臺灣臺中地方法院民事判決 98年度中簡字第3369號
原 告 蘇建豪
訴訟代理人 楊承彬 律師
被 告 廖景華
訴訟代理人 常照倫 律師
複代理人 陳夏毅 律師
徐祐偉 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國100年6月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟零捌拾伍元，及自民國98年12月
3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬玖仟零捌
拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：伊於民國97年9月15日向被告購買門牌號碼
臺中市○○區○○路○○號之店面乙棟（含一、二樓、下稱系
爭房屋），因系爭房屋由被告出租他人經營鮮花買賣，原告
無從檢查屋況，僅協議由原告承受租約。嗣98年5月31日租
約終止，伊將裝潢拆除，始發現系爭房屋有以下瑕疵，均係
存在於房屋本身或因被告行為造成，並為被告所明知而故意
不告知：2樓天花板漏水共4處，均存在相當期間而形成
水漬，部分牆面已有壁癌產生。樓梯變更造成地磚損壞，
且變更部分未妥善修飾，於天花板殘留明顯突角，原樓梯連
結2樓部分鋼筋外露。樓層間管路外露，2樓水管通過之
牆面，存有水泥牆面遭破壞、甚至以木板拼貼情形，對照同
一建案櫻花路28號店面房屋2樓頂板無此情形，足見水管為
事後增設。3樓以上住戶管路經由系爭房屋2樓內部通過，
影響視覺觀瞻，更降低天花板高度，限制房屋使用，有礙房
屋整體價值。天花板輕鋼架毀損及矽酸鈣板遺失（原告已
自行購置補齊）、電動門毀損無法使用等。而上開瑕疵隱藏
於被告所裝設之天花板輕鋼架及矽酸鈣板內，且交屋時他人
經營鮮花買賣，原告難據肉眼檢視而發現，且於租約終止後
即為檢查，發現即為通知，並未違反買受人檢查通知義務。
原告於98年9月7日發函請求被告立即完成瑕疵修繕事宜，
或賠償修繕所需費用，未獲置理，為此依民法第354條第1
項、第359條及第227條規定，請求被告負瑕疵擔保及不完
全給付責任，並賠償漏水所需修復費用新臺幣（下同）173,
000元及應減少之買賣價金300,000元等語。並聲明：被告
應給付原告473,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告抗辯略以：系爭房屋係依民法第761條第3項「指示交
付」方式，將被告對承租人 羅斐文 之租賃物返還請求權讓與
原告，以代交付，依據房屋租賃契約書變更附表，至遲於97
年10月28日應已交付，原告於交付時已可檢查房屋外觀、內
裝，被告對之亦未限制。原告遲至98年9月7日始發函通知
，應視為承認其所受領之物。且本件係成屋買賣，經兩造及
仲介人員到場確認屋況，伊以房屋現況交付，已盡出賣人義
務。又交屋當時2樓天花板並無漏水情況，該漏水應係嗣後
發生，伊無須負瑕疵擔保責任，況群義不動產經紀股份有限
公司（下稱群義房屋）亦有漏水保固，原告應向群義房屋主
張保固修繕，與被告無涉。至原告主張之其餘「瑕疵」，其
中：樓梯變更有無妥善修飾，屬主觀認知，並非瑕疵，被
告亦否認因之造成地磚損害，且交屋當時並無地磚損害情形
。樓層間管路外露、3樓以上住戶管路經由2樓內部通過
，乃房屋設計之初的原始情況，而一般成屋，為考量美觀以
天花板將樓層管線、管路予以遮蔽，乃正常設計，被告依現
況交付，並非瑕疵。又管線外露為天花板拆除後才出現，該
拆除行為並非被告所為，自無瑕疵。交屋時並無天花板輕
鋼架毀損或矽酸鈣板遺失，經兩造及仲介人員於買賣時確認
，矽酸鈣板空缺係預留供裝設日光燈，並非瑕疵等語，並聲
明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
㈠以下事實為兩造所不爭執，核與卷附不動產買賣契約書、房
屋租賃契約書變更附表及原告委請鉅鼎國際聯合事務所對被
告所發信函暨回執各1份相符，堪信為真實：
⒈兩造於97年9月15日簽訂系爭房屋買賣契約，買賣契約成立
當時，系爭房屋仍由被告出租予訴外人羅斐文經營鮮花買賣
，雙方遂協議由原告承受上開租賃契約。
⒉原告於98年9月7日委請鉅鼎國際聯合事務所對被告寄發信
函，請求對被告回復系爭房屋原狀或賠償300,000元。
㈡原告主張系爭房屋於交付時，即有：2樓天花板漏水。
地磚損壞，樓梯變更未妥善修飾而殘留明顯突角、鋼筋外露
。管路外露，3樓以上住戶管路經由系爭房屋2樓內部通
過。天花板輕鋼架毀損及矽酸鈣板遺失、電動門毀損無法
使用等瑕疵，然被告以前揭情詞置辯，茲就有無前述瑕疵審
究如下。
⒈漏水部分：
原告此部分主張，固據提出現場水漬照片3紙為憑（見原證
二末2頁），然拍攝日期98年8月12日，距97年9月15日兩
造訂約時已近1年。又證人羅斐文（即系爭房屋原承租人）
證述：承租期間２樓天花板並無漏水情形等語。證人 黃永達
（即羅斐文之夫），經原告提示上述水漬照片，亦僅證述謂
：有一次二樓廁所水龍頭打開沒有水，忘記關水龍頭，後來
晚上水壓夠了，水龍頭流出水來，滲到一樓等語，並未提及
2樓天花板漏水情形。證人羅斐文、黃永達夫妻2人，與兩
造僅單純租賃關係，租約已終止，並無迴護兩造任何一方之
必要，況苟有漏水情形，證人羅斐文、黃永達使用上自感困
擾，當不致未向出租人（97年10月27日前為被告，翌日起為
原告）反映、請求修繕，是證人所述應堪採信。而臺灣省建
築師公會鑑定結果，亦認漏水原因為外牆牆板silicone（矽
利康）年久老化成防水效果減低所致，依房屋牆壁、窗框殘
留水漬，無法判定何時開始漏水等情，有鑑定報告書可憑。
原告復未提出其他足證明於房屋交付當時已漏水之證據，其
主張交屋時已有漏水之瑕疵，並無可採。
⒉1樓樓板突起及地磚毀損部分：
原告此部分主張，業據提出與所述相符之現場照片4紙為憑
（見原證二第1、2頁），而被告亦不否認確有變更原有樓
梯位置之事實。且證人黃永達證稱：1樓天花板突起，是樓
梯變更後留下的，承租期間隱藏在裝潢內。房屋租期到期後
要將房屋交給原告，原告講到地板有缺角，如同原證二第2
頁下方照片的樣子。地板缺角部分有做兩次樓梯施工，第一
次施工是被告將樓梯移位，第二次是要裝樓梯扶手，伊不敢
確定那一次施工發生問題，原告購屋當時，地板缺角有可能
被護欄擋住看不到等語。依此以觀，上開1樓天花板突起及
地磚毀損部分，確係本件買賣契約交屋當時即已存在。至被
告另謂地板缺角部分亦可能係承租人拆除裝潢交予原告時所
造成，然未據提出任何事證，佐以該位置在一樓往二樓之樓
梯處，當以原告所主張樓梯施工時造成為可信。又買受人應
按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如有發見
有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能
即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，民法第356
條第1項、第3項定有明文。兩造訂立買賣契約時，系爭房
屋有承租人羅斐文經營鮮花買賣使用中，而上開樓板突起係
隱藏於裝潢內、地磚毀損部分亦有護欄加以遮掩，而買賣雙
方及承租人三方協議僅變更出租人方式，有兩造買賣契約第
十二條第八款及房屋租賃契約書變更附表可憑，則必待98年
5月31日租賃期限屆至後，原告始得要求承租人拆除裝潢返
還房屋，並發現上開瑕疵。是以，此部分應屬民法第356條
第3項不能即知之瑕疵，而原告於拆除裝潢後即時檢查並發
見瑕疵，且已通知被告，應認已盡檢查通知義務。系爭房屋
1樓天花板凹凸突起、地磚破損，自不具備通常交易觀念所
需價值、效用或品質，原告主張此部分屬民法第354條第1
項前段所稱物之瑕疵，自無不合。
⒊樓層間管路外露、樓上住戶管路經由2樓通過：
原告此部分主張，固據提出現場照片3紙為憑（見原證二第
3至5頁），然被告抗辯此屬房屋原始設計，並非瑕疵等情
。而臺灣省建築師公會就此部分鑑定結果謂：二樓天花板下
方之水管為上開套房使用之水管（85年就已施工完成）。此
種設計確符合一般公寓大廈管線設置之標準。」等語；暨以
100年3月24日台建師鑑（99040）字第568號函略謂：「
一、依據建管單位所申請之83年5月11日中工建建字第1641
號建築執照圖說及現場勘查，三樓以上確為住房設計，為當
初原始規劃，當無疑義，故判斷不是增設的。二、現今水管
設計有二種方式，一種為吊管（即上一層之水管穿透樓板至
下一層），即本大樓之施工方式；另一種預埋於樓板中。」
等語，並檢附建築執照設計圖說乙紙供參。又兩造各自提出
之系爭房屋同一建案房屋內部樓頂版照片（即原證十二、被
證七），復均顯示同一建案房屋亦有「3樓管路通過2樓樓
頂版下方，而非預埋於樓板中」情形，益徵被告此部分抗辯
應屬實在。而系爭房屋位於1、2樓之店面，並非住家，其
樓頂版下方縱留有管線，本可於管線下方處加釘輕鋼架天花
板而正常使用，此亦為設計當時之原始規劃，兩造買賣契約
訂立時，被告即依此方式，將系爭房屋出租他人經營鮮花買
賣，即本院於99年5月20日勘驗現場時，原告亦依此方式，
將系爭房屋出租他人經營早餐店而正常使用，有勘驗筆錄在
卷可憑，自無原告所述影響視覺觀瞻、限制房屋使用情形，
至於原告所稱降低天花板高度，乃系爭房屋原始設計即規劃
樓頂版下方須加釘天花板所必然，則原告自行欲拆除加釘之
天花板，變更使用方式，始有管線外露情形，自難認房屋有
瑕疵。原告另謂系爭房屋2樓於水管通過之水泥牆面遭破壞
、以木板拼貼，足見水管係事後增設等語，然系爭房屋2樓
樓頂版水泥牆面，依其原始設計，即供三樓以上管線穿越通
過，外觀再加釘輕鋼架天花板以為遮掩，則施工當時苟未力
求水泥牆面之平整美觀，究不足為奇，原告以此認為必屬事
後增設水管而遭破壞，尚屬無憑。原告雖聲請囑託臺中市建
築師公會再鑑定上開水管是否事後增設，然該公會原屬本件
鑑定機關之臺中市辦事處，係依98年12月30日修正之建築師
法第31條之1規定：「…原已設立之臺灣省建築師公會所屬
各縣（市）辦事處，得於三年內調整、變更組織或併入各直
轄市、縣（市）建築師公會；其所屬直轄市連絡處得調整、
變更組織或併入各該直轄市建築師公會。」，而為組織調整
及變更，此一組織變更，無非因應台灣省建築師公會之調整
或變更組織，及建築師執業單一會籍制度之實施，足見兩者
性質相同，原告僅因質疑原鑑定結果，就業經鑑定事項聲請
再由性質相近、組織原屬同一之其他機關再鑑定，亦難認必
要。原告既未提出其他足證明水管確屬事後增設之證據，其
逕行聲請囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定有無整體價
值減損及價額，亦無必要，爰不予調查。
⒋天花板輕鋼架毀損、矽酸鈣板遺失、電動門毀損部分：
原告雖謂系爭房屋天花板輕鋼架缺損及矽酸鈣板遺失，然此
部分並無明顯遮掩情形，且本院99年5月20日勘驗現場，亦
可發見1、2樓天花板部分未覆蓋矽酸鈣板，有勘驗筆錄可
憑，足見此部分縱屬瑕疵，依物之性質，於兩造契約訂立時
，原告依通常程序從速檢查即得以發見。而原告復委由其女
友前往勘查房屋現況，證人 李逸強 即仲介兩造間系爭房屋買
賣之群義房屋人員證述在卷。則原告既怠於通知原告，依民
法第356條第3項規定，應視為承認其所受領之物。至於原
告主張電動門毀損，未據提出任何證據以供調查，自屬無憑
。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。
且因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第349
條、第354條第1、2項及第227條第1項分別定有明文。
查系爭房屋有1樓天花板凹凸突起、地磚破損之瑕疵，已如
前述，而修補此部分地磚損壞及回復一樓樓頂平整所需費用
各8,294元、10,791元，此經臺灣省建築師公會鑑定在卷，
則原告就此部分之損害額，合計為19,085元。至於同一鑑定
報告雖另就修補漏水、2樓水管施工改善方式（穿梁型式、
管線穿牆部分予以填塞）所需費用鑑定各為55,512元、198,
196元，然該部分既非瑕疵，已如前述，即無從由被告負擔
該費用。
㈣綜上所述，原告請求被告給付19,085元，為有理由，應予准
許，逾此部分，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，係
就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰引用同法第389條第1項第3款、第392條第
2項規定，各依職權宣告假執行及免為假執行。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年7月25日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林慧貞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年7月25日
書記官