臺灣臺北地方法院111年度訴字第704號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第704號民事判決

裁判日期：民國112年11月30日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第704號原告 許文華 訴訟代理人 施尚宏 律師複代理人 葉昱廷 律師被告 林政君
胡黎華
林益諄 林益嶸 林慈嬉 林慈惠 共同訴訟代理人 王伊忱 律師
吳欣叡 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時，原以被告林政君、 林信良 全體繼承人即被告胡黎華、林益諄、林益嶸為被告，主張訴外人 林蘇 金妙代理林政君、林信良與原告簽訂房地買賣契約，或林政君、林信良應負表見代理責任，該買賣契約業已解除，故請求返還價金，並聲明：㈠林政君應給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡林信良全體繼承人即胡黎華、林益諄、林益嶸（下稱胡黎華等3人）應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷一第7、141、273頁）。嗣於民國111年9月22日具狀變更上開聲明第2項為：胡黎華等3人應於被繼承人林信良之遺產範圍內給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，且改列前揭聲明第1、2項為先位聲明，並追加備位之訴，主張 林蘇金 妙與原告簽訂房地買賣契約，其已解除契約，故請求返還價金，並備位聲明： 林蘇金妙 之全體繼承人即林政君、林益諄、林益嶸、被告林慈嬉、林慈惠（下稱林政君等5人）應於被繼承人林蘇金妙之繼承遺產範圍內給付原告200萬元，及自民事訴之追加暨補充理由㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷一第423至425頁、卷二第258頁、卷三第114頁）。核原告所為上開訴之變更或追加，係基於同一基礎事實而主張，並擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠伊自79年間起，向林政君、林信良承租臺北市○○區○○段○○段0
000○號、1815建號建物（門牌號碼分別為臺北市○○區○○○路0段000號1樓、2樓）及該等建物坐落之土地（下合稱系爭不動產，分別稱系爭1樓不動產、系爭2樓不動產）。林政君、林信良歷來均全權委由其等母親即林蘇金妙代為處理系爭不動產相關事宜，林蘇金妙於83年間，向伊表示欲出售系爭不動產整棟予伊，談定買賣價金為5000萬元，伊於83年4月29日交付票面金額、票號分別為100萬元及AS0000000號、50萬元及AS0000000號之支票2紙（下稱系爭支票）予林蘇金妙，並與林蘇金妙簽訂不動產買賣訂金收據（下稱系爭收據），然伊嗣慮及財力無法負擔高額稅金，遂向林蘇金妙表示僅欲購買系爭不動產，並由林蘇金妙代理林政君、林信良與伊簽訂83年4月29日土地房屋買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金共4800萬元，伊應依約給付第1期至第4期款分別為150萬元、1700萬元、2030萬元、920萬元，伊已於83年4月29日以系爭支票給付第1期款150萬元，及於同年7月27日轉帳給付第2期款1700萬元。林政君、林信良原應依系爭契約第4條約定交付辦理移轉登記所需之所有權狀等相關文件予伊以向銀行貸款支付剩餘買賣價金，然其2人因故遲未能交付，林蘇金妙遂於00年0月間提議由伊與林政君、林信良就系爭不動產持續簽訂形式上之租賃契約，以租金形式分期給付第3期、第4期買賣價金及利息，每月給付約12萬元，待繳滿25年即將系爭不動產移轉登記予伊，伊應允後即自00年0月間起與林政君、林信良簽訂形式上之租賃契約，並依約以租金形式按月給付買賣價金及利息共3704萬7358元予其2人，林政君、林信良既授權林蘇金妙處理系爭不動產之買賣事宜，林蘇金妙與伊所為上開買賣系爭不動產約定即應對林政君、林信良發生效力。縱認林政君、林信良未授權林蘇金妙買賣系爭不動產，然林蘇金妙自始持有其2人之印章及系爭不動產所有權狀正本處理系爭不動產買賣事宜，且價金均由林蘇金妙收受，林政君就系爭不動產事宜亦曾表示須詢問林蘇金妙，且林政君、林信良就林蘇金妙之行為未曾為反對之意思表示，顯有使 伊信其 等有以代理權授與林蘇金妙之行為，構成表見代理，仍應依民法第169條規定，就林蘇金妙之上開行為負授權人責任。林信良於104年7月11日死亡，詎伊於109年7月29日依約繳清買賣價金及利息後，系爭不動產仍未移轉登記予伊，伊於110年11月17日催告林政君、林信良全體繼承人依約履行未果，遂依民法第254條規定，於110年12月17日以存證信函向林政君、112年3月9日以民事補充理由㈣暨聲請調查證據聲請狀向林信良全體繼承人即胡黎華等3人為解除契約之意思表示， 爰先位 依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，請求林政君、胡黎華等3人返還已給付之價金及利息共5554萬7358元（1,500,000＋17,000,000＋37,047,358＝55,547,358）並負同額之損害賠償責任，本件僅先一部請求林政君給付200萬元，胡黎華等3人給付10萬元。
倘認 伊先位 請求無理由，伊已與林蘇金妙成立系爭不動產買賣契約，並依約至少已給付買賣價金共1850萬元，然林蘇金妙係無權出賣林政君、林信良所有之系爭不動產，屬自始主觀給付不能，伊依民法第256條規定向林蘇金妙解除契約，爰備位依民法第226條第1項規定，請求林蘇金妙全體繼承人即林政君等5人賠償共1850萬元，本件僅先一部請求200萬元等語。
㈡並聲明：
⒈先位聲明：
⑴林政君應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵胡黎華等3人應於被繼承人林信良之遺產範圍內給付原告10萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴林政君等5人應於被繼承人林蘇金妙之繼承遺產範圍內給付原
告200萬元，及自民事訴之追加暨補充理由㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠林政君、林信良自始不知系爭契約存在，並未簽訂或授權他
人簽訂系爭契約，其上蓋用之印文亦非其2人之印章，林政君、林信良並未授權林蘇金妙出售系爭不動產，亦無使原告信以為有授與代理權予林蘇金妙或明知其表示為代理人而不為反對意思之情事，未構成表見代理，毋庸負授權人責任。又系爭支票均未載受款人，亦無從查知係由何人或何帳戶兌現，林蘇金妙之銀行帳戶雖有1700萬元之款項匯入，然原告未能證明該等款項係其匯入林蘇金妙之帳戶，林政君、林信良並未收受原告所述上開第1期、第2期價金。原告與林政君、林信良自00年0月間起，就系爭不動產簽訂之歷次租賃契約曾多次經公證，且曾有關於賦稅及不得主張優先承租權或繼續承租等手寫條款之註記，復未曾註記雙方實為買賣之情事，原告配偶 朱香蓉 匯款後亦係通知林政君員工 楊琬平 其已給付租金，且原告甚於其主張繳清分期買賣價金之109年7月29日後，仍續與林政君、林信良之繼承人林益諄簽訂租賃契約並按月給付租金，依其主張已給付之買賣價金已遠逾約定之買賣價金4800萬元甚鉅，顯悖於常情，是原告與林政君、林信良間確係成立租賃契約，原告亦係依約給付租金，並無以租金形式給付系爭契約第3期、第4期買賣價金之情。縱系爭契約為真正，原告於110年12月17日僅向林政君為解除契約之意思表示，已非合法，況系爭契約係於83年4月29日簽訂，原告之移轉登記請求權實已罹於15年之時效而消滅，伊已無履行契約之義務，原告不得再行使解除權以解除契約，是原告先位請求林政君、林信良全體繼承人即胡黎華等3人返還已給付之價金及賠償損害，並無理由。又原告備位主張林蘇金妙以其自己名義與原告就系爭不動產成立買賣契約，然原告未能證明其已給付第1期、第2期款項予林政君、林信良或林蘇金妙，業如前述，且系爭收據並非契約，難以此即認原告與林蘇金妙間就買賣契約達成意思表示合致，其上所載標的亦為1至5樓全棟而非系爭不動產，難認原告與林蘇金妙就系爭不動產成立買賣契約。縱原告與林蘇金妙間成立買賣契約，然系爭收據所載日期為83年4月29日，迄今已逾30年，其請求權顯罹於15年之消滅時效，原告自無從解除契約並請求林蘇金妙全體繼承人即林政君等5人返還價金，又民法第226條第1項損害賠償請求權為原債權之變形，亦隨原債權罹於時效而無從主張，是原告備位請求林政君等5人返還價金，亦無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷三第67至68、74、109至110頁）：
㈠林蘇金妙為林政君、林信良之母，林信良於104年7月11日死
亡，其繼承人為胡黎華等3人，林蘇金妙於107年2月7日死亡，其繼承人為其夫 林水來 及林政君等5人，林水來於109年2月26日死亡，其繼承人為林政君等5人（本院卷一第169至183頁、卷二第117至133、261至279頁）。㈡系爭1樓不動產於70年10月23日第一次登記所有權人為林政君
迄今，系爭2樓不動產於70年10月23日第一次登記所有權人為林信良，於105年6月4日以分割繼承為原因移轉登記所有權人為林益諄迄今（本院卷一第203至226頁）。
㈢原證8記載日期為83年4月29日之不動產買賣訂金收據（即系
爭收據）上林蘇金妙之印文，有於原證3及原證4之房屋租賃契約出現（本院卷一第41至117、287頁）。
㈣林蘇金妙名下兆豐國際商業銀行帳號000-00-000000號帳戶（
下稱林蘇 金兆豐 帳戶）於83年7月27日有匯入共1700萬元（本院卷一第313頁）。
四、本院之判斷：㈠先位之訴部分：
⒈林政君、林信良未授權林蘇金妙與原告訂立系爭契約：
⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力；代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第103條第1項、第167條分別定有明文。準此，有權代理須本人有授與代理權之行為，始對本人發生效力。又當事人本人授與他人以代理權，通常情形係先有基本法律關係，或為委任關係或其他，是以有代理權之人之權限範圍，除代理權授與之意思表示另有明示外，原則上視基本法律關係內容而定；被授與代理權之人以本人名義所為之代理行為，如逾越其代理權限，除有表見代理情事外，即為無權代理（狹義無權代理）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
⑵原告主張林政君、林信良授權林蘇金妙與伊訂立系爭契約云
云，固據提出系爭契約、房屋租賃契約、系爭支票、系爭收據為證（本院卷一第27至117、285至287頁），然為被告所否認。經查，依兩造不爭執形式真正之房屋租賃契約（本院卷一第41至117、273頁），雖可認林政君、林信良曾授權林蘇金妙就系爭不動產與原告簽訂租賃契約，惟原告既知悉系爭不動產所有權人為林政君、林信良，林蘇金妙倘未獲其2人之授權，應不得逕自代理其2人為買賣之意思表示，然原告並未舉證林蘇金妙曾向其出示林政君、林信良之授權書或委任相關文件，表明其2人已授權林蘇金妙訂立系爭契約乙情，即難僅憑林政君、林信良曾授權林蘇金妙簽訂租賃契約，而認定其2人有授權林蘇金妙出售系爭不動產並簽訂系爭契約。又被告否認系爭契約上林政君、林信良之簽名及蓋用之其2人印文為真正，且原告亦自承系爭契約上林政君、林信良之印文未發現有出現在房屋租賃契約等其他文書（本院卷一第420頁），自難認系爭契約上蓋用之印章係林政君、林信良所有且為其2人訂立系爭契約，即無從證明其2人有授權林蘇金妙與原告簽訂系爭契約。至系爭收據上林蘇金妙之印文有於房屋租賃契約出現，其上記載原告提出票面金額共150萬元之系爭支票作為定金，及林蘇金兆豐帳戶於83年7月27日有匯入共1700萬元，固為兩造所不爭執，惟至多僅能認該收據係林蘇金妙所簽訂，及林蘇金妙收受系爭支票及匯款，然亦不能證明林政君、林信良有授權林蘇金妙就系爭不動產與原告訂立買賣契約。原告另主張依證人朱香蓉之證詞，足證系爭不動產之管理、使用、處分，均係由林蘇金妙所決定，林政君、林信良無置喙之餘地，其2人確有授權林蘇金妙系爭不動產所有事宜云云；而證人朱香蓉固證稱：「...林政君有說他媽媽房子要出租...」、「我知道所有權人，登記的是林政君的名義，我有問過林老太太，她說權利都是在林蘇金妙的手上，權利是林蘇金妙的...」、「（問：...79年的時候...）...林政君要先回去過問他的母親後，看他媽媽是否同意要把系爭不動產出租」（本院卷一第323至333頁）；然朱香蓉係聽聞林蘇金妙陳述其有系爭不動產之權利，並非林政君、林信良向朱香蓉所述，而林政君於79年出租系爭不動產時，縱有向朱香蓉表示要詢問林蘇金妙是否出租，亦不足認其於83年間確有授權林蘇金妙出售系爭不動產，或遽認林蘇金妙就系爭不動產有買賣及移轉所有權之處分權，即無從推認林政君、林信良有授權林蘇金妙代理其等與原告訂立系爭契約，則林蘇金妙應屬無權代理。原告主張林政君、林信良授權林蘇金妙與伊訂立系爭契約云云，尚屬無據。⒉林政君、林信良對林蘇金妙之無權代理行為，不負表見代理
之授權人責任：⑴按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所規定，然此所謂由自己之行為表示以代理權授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任。又民法第169條後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。如於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任（最高法院100年度台上字第596號判決意旨參照）。⑵原告主張林政君、林信良就林蘇金妙代理其等訂立系爭契約
應負表見代理責任云云，無非係以上開系爭契約、房屋租賃契約、系爭支票、系爭收據、證人朱香蓉之證詞為憑。惟如前所述，原告僅與林蘇金妙接洽，其未舉證曾直接與林政君、林信良聯絡，或經其2人有以何具體可徵之積極行為為，向原告表示授與林蘇金妙訂立系爭契約之代理權，尚難以前揭證據認定林政君、林信良有授權林蘇金妙出售系爭不動產並簽訂系爭契約之表見事實。且縱林蘇金妙持有林政君、林信良蓋於租賃契約上之印章及系爭不動產所有權狀正本，惟其2人本有授權林蘇金妙訂立租賃契約，則林蘇金妙持有該等物品尚非有違常情，且將印章及權狀正本交付他人之原因或辦理特定事項者，非僅委託他人出售不動產一端，倘持有印章及權狀正本之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛，是自不能僅憑林蘇金妙持有印章及權狀正本，即認林政君、林信良就系爭契約之訂立有授與林蘇金妙代理權之表見事實。原告另主張伊於83年4月29日以系爭支票給付第1期款150萬元，及於同年7月27日轉帳給付第2期款1700萬元，自00年0月間起簽訂形式上租賃契約，並以租金形式實際給付價金及利息共3704萬7358元，遠高於林政君、林信良依租賃契約應收之租金合計2564萬2896元，其2人對林蘇金妙收受價金之行為明知而未反對云云（本院卷二第425至427頁、卷三第15、124頁）。惟原告主張其與林蘇金妙約定簽訂形式上租賃契約，並以租金形式實際給付價金及利息乙節，為被告所否認，且系爭契約所載之第3期、第4期款共2950萬元（本院卷一第31頁），原告上開按月給付之款項與系爭契約約定給付價金之方式、金額均不相符，則雙方是否確有此等約定，已非無疑；又系爭支票及匯款紀錄至多僅能認林蘇金妙收受系爭支票及匯款，已如前述，尚不能反推林政君、林信良明知林蘇金妙收受原告價金而不為反對；另依原告所提付款明細表（本院卷二第405至419頁），可知原告自84年間起均係按月將款項轉入林蘇金妙帳戶，自96年間起始有按月將款項轉入林信良帳戶、104年間起按月將款項轉入 周麗幸 、林政君帳戶之情形，惟原告既主張系爭不動產自79年間起長期由林蘇金妙代理其2人出租予原告（本院卷一第9頁），且依上開付款明細表足認於96年間前之按月款項均係由林蘇金妙收取，自不足認於系爭契約訂立之83年間，林政君、林信良主觀上確實知悉林蘇金妙係基於買賣契約收受價金而非依租賃契約及林蘇金妙指示給付租金，況依朱香蓉與林政君之員工楊琬平LINE對話紀錄（本院卷一第469至527頁），可知朱香蓉將款項轉入林政君等人帳戶後，均告知楊琬平已將房租匯入，雙方均未提及買賣價金乙節，原告既稱買賣價金於109年7月繳納完畢（本院卷一第15頁），竟再與林政君、林益諄簽訂租賃期間自109年7月30日起至112年7月30日止之租賃契約（本院卷一第529至539頁），則原告主張係為買賣簽訂形式上租約，亦無依據，基上，自難認林政君、林信良知悉林蘇金妙有以其代理人身分與原告訂立系爭契約，而不為反對之表示。此外，原告復未提出其他證據證明林政君、林信良有由自己之行為表示以代理權授與林蘇金妙，或知林蘇金妙表示為其代理人與原告訂立系爭契約而不為反對之表示之事實，原告主張林政君、林信良就林蘇金妙代理其等訂立系爭契約應負表見代理之授權人責任云云，要屬無據。⒊原告主張解除系爭契約，並依民法第259條規定、系爭契約第
10條約定，請求林政君、胡黎華等3人給付5554萬7358元，為一部請求林政君給付200萬元，胡黎華等3人給付10萬元，為無理由：
⑴按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。又依系爭契約第10條約定：「...如乙方（即林政君、林信良）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方（即原告）外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除...」（本院卷一第37頁）。
⑵經查，縱林蘇金妙有以林政君、林信良名義簽訂買賣契約，
惟系爭契約既係林蘇金妙無權代理其2人所為，且林政君、林信良之繼承人即胡黎華等3人拒絕承認，對林政君、胡黎華等3人不生效力，其等無庸負表見代理之授權人責任，已如前述，則原告主張兩造間成立系爭契約乙節，即屬無據，原告自無從對林政君、胡黎華等3人主張解除系爭契約，並請求回復原狀或損害賠償。從而，原告先位之訴依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，請求林政君、胡黎華等3人返還或賠償買賣價金，為無理由。
㈡備位之訴部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
損害賠償，民法第226條第1項定有明文。⒉原告主張伊與林蘇金妙成立系爭不動產買賣契約，並至少已
給付價金共1850萬元，然林蘇金妙係無權出賣林政君、林信良所有之系爭不動產，伊依民法第256條規定向林蘇金妙解除契約，並依民法第226條第1項規定，請求林蘇金妙之繼承人即林政君等5人賠償共1850萬元，為一部請求200萬元云云。惟證人 陳秋燕 復證稱： 林旺樹 係伊先生，為協助處理原告購買系爭不動產之代書，系爭契約上林旺樹簽名確實是伊先生的等語（本院卷第320至322頁），觀之系爭契約之出賣人亦記載林政君、林信良（本院卷一第31頁），難認林蘇金妙有何以自己名義與原告成立買賣契約，至系爭收據（本院卷一第287頁）上已記載雙方約定另日正式簽訂買賣契約等語，至多僅為林蘇金妙收受系爭支票作為買賣定金之證明，尚難據此認定林蘇金妙係以自己名義直接出售系爭不動產之意思，原告既自始知悉系爭不動產之所有權人為林政君、林信良，對此要難諉為不知。依此，原告備位之訴主張其與林蘇金妙間就系爭不動產成立買賣契約，其得解除契約並請求林政君等5人賠償損害云云，亦屬無據。
五、綜上所述，原告先位之訴依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，請求林政君應給付原告200萬元、胡黎華等3人應於被繼承人林信良之遺產範圍內給付原告10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，備位之訴依民法第226條第1項規定，請求林政君等5人應於被繼承人林蘇金妙之繼承遺產範圍內給付原告200萬元，及自民事訴之追加暨補充理由㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年11月30日
民事第六庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年11月30日
書記官林家鋐