沒有」、「(上訴人訴訟代理人問:可否描述安全門位置?顏色、大小(提示被上訴人提出的編號14照片(即二審卷第103頁))我搬進去時，柱子前面有一道水泥牆，對面過去有一道安全門，沒有鐵皮屋，鐵皮屋是後還搭建的」、「(上訴人訴訟代理人問:逃生門開出去通那裡?(提示被上訴人提出編號7照片(即二審卷第100頁)，就是被上訴人提出編號8照片(即二審卷第100頁)」、「(上訴人訴訟代理人問:上訴人那戶地下室車庫鐵捲門，何時裝設的?)我不知道」、「(上訴人訴訟代理人問:裝鐵捲門的時間與水泥牆打掉的時間接近嗎?)我印象中是同時」等語，完全屬實。蓋證人周學榆簽立具結文，擔保其證言之法律上正確性，其證據力極為堅強，完全具有採信價值。由證人黃明容、周學榆之證言，足以證明原審判決附圖所示編號B部分面積31.55平方公尺之空間，係上訴人自行搭建之違章建築，原來有一個逃生門，上訴人擅自將該逃生門拆掉，再違章搭建鐵捲門，作為車庫使用。車庫之鐵捲門，並非原始建商交屋時所裝設，上訴人主張完全不實。
（三）又查鈞院曾於104年7月17日彰院恭民仁104年度簡上字第11號函詢彰化縣政府，就有關86字第7775號起造人捷盟建設公司使用執照卷內所附「雅典特區、加州特區、巴黎特區地下一層平面圖」最西側如附圖所示橘色斜線位置之空間，係留設作為「車道」或「迴車道」之空間用途，查明回覆(即二審卷第110頁)即彰化縣政府於104年7月30日以府建字第1040257238號函覆稱：「查旨案領有(86)彰工管(使)字第0007775號使用執照，地下一層係登載為『住宅』及『停車空間』，圈選範圍係為『停車空間』使用，依圖說劃設『車道』設置」等語。再查，系爭地球村公寓大廈管理委員會住戶管理公約第14條第2項明定：「各住戶依登記之車位停放，不得佔用他人車位或將停車空間變更用途，影響他人權益」；第15條第1項明定：「各住戶不得佔用公共場所或樓梯、廊道間放置鞋櫃、傘架、傢俱、空箱等物品，而妨礙該場所之正常使用」(即二審卷第38頁)，又查系爭地球村公寓大廈管理委員會住戶公約，亦明定：「公共空間：1.地下室公共空間，屬於全體住戶所有，住戶有不當侵占使用，將循法律途徑處理。2.公共空間不得放置個人用品(走道、樓梯間)，占用者依廢棄物處理」。以上足證明原判決認定：【坐落同段1453地號如附圖所示A部分土地上之系爭鐵架平台，該部分土地雖為被告所有，然該處係作為地球村公寓大廈當中「加州特區」之共用部分，有使用執照內所附加州特區壹層平面圖可稽，被告對此固不爭執，雖辯稱系爭鐵架平台有架高，並不會妨礙水流，被告位於最邊間，並不會影響別人等語。然被告於該處通道上加蓋鐵架平台，自已影響全體建築物之景觀，及住戶通道之設置目的及通常使用方法，是以原告依據公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告拆除附圖所示編號A部分土地上之系爭鐵架平台，並回復原狀，核屬有據，應予准許】；【另如附圖所示編號B部分面積
31.55平方公尺之鐵皮磚造地上物，經勘測結果，係在同段651建號建物範圍內，並非被告坐落同段839建號之專有部分，以及附圖所示編號B部分右側紅色線上有鐵捲門2座之事實，有土地複丈成果圖以及如附件所示之照片可憑，被告（指上訴人，下同）雖辯稱附圖所示編號B部分的車庫，是建商蓋好，交給被告就是這個樣子等語，然此部分鐵皮磚造地上物之鐵捲門2座，既已交付被告取得，則被告即受讓取得系爭鐵皮磚造地上物之鐵捲門2座事實上處分權，且為占有人。又同段651建號建物，係地球村公寓大廈之共用部分，主要用途為停車空間、機械室、受電室，雖然被告就該建物所有權範圍為應有部分67/10000，依使用執照內所附加州特區地下壹層平面圖所示，該處位置並無設置停車位，而是作為通道使用，有地下壹層平面圖可稽，顯見以在附圖所示編號B部分右側紅色線上設置鐵捲門2座之方法，將附圖所示編號B部分區域圍作為被告個人之停車空間，已違反地下室車道設置目的及通常使用方法，是以原告（指被上訴人）依據公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告拆除如附圖所示編號B部分右側紅色線上的鐵捲門2座（如附件照片所示），並將附圖所示編號B部分面積31.55平方公尺之建物範圍騰空，核屬有據，應予准許】各節。顯屬有憑有據，不容上訴人任意歪曲事實，加以爭辯。
（四）上訴人於104年10月29日當庭表示：「就原審判決編號A地上鐵架平台的部分，上訴人不再提出新的事證及理由」部分，被上訴人無意見。上訴人該項陳述證明上訴人業已詞窮，無法舉證證明原判決認定【坐落同段1453地號如附圖所示A部分土地上之系爭鐵架平台，該部分土地雖為被告所有，然該處係作為地球村公寓大廈當中「加州特區」之共用部分，有使用執照內所附加州特區壹層平面圖可稽，被告（上訴人）對此固不爭執，雖辯稱系爭鐵架平台有架高，並不會妨礙水流，被告位於最邊間，並不會影響別人等語。然被告於該處通道上加蓋鐵架平台，自已影響全體建築物之景觀，及住戶通道之設置目的及通常使用方法，是以，原告依據公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告拆除附圖所示編號A部分土地上之系爭鐵架平台，並回復原狀，核屬有據，應予准許】乙節，並無違誤。上訴人此部分之上訴，亦顯無理由。
（五）至關於原判決主文第二項諭知「被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○號建物內，如附圖所示編號B部分右側紅色線上的鐵捲門2座（如附件照片所示）予以拆除，並將附圖所示編號B部分面積31.55平方公尺之建物範圍內，予以騰空。」部分，上訴人雖一再爭辯稱「伊就原判決附圖所示編號B部分空間(下稱系爭停車空間)有單獨使用管理之分管契約」、「系爭建物起造人捷盟建設公司預售時，上訴人即向該公司購買系爭彰化市○○段○○○○號建物及坐落之同段1453地號土地，於建築完成時，受捷盟建設公司移轉所有權登記，上訴人購買系爭房屋之時，捷盟建設公司即告以該屋為「邊屋」，地下樓層部分可全部作為停車使用空間，不影響他人使用。如一審卷第26頁所示系爭鐵捲門，係捷盟建設公司所建造，於點交房屋予上訴人時即已存在，並非上訴人交屋後自行增設。系爭建物所在社區建築物點交予承買人時，系爭地下室鐵捲門即已存在，其門內空間即原審判決附圖所示編號B部分空間，均為上訴人所單獨、全權使用，迄被上訴人提起本件訴訟之前，全體社區住戶及歷屆管理委員會均無人異議」、「捷盟建設公司既於起造規劃、出售、點交地球村公寓大社區內建物予各買受人時已有上揭安排，全體社區住戶復於入住後，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益、各自占有之部分，未加干涉，已歷有年所，自得認地球村公寓大廈社區住戶就捷盟建設公司上開地下室系爭停車空間規劃，分歸上訴人單獨使用之方式及其範圍，已有默示分管合意存在」、「上訴人能依全體區分所有權人間之分管契約占有使用系爭停車空間」云云。惟查，上訴人之主張與事實不符，被上訴人反駁如下：
1.按「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示」此經最高法院著有二十九年上字第七六二號判例可稽。
2.又按「當事人主張有利於己之事實者就其事實有舉證之責任。」此為民事訴訟法第二百七十七條前段所明定。又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證明自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證尚有疵累，亦應駁回原告之請求」，最高法院著有十七年上字第九一七號判例可資參照。「原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求」，最高法院著有二十年上字第二四六六號判例。查彰化縣政府於104年7月30日以府建字第1040257238號函覆鈞院稱「查旨案領有(86)彰工管(使)字第0007775號使用執照，地下一層係登載為住宅及停車空間，圈選範圍係為停車空間使用，依圖說劃設車道設置」等語在卷。此已充分證明上訴人主張系爭停車空間，係由捷盟建設公司既於起造規劃、出售、點交地球村公寓大社區內建物，予各買受人時已有安排系爭停車空間歸上訴人所單獨、全權使用乙節，實與證據不符。蓋倘若捷盟建設公司安排系爭停車空間歸上訴人所單獨、全權使用者，何以(86)彰工管(使)字第0007775號使用執照、地下一層依圖說，劃設車道設置，此顯與經驗法則及論理法則不符。
3.況查被上訴人於104年10月29日準備程序已表明「請上訴人提出當初如果有向建商購買編號B部分地下室鐵捲門停車空間，請上訴人提出證明。因為該部分與使用執照及縣府回函不符，該部分若為建商與住戶約定為專用的部分，請住戶要提出證明」等語。受命法官問被上訴人「整個社區有無約定分管？」被上訴人亦斬釘截鐵表明：「沒有，管理權責是在管委會，管委會是在99年成立，之前沒有管委會，所以沒有人管理，各住戶沒有約定分管契約，上訴人的地下室停車空間及編號B部分，沒有過住戶大會的同意，所以根本不存在分管協議」等語。惟上訴人迄今仍無法舉證證明全體區分所有權人，就該編號B部分有分管契約之事實，揆諸民事訴訟法第二百七十七條前段規定，前揭判例、原審為上訴人敗訴之判決、自無不合。被上訴人特提出「地球村公寓大廈停車場管理辦法施行細則」(下稱施行細則)1份及「地球村公寓大廈社區管理委員會住戶管理公約」(下稱住戶管理公約)1份。經查，施行細則第一條明文規定「為加強地球村公寓大廈地下停車場停車位之管理，依住戶公約第14條第2項特制定本管理辦法施行細則」。又施行細則第3條第5項明文規定「機車停車位置辦法，由管委會另發公告」。而住戶管理公約第14條第2項明定「地下停車場管理，另增列施行細則」第1款明定「各住戶依登記之車位停放，不得佔用他人車位或將停車位空間變更用途，影響其他人權益」。住戶管理公約、施行細則，係全體住戶大會通過，上訴人應受其拘束。
4.遍查施行細則，並無約定上訴人所主張「系爭停車空間於地球村社區(加州特區)區分所有權人間，是否有分歸上訴人單獨使用之分管約定存在」之事實，顯見上訴人之主張完全是片面之詞，毫無根據。綜上，上訴人之主張核與卷內不利於上訴人之證據不符，上訴人之主張均屬無可採，原審為上訴人敗訴判決部分，認事用法均無違誤，上訴人之上訴顯無理由，應予駁回。
叁、得心證之理由：
一、本件原審判決以：
（一）坐落同段1453地號如附圖所示A部分土地上之系爭鐵架平台，該部分土地雖為上訴人所有，然該處係作為地球村公寓大廈當中「加州特區」之共用部分，有使用執照內所附加州特區壹層平面圖可稽，上訴人對此固不爭執，雖辯稱系爭鐵架平台有架高，並不會妨礙水流，上訴人位於最邊間，並不會影響別人等語。然上訴人於該處通道上加蓋鐵架平台，自已影響全體建築物之景觀及住戶通道之設置目的及通常使用方法，是以被上訴人依據公寓大廈管理條例第9條第4款規定，請求上訴人拆除附圖所示編號A部分土地上之系爭鐵架平台，並回復原狀，應予准許；至於請求上訴人將該部分土地，交還被上訴人及全體他共有人一節，則因該處土地所有權人仍為上訴人，並非共有之土地，是以上訴人此部分請求，即屬無據，不能准許，應予駁回。另如附圖所示編號B部分面積31.55平方公尺之鐵皮磚造地上物，經勘測結果，係在同段651建號建物範圍內，並非上訴人坐落同段839建號之專有部分，以及附圖所示編號B部分右側紅色線上有鐵捲門2座之事實，有土地複丈成果圖以及如附件所示之照片可憑。上訴人雖辯稱附圖所示編號B部分的車庫，是建商蓋好，交給上訴人就是這個樣子等語。然此部分鐵皮磚造地上物之鐵捲門2座，既已交付上訴人取得，則上訴人即受讓取得系爭鐵皮磚造地上物之鐵捲門2座事實上處分權，且為占有人。又同段651建號建物，係地球村公寓大廈之共用部分，主要用途為停車空間、機械室、受電室。雖然上訴人就該建物所有權範圍為應有部分67/10000，依使用執照內所附加州特區地下壹層平面圖所示，該處位置並無設置停車位，而是作為通道使用，有地下壹層平面圖可稽，顯見以在附圖所示編號B部分右側紅色線上設置鐵捲門2座之方法，將附圖所示編號B部分區域圍作為被告個人之停車空間，已違反地下室車道設置目的及通常使用方法，是以被上訴人依據公寓大廈管理條例第9條第4款規定，請求上訴人拆除如附圖所示編號B部分右側紅色線上的鐵捲門2座（如附件照片所示），並將附圖所示編號B部分面積31.55平方公尺之建物範圍騰空，核屬有據，應予准許；至於被上訴人請求上訴人並將該部分歸還給全體住戶使用一節，因被上訴人並非公寓大廈之區分所有權人或共有人，尚不得請求上訴人將共有部分移轉占有返還予全體區分所有權人，故此部分請求，即屬無據，應予駁回。綜上所述，被上訴人地球村公寓大廈管理委員會，請求上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號A部分面積10.38平方公尺土地上之鐵架平台拆除並回復原狀；以及上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號，如附圖所示編號B部分右側紅色線上的鐵捲門2座（如附件照片所示）拆除，並將如附圖所示編號B部分面積31.55平方公尺之建物範圍內予以騰空，為有理由，應予准許。被上訴人其餘逾此部分之請求，即非有據，不能准許，應予駁回。
二、經查：
（一）就原審判決附圖所示編號A（即鐵架平台）部分：按約定共用部分，係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第6款定有明文。查原審判決附圖所示A部分土地上之系爭鐵架平台，該部分土地雖為上訴人所有，惟該處係作為地球村公寓大廈當中「加州特區」之共用部分，有使用執照內所附加州特區壹層平面圖附於原審卷可稽。且上訴人於該處通道上加蓋鐵架平台，已影響全體社區建築物之景觀及通道之設置目的，有違通常使用方法。則系爭編號A部分之土地，既已規劃屬於社區共用，上訴人自應受公寓大廈管理條例中關於共用部分之限制，不得搭建為涼亭私用，或認為該設置物未防礙排水，而有差異。就此部分，上訴人雖提起上訴，然未再提其他新事證以為說明。是以，被上訴人依據公寓大廈管理條例第9條第4款規定，請求上訴人拆除原審判決附圖所示編號A部分土地上之系爭鐵架平台，並回復原狀，核屬有據。上訴人此部分上訴，尚無理由。
（二）就原審判決附圖所示編號B（即地下室車庫）部分：
1.據本院函詢彰化縣○○○於○○○○○區地○○○○○○號B部分車庫位置之當初平面圖設計，經該府回復稱：「查指案領有（86）彰工管（使）字第0007775號使用執照，地下一層係登載為「住宅」及「停車空間」，圈選範圍係為停車空間使用，依圖說劃設車道設置。」，此有該府104年7月30日函文在卷可稽。另觀諸現場狀況，上訴人住處係位於編號B位置之南側，上訴人住處地下室內亦有空間可供停車，也設有一道鐵捲門，出口就面對該編號B之位置，此有勘驗筆錄可參。按社區之獨棟住戶每戶均各自有鐵捲門，設置於車道前，進入鐵捲門後得循樓梯而上至一樓住屋。再依地籍圖所示，本○○○區○○○○道，並無劃一獨立之土地地號，而係由各住戶所有之土地各讓出一部分劃出車道，供住戶通行使用，即各住戶之土地所有權之權能限縮。由此，可知編號B之位置，於當初建造之設計上，應係供上訴人之地下室停車之車輛通行之用，屬於車道之功能，然既屬車道，自不宜約定供上訴人專用停車使用。此與該車道空間大小，應屬無關，蓋上訴人之建物既屬俗稱「邊間」，建物前方空間可能較為空敞，此可由其相鄰建物前之空間亦較敞，足資為證。況該處亦設置窗戶，利於地下室車道空氣流通。而系爭編號B之位置，上訴人固另辯稱不會妨礙其他住戶之通行，然其既屬車道，又位於所謂邊間處，通常不會有上訴人所稱之情事，然不得改變其屬車道之屬性。又上訴人另稱該處有二根水泥柱，應推論為停車空間，惟水泥柱設置，自有其建築安全上考量，不能依此推論非屬車道，況二根水泥柱中間之寬度，足供一般自小客車通行。上訴人上開所辯，亦非足取。
2.另據證人黃明容到庭證稱：「（問：你去過上訴人家嗎？）有的，剛搬進去時，社區沒有幾戶，大家晚上走走，我有去過上訴人地下室，何時去的，確定時間我不記得。（問：提示上訴人房屋地下室照片，上訴人地下室是否有鐵捲門？）以前都沒有鐵門，當時有柱子，但是地下室的鐵門沒有，只有上訴人家樓梯下來的空間有鐵門，地下室出來的空間並沒有鐵門。（問：你是否知道上訴人鐵門何時做的？）我不知道，大約是在六年前，我經過看到有鐵門，這雖然是公共空間，但是我沒有過問。」等語；以及證人周學榆到庭證稱：「（問：何時住進去？）民國87年，我住進去時，上訴人還沒有住進去，我不知道上訴人何時住進去，我住進去時，上訴人房子並沒有人住。（問：提示本審卷81頁照片，你住進去時，這個柱子是否已經存在？）有。（問：你住進去時，柱子的兩邊，是否有鐵捲門？）沒有。（問：你知道何時安置鐵捲門？）我不知道。（問：你是否知道柱子停車的位置是屬於這戶的私人土地？）我不知道，鐵門以外不是吧？」等語。該二名證人與兩造並無利害關係，且經命具結並隔離證述，證述內容大致一致，故上開證詞內容，堪可採信。
3.上訴人雖稱該編號B部分之鐵捲門，係建商捷盟建設公司所蓋，並於上訴人當初購買其住戶時，有告知編號B之位置可作為停車位，上訴人還多支付價金等語，並提出證人林佩汶到庭之證述以供佐證。惟證人林佩汶係上訴人女兒，亦無令具結，其證述內容自然有利於上訴人，所為證詞，尚非可取。再者，倘若該編號B部分之鐵捲門，係捷盟建設公司當時所建蓋供作上訴人該戶之擴增停車位之用，依室況設計，上訴人住戶之地下室應不會再製作一道鐵捲門（入內可循樓梯而至房屋一樓）。蓋建商如已設定將編號B位置之使用權專歸予上訴人，編號B區域之鐵捲門即已足供與外界隔離效果，上訴人住戶地下室，另再製作一道鐵捲門區隔，實屬怪異。是以，該編號B位置之鐵捲門，應係系爭社區建物完工後，由後來之住戶即上訴人所加設，此情亦與前揭證人所述相符。
4.另上訴人辯稱：該編號B部分之位置，存在該社區住戶間之默示分管協議，上訴人可單獨使用、管理該空間，並作為停車等用途。然所謂默示意思表示，與單純不為意思表示，並非相同。況依據同段651建號建物複丈成果圖、建物登記簿謄本（包括13層樓公寓部分及本件獨棟建物全部）所示，係地球村公寓大廈之共用部分，主要用途為地下停車空間、機械室、受電室。雖然上訴人就該建物所有權範圍為應有部分67/10000，依使用執照內所附之加州特區地下壹層平面圖所示，該編號B部分處位置，並無設置停車位（註：有劃分停車格之停車位，設置於公寓部分地下室），而是作為通道使用，捷盟建設公司應不致於違反建築法令規定，而與上訴人就原審判決附圖所示編號B部分位置，達成使用管理之協議，而就該部分使上訴人有專用權限。縱使該社區住戶陸續入住後，歷年來其他住戶未曾對上訴人提出質疑，亦不能因此即遽謂社區住戶已默示上訴人專用該編號B位置。尤其，觀諸該獨棟社區之規劃，上訴人之東側住戶均須提供一部分自有土地，作為地下室通行車道使用；然上訴人卻無需提供任何自有土地作為車道，卻反而還可以單獨使用社區所共用之編號B部分位置，亦違反常理，故可徵該社區住戶間，就該編號B部分之位置，並無與上訴人達成上訴人得單獨使用之分管協議。上訴人此部分所辯，尚不可採。
（三）綜上所述，附圖所示編號A部分位置之土地，雖屬上訴人所有，惟該處依當初設計規畫係○○○區○○○○道使用，構成公寓大廈管理條例所規定之約定共用部分，依該條例就共用部分之規定，上訴人自不得在其上搭設鐵架平台；另附圖所示編號B之地下室部分，依651建號建物複丈成果圖、當時之平面設計圖，及上訴人住戶自有地下室、編號B增設之鐵捲門，可知該編號B位置，非係供作上訴人專有使用。從而，原審判決上訴人應將系爭1453地號土地上，如附圖所示編號A部分面積10.38平方公尺土地上之鐵架平台予以拆除，並回復原狀；編號B部分右側紅色線上的鐵捲門2座（如附件照片所示）予以拆除，並將編號B部分面積31.55平方公尺之建物範圍內予以騰空，於法均無不合。上訴指摘原審判決不利於己部分，有所違誤，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。
三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年11月25日
民事第三庭審判長法官王鏡明
法官林于人法官鍾孟容以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國104年11月25日
書記官蕭美鈴