裁判字號：臺灣南投地方法院102年訴字第406號民事判決
裁判日期：民國105年04月20日
裁判案由：分割共有物
臺灣南投地方法院民事判決102年度訴字第406號原告 吳銘碩 訴訟代理人 張志新 律師被告 吳銘展 訴訟代理人 王家諭 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國105年4月6日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文兩造共有坐落南投縣○○鄉○○段○○○號，地目：旱，面積七一九三點五七平方公尺之土地，其分割方法為如附圖二即南投縣南投地政事務所複丈日期民國一百零四年四月七日複丈成果圖所示：地號63，面積三四三六點八五平方公尺之土地，分歸被告單獨取得；地號63⑴，面積三七五六點七二平方公尺之土地，分歸原告單獨取得；原告應補償被告新臺幣貳拾伍萬壹仟柒佰玖拾貳元。
兩造共有南投縣○○鄉○○段○○○○號即門牌號碼南投縣名間鄉○○村○○巷○○○號及同段五一七建號即門牌號碼南投縣名間鄉○○村○○巷○○○號等建物（含如附圖一所示已保存登記及未保存登記之建物全部），其合併分割方法為如附圖一即南投縣南投地政事務所複丈日期民國一百零四年一月八日複丈成果圖所示：地號63⑴、面積九五０點五三平方公尺之編號甲建物；地號63⑵、面積九三四點三二平方公尺之編號乙建物；地號63⑶、面積二０八點八一平方公尺之編號丙建物；地號63⑷、面積三七點二八平方公尺及地號63⑸、面積三九點八八平方公尺及地號63
⑹、面積一五０點三九平方公尺之編號丁建物，均分歸被告單獨取得；地號63⑺、面積二七二五點二九平方公尺之編號戊建物、地號63⑻、面積五一二點０八平方公尺之編號己建物，均分歸原告單獨取得；被告應補償原告新臺幣肆拾柒萬伍仟陸佰零捌元。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠坐落南投縣○○鄉○○段○○○號、地目旱、面積7193.57平
方公尺土地（下稱系爭土地）及同段490、517建號建物（以下不引縣、鄉、段）為兩造共有，兩造應有部分各為1/2，系爭土地之使用現況如附圖一即南投縣南投地政事務所（下稱南投地政）複丈日期民國104年1月8日複丈成果圖（下稱附圖一）所示：地號63、面積1634.99平方公尺土地為空地；地號63⑴、面積950.53平方公尺土地上有編號甲建物；地號63⑵、面積934.32平方公尺土地上有編號乙建物；地號63
⑶、面積208.81平方公尺土地上有編號丙建物；地號63⑷、面積37.28平方公尺及地號63⑸、面積39.88平方公尺及地號63⑹、面積150.39平方公尺土地上有編號丁建物；地號63⑺、面積2725.29平方公尺土地上有編號戊建物；地號63⑻、面積512.08平方公尺土地上有編號己建物。而63⑴、63⑵、63⑸部分目前無人使用，63⑶、63⑷、63⑹、63⑺、⑻部分目前由被告使用。而如附圖一所示地號63⑴之編號甲建物、地號63⑵之編號乙建物、地號63⑺之編號戊建物、地號63⑻之編號己建物為花房，溫度控制機器在地號63⑷及63⑸及地號63⑹之編號丁建物內，地號63⑶之編號丙建物則做為辦公室使用。且編號乙及戊建物即為490建號建物，編號甲、乙、丁建物，即為517建號建物，編號己建物為未辦保存登記建物。
㈡系爭土地及編號甲、乙、丙、丁、戊等建物均登記為兩造共
有，應有部分各1/2，而編號己建物無論由何人出資興建，因係依附於編號戊建物，屬編號戊建物之從物，亦應歸兩造共有。且系爭土地及上開建物均已委託佳宏不動產估價師事務所（下稱佳宏事務所）鑑價完畢，系爭土地及上開建物分割後，僅須依佳宏事務所104年9月21月佳字第JC0000000號函所附之估價報告書（下稱系爭估價報告）所示之鑑定結果找補即可，並無再就建物己部分另外找補之必要。
㈢為避免將來使用上爭議，建議將系爭土地與建物坐落之基地
分歸同一人所有。如以原物分割方式分割系爭土地及合併分割其上建物，希望將如附圖二所示即南投地政複丈日期104年4月7日複丈成果圖（下稱附圖二）所示：地號63、面積34
36.85平方公尺之土地，以及如附圖一所示：地號63⑴、面積950.53平方公尺之編號甲建物；地號63⑵、面積934.32平方公尺之編號乙建物；地號63⑶、面積208.81平方公尺之編號丙建物；地號63⑷、面積37.28平方公尺及地號63⑸、面積39.88平方公尺及地號63⑹、面積150.39平方公尺之編號丁建物，分歸同一人即原告所有。而如附圖二所示：地號63
⑴、面積3756.72平方公尺之土地，以及如附圖一所示：地號63⑺、面積2725.29平方公尺之編號戊建物；地號63⑻、面積512.08平方公尺之編號己建物，則分歸另一人即被告所有。復依系爭估價報告所示，原告分得上開如附圖二所示：地號63之土地，價值為新臺幣（下同）6,130,799元，如附圖一所示：地號63⑴之編號甲建物、地號63⑵之編號乙建物、地號63⑶之編號丙建物及地號63⑷、地號63⑸、地號63⑹之編號丁建物，價值合計為6,044,208元；被告分得上開如附圖二所示：地號63⑴之土地，價值為6,634,383元，如附圖一所示：地號63⑺之編號戊建物、地號63⑻之編號己建物，價值合計為5,092,993元，故土地部分被告應補償原告251,792元，建物部分原告應補償被告475,608元，總計原告應補償被告223,816元（下稱甲案）。
二、被告則抗辯略以：㈠兩造共有系爭土地為祖產，經兩造協議由原告提供土地予被
告使用，被告乃以自己名義向農會貸款，於系爭土地上興建如附圖一所示：編號63⑴、63⑵、63⑶、63⑷、63⑸、63⑹、63⑺、63⑻之建物，並由被告清償貸款債務，建物搭建完成後，亦由被告使用中，故被告對系爭土地有不定期租賃契約存在，原告無權請求分割系爭土地或其上建物，且如分割系爭土地及其上建物，將使被告所經營之蘭花培育外銷事業，無法正常營運。況系爭土地對外道路之寬度僅得供1台小貨車出入，如再分割對半，勢必無法通行，故不同意分割系爭土地及其上建物。且系爭土地上如附圖一所示：地號63⑶、63⑷之建物，目前係作為辦公室使用，另如附圖一所示：
地號63⑺及63⑻之編號戊及己建物，目前由被告作為溫室占有使用中，無法另行興建建物或設置辦公室，而編號戊及己建物之溫度控制機器在如附圖一所示：地號63⑶之編號丙建物及地號63⑷、63⑸、63⑹之編號丁建物內，若依原告所提甲案分割，影響被告之事業甚鉅。
㈡此外如附圖一所示：地號63⑻之編號己建物，係因地號63⑺
之編號戊建物旁邊尚有空地，由被告於編號戊建物登記完畢後，另外獨自花費1,000,000多元興建，興建時每坪報價9,500元，沒有單獨出入之門，僅有一個類似逃生的小窗口，故系爭土地及地上建物分割後，原告應另行再補貼被告興建編號己建物之工程費用1,103,520元。
㈢故如擬分割，土地部分應將如附圖二所示：地號63、面積34
36.85平方公尺土地，分歸為被告單獨取得，地號63⑴、面積3756.72平方公尺土地，分歸原告單獨取得；至於合併分割建物部分應將如附圖一所示：地號63⑴之編號甲建物、63⑵之編號乙建物、地號63⑶之編號丙建物、地號63⑷、63⑸、63⑹之編號丁建物，分歸被告單獨取得，地號63⑺上之編號戊建物、地號63⑻之編號己建物，分歸原告單獨取得（下稱乙案），並由原告補貼被告興建編號己建物之工程費用1,103,520元。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落南投縣○○鄉○○段○○○號、地目旱、面積7193.57平
方公尺之系爭土地為兩造共有，兩造應有部分比例各為1/2。
㈡南投縣○○鄉○○段○○○○號建物係於96年1月31日建築完成，為兩造共有，兩造應有部分比例各為1/2。
㈢南投縣○○鄉○○段○○○○號建物係於100年1月20日建築完成，為兩造共有，兩造應有部分比例各為1/2。
㈣如附圖一所示：地號63⑴、63⑵、63⑸部分目前無人使用，地號63⑶、63⑷、63⑹、63⑺、63⑻部分目前由被告使用。
四、兩造爭執事項：系爭土地及建物應如何分割？
五、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第2項第1款本文、第824條第3項及第824條第5項定有明文。考其立法理由揭明：共有人相同之數筆不動產常因不能合併分割，至分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第5項，以資解決。另按已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限；辦理建物合併，應以辦畢所有權登記、位置相連之建物為限。前項所定之位置相連，包括建物間左右、前後或上下之位置相毗鄰者。地籍測量實施規則第288條第1項、第290條第1項、第2項復有明定。故若建物之共有人均相同，且位置相毗鄰者，即得合併分割。
㈡次按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為
從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。固為民法第68條第1項定有明文。然所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。
㈢經查：
⒈坐落南投縣○○鄉○○段○○○號、地目旱、面積7193.57平
方公尺之系爭土地及96年1月31日建築完成之490建號、100年1月20日建築完成之517建號等建物，均為兩造所共有，兩造應有部分比例各為1/2；如附圖一所示：地號63⑴、63⑵、63⑸部分目前無人使用，地號63⑶、63⑷、63⑹、63⑺、63⑻部分目前由被告使用等情，為兩造所不爭執。另如附圖一所示：地號63⑵、63⑺等編號乙及戊建物即為490建號建物，地號63⑴、63⑶、63⑷、63⑸、63⑹等編號甲、丙、丁建物，即為517建號建物，地號63⑻之編號己建物為未辦保存登記建物，490、517建號建物左右相毗鄰；如附圖一所示：地號63⑻之編號己建物，係依附於地號63⑺之編號戊建物，本身無獨立對外門戶，而於如附圖一所示：地號⑵之編號乙及地號⑺之編號戊等490建號建物申請使用執照、完成保存登記後，另行興建；系爭土地之使用分區為森林區、使用地類別為農牧用地，屬都市計畫外土地，而系爭土地使用現況為西南側及東北側均有一私設道路，可對外通行，其中西南側之私設道路坐落系爭土地，東北側之私設道路則須通行
64-1、64-2、64-3、64-3地號土地等鄰地；系爭土地上有如附圖一所示：地號63⑴、63⑵、63⑶、63⑷、63⑸、63⑹、63⑺等編號甲、乙、丙、丁、戊之建物等情，則有原告提出之土地及建物登記第二類謄本、南投縣名間鄉公所使用執照、建造執照、南投縣政府稅務局屋屋稅籍證明書、南投縣名間鄉都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、土地登記申請書登記清冊、身分證、分配協議書使用執照附表、南投地政測量日期96年3月16日及100年2月17日建物測量成果圖在卷可憑（見本院卷第9頁至第14頁、第30頁、第
31頁、第33頁、第34頁、第51頁、第223頁至第238頁），並經本院於102年12月6日、103年12月19日會同南投地政人員履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄、照片以及複丈成果圖即附圖一，附卷可查（見本院卷第67頁至第77頁、第149頁至第151頁），均堪認定為真實。
⒉坐落系爭土地之490、517建號建物為左右相毗鄰之建物，且
共有人均為兩造，依上開說明，即得合併分割之。另因如附圖一所示：地號63⑻之編號己建物不具構造上及使用上獨立性，依上開說明應屬地號63⑺之編號戊建物所有權範圍，亦為兩造所共有，且原告主張兩造就系爭土地及其上建物並無不為分割期限之約定，系爭建物分別為花卉溫室、農業設施，並非農舍，不受農業發展條例第18條之限制，亦未因使用目的而不能分割，兩造復無法達成分割協議等情，有南投縣名間鄉公所105年3月3日名鄉建字笫0000000000號、南投地政105年3月23日投地二字第0000000000號函在卷可佐（見本院卷第288頁、第289頁），亦未見被告爭執，故本件原告請求分割系爭土地及合併分割其上如附圖一所示：地號63⑴、63⑵、63⑶、63⑷、63⑸、63⑹、63⑺、63⑻等編號甲、乙、丙、丁、戊、己之建物，於法尚無不合，應予准許。
㈣再按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求
分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569號判例及96年度台上字第108號判決意旨參照）。又按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款、第16條第1項本文定有明文。經查：
⒈本件原告並未使用系爭土地上之建物，而被告則占有如附圖
一所示：63⑺、63⑻等編號戊、己之建物作為溫室使用，其溫度控制機器設置於地號63⑶之編號丙建物內，地號63⑷、63⑸、63⑹之編號丁建物則作為辦公室使用。若依原告所提甲案，將系爭土地分割為如附圖二所示：地號63、面積3436.85平方公尺及地號63⑴、面積3756.72平方公尺等2筆土地，其中附圖二所示：地號63、面積3436.85平方公尺土地及其上如附圖一所示：地號63⑴、面積950.53平方公尺之編號甲建物；地號63⑵、面積934.32平方公尺之編號乙建物；地號63⑶、面積208.81平方公尺之編號丙建物；地號63⑷、面積37.28平方公尺及地號63⑸、面積39.88平方公尺及地號63
⑹、面積150.39平方公尺之編號丁建物，分歸原告單獨所有；如附圖二所示：地號63⑴、面積3756.72平方公尺土地及其上如附圖一所示：地號63⑺之編號戊建物、地號63⑻之編號己建物，分歸被告單獨所有，並由原告應補償被告223,81
6元，則被告雖分得目前使用中之編號戊及己建物，然無法使用設置於地號63⑶之編號丙建物內之溫度控制機器，對於被告使用編號戊及己建物有重大不便，甲案非屬公允，難認為適當公平之方案。
⒉而被告所提乙案雖亦將系爭土地及其上建物分割如附圖一、
二之位置，然將其中如附圖二所示：地號63、面積3436.85平方公尺土地及其上如附圖一所示：地號63⑴、面積950.53平方公尺之編號甲建物；地號63⑵、面積934.32平方公尺之編號乙建物；地號63⑶、面積208.81平方公尺之編號丙建物；地號63⑷、面積37.28平方公尺及地號63⑸、面積39.88平方公尺及地號63⑹、面積150.39平方公尺之編號丁建物，分歸被告單獨所有；如附圖二所示：地號63⑴、面積3756.72平方公尺土地及其上如附圖一所示：地號63⑺之編號戊建物、地號63⑻之編號己建物，分歸原告單獨所有。被告即得將現放置於如附圖一所示：地號63⑺、63⑻之編號戊、己建物之植栽搬遷至如附圖一所示：地號63⑴、63⑵之編號甲、乙建物內，並使用如附圖一所示：地號63⑶、面積208.81平方公尺之編號丙建物內之溫度控制機器，調整編號甲、乙建物之溫室之溫度，對於被告影響較小，且因原告目前並未使用系爭土地上之建物，對於原告之使用現況亦無影響，有利於兩造之使用收益。此外，兩造分得之土地面積分別為3436.85及3756.72平方公尺，均超過農發條例第16條第1項所規定之0.25公頃。再考量系爭土地除通行東北側坐落64-1、64-2、64-3、64-3地號等鄰地之土地外，僅能通行系爭土地西南側之道路對外聯絡。故為保障兩造於系爭土地原物分割後，均能對外有適宜之聯絡，不致分得之土地成為袋地，應將系爭土地西南側得對外通行之土地部分切割為二，俾使兩造均得通行該段土地對外聯絡，而依被告所提乙案，兩造均得通行系爭土地西南側之道路對外聯絡，對於被告影響較小，且不影響原告之使用現況，有利於兩造之使用收益，應為最公允、適當之分割方式。
㈤末按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共
有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨；又關於共有物之分割，如依原物之數量按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方為公允（最高法院85年台上字第2676號判例、90年度台上字第1245號判決意旨參照）。
㈥再查：
⒈本件系爭土地依乙案方式分割後，原告單獨取得如附圖二所
示：地號63⑴、面積3756.72平方公尺土地及其上如附圖一所示：地號63⑺之編號戊建物、地號63⑻之編號己建物，被告單獨取得如附圖二所示：地號63、面積3436.85平方公尺土地及其上如附圖一所示：地號63⑴、面積950.53平方公尺之編號甲建物；地號63⑵、面積934.32平方公尺之編號乙建物；地號63⑶、面積208.81平方公尺之編號丙建物；地號63
⑷、面積37.28平方公尺及地號63⑸、面積39.88平方公尺及地號63⑹、面積150.39平方公尺之編號丁建物，經本院委託佳宏事務所就系爭土地如依附圖一、二分割，兩造應有部分比例及土地之價值等因素，兩造是否應互為補償，如應互為補償，則互為補償之金額為何後，依佳宏事務所之系爭估價報告所示，分割後土地及建物之分配價值，如附圖二所示：地號63之土地，價值為6,130,799元，如附圖一所示：地號63⑴之編號甲建物、地號63⑵之編號乙建物、地號63⑶之編號丙建物及地號63⑷、地號63⑸、地號63⑹之編號丁建物，價值合計為6,044,208元；被告分得上開如附圖二所示：地號63⑴之土地，價值為6,634,383元，如附圖一所示：地號63⑺之編號戊建物、地號63⑻之編號己建物，價值合計為5,092,993元（見系爭估價報告第47頁、第48頁），則依乙案分割，土地部分原告應補償被告251,792元【計算式：(6,634,383-6,130,799)÷2＝251,792】，建物部分被告應補償原告475,608元【計算式：(6,044,208-5,092,993)÷2＝475,608，小數點以下四捨五入】。
⒉被告雖另以如附圖一所示：地號63⑻之編號己建物係被告獨
資興建為由，抗辯原告應補貼被告興建編號己建物之工程費用1,103,520元等等。惟地號63⑻之編號己建物不具構造上及使用上獨立性，依上開說明應屬地號63⑺之編號戊建物所有權範圍，亦為兩造所共有一情，已如上述，若被告抗辯原告未出資興建如附圖一所示：地號63⑻之編號己建物，請求原告補貼工程費用等等，即應另訴請求，非本件分割共有物訴訟所得審酌。本件除兩造於分割後分得之土地及建物價值差距外，即不以建物實際出資狀況為找補依據，併此敘明。
六、綜上所述，斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及兩造之利益等有關情狀，本院認系爭土地應依附圖二所示方法，將如附圖二所示：地號63、面積3436.85平方公尺土地，分歸被告單獨所有；地號63⑴、面積3756.72平方公尺土地，分歸原告單獨所有；原告應補償被告251,792元。系爭土地上之建物部分則應依附圖一所示方法合併分割，將如附圖一所示：地號63⑴、面積950.53平方公尺之編號甲建物；地號63
⑵、面積934.32平方公尺之編號乙建物；地號63⑶、面積20
8.81平方公尺之編號丙建物；地號63⑷、面積37.28平方公尺及地號63⑸、面積39.88平方公尺及地號63⑹、面積150.39平方公尺之編號丁建物，均分歸被告單獨所有；地號63⑺、面積2725.29平方公尺之編號戊建物；地號63⑻、面積51
2.08平方公尺之編號己建物，均分歸原告單獨所有；被告應補償原告475,608元之乙案，較符合兩造利益，爰就系爭土地及建物分割方法諭知如主文第1、2項所示。
七、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造依原應有部分即均1/2之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附為敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條、第80條之1。中華民國105年4月20日
民事第三庭審判長法官徐奇川
法官鄭順福法官林奕宏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月20日
書記官