台灣台中地方法院民事判決 94年度中簡字第5624號
原 告 華爾街資訊大樓管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 龍星昇 第七資產管理股份有限公司
法定代理人 己○○
訴訟代理人 乙○○
丙○○
甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國95年3月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹萬捌仟柒佰伍拾肆元，及自民國九十四
年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告係台中市○○○路○○○號13樓之3房屋（下稱
系爭房屋）之所有權人，為華爾街資訊大樓公寓大廈之區分
所有權人，負有繳交管理費之義務，惟被告迄尚積欠自民國
92年3月起至94年11月止之管理費合計新台幣221,737元。
被告雖於94年9月6日始拍定取得系爭房屋之所有權，然依公
寓大廈管理條例第24條及第35條規定，被告於系爭房屋拍賣
前，應自行查明前手有無積欠公共基金或其他應負擔之費用
，且拍賣公告上亦載明應於繼受後遵守原區分所有權人依公
寓大廈管理條例或規約所紡定之一切權利義務事項，再華爾
街資訊大樓住戶規約第19條第18款亦明定繼受人應負擔前區
分所有權人所積欠之管理費或其他應負擔之費用，故被告依
法自有承受前手所積欠管理費債務之義務，屢經催討，均未
獲給付，爰提起本件訴訟，請求被告給付上開管理費，並依
規約第10條第5款規定，加給按週年利率百分之10計算之遲
延利息。並聲明：被告應給付原告221,737元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利
息。
二、被告則以：公寓大廈管理條例第24條所規定繼受者，乃契約
地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關
條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務，即不生法定
債務承擔之效果，故系爭房屋前手所積欠之管理費，其於拍
定買受系爭房屋後，自無負有繳納之義務。本件原告所請
求之管理費，既為系爭房屋之前所有權人所積欠之債務，自
與其無涉等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告於94年9月6日拍定取得系爭房屋之所有權，而
為華爾街資訊大樓公寓大廈之區分所有權人，依法負有繳納
管理費之義務，並應繼受前手所積欠之管理費債務，迄尚積
欠自92年3月起至94年11月止之管理費合計221,737元之事實
，固據其提出建物登記謄本、管理費計算表、存證信函、住
戶規約節本及華爾街資訊大樓93年度區分所有權人會議紀錄
為證。惟被告抗辯其並不繼受系爭房屋之前所有權人已發生
之債務，本件管理費既系爭房屋之前所有權人所積欠之債務
，其即無繳納之義務等語。是本件兩造爭執之重點，厥為繼
受取得系爭房屋所有權之被告是否應繼受前手所積欠之管理
費債務？經查：
（一）按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各
該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其
費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由
管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，公寓
大廈管理條例第10條1項及第2項前段定有明文；再參酌該
條例第1項明定此條例制定之目的在於加強公寓大廈之管
理、維護，提昇居住品質而論，應認區分所有權人僅就其
享有區分建築物所有權期間，對其專有及共用部分所生之
管理維護費用，始負有分擔之責任，準此，在繼受取得區
分建築物所有權之情形，受讓人自僅對於取得建築物所有
權後所發生之管理維護費用或管理費，方負有分擔繳納之
義務，至於其前已發生之管理費債務，並不因受讓區分建
築物之所有權而當然繼受。查系爭房屋係被告向法院拍定
買受，並於94年9月6日收受本院民事執行處所核發之不動
產權利移轉證書，而於94年10月19日辦妥所有權移轉登記
等情，為兩造不爭執之事實，並有建物登記謄本存卷可查
，且經本院調取93年度執寅字第56496號拍賣抵押物事件
執行卷宗查閱無誤，依此以觀，原告所為本件管理費之請
求，其中自92年3月起至被告收受本院民事執行處所核發
之不動產權利移轉證書而取得系爭房屋所有權之前1日即
94年9月5日止之此期間管理費顯然係在被告取得系爭房
屋所有權之前即已發生，則揆諸上開說明，此部分已發生
之管理費債務既為前區分所有權人所欠繳，自不因被告繼
受系爭房屋之所有權而當然由被告承受，除非被告願主動
代為清償其前手所積欠之管理費，否則被告就此部分之管
理費債務依法並不負有繳納之義務。
（二）原告雖援引公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，以為
被告應繼受前手所積欠管理費之論據云云。惟按公寓大廈
管理條例第24條第1項固規定：「區分所有權之繼受人，
應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第
35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本
條例或規約所定之一切權利義務事項」，然依此規定所繼
受者，乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受區分所有權
後所應生之權利義務悉依原相關條例或規約定之，諸如依
公寓大廈管理條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬
設施之管理使用及與其他住戶間相互關係之事項（按：比
如管理費之繳費標準及計算方式等類）而言，其目的乃避
免後手於繼受區分所有權後，以其並未參與規約之訂定為
由，而主張不受規約之拘束，以維護區分所有關係之一貫
性及維持法律秩序之安定性，此由92年行政院送立法院審
議公寓大廈管理條例修正草案，於該條例第24條之立法說
明即謂：修正「繼受」為「遵守」，並於「一切權利義務
」下增列「事項」文字，以資明確等情，亦顯見修正條文
非但未變更繼受區分所有權人之權利義務，甚且將「繼受
」修正為「遵守」，使不致生語義上之紛擾，並非謂受讓
區分所有權之後手即應當然繼受前手所積欠已發生之管理
費債務。除非後手於取得區分所有權後已依民法第300條
或第301條規定訂立債務承擔契約，同意承擔其前手已積
欠之管理費債務或主動代為清償外，否則，依債之相對性
原則，自應由前區分所有權人就其自身所積欠之管理費債
務負償還之責，管理委員會不得對於繼受之區分所有權人
為請求。因此，縱令華爾街資訊大樓住戶規約第19條第8
款已規定區分所有權之繼受人應負擔前區分所有權人實質
上所積欠之相關管理費及其他應負擔之費用，參諸前開說
明，被告亦無依此項規定即應繼受其前手所積欠管理費之
可言。故而，原告主張被告應繼受其前手欠繳之已發生管
理費債務，於法即嫌無據，難以憑採，被告抗辯其無須承
擔繳納前手所積欠之管理費等情，要屬可採。至系爭房屋
於本院強制執行拍賣時，其拍賣公告之公告事項第11條雖
曾記載拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例
第24條第1項規定，應於繼受後遵守原區分所有權人依該
條例或規約所定之一切權利義務事項等情，然此只不過係
提醒拍定人注意其拍定買受系爭房屋後，所應生之權利義
務悉依原相關條例或規約定之，乃原告竟執此為被告有承
受其前手所欠繳管理費之義務，委無可取，附此敘明。
四、綜上所述，被告既自取得系爭房屋所有權之日即94年9月6日
起即負有繳交管理費義務，且自該日起至94年11月止之此期
間所應繳納之管理費金額為18,754元等情，又為兩造所不爭
執，從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及華爾街資訊大
樓住戶規約第10條第5款之規定，請求被告給付自94年9月6
日起至同年11月止之管理費18,754元，及自起訴狀繕本送達
翌日即94年12月13日起至清償日止，按週年利率百分之10計
算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即非正
當，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件
判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第
3款之規定，自應依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條、第436條第2項、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 17 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官吳美蒼
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 17 日
書記官