裁判字號：臺灣高等法院臺中分院93年上字第351號民事判決
裁判日期：民國94年06月21日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決93年度上字第351號上訴人壬○○
戊○○庚○○辛○○
乙○
丙○
甲○
丁○癸○○○兼前列九人共同訴訟代理人 李東興 上訴人己○○被上訴人丑○○○訴訟代理人子○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年十月二十二日臺灣臺中地方法院第一審判決（九十三年度訴字第一四九八號）提起上訴，本院於九十四年六月七日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應協同上訴人就其所承租合併前之台中縣太平市○○段五○五之一九地號土地面積三五三平方公尺，及合併前之台中縣太平市○○段五○五之二三地號土地面積一九五九平方公尺辦理重測後台中縣太平市○○段○○○○號如附圖綠色部分所示土地面積三二八．五五平方公尺，及重測後台中縣太平市○○段○○○○號如附圖黃色部分所示土地面積一九一二．七二平方公尺之耕地租約變更登記。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張坐落台中縣太平市○○段五○五之一九、五○五之二三地號（下稱系爭五○五之一九、五○五之二三號）等二筆土地，面積分別為三五三、一九五九平方公尺，係上訴人壬○○、戊○○與上訴人己○○、李東興、庚○○、辛○○、乙○、丙○、甲○、丁○、癸○○○等九人（下稱己○○等九人）之被繼承人 李汝焜 所共有，於民國六十八年一月一日出租予被上訴人耕作，並訂有耕地三七五租約，租賃關係現仍存續中。嗣系爭五○五之一九、五○五之二三號土地於八十四年五月十八日分別合併太平段五○五之七三、五○五之四六號土地，地號仍為太平段五○五之一九、五○五之二三號，面積分別成為三八四、一九八三平方公尺，合併後之太平段五○五之一九、五○五之二三號土地再於八十五年十一月二十七日實施地籍圖重測，該太平段五○五之一九號土地於重測後成為永成段三六○號土地面積三五七．四四平方公尺，該太平段五○五之二三號土地於重測後成為永成段三六八號土地面積一九四二．八一平方公尺，造成上訴人所出租之合併前系爭五○五之一九、五○五之二三號土地於重測後地號有變更，面積亦有減少，其中被上訴人所承租之系爭五○五之一九號面積三五三平方公尺於重測後成為永平段三六○號如附圖綠色部分所示土地面積三二八、五五平方公尺，系爭五○五之二三號面積一九五九平方公尺於重測後成為永平段三六八號如附圖黃色部分所示土地面積一九一
二．七二平方公尺。為此依耕地三七五減租條例第六條第一項、台灣省耕地租約登記辦法第二條、第四條之規定，求為命被上訴人應協同上訴人就其所承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地辦理重測後永平段三六○號如附圖綠色部分所示土地面積三二八．五五平方公尺，及重測後永平段三六八號如附圖黃色部分所示土地面積一九一二．七二平方公尺之耕地租約變更登記之判決（上訴人於原審就被上訴人應辦理耕地租約變更登記之土地除系爭五○五之一九、五○五之二三號土地外，尚有同段五○五之四五、五○五之四七、五○五之五六、五○五之五八、五○五之七四號土地，經原審判決駁回上訴人之請求，上訴人僅就其中系爭五○五之
一九、五○五之二三號土地聲明不服，其餘部分應已確定）。
二、被上訴人則以：系爭耕地租約早於三十八年間即已訂立，被上訴人所承租之面積為○．五四三○公頃。嗣雙方於六十八年間換訂租約時，被上訴人承租面積竟遭縮減為○．五二六九公頃，惟被上訴人仍維持原耕作位置，實際耕作面積沒有增加或減少。此次土地重測後，承租土地之地號及面積雖有變更增減，但被上訴人實際耕作之面積，並無增減變動，縱使必須辦理承租土地變更登記，但承租面積至少應維持六十八年間所訂之○．五二六九公頃，不應再予縮減等語資為抗辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執：㈠系爭五○五之一九、五○五之二三號等二筆土地，面積分
別為三五三、一九五九平方公尺，係上訴人壬○○、戊○○與上訴人己○○等九人之被繼承人李汝焜所共有，於六十八年一月一日出租予被上訴人耕作，並訂有耕地三七五租約，租賃關係現仍存續中。
㈡系爭五○五之一九號土地原登記面積為三五三平方公尺，
於七十六年七月三十日經台中縣太平地政事務所（下稱太平地政事務所）逕為面積更正為三五五平方公尺，八十四年五月十八日合併太平段五○五之七三號土地面積二九平方公尺，地號仍為太平段五○五之一九號，面積成為三八四平方公尺，該合併後之太平段五○五之一九號土地於八十五年十一月二十七日實施地籍圖重測，重測後成為永成段三六○號土地面積三五七．四四平方公尺；系爭五○五之二三號土地面積一九五九平方公尺，於八十四年五月十八日合併太平段五○五之四六號土地面積二四平方公尺，地號仍為太平段五○五之二三號，面積成為一九八三平方公尺，該合併後之太平段五○五之二三號土地於八十五年十一月二十七日實施地籍圖重測，重測後成為永成段三六八號土地面積一九四二．八一平方公尺。
㈢重測後永成段三六○號土地面積三五七．四四平方公尺，
包括系爭五○五之一九號土地及耕地租約書未載明承租之太平段五○五之七三號土地，經太平地政事務所測量結果，系爭五○五之一九號土地於重測後即為永成段三六○號如附圖綠色部分所示土地面積三二八．五五平方公尺，永成段三六○號其餘土地面積二八．八九平方公尺即為原太平段五○五之七三號土地；重測後永成段三六八號土地面積一九四二．八一平方公尺，包括系爭五○五之二三號土地及耕地租約書未載明承租之太平段五○五之四六號土地，經太平地政事務所測量結果，系爭五○五之二三號土地於重測後即為永成段三六八號如附圖黃色部分所示土地面積一九一二．七二平方公尺，永成段三六八號其餘土地面積三○．○九平方公尺即為原太平段五○五之四六號土地。
四、上訴人壬○○、戊○○與上訴人己○○等九人之被繼承人李汝焜及被上訴人所訂立之耕地租約書，被上訴人係承租系爭五○五之一九號土地面積三五三平方公尺及系爭五○五之二三號土地面積一九五九平方公尺，該面積三五三、一九五九平方公尺即為耕地租約書訂立時，系爭五○五之一九、五○五之二三號土地所登記之面積（耕地租約書所載租期雖為六十八年一月一日起至七十三年十二月三十一日，但耕地租約書係於七十四年間補訂，太平段五○五之一九號土地於七十一年十二月間經分割後面積成為三五三平方公尺），顯然被上訴人係承租太平段五○五之一九、五○五之二三號整筆土地。而被上訴人所承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號面積三五三、一九五九平方公尺土地於耕地租約書訂立後，因土地合併及地籍圖重測，地號已分別變更為永成段三六○、三六八號，面積分別縮減為三二八．五五、一九一二．七二平方公尺，其位置即為如附圖綠色、黃色部分所示。按「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之」，耕地三七五減租條例第六條定有明文。而依該條訂定之臺灣省耕地租約登記辦法第二條則規定：「耕地租約之訂立、變更、終止或換約登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有下列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記；⑴經判決確定者。⑵經訴訟上和解或調解成立者。⑶經耕地租佃委員會調解或調處成立者。⑷出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者。⑸耕地經逕為標示變更登記者。⑹耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者。前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定辦理」，第四條亦規定「耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：⑴出租人將耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人者。⑵出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地者。⑶承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者。⑷出租人收回耕地之一部者。⑸承租人承買或承典耕地之一部者。⑹承租人分戶分耕耕地者。⑺耕地經分割、合併或其他標示變更者。⑻耕地之一部滅失者。被上訴人所承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地，其耕地租約書所載之地號及面積既因合併及重測而有變更，則依上開規定，上訴人即應會同被上訴人向台中縣太平市公所申請租約變更登記。至台灣省耕地租約登記辦法第二條第二項第五款所定耕地經逕為標示變更登記者，出租人或承租人得單獨申請租約變更登記，因被上訴人所承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地業經合併原太平段五○五之七三、五○五之四六號土地後始為重測，重測後太平地政事務所逕為標示變更登記之永成段三六○、三六八號土地面積三五七．四四、一九四二．八一平方公尺，除被上訴人依耕地租約書所載承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地外，尚包括被上訴人依耕地租約書所載未承租之原太平段五○五之七三、五○五之四六號土地，並非被上訴人所承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地面積三五三、一九五九平方公尺，經地政機關逕予標示變更登記為永成段三六○、三六八號土地面積三五七．四四、一九四二．八一平方公尺，並不符合台灣省耕地租約登記辦法第二條第二項第五款出租人或承租人得單獨申請租約變更登記之要件。本件被上訴人依耕地租約書所載承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地，於重測後，該土地位於永成段三六○、三六八號土地之位置及面積，事涉私權爭執，非行政機關所得逕為認定，於兩造經耕地租佃委員會調解、調處不成後，仍應循司法途徑訴訟解決，本件上訴人即有訴請被上訴人協同辦理租約變更登記之必要。另台灣省耕地租約登記辦法第二條就出租人或承租人不能單獨申請租約變更登記，於承租人或出租人不會同申請由另一方單獨申請登記時，亦明定應由鄉（鎮、市、區）公所通知他方提出書面意見，受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依耕地三七五減租條例第二十六條規定辦理。本件被上訴人不會同辦理租約變更登記，而由上訴人壬○○、戊○○與上訴人己○○等九人之被繼承人李汝焜單獨申請，經被上訴人提出異議，兩造之糾紛事涉被上訴人依耕地租約書所載之承租範圍，即屬耕地租佃爭議，上訴人於經耕地租佃委員會調解、調處不成後，自有訴訟之實益。此外台中縣太平市公所就本院函詢有關坐落永成段三六○、三六八號土地之地主有無因該土地之合併及重測而申請變更登記，以九十三年十二月二十四日太市民字第○九三○○三九七○三號函復謂「該二筆土地地主確曾因該土地經合併、重測於九十二年十月二十日申請於換訂租約時依實際面積訂定，復於九十二年四月二十日因租約書變更申請本市耕地租佃委員會租佃爭議調解，本所於九十二年四月三十日召開調解會議，因雙方無法協商致調解不成立，轉送請台中縣耕地租佃委員會調處。復因該案經台中縣政府轉台中地方法院刻正處理中（即為本案），故尚未核准變更。」可見上訴人就系爭五○五之一九、五○五之二三號土地並無法向台中縣太平市公所單獨申請租約變更登記獲准，上訴人顯有起訴請求被上訴人協同辦理系爭五○五之一九、五○五之二三號土地之租約變更登記之利益。
五、上訴人依耕地三七五減租條例第六條及台灣省耕地租約登記辦法第二條、第四條第七款之規定，請求被上訴人應協同上訴人就其所承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地辦理重測後永平段三六○號如附圖綠色部分所示土地面積三
二八．五五平方公尺，及重測後永平段三六八號如附圖黃色部分所示土地面積一九一二．七二平方公尺之耕地租約變更登記，尚無不合，應予准許。被上訴人抗辯被上訴人於三十八年間所承租之耕地，面積為○．五四三○公頃，雙方於六十八年間換訂租約時，面積被縮減為○．五二六九公頃，但被上訴人仍維持原耕作位置，耕作面積並無變動，被上訴人所承租土地之地號及面積雖因重測而有變動，但上訴人仍應將面積○．五二六九公頃之土地出租予被上訴人耕作，被上訴人現耕作之土地，依太平地政事務所測量之結果，及於重測後之永成段三五四、三五五、三六二、三六七、三九九、四○一、四○二、四○三號土地，上訴人即應將其現所耕作之永成段三五四、三五五、三六二、三六七、三九九、四○
一、四○二、四○三號土地出租予被上訴人云云。惟被上訴人於三十八年所承租之土地依其所提出之耕地租約書記載，面積為○．五四三○甲，約為○．五二六七公頃(0.5430×
0.9699=0.5267)，則被上訴人於八十六年間承租面積○．五二六九公頃之土地，面積即無減少，被上訴人將其三十八年間所承租土地之面積誤為○．五四三○公頃，認為嗣後所承租之土地面積有被縮減，顯無可採。又上訴人係就六十八年間之耕地租約書所載被上訴人承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地，請求為耕地租約變更登記，則本院所應審酌之事項僅為被上訴人原所承租之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地，於土地合併及重測後在目前永成段三六○、三六八號土地之位置及面積，至上訴人應否將面積○．
五二六九公頃之土地出租予被上訴人耕作，即與本件無關。另被上訴人現所耕作之土地，依太平地政事務所測量之結果，及於重測後之永成段三五四、三五五、三六二、三六七、
三九九、四○一、四○二、四○三號土地，但該永成段三五
四、三五五、三六二、三六七、三九九、四○一、四○二、四○三號土地，均非被上訴人依耕地租約書所載承租之重測前太平段五○五之四五、五○五之四七、五○五之五六、五○五之五八、五○五之七四號土地（重測後為永成段三五九、三六六、四○○、三六一號土地），被上訴人就其現所耕作之永成段三五四、三五五、三六二、三六七、三九九、四○一、四○二、四○三號土地有無租賃關係，亦非本院所能認定，被上訴人就其所主張之租賃位置及面積，應另案依耕地三七五減租條例第二十六條之規定申請調解、調處，於調解、調處不成，再經訴訟解決，被上訴人以此理由拒絕協同上訴人辦理系爭五○五之一九、五○五之二三號土地之耕地租約變更登記，理由即非正當。
六、綜上所述，上訴人訴請被上訴人協同辦理系爭五○五之一九、五○五之二三號土地之耕地租約變更登記，並無不合，應予准許。原審未予詳察，遽以上訴人可以單獨申請登記，無起訴之必要，駁回上訴人此部分之請求，應有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，原判決此部分應予廢棄，爰由本院改判如主文第二項所示。又對於財產權訴訟之第二審判決，如因上訴所得受之利益，不逾新台幣（下同）一百萬元者，不得上訴，民事訴訟法第四百六十六條第一項定有明文，嗣後，司法院因情勢需要，依同條第二項規定以命令將上開數額增至一百五十萬元。另「因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準。」民事訴訟法第七十七條之九復有明文規定。本件上訴人係訴請被上訴人應協同辦理系爭五○五之一九、五○五之二三號土地之耕地租約變更登記，兩造間自係因租賃權涉訟，至租賃期間依耕地三七五減租條例第五條之規定應為六年，而被上訴人依耕地租約書所載，承租○．五二六九公頃耕地應繳納之租金為每年一千九百零八台斤之地瓜，被上訴人於本院九十三年十二月十五日準備程序承認其現所繳納之租金為每年五千六百零二元，此租金之數額亦為上訴人己○○所承認，己○○並指稱租金五千六百零二元是以原租賃面積計算，被上訴人實際未承租如此多之面積，其不同意上訴人退還部分租金云云，則被上訴人依耕地租約書所示承租○．五二六九公頃耕地，現所繳納之租金為每年五千六百零二元，上訴人僅就耕地租約書所載之系爭五○五之一九、五○五之二三號土地請求被上訴人協同辦理耕地租約變更登記，兩造就系爭五○五之一九、五○五之二三號土地租賃關係六年存續期間之訴訟標的價額當不及三萬三千六百十二元（5602×6=33612）。本件訴訟標的價額未逾一百五十萬元，被上訴人不得提起第三審上訴，一經本院宣示本判決，即告確定，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國94年6月21日
民事第四庭審判長法官黃斐君
法官張鑫城法官陳蘇宗以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官吳麗慧中華民國94年6月28日
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