裁判字號：臺灣臺南地方法院99年訴字第1627號民事判決
裁判日期：民國100年08月04日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣臺南地方法院民事判決99年度訴字第1627號原告 白人云 訴訟代理人 林金宗 律師被告 陳燕華 即國登不動產估價師事務所訴訟代理人 王盛鐸 律師
王建強 律師 蔡文斌 律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，經本院於民國100年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零伍佰零參元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠按鑑定書內容不實或錯誤，致生損害者，鑑定人應負損害賠
償責任。地方法院民事執行處選任不動產鑑定人作業參考要點（民國95年11月28日修正）第13點定有明文。又強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定；鑑定人應於鑑定前具結，於結文內記載必為公正、誠實之鑑定，如有虛偽鑑定，願受偽證之處罰等語。強制執行法第30條之1及民事訴訟法第334條分別定有明文。上開法律規定，係為擔保鑑定正確性，保護當事人而設，應屬民法第184條第2項保護他人之法律，若有違反，鑑定人應依民法第184條第2項負賠償之責。次按鑑定人鑑定時因過失發生錯誤，低估不動產之價格，致生拍賣之損害，應認為侵害債務人不動產之所有權，應依民法第184條第1項前段負侵權行為損害賠償之責。
末按不動產估價師受委託辦理各項業務，應遵守誠實信用原則，不得有不正當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務。不動產估價師違反前項規定，致委託人或利害關係人受有損害者，應負損害賠償責任。不動產估價師法第16條第1、2項分別定有明文。
㈡緣原告及其夫 郭瑞 元均為臺南市○○區○○段414、414-1地
號及同段482建號不動產共有人，各人應有部分如附表所示（下分別稱系爭不動產原告持分、系爭不動產 郭瑞元 持分）。其中482建號建物為臺南市○○區○○路底運河旁之中國城大樓地下室停車場（下稱中國城大樓地下2樓停車場），中國城大樓地下2樓停車場有獨立建號及所有權狀，可獨立使用移轉。原告於76年8月7日、77年7月29日分別向長億實業股份有限公司購買中國城大樓地下2樓停車場19個（編號A61至A79）及20個（編號56、57、61、62、63、64、65、67、68、69、76、83、84、85、86、87、90、92、94、97）停車位；郭瑞元則於81年2月18日向國泰信託投資股份有限公司購買中國城大樓地下2樓停車場10個停車位（編號44、58、59、60、61、62、63、64、65、66），故系爭不動產原告持分占中國城大樓地下2樓停車場共39個停車位；系爭不動產郭瑞元持分為10個停車位。
㈢郭瑞元前以原告為連帶保證人，向慶豐銀行借款，並提供系
爭不動產郭瑞元持分予慶豐銀行設定420萬元抵押權，嗣因無力繳息，於95年間遭慶豐銀行聲請鈞院執行處拍賣（95年度執字第35353號），系爭不動產郭瑞元持分之10個車位，經鈞院指定孫永吉建築師事務所鑑定，鑑定價格為新臺幣（下同）5,765,634元，嗣慶豐銀行撤回執行，並將郭瑞元借款債權1,418,886元出賣給匯誠第二資產管理股份有限公司，抵押權並一併移轉。嗣96年3月15日郭瑞元辭世後，其他繼承人皆拋棄繼承，僅原告辦理限定繼承，系爭不動產郭瑞元持分即因繼承而於96年8月28日移轉登記於原告名下。
㈣匯誠第二資產管理股份有限公司嗣於98年間向鈞院聲請強制
執行，查封拍賣系爭不動產原告持分（鈞院98年度執字第77788號），由鈞院指定被告陳燕華即國登不動產估價師事務所鑑價，詎被告竟將「系爭不動產原告持分」（39個車位）誤為曾遭鈞院95年度執字第35353號強制執行事件查封拍賣之「系爭不動產郭瑞元持分」（10個車位），而於鑑價報告上記載「標的為地下2層持分停車場，現地下2層整層由債務人等經營停車場，現場為債務人兒子領勘。依過去法拍紀錄，標的為10個地下2樓平面式停車位，車位編號為44號、58至66號」（下稱系爭鑑價報告）等語，導致「系爭不動產原告持分」鑑價結果僅有2,268,511元之價值。被告因誤認「系爭不動產原告持分」僅有10個車位（實際有39個車位），故建築單價折舊公式計算，才會覺得仍然過高，故才會在「現況修正率」欄位以百分之10修正之，此百分之10修正率，益證被告因錯誤認知而鑑定錯誤。
㈤鈞院98年度執字第77788號強制執行事件係執行「系爭不動
產原告持分」，與鈞院95年度執字第35353號強制執行事件所執行「系爭不動產郭瑞元持分」，其應有部分完全不同，依被告之不動產估價師專業，應可以輕易分辨出來，並發現其不同處，而非錯誤引用，導致估價錯誤。另被告99年8月19日發函給鈞院表示：「…後來拍照完成後，本所人員同時向債務人兒子、債權人代理人及中國城管理中心再確認停車位數量，債務人兒子及債權人代理人均表示不清楚停車位數量，管理中心答覆停車場不屬他們管理，實際情況要問停車場經營人員。因停車位不確定本所無法進行鑑估，當時債權人代理人即表示過去他們的資料是有10個停車位，如果沒有其他證據，就以10個停車位鑑估，本所即依此一說法進行鑑估。」等語，足證被告僅憑債權人代理人之說法，以10個車位鑑估，完全未核對「系爭不動產原告持分」、「系爭不動產郭瑞元持分」完全不同。
㈥鈞院98年度司執字第77788號以被告估定之價格2,268,511元
作為第一拍底價，第一次拍賣時拍定人即以5,055,000元拍定，則依此計算每個車位之價格為129,615元（計算式5,055,000元÷39＝129,615元），惟參照其他強制執行拍賣同段482建號車位之鈞院98年度司執字第93148號強制執行事件，該案停車場拍定之價格為18萬元，故原告因被告鑑價錯誤，受有損失1,965,015元【計算式：（180,000元－129,615元）×39＝1,965,015元】。
㈦本件確因被告未依不動產估價技術規則第13條第1項及第2款
規定：「確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。」鑑價，鑑價時未稍加核對資料，誤將系爭不動產原告持分認為10個車位，鈞院執行處據被告錯誤之鑑定價格，核定第一次拍賣底價，導致拍定人以甚低之價格拍定，而致原告損失1,965,015元，原告損失與被告之錯誤，顯有因果關係，爰依民法第184條侵權行為損害賠償，及不動產估價師法第16條第2項之規定，請求被告賠償1,965,015元損失。
㈧並聲明：被告應給付原告1,965,015元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：㈠原告以系爭建物共同使用部分之應有部分所占比例，而認定
停車位使用權之個數，混淆區分所有之共用部分其所有權及使用權之概念，又系爭中國城大樓建物地下室為防空避難室兼停車場，建物登記謄本均未載明車位及其編號等登記內容，原告空言主張其有39個車位，並未舉證以實其說，顯無實據。
㈡按執行法院對於強制執行事件，認有調查之必要時，得命債權人查報，或依職權調查之。強制執行法第19條定有明文。
故強制執行之關係人均有據實向法院陳述之義務，執行法院得命債權人或債務人查報財產之狀況，此時債權人或債務人均有據實陳報之義務。本件強制執行事件於98年10月30日由承辦書記官會同債權人代理人及被告事務所人員進行查封及現場勘查工作，現場由原告兒子領勘，據原告兒子表示，停車場由原告及他人共同經營，惟伊不知悉原告持有停車位數量。被告事務所人員同時向原告兒子、債權人代理人及中國城管理中心再確認停車位數量，原告兒子及債權人代理人均表示不清楚停車位數量，現場勘查時被告事務所勘查人員有向原告兒子表示，請其告知原告今天勘查之事，並向被告查報停車位數量，被告事務所電話在法院公文上有記載，但原告未來電查報停車位數量。經詢管理中心，亦答覆停車場不屬他們管理，實際情況要問停車場經營人員。因停車位不確定，被告無法進行鑑估，當時債權人代理人即表示過去他們的資料是有10個停車位，如果沒有其他證據，就以10個停車位鑑估，被告即依此一說法進行鑑估。足見，原告未盡其據實陳報義務，被告經調查後亦無法確定車位數量，遂依債權人代理人陳報10個車位進行鑑估，且記明於系爭鑑價報告。
故本件不動產鑑定悉依鈞院民事執行處98年10月13日南院龍98司執實字第77788號函選任辦理，系爭鑑價報告係依臺灣臺南地方法院民事執行業務委託鑑定估價須知、不動產估價師法及不動產估價技術規則等相關法令，依法核實辦理，並無任何錯誤或不實，被告並無侵權行為構成要件之加害行為，原告起訴所指，顯無理由，縱令債權人陳報不實，經事後調查結果與客觀事實不符，亦不可歸責於被告，即被告並無任何故意或過失侵權行為之可言。
㈢次按鑑定人所估定價額為拍賣物底價參考，執行法院不受其
拘束，當事人亦得向執行法院表示意見，最後由執行法院就估定之價額審查予以核定，一經核定，當事人不得任意指為不實或指為估價過低，請求複估（前司法行政部54年6月19日（54）台函民字第368號函釋參照）。又強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年台抗字第13號民事裁定參照）。故執行法院不受被告所估價額拘束，原告亦得向執行法院表示意見，最後由執行法院就估定之價額審查核定，執行法院核定之價格應如何為當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，且執行法院已詢問當事人意見，進行通知底價程序，原告既未據實陳報車位數量，亦未爭執底價，其於拍定後，提起本件訴訟，有違誠信原則，顯無理由。
㈣鈞院依司法院頒「地方法院民事執行處選任鑑定人作業參考
要點」訂定有「臺灣臺南地方法院民事執行業務委託鑑定估價須知」，前揭須知第15目規定「不動產之鑑定，於6個月內所承辦之事件，依其鑑定檟格之百分之65定底價，而未能賣出達2次以上，或以其鑑定價格之百分之120賣出達2次以上，而無正當理由者」；第16目規定「不動產以外之鑑定，於6個月內所承辦之事件，無法依其鑑定價格之百分之51賣出或交債權人承受，達3次以上，而無正當理由者。」足見估價師之估價彈性頗大。原告一再質疑被告評估過程中，建物現況修正率百分之10過低，造成原告損失，惟若如原告所言，建物現況修正率以百分之100計算，則本案建物評估之價格應為17,327,000元（計算式：7510.60㎡×2985/10000×15000×48%×100%＝16,142,000元，加5244.91㎡×（2985/10000×1051/10000）×15000×48%×100%＝1,185,000元），加以土地價格741,000元，合計價格應為18,068,000元，若以10個停車位計算，一個停車位價格1,806,800元；以39個停車位，則每個停車位價格也須463,282元。此二種價格與中國城地下2樓停車位之合理市價一個約18萬元左右，差距過大。此亦證明被告評估過程中，對於建物現況修正採用百分之10並無過失，而是評估過程一個正常調整程序。㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告及其夫郭瑞元均為臺南市○○區○○段414、414-1地號
土地，及同段482建號建物【門牌號碼為臺南市○○區○○街○○號地下2樓，即中國城大樓地下2樓停車場】之共有人，各人應有部分如附表所示。
㈡郭瑞元前曾向慶豐銀行借款，並由原告擔任連帶保證人，郭
瑞元並提供系爭不動產郭瑞元持分予慶豐銀行設定420萬元抵押權，以為擔保。
㈢郭瑞元於95年間因無力清償慶豐銀行之借款，致系爭不動產
郭瑞元持分遭慶豐銀行聲請強制執行，由本院民事執行處以95年度執字第35353號強制執行事件受理。該95年度執字第35353號強制執行事件嗣經慶豐銀行撤回，慶豐銀行並將債權讓與匯誠第二資產管理股份有限公司。
㈣郭瑞元嗣於96年3月15日歿，除原告辦理限定繼承外，其餘
繼承人皆辦理拋棄繼承，故系爭不動產郭瑞元持分乃於96年8月28日以分割繼承為原因移轉登記予原告。
㈤98年10月間，匯誠第二資產管理股份有限公司持本院95年度
執字第35353號債權憑證聲請對原告強制執行，並聲請查封拍賣系爭不動產原告持分，由本院民事執行處以98年度執字第77788號強制執行事件受理，並指定由被告鑑定系爭不動產原告持分之價值。
㈥被告於本院民事執行處98年度執字第77788號強制執行事件
鑑價報告（即系爭鑑價報告）中記載：「六、估價條件：…○○○區○○街○○號地下層2樓：⒈標的建物位於環河街、金華路3段間11層『中國城』住商混合大樓地下2層，地下2層為本大樓地下停車場。⒉標的為地下2層持分停車場，現地下2層整層由債務人等經營停車場，現場為債務人兒子領勘。依過去法拍紀錄，標的為10個地下2樓平面式停車位，車位編號為：44號、58至66號。…九、估價總額：…○○○區○○街○○號地下層2樓房屋：⒈土地價值：741,000元。⒉建物價值：1,732,000元。…十八、其他估價相關之必要事項：…⒉環河街70號地下層2樓位於『中國城』商場內，『中國城』為中正路底與台南運河間舊商場，現因商場本身經營環境不佳，只有鄰主要道路1樓有商店營業，靠台南運河電影院有營業，其他商業活動並不明顯。因標的所在大樓環境不佳，且鄰近地區地面停車位多，對於地下室停車位需求相對較少，停車位交易價格目前仍低。因本大樓房屋交易單價低，故評估時現況修正幅度較大。…」等語。
㈦系爭不動產原告持分於99年3月10日由第三人 許呈 因以505萬
5千元得標。
四、兩造爭點：原告主張被告於本院民事執行處98年度執字第77788號強制執行事件中，受本院民事執行處指定鑑定系爭不動產原告持分過程有誤，應依民法第184條第1項前段、同條第2項，及不動產估價師法第16條第2項負損害賠償責任，是否有理由？若有理由，損害賠償額如何計算？
五、本院得心證理由㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年臺上字第481號判例參照）。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號判決參照）。
㈡本院民事執行處98年度執字第77788號強制執行事件，經承
辦書記官督同執達員，並會同債權人代理人、被告事務所承辦人員，於98年10月30日至中國城大樓地下2樓停車場執行查封；被告所檢送之鑑價報告明確記載：勘估標的物所有權人：白人云。權利範圍：臺南市○○區○○段○○○○號，權利範圍：560/90000。臺南市○○區○○段○○○○○○號，權利範圍：560/90000。臺南市○○區○○段○○○○號，權利範圍：2985/10000。…環河街70號地下層2樓位於「中國城」商場內，「中國城」為中正路底與台南運河間舊商場，現因商場本身經營環境不佳，只有鄰主要道路1樓有商店營業，靠台南運河電影院有營業，其他商業活動並不明顯。因標的所在大樓環境不佳，且鄰近地區地面停車位多，對於地下室停車位需求相對較少，停車位交易價格目前仍低。因本大樓房屋交易單價低，故評估時現況修正幅度較大等語，且該鑑定報告並檢附建物平面圖、不動產狀況分析表、標的物照片、土地及建物謄本、地籍圖等節，有本院民事執行處98年度執字第77788號卷可稽，足徵被告於確認勘估標的狀態時，已至現場勘察確認勘估標的之基本資料及權利狀態、調查勘估標的及比較標的之使用現況、確認影響價格之各項資料、作成紀錄及攝製必要之照片，難認有何違反不動產鑑價技術規則之行為。
㈢按「所謂應有部分，係指各共有人對於共有物之全部得行使
權利之比例，非指共有物之特定部分。而上訴人之所以得就該地下二層房屋使用特定範圍之停車位，乃係基於其與其他共有人間所訂立之分管協議書而來…又各共有人就共有物特定部分之使用，僅須本於全體共有人間分管協議即可，其使用面積占共有物面積之比例，非必與各共有人應有部分比例相等。」（最高法院88年度台上字第1541號判決參照）。是被告辯稱依系爭不動產原告持分，無法得知原告於中國城大樓地下2樓停車場有39個停車位等語，應屬可採。而本院民事執行處98年度執字第77788號強制執行事件，經承辦書記官督同執達員，並會同債權人代理人、被告事務所承辦人員，於98年10月30日至中國城大樓地下2樓停車場執行查封時，在場人即原告之子 郭家宏 陳稱：系爭建物目前由原告以中國城地下停車場名義經營收費停車場等語；郭家宏於本院10
0年4月12日履勘現場時亦稱：當初書記官履勘時，我說我不知道我們的停車格有幾個，是因為我不知道書記官要問什麼等語（本院卷第161頁）；又中國城大樓管理委員會未依公寓大廈管理組織申請報備乙情，有臺南市政府100年3月2日府工使一字第1000090994號函附卷可查，則被告辯稱無法自原告兒子、債權人代理人、中國城管理中心處得知系爭不動產原告持分所占有使用之停車位數量，故只得依債權人代理人所陳，而於系爭鑑價報告上記載標的為10個地下2樓平面式停車位等語，亦屬有據。況被告製作之系爭鑑價報告並經本院民事執行處送達原告陳述意見，原告已於98年11月26日收受系爭鑑定報告，有本院民事執行處98年度執字第77788號卷附之送達證書可證，然原告僅於98年11月30日具狀變更送達處所，而未對鑑定報告、及本院核定之拍賣最低價額有何意見，是系爭不動產原告持分以2,490,000元為第一次拍賣之最低底價，難認被告有何未遵守誠實信用原則之不正當行為，違反、廢弛其業務上應盡之義務；故意、過失之不法侵害原告權利；或違反保護他人法律之侵權行為。
㈣原告另主張本院另案98年度司執字第93148號強制執行事件
中，同段482建號停車位最低拍賣價格為180,000元；本院另案99年度司執字第75004號強制執行事件，系爭不動產郭瑞元持分於該執行事件中以2,588,888元拍定，故被告系爭鑑價報告低估系爭不動產原告持分等語。惟影響不動產價格之因素多端，凡房地產景氣、經濟狀況、供需是否失衡，甚或土地政策、控管等因素均直接、間接影響不動產拍定價格，而本院98年度司執字第93148號強制執行事件拍賣之標的除同段482建號停車位外，尚包括門牌號碼為臺南市○○區○○路3段184巷19號之建物，與本件系爭不動產原告持分係全部為停車位之狀況顯然不同；另系爭不動產郭瑞元持分係於100年4月間拍定，與本件拍定之99年3月10日已逾1年，是自無法逕認定原告因此受有1,965,015元之損害。
㈤另按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。本院民事執行處98年度執字第77788號強制執行事件，就系爭不動產原告持分之第一次拍賣公告記載：標的為臺南市○○區○○段○○○○號，權利範圍：560/90000，最低拍賣價格700,000元。臺南市○○區○○段○○○○○○號，權利範圍：560/90000，最低拍賣價格50,000元。臺南市○○區○○段○○○○號，權利範圍：2985/10000，最低拍賣價格1,740,000元。查封時，債務人之子郭家宏在場陳稱：系爭建物目前由債務人（即原告）以中國城地下停車場名義經營收費停車場等語。另據鑑價報告所載建物為地下二層持分停車場，現地下二層整層由債務人等經營停車場，應買人請自行查證，拍定後不點交等語，亦有本院民事執行處98年度執字第77788號卷附之第一次拍賣公告可佐，是該拍賣公告並未提及停車位之數量，況影響不動產拍定價格之因素多端，業如上述，是系爭不動產原告持分於99年3月10日由第三人許呈因以5,055,000元得標，難認該拍定價格低於市場價格，縱低於市場價格，亦難認係因系爭鑑價報告低估所致。
六、綜上所述，原告本於不動產估價師法第16條、侵權行為法律關係，訴請被告給付1,965,015元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國100年8月4日
民事第三庭法官王淑惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月4日
書記官任婉筠┌───────┬────────┬─────────┐│地號、建號│原告應有部分│郭瑞元應有部分│││（即系爭不動產原│（即系爭不動產郭瑞│││告持分）│元持分）│├───────┼────────┼─────────┤│臺南市中西區康│560/90000│100/90000││樂段414地號土││││地│││├───────┼────────┼─────────┤│臺南市中西區康│560/90000│100/90000││樂段414-1地號││││土地│││├───────┼────────┼─────────┤│臺南市中西區康│2985/10000│540/10000││樂段482建號建││││物（含共同使用││││部分480建號）│││└───────┴────────┴─────────┘