裁判字號：臺灣新竹地方法院106年訴字第512號民事判決
裁判日期：民國106年12月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決106年度訴字第512號原告 林育麟
林奎 至上二人共同訴訟代理人 王志陽 律師被告 陳冠霖
林福郎 上二人共同訴訟代理人 林素珠 複代理人 彭珮瑄 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告陳冠霖應將坐落新竹市○○路○○○號一樓房屋遷讓交還予原告林育麟、 林奎至 及其他全體共有人。
二、被告陳冠霖、林福郎應自民國一百零五年十二月七日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月連帶給付原告林育麟新臺幣貳萬伍仟元。
三、被告陳冠霖、林福郎應連帶給付原告林育麟新臺幣參萬元。
四、被告陳冠霖應自民國一百零五年十二月七日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告林奎至新臺幣陸仟陸佰陸拾柒元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告陳冠霖負擔十分之八，由被告二人連帶負擔十分之一，餘由原告二人負擔。
七、本判決第一項於原告二人以新台幣壹佰參拾肆萬元，為被告陳冠霖供擔保後，得假執行。但被告陳冠霖如以新臺幣肆佰萬元為原告二人預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項於原告林育麟以新台幣壹拾萬元，為被告二人供擔保後，得假執行。但被告二人如以新臺幣貳拾柒萬伍仟元為原告林育麟預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項於原告林育麟以新台幣壹萬元，為被告二人供擔保後，得假執行。但被告二人如以新臺幣參萬元為原告林育麟預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項於原告林奎至以新台幣參萬元，為被告陳冠霖供擔保後，得假執行。但被告陳冠霖如以新臺幣柒萬參仟參佰參拾柒元為原告林奎至預供擔保，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告林育麟原依租賃契約及物上請求權之法律關係，原告林奎至依物上請求權及不當得利之法律關係，對被告二人起訴聲明請求：一、被告陳冠霖應將坐落新竹市○○路○○號1樓房屋（以下簡稱系爭房屋）遷讓交還原告林育麟、林奎至及全體共有人；二、被告陳冠霖、林福郎應自民國（下同）105年12月7日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告林育麟新臺幣（下同）25,000元；三、被告陳冠霖、林福郎應連帶給付原告林育麟60,000元；四、被告陳冠霖應自105年12月7日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告林奎至8,333元（見本院卷一第5至8頁）。原告林育麟嗣於106年10月27日具狀，追加依不當得利之法律關係，另外再追加聲明請求：被告陳冠霖應自105年12月7日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告林育麟8,333元（見本院卷一第59頁），經核，原告林育麟所為該訴之追加，係追加請求被告陳冠霖給付相當於租金之不當得利，與原訴所據以請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、系爭房屋為兩造、訴外人 林曾 秀華 、 林黛玲 所共有，應有部分原告林育麟、 林曾秀 華各三分之一，原告林奎至、林黛玲依序為十五分之四、十五分之一，緣原告林育麟與訴外人 林曾秀華 於100年12月7日將系爭房屋出租予被告陳冠霖，租賃期限約定為5年即自100年12月7日起至105年12月6止，每月租金25,000元，雙方訂有房屋租賃契約（以下簡稱系爭100年租約），被告林福郎並為被告陳冠霖之連帶保證人。依系爭100年租約第8條約定：乙方（承租人）於租期屆滿時，除經甲方（出租人）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議；第15條約定：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償；第16條約定：
乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。嗣原告林奎至、林育麟於前開租期即將屆滿前，即分別以105年10月24日新竹光華街郵局第253號、同年月25日基隆百福郵局第120號存證信函，通知被告於105年12月6日租期屆滿將不再出租予被告，惟被告於上開租期屆滿後，迄今仍未依約將系爭房屋遷讓交還原告林育麟。是原告林育麟自得本於物上請求權，以及租賃契約之法律關係，依選擇合併關係，而原告林奎至得依物上請求權法律關係，請求被告陳冠霖遷讓交還系爭房屋予原告林奎至、林育麟及其他共有人全體，原告林育麟並得依租約關係，訴請被告陳冠霖自租賃期限屆滿之翌日即105年12月7日起，至遷讓房屋之日止，按月給付其依租金2倍之違約金之2分之1即25,000元（計算式：25000×2÷2＝25000），以及賠償原告林育麟因本件訴訟所支出之律師費用60,000元，被告林福郎並應連帶負責；又原告林育麟、林奎至均為系爭房屋所有權人，被告陳冠霖於前開租期屆滿後，無法律上之正當權源而無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，是原告林育麟、林奎至本於不當得利之法律關係，自得分別向被告陳冠霖請求返還自前開租賃期限屆滿之翌日即105年12月7日起，至遷讓返還房屋之日止，每月相當於租金之不當得利8,333元（計算式：25000÷3＝8333，小數點以下四捨五入）。
二、被告雖稱依被證一系爭房屋共有人間簽訂之協議書（以下簡稱系爭協議書），可知共有人間就系爭房屋係約定由林曾秀華一人所管理，其本可獨立出租，該協議書約定原告林育麟入名部分，僅係保障林育麟分配該房屋租金之權利，非認其有權決定是否出租，故林曾秀華與被告簽訂之新租約，對原告亦生效力云云。然依系爭協議書第2條之約定內容，業已約明系爭房屋雖係由林曾秀華代原告管理，然租約於100年11月19日到期後，每次訂立新租賃契約時，原告林育麟、訴外人林曾秀華雙方均需入名於新租賃契約中，否則租約無效，此部分文義非常明確，即新租約必須林育麟列名為出租人之一，新租約內容須經其同意，否則租約無效，對共有人不生效力。此因原告林育麟為系爭房屋及96號1樓房屋共有人，本有權出租該等房屋，而房屋租賃極重視承租人之人格信用，是系爭協議書上開約定，賦予原告林育麟決定是否出租之權利，乃屬正常。且因先前共有人間就上開共有房屋之管理、使用發生激烈爭執，因而簽訂系爭協議書，以明確雙方日後之管理權限，並無被告所稱簽訂協議書後，林曾秀華一人仍獨享出租系爭房屋之權限。又原告係因不同意再繼續出租予被告，而於舊約到期前即通知其等不續約，絕無被告所辯放棄入名權利云云。況就96號1樓房屋之出租，於系爭協議書簽立後，其後續新訂之租約，亦均有原告林育麟之列名為出租人之一，亦顯見其租約之簽訂，均需經原告林育麟之同意，由此，益徵林曾秀華與被告於105年12月7日所簽訂系爭房屋之新租約，既未經原告林育麟同意入名出租，該租約對共有人即原告二人均屬無效，被告上開之所辯並不可採。
三、被告與林曾秀華簽訂之新租約，對原告既屬無效，被告陳冠霖繼續占用系爭房屋，對原告二人即屬無權占用，受有相當於租金之不當得利，且違反系爭100年租約第八條之約定，則原告依契約及不當得利規定，訴請被告賠償林育麟依該租約所約定之違約金及所受之損害，及原告二人相當於租金之不當得利，於法自屬有據，亦無違約金過高應予酌減之情形，況依債之相對性，被告不得執原告與林曾秀華間有關系爭協議書之爭執及交付租金等節，用以對抗原告，是被告辯稱原告未受有損害而不得請求其等給付不當得利云云，亦均不可採。
四、並聲明：㈠、被告陳冠霖應將系爭房屋遷讓交還原告林育麟、林奎至及全體共有人；㈡、被告陳冠霖、林福郎應自105年12月7日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告林育麟25,000元；㈢、被告陳冠霖、林福郎應連帶給付原告林育麟60,000元；㈣、被告陳冠霖應自105年12月7日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告林育麟8,333元；
㈤、被告陳冠霖應自105年12月7日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告林奎至8,333元；㈥、訴訟費用由被告負擔；㈦、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、系爭房屋一直以來均由林曾秀華一人，為共有人負責管理出租，共有人間簽訂系爭協議書時，亦係延續上開情形，並達成分管約定，由林曾秀華負責管理出租系爭房屋，其對外所訂之租約，對其他共有人自屬有效，至系爭協議書中約定原告林育麟於租約中入名，僅係為保障其得分配房屋租金之權利，並非表示其為共同出租人，就系爭房屋新租約之簽訂，有決定置喙之餘地，訴外人林曾秀華與被告間簽訂之系爭新租約，並不需得到原告林育麟之同意，是原告主張系爭新的租約因未經林育麟入名及同意，對原告等不生效力云云，並無理由。且從系爭協議書第1、2、3條之約定，亦知林曾秀華出租系爭房屋，不需得原告林奎至之同意，是林曾秀華與被告所訂系爭新租約，對原告林奎至亦生效力，其不得對被告陳冠霖主張係無權占用系爭房屋。
二、又系爭協議書第1、2條中所謂「放棄入名於對方所代管成立新租賃契約之權利」，係指「放棄收取對方所代管成立新租賃契約之租金」，故系爭協議書所載之「入名」僅係指有無「收取租金之權利」，而非指管理人林奎至或林曾秀華欲與第三人成立租賃契約時，其他共有人對於租約之內容有何置喙之餘地，是原告林育麟僅於管理人與第三人簽訂租賃契約時，得依系爭協議書第1條、第2條之約定，主張「入名」於租賃契約中而收取3分之1租金，尚不得以此認定原告林育麟就租賃契約之承租人、租金、租期等重要事項有決定之權；且原告林育麟經林曾秀華於105年11月間寄存證信函通知後，仍未於之後林曾秀華與被告簽訂系爭新租約時到場入名，顯已放棄入名之權利，該份新租約對原告等房屋共有人自屬有效，是被告陳冠霖對原告二人均屬有權占有系爭房屋，亦無違反系爭100年租約之情形，則原告本件之請求自屬無據。況依系爭協議書約定，原告林奎至並無使用系爭房屋之權利，且其亦無需給付該96號1樓租金3分之1予林曾秀華，是其亦未因被告陳冠霖占用系爭房屋而受有任何損害，其請求不當得利云云更屬無據。
三、況縱認（假設語氣）被告陳冠霖就系爭房屋非為有權占有（，原告林育麟主張每月25,000元之違約金，實屬過高，且本件既由二位原告委任律師訴訟，原告林奎至自應平均負擔律師費，原告林育麟主張其受有支出律師費6萬元之損害，亦無理由。況依系爭協議書第3條所載，原告林育麟縱入名於系爭房屋租約內，每月可分得之租金亦僅為3分之1，應屬民法第271條所指「契約另有訂定外」之情形，是原告林育麟應無從請求「違約金之2分之1」；況訴外人林曾秀華已按月將向被告收取之租金3分之1繳予原告林育麟，縱被告陳冠霖未遷讓返還系爭房屋，原告林育麟仍得按月取得租金，其顯未受有損害，自不得請求不當得利，且其亦毋須委任律師提起本件訴訟，益證其主張之違約金顯屬過高應予酌減。
四、又原告與林曾秀華共有之該96、98號房屋，前由原告林奎至提起分割共有物訴訟，經本院105年度竹簡字第430號、105年度簡上字第105號判決確定，嗣由訴外人林曾秀華請求變價分割共有物強制執行，業由本院106年度司執字第20075號案件強制執行中，並於106年8月2日至該等房屋現場進行查封、測量、鑑價等程序，待變價分割強制執行程序因拍定而終結後，將由該等房屋之共有人分配價金，故原告二人提起本件訴訟並無實益，實有權利濫用之嫌等語，以資抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、坐落新竹市○○段○○○○○○○○號即門牌號碼新竹市○○路○○號、98號建物為林曾秀華、林育麟、林奎至、林黛玲所共有，林曾秀華、林育麟應有部分各為3分之1，林奎至應有部分為15分之4，林黛玲應有部分為15分之1。
二、林曾秀華、林育麟與陳冠霖於100年間簽訂房屋租賃契約書即系爭100年租約，由林曾秀華將系爭房屋租予陳冠霖開設美髮店使用，租賃期間自100年12月7日起至105年12月6日止，租金約定為每月2萬5千元，林福郎為承租人陳冠霖之連帶保證人。
三、林曾秀華與被告二人於105年間就系爭房屋續簽訂房屋租賃契約書即系爭105年租約，由林曾秀華將系爭房屋租予林福郎開設美髮店使用，租賃期間自105年12月7日起至109年10月19日止，租金約定為每月2萬5千元。
四、系爭100年租約第8條約定：乙方（承租人陳冠霖）於租期屆滿時，除經甲方（出租人林曾秀華、林育麟）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。第15條約定：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。第16條約定：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權，有房屋租賃契約書為憑。
五、原告林育麟於系爭100年租約租期即將屆滿前，即以105年10月25日基隆百福郵局第120號存證信函通知被告於105年12月6日租期屆滿將不再出租予被告。
六、原告二人與林曾秀華於100年1月28日簽訂系爭協議書，其中第1條約定「新竹市○○路○○號1樓店面現況出租，並由丁方（即原告林奎至）代甲（即原告林育麟）、乙（即訴外人林曾秀華）管理，然租約於102年4月14日到期後，每次訂立新租賃契約時，甲、丁雙方均需入名於新租賃契約中，否則租約無效。乙方自願於新訂立租約放棄入名。」、第2條約定「新竹市○○路○○號1樓店面現況出租，並由乙方（即訴外人林曾秀華）代甲（即原告林育麟）、丁（即原告林奎至）管理，然租約於100年11月19日到期後，每次訂立新租租賃契約時，甲、乙雙方均需入名於新租賃契約中，否則租約無效。丁方自願於新訂立租約放棄入名。」、第3條約定：「上述第1、2條所載之1F店面經甲、乙、丁三方同意出租於第三人使用後，押金由管理人保管，但租金或房客之毀約金收益由甲、乙、丁三方按持分比例均分之，每月於管理人收取租金後，由管理人（乙方或丁方）於每月25號前，將甲方應分得之1/3租金及房客之毀約金（如房客毀約時）匯款至甲方指定帳戶內…。」。且第5條，就其中98號2樓，約定自99年10月6日起至104年10月5日止共計5年，由林曾秀華使用之，使用期滿另協商訂定之。
七、林曾秀華於105年11月11日以板橋港尾郵局第104號存證信函告知原告阻擾98號房屋之收益，違反分管協議，有權利濫用之行為。
肆、兩造之爭點及本院之判斷：茲本件兩造間有爭執，應予以審究者，在於：一、林曾秀華是否享有獨立有效出租系爭房屋之權利？被告二人與林曾秀華就系爭房屋於105年12月7日訂立之新租約，其效力是否拘束原告？二、原告林育麟基於物上請求權，及租賃契約之法律關係，依選擇合併關係，及原告林奎至依物上請求權之法律關係，請求被告陳冠霖遷讓返還系爭房屋予全體共有人，是否有理由？三、原告林育麟依系爭100年租約，請求被告陳冠霖給付自租賃期限屆滿之日起至遷讓房屋之日止，每月按租金2倍之違約金之2分之1即25,000元，以及賠償原告林育麟因本件訴訟所支出之律師費用6萬元，是否有理由？如原告林育麟主張違約金請求有理由，違約金是否過高，應予酌減？原告林育麟基於連帶保證之法律關係，請求被告林福郎負連帶給付責任，是否有據？四、原告林育麟、林奎至依不當得利之法律關係，各請求被告陳冠霖應自105年12月7日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，返還其等每月相當於租金之不當得利8,333元，是否有理由？爰予以論述如下。
一、就林曾秀華是否享有獨立有效出租系爭房屋之權利？被告二人與林曾秀華就系爭房屋於105年12月7日訂立之新租約，其效力是否拘束原告部分：
㈠、按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條固有規定，惟按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，亦有最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參考。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有規定。本件原告林育麟主張其就系爭100年租約亦為出租人，於該租約期滿前，已通知被告二人不願續租及另訂新約，是被告陳冠霖於系爭100年租約105年12月6日期滿後，繼續占用系爭房屋，對原告係屬無權占用，惟被告予以否認，辯稱：依系爭協議書之約定，可知林曾秀華係系爭房屋之管理人，其可單獨有效出租該房屋，其個人所為之出租，對原告等房屋共有人均屬有效，協議書中入名之約定，僅係為保障原告林育麟分配租金之權利，非表示其有權決定出租與否等語。
㈡、經查，就包括系爭房屋之系爭96、98號房屋所有權，原係屬原告林奎至之母林 陳金鳳 （ 嗣林 陳金鳳死亡，由林奎至、林黛玲共同取得權利）及原告林育麟之父 林進塗 （林進塗嗣贈與其子即林育麟）及林曾秀華三房所共有，先前並由 林陳金鳳 出租及使用該96號房屋，由林曾秀華出租及使用該98號房屋，林曾秀華並曾以自己為出租人名義，出租系爭房屋予被告陳冠霖，並簽訂有租賃契約，嗣後原告二人並與林曾秀華此三房人等，於100年1月28日為了上開房屋之管理、使用、出租及租金分配等事宜互相協商，並簽訂系爭協議書等情，為兩造所不爭執，並有被告提出之該份協議書影本在卷可憑（見本院卷一第65-67頁）。準此以觀，原告二人與林曾秀華其等三房之房屋共有人之間，確係因就包括系爭房屋之上開二棟房屋之管理、使用及出租收益等，涉及所有權人權益等事宜，彼此間有所爭議，始加以協商並因而簽訂系爭協書之情，應堪以認定為真實。是縱然先前就系爭房屋及該96號1樓房屋之出租及管理事宜，均係分別由林曾秀華、林陳金鳳（林奎至）各該房所單獨負責處理，原告二人或林曾秀華之其他房之共有人，未加干涉及異議，然基於前述因三房之間，就房屋之管理、使用及收益權限之行使已有所爭執，始加以協商而簽立系爭協議書，且揆諸系爭協議書第1、2條前段載明：「新竹市○○路○○號1樓店面現況出租，並由丁方（即原告林奎至）代甲（即原告林育麟）、乙（即訴外人林曾秀華）管理，然租約於102年4月14日到期後，每次訂立新租賃契約時，甲、丁雙方均需入名於新租賃契約中，否則租約無效。」、第2條約定「新竹市○○路○○號1樓店面現況出租，並由乙方（即訴外人林曾秀華）代甲（即原告林育麟）、丁（即原告林奎至）管理，然租約於100年11月19日到期後，每次訂立新租租賃契約時，甲、乙雙方均需入名於新租賃契約中，否則租約無效。」，即於條文之前段，雖重申於簽訂系爭協議書時，上開房屋按現況出租，且仍分別由林曾秀華、林奎至代為管理，然於條文之中，業已載明該二間房屋原來之租約到期後，每次訂立新租約時，原告林育麟亦需入名於新租約中，否則租約無效，則依此等契約文字表徵之文義，應已顯示出共有人間於簽訂系爭協議書時，業已協議就林曾秀華、林奎至原先對系爭房屋、96號1樓房屋所享有之管理、出租之權限，在新訂之租約中，已加以調整及限縮，甲方即原告林育麟得以是否同意在新的租約中入名之方式，對新租約之成立與否加以影響及介入。是被告以簽訂系爭協議書前，系爭房屋一直均由林曾秀華負責管理出租，且系爭協議書上開條文之前段，記載由林曾秀華代原告二人管理系爭房屋，而無視後面條文之約定內容，逕行主張共有人簽訂系爭協議書，仍約定由林曾秀華一人取得單獨管理出租系爭房屋之權限，並達成該等分管協議云云，已有疑義。又原告林育麟既係系爭房屋之共有人即所有權人之一，依法本得共同享有管理、出租及使用系爭房屋之權利，且租約所涉之承租人為何人、租期及租金數額等，均會影響其此部分之權益，而系爭協議書第2條前開之約定內容，既已明文載稱：「…然租約於100年11月19日到期後，每次訂立新租租賃契約時，甲、乙雙方均需入名於新租賃契約中，否則租約無效。」之文字，即應係在保障原告林育麟身為系爭房屋之共有人，所享有就新租約訂定之參與及決定權，是新租約必須原告林育麟列名為出租人之一，新租約內容須經其同意，否則租約無效，此部分契約文字所表徵之上開意思已為明確，實不需另事探求。
㈢、被告雖辯稱：系爭協議書約定新租約需經原告林育麟入名，否則租約無效，旨僅在確保原告林育麟分配取得新訂租約租金之權利，非賦予其得共同決定出租與否之權利，林曾秀華依系爭協議書約定，已分管取得單獨出租系爭房屋之權利乙節，惟此為原告所否認。查，觀諸系爭協議書第3點之約定內容，業已就原告林育麟對系爭房屋之新租約，包括租金、承租人違約時之毀約金等之分配，加以明確規範，故是否有再以入名方式，以保障其此部分之權利，已有疑義。況若原告林育麟入名與否，僅係保障其分配租金之權利，何以要逕行約定未經其之入名，租約即歸於無效，反而置原告林育麟無法分配取得承租人租金之窘境，且又未於協議書中，明確約定林曾秀華一人即可單獨有效出租系爭房屋之意旨？又系爭協議書第2條既約定於舊約到期後，每次訂立新租約時，
甲、乙雙方即原告林育麟、林曾秀華均需入名於新租約中，否則租約無效，則縱使原證一之系爭100年租約，係由林曾秀華先與被告陳冠霖簽立後，再由林曾秀華持交予原告林育麟在租約中簽名、入名，原告林育麟乃係依系爭協議書第2條所約定之入名方式，加以確認並承認該租約之效力，並行使該協議書所賦予其之權利，被告自不得以原告林育麟之簽名、入名在後乙節，反推林曾秀華有權自己簽訂租約，毋需經原告林育麟之同意，原告林育麟簽名僅係行使其分配租金之權利云云，是被告此部分所辯，亦不可採。
㈣、至被告固以證人即當時代理林曾秀華，與原告二人簽訂系爭協議書之 林冠合 之證述，欲佐證該協議書所約定需原告林育麟之入名，僅係保障其得分配租金，非其有權決定出租事宜。惟查，因證人林冠合即係林曾秀華之子，當時係由其代理林曾秀華與原告二人簽訂系爭協議書，而其於原告林育麟訴請被告二人遷讓返還該98號2樓建物之訴訟，即本院102年度竹簡字第117號事件，係擔任被告陳冠霖之訴訟代理人，復於上開本院竹簡字事件判決確定，原告林育麟依該確定判決聲請對本件被告二人強制執行時，擔任被告二人在該執行事件之代理人之情，有原告提出之本院上開竹簡字事件判決及執行事件調查筆錄影本在卷可憑（見本院卷一第101頁、卷二第77至84頁），且上開事件均與系爭協議書之簽訂內容有關，於本件尤然，足見證人林冠合本身就本件訴訟之結果已有利害關係，其證詞之憑信性，已屬薄弱。且其所為之證述內容，核與前述契約文義已明確表徵之意思內容相違，是其所為之證述，尚不足以採信。
㈤、綜上所述，依系爭協議書之分管約定，無從認定林曾秀華於共有人間，已取得就系爭房屋之新訂租約，其即能獨立出租之權限，反而依該協議書之約定，新租約之簽訂，尚需原告林育麟之入名配合，始對其發生效力，然原告林育麟既未在該份租約中入名，依系爭協議書之約定，該份租約對原告林育麟不生效力，被告自不得執該份租約對抗原告林育麟。又就系爭被證三租約，是否對原告林奎至發生效力部分，經查，觀以系爭協議書第1至3條之約定，其中第1條就已由原告林奎至出租之該96號1樓之房屋，係約定於新訂租約中，僅由甲、丁方即原告林育麟、林奎至入名於租約中，否則租約無效，而乙方即林曾秀華表示放棄入名於該租約，另第2條就已由林曾秀華出租之系爭房屋，則係約定於新訂租約中，僅由甲、乙方即原告林育麟及林曾秀華入名於租約中，否則租約無效，而丁方即原告林奎至表示放棄入名於該租約，且於契約第3條亦已約明乙方即林曾秀華、丁方即原告林奎至，應分別將其等收取之系爭房屋、96號1樓房屋租金之三分之一等，各匯款交付予甲方即原告林育麟，乙、丁方就其等各收取出租系爭房屋、96號1樓房屋租金之三分之一，毋需再各交付予對方。是依上開約定之內容以觀，堪認丁方即原告林奎至就系爭房屋新租約簽訂之管理權限，已於系爭協議書中，事先同意不入名而不予行使，並歸由林曾秀華及原告林育麟二人共同決定及行使，則被證三該份新租約，既因原告林育麟未入名而對其未生效力，應認對原告林奎至亦不生效力，被告稱依上開約定，林曾秀華出租系爭房屋毋需得林奎至同意，林奎至不得主張租約無效云云，核與系爭協議書前述條文之約定意旨不符，自難以憑採。
二、就原告林育麟基於物上請求權，及租賃契約之法律關係，依選擇合併關係，及原告林奎至依物上請求權之法律關係，請求被告陳冠霖遷讓返還系爭房屋予全體共有人，是否有理由部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段有明文規定；又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。同法第821條亦有規定。另按，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。經查，原告二人均為系爭房屋之應有部分所有權人，為被告所不爭執，並有其等提出系爭房屋之房屋稅籍資料及建物登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷一第23、65頁），堪信為真實。而被告陳冠霖於系爭100年租約在105年12月6日租期屆滿後，迄今既仍繼續占用系爭房屋，其雖抗辯林曾秀華與其簽訂之被證三租約，效力及於原告二人，然其此部分抗辯並非可採，已如前述，而其又未能舉證對原告二人有何占用系爭房屋之合法權源，對原告二人自屬無權占用系爭房屋，是原告二人各基於物上請求權及上開民法之規定，訴請被告陳冠霖將系爭房屋遷讓交還予原告二人及其他全體共有人，自屬有據，應予准許。至原告林育麟另依原證一租約第八條訴請被告陳冠霖返還房屋部分，因其主張此與其經判准之物上請求權為選擇合併之關係，是本院即毋庸再就其此部分之請求權予以審酌，於此敘明。
三、就原告林育麟依系爭100年租約，請求被告陳冠霖給付自租賃期限屆滿翌日起至遷讓房屋之日止，每月按照租金2倍之違約金之2分之1即25,000元，以及賠償原告林育麟因為本件訴訟所支出之律師費用6萬元，是否有理由？如原告林育麟主張違約金請求有理由，違約金是否過高，應予酌減？原告林育麟基於連帶保證之法律關係，請求被告林福郎負連帶給付責任，是否有據部分：
㈠、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。此有最高法院93年度台上字第909號判決意旨可參。且契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。
㈡、經查，系爭100年租約之第8條乃約定：乙方即被告陳冠霖於租期屆滿時，除經甲方即原告林育麟、訴外人林曾秀華二人同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方即原告林育麟、訴外人林曾秀華二人每月得向乙方即被告陳冠霖請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方即被告陳冠霖及連帶保證人丙方即被告林福郎，決無異議。（見本院卷一第12頁）。被告陳冠霖於上開租約租期屆滿後，經原告林育麟拒絕繼續出租後，其既拒不遷讓返還該房屋予原告林育麟，對原告林育麟自屬違反上開契約第8條之約定，原告林育麟主張依該契約約定，訴請被告陳冠霖賠償其違約金，自屬有據。又原告林育麟主張被告陳冠霖承租系爭房屋係供髮廊營業使用，為其所不爭執，本院審酌被告陳冠霖係為經營髮廊，始承租系爭房屋並簽訂上開租約，其簽約時應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、經營髮廊之收益，以及對方違約時自己所受損害之程度等各項因素，並本於其自由及自主之決定，以為上開違約金之約定，且兼衡諸目前社會之經濟狀況，以及本件租金數額為每月25000元，以租金之二倍金額作為所有出租人於承租人違約期間，其無法取回利用租賃標的等所受損害之賠償，亦屬合理等情，認上開契約約定以租金之二倍作為違約金，尚屬合法有據，被告辯稱約定之違約金過高應予酌減云云，尚不足採。又系爭100年租約既僅原告林育麟與林曾秀華二人為出租人，是依民法第271條就可分之債有關之數人有同一債權，應各平均分受之規定，原告對被告陳冠霖之違約金請求債權，即占二分之一，亦難認共同出租人即原告林育麟與林曾秀華，已另約定就此部分之違約金債權，原告林育麟僅能分配三分之一。從而，原告林育麟基於上開租約之約定，請求被告陳冠霖自租約屆滿翌日即105年12月7日起，至被告陳冠霖返還該房屋之日止，按月給付其以租金二倍之二分之一金額即25,000元計算之違約金，於法即屬有據，應予准許。
㈢、至就原告林育麟請求賠償律師費6萬元部分，按系爭100年租約第15條係約定：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償，而本件確因被告陳冠霖違約於期滿未返還系爭房屋，原告林育麟乃提起本件訴訟，並因委任本件其訴訟代理人王律師代理進行訴訟，而支出律師費六萬元乙節，業據其提出原證三收據影本一份在卷可憑（見本院卷一第18頁），是原告林育麟依上開契約約定，訴請被告陳冠霖賠償其支出之律師費用，故非無據，惟被告抗辯因本件係原告林育麟及林奎至二人共同委任訴訟代理人，該六萬元之律師費，應係由原告二人共同分擔，是原告林育麟僅能請求三萬元之律師費。經查，按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。本件既為原告二人共同委任訴訟代理人，並因此需支出律師費六萬元，雖係由原告林育麟予以支付，然衡諸通常情形，於二人共同提起訴訟並共同委任律師時，其二人間應係會共同分擔律師費用，是本件原告林育麟因被告陳冠霖違約所生支出律師費用之損害，本院認應以三萬元為準，且始為合理，逾此部分，難認屬原告林育麟所受之損害，不應准許。
㈣、又按連帶保證者，乃保證人與主債務人連帶負債務履行責任之保證，具有連帶債務之性質；連帶債務之債權人，得對債務人中之一人或數人，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273條第1項亦有規定。經查，被告林福郎為系爭100年租約中，承租人陳冠霖之連帶保證人，此為兩造所不爭執，且有系爭100年租約在卷可稽（見本院卷一第10至14頁），而被告陳冠霖應負前述之違約金及律師費之賠償責任，業如前述，揆諸上開說明，原告林育麟基於連帶保證人之法律關係，請求被告林福郎就被告陳冠霖應賠償之違約金及律師費，與被告陳冠霖負連帶賠償責任，為有理由，應予准許。
四、就原告林育麟、林奎至依不當得利之法律關係，各請求被告陳冠霖應自105年12月7日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，返還其等每月相當於租金之不當得利8,333元，是否有理由部分：
㈠、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
㈡、就原告林奎至請求部分：經查，原告林奎至為系爭房屋之應有部分所有權人，被告陳冠霖於原租約在105年12月6日租期屆滿後，仍繼續無權占用系爭房屋，致身為所有權人之原告林奎至，無法使用該房屋而受有損害，被告陳冠霖則受有使用該房屋之相當於租金之不當得利，是原告林奎至請求被告陳冠霖給付其相當於租金之不當得利，自屬有據。被告雖辯稱：依系爭協議書約定，原告林奎至並無使用系爭房屋之權利，且其亦無需給付該96號1樓租金3分之1予林曾秀華，是其未因被告陳冠霖占用系爭房屋而受有任何損害，不得請求不當得利云云。惟查，依系爭協議書第2條之約定，依前開所述，原告林奎至固就系爭房屋之管理權，於協議書簽訂後，就新訂租約之出租事宜，同意歸由林曾秀華及原告林育麟共同決定及行使，然因被證三新的租約，未經原告林育麟同意入名而對原告二人均無效，亦如前述，且原告林奎至對其他共有人而言，因系爭協議書約定，是否得主張享有系爭房屋之管理使用權，核與其居於房屋所有權人之地位，對無權占用系爭房屋之被告，得主張其所有權及管理、使用權遭到被告侵害而受損係屬二事，則被告稱原告林奎至已無使用系爭房屋之權利而未受有損害云云，自不可採。至被告另稱依系爭協議書，原告林奎至無需給付該96號1樓租金3分之1予林曾秀華乙節，則核屬原告林奎至與林曾秀間，依系爭協議書所生之法律關係，依債之相對性，被告不得執此抗辯原告林奎至未受有損害，被告此部所辯，亦非可採。惟因原告林奎至就系爭房屋之應有部分所有權僅15分之4，是其得請求之相當租金不當得利，亦應僅得以15分之4，而非3分之1計算，從而，原告林奎至請求自105年12月7日起至遷讓系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利之數額6,667元（計算式：25000×4/15＝6667，小數點以下四捨五入），為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
㈢、就原告林育麟請求部分：原告林育麟固依不當得利法律關係，請求被告陳冠霖應返還自105年12月7日起至遷讓房屋之日止，每月相當於租金之不當得利8,333元，然為被告所否認，查，依前開所述，原告林育麟已依系爭100年租約第八條之約定，請求被告陳冠霖賠償其自租期屆滿翌日起至返還房屋日止，按月以租金二倍之二分之一數額計算之違約金25,000元，並經本院判准，已如前述，且本院認上開契約第八條之違約金，乃屬損害賠償預定性質之違約金，是原告林育麟已因該等請求之獲准，而就被告陳冠霖無權占用系爭房屋致其所受之損害受到填補，則其再依不當得利之法律關係，訴請被告陳冠霖按月賠償其8,333元，自屬重復請求而於法無據，不應准許。
五、至被告雖抗辯：包括系爭房屋之該96、98號原告與林曾秀華等人共有之房屋，目前已由林曾秀華聲請本院執行處進行變價分割共有物之強制執行中，如該等房屋於執行程序中拍定，共有人得分配價金，故原告二人提起本件訴訟並無實益且為權利濫用云云。惟查，上開房屋係由訴外人林曾秀華請求變價分割共有物強制執行，並由本院以106年度司執字第20075號案件強制執行中，且定於106年12月14日進行第一次拍賣程序，此為兩造所不爭執，並有被告提出之本院拍賣公告影本一份在卷可參（見本院卷二第85頁）。可見於本件辯論終結前，系爭房屋既未經拍定，原告仍為系爭房屋之所有權人，遭被告陳冠霖所無權占用，且被告陳冠霖已有違反系爭100年租約之情事，從而原告提起本件訴訟而為請求，乃係其正當權利之行使，並無權利濫用之情形，被告此部分所辯洵非可採。
伍、綜上所述，原告二人主張被告陳冠霖無權占用系爭房屋，尚屬有據。從而，原告二人依物上請求權、原告林育麟依系爭100年租約及連帶保證法律關係，原告林奎至依不當得利之法律關係，請求被告陳冠霖遷讓返還系爭房屋予原告二人及其他全體共有人，並請求被告陳冠霖、林福郎自105年12月7日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付違約金25,000元予原告林育麟，及請求被告陳冠霖、林福郎連帶給付原告林育麟30,000元，暨請求被告陳冠霖自105年12月7日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告林奎至6,667元，為有理由，應予准許，其餘之請求，為無理由，應予駁回。
陸、就原告二人勝訴部分，兩造均 陳明 願供擔保分別聲請宣告假執行及免為假執行，均核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核均與判決結果不生影響，爰不逐一論究，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年12月28日
民事第二庭法官鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月28日
書記官王恬如