臺灣臺中地方法院民事簡易判決 106年度中小字第77號
原 告 總圓建設股份有限公司
法定代理人 張廖泓瑋
訴訟代理人 呂思亮
被 告 何瑞珠
訴訟代理人 袁純章
上列當事人間給付票款事件，原告聲請對被告發支付命令（100
年度司促字第28840號），因被告對支付命令提出異議，而以支
付命令視為起訴，本院於106年5月3日言詞辯論終結，判決如下
：
主文
被告應給付原告陸萬柒仟零叁拾肆元，及自民國105年11月21日
起至清償日止按週年利率百分之六計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣捌佰肆拾捌元，餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，被告以新臺幣陸萬柒仟零叁拾肆
元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告出售坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○
○號地號土地之建案「左岸高第」C棟5樓房屋（下稱系爭房
屋）予被告，兩造簽訂不動產預定買賣契約書，被告因之簽
發發票日為民國103年3月28日，票號WG0000000號，票面金
額新臺幣（下同）402萬之本票1張（下稱系爭本票）予原告
用以支付房屋價金，其中3,940,966元被告業已清償，尚有
79,034元（下稱交屋尾款）未給付，詎經原告分別於104年
11月20日及105年8月4日以存證信函催討，被告均置之不理
。又驗屋時之瑕疵業已修繕完畢後始交屋，否認被告提出之
系爭房屋於交屋後仍存在瑕疵及修繕費用，被告提出之瑕疵
均係交屋1年後才產生的。附表編號4至13、21、22部分被告
交屋時曾提出，但原告業已修復，只是標準未達到被告要求
，原告認為瑕疵都修好了；至於附表編號1至3、16至20之部
分，原告自始均不知有此部分瑕疵，否認被告曾有通知原告
此部分瑕疵；且倘系爭房屋有瑕疵，應由被告通知原告修繕
，被告所稱之瑕疵均是交屋一年後過保固期才產生的，因被
告無法證明是交屋一年內產生的瑕疵，所原告不需要賠。爰
依票據之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告
79,034元，及自103年3月28日起至清償日止按週年利率百分
之6計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠系爭本票原因關係不存在，因系爭房屋於104年4月24日交屋
時有瑕疵存在，且該建物之公設電梯間、公設大廳、地下室
亦有諸多缺失存在，共有部分之重要設施未完全交付，尚未
盡房屋出賣人之義務，故被告就自己給付價金之義務行使同
時履行抗辯。被告於104年4月間交屋前之驗收即已通知原告
發現系爭房屋之瑕疵，兩造遂約定由被告保留10萬元之尾款
，但先簽發系爭本票予原告收執，並約定「原告於一週內修
補全部瑕疵」，做為原告行使系爭本票權利之條件。惟原告
並未按承諾處理系爭房屋全部瑕疵，僅就附表編號14、15改
善，104年4月24日交屋時，尚有附表編號4至13、21、22之
瑕疵，其後經修補仍未改善，另於104年7月至9月又發現附
表編號1至3、16至20之瑕疵；又上揭附表編號4至9、16至20
號之瑕疵，被告曾自行找人修繕，但修補後瑕疵仍然存在，
現附表除編號14、15以外之瑕疵之修補，經萊勝工程行估價
須115,500元已超過10萬元，被告尚未請萊勝工程行修繕。
而被告曾於104年11月24日、105年8月15日以存證信函向原
告告知瑕疵，且系爭房屋依系爭買賣契約第17條有1年之保
固期，並未超過保固期間，故原告應依契約第17條進行修復
，經通知原告而未進行修復，故以附表之瑕疵須委任他人修
復所須支付之費用主張抵銷（本院卷第98頁反面）。
㈡因房屋有瑕疵，就以才扣尾款。就系爭房屋專有部分如附表
除編號14、15以外之瑕疵，被告另找他人修繕，須花費115,
500元替原告改善其應改善之瑕疵，是被告對原告取得不當
得利之債權，縱認原告就系爭房屋對被告尚有房屋尾款10萬
元之買賣價金債權，二者抵銷結果，原告之尾款買賣價金債
權已消滅。
㈢另因原告代被告申請用水用電，被告溢繳之20,966元暫時退
款至原告處，原告竟將該款項當作被告已給付部分票款20，
966元，被告並不同意等語，並聲明：原告之訴駁回。訴訟
費用由原告負擔。
三、法院之判斷
原告主張其與被告間因買賣系爭房屋，被告簽發系爭本票以
支付價金而交付予原告收執，而系爭房屋業已於104年4月24
日交屋，被告就系爭房屋之價金尚未悉數支付完畢，經計算
尚有交屋尾款79,034元未給付之事實，業據其提出系爭本票
影本1紙、交屋明細單、系爭房屋預定買賣合約書、土地預
定買賣合約書各1份及被告訴訟代理人於104年4月24日確認
簽章之交屋明細單、文件移交明細單為證（司促卷第4、5、
15至50頁、本院卷第16、17頁），被告亦不爭執尚有交屋尾
款10萬元未給付，及被告另有溢繳款20,966元之事實，則本
院核算二款項經計算扣抵後餘額係79,034元，是原告前揭主
張被告尚未交付尾款79,034元之事實堪信為真實。惟原告請
求被告應給付系爭本票票款79,034元等情，則為被告所否認
，並以前詞置辯，是本件所應審究者，為被告以系爭房屋即
區分所有權之專有部分有附表除編號14、15以外之瑕疵，即
具附表編號1至13、16至22之瑕疵，復建物之公共設施即公
設電梯間等存有瑕疵，進而抗辯無須支付系爭房屋交屋尾款
，即原告主張之給付票款之原因關係不存在，有無理由？說
明如下：
㈠被告抗辯因系爭房屋即區分所有權之專有部分存有瑕疵而依
物之瑕疵擔保責任拒絕支付系爭房屋交屋尾款，即拒絕給付
票款有無理由之說明：
1.按在票據上簽名者，依票上所載文義負責；付款人於承兌後
，應負付款之責；本票發票人所負責任，與匯票承兌人同；
本票未載到期日者，視為見票即付，票據法第5條第1項、第
52條第1項、第121條、第120條第2項分別定有明文。再按票
據法第13條前段規定，票據債務人不得以自己與發票人或執
票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人，惟若以其自己與
執票人間所存抗辯之事由以資對抗，則非法所不許，惟須以
兩者間有得資為對抗之抗辯事由存在為限，亦即該票據係基
於票據債務人與執票人間之特定目的簽發，但該目的有不能
或不達之情形，始足當之，換言之，必須票據債務人與執票
人間為票據直接授受者，始有其適用（最高法院98年度重上
字第522號判決意旨參照）。本件被告基於支付買賣系爭房
屋價金之原因關係，以原告為受款人簽發系爭本票1紙交付
予原告收執，為兩造所不爭執，如前所述，是原告與被告為
系爭本票之直接前後手關係，被告當得以原因關係，即支付
買賣價金所存抗辯事由對抗原告，合先敘明。
2.再按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值
之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕
疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失
公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定
有明文。而買受人應按物之性質，依通常程式從速檢查其所
受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即
通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查
不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕
疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為
承認其所受領之物；另買受人因物有瑕疵，而請求減少價金
者，其請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不
行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條、第36
5條第1項定有明文。又請求減少價金為形成權之一種，民法
第365條第1項所定6個月之解除權存續期間，自屬無時效性
質之法定除斥期間（最高法院22年上字第716號判例意旨參
照）。
3.被告抗辯：附表編號4至13、21、22項目之瑕疵，於交屋之
前即存在，伊並於交屋前之驗收即告知原告。而附表編號1
至3、16至20項目之瑕疵，是於104年7月至9月間發現，這些
瑕疵沒有通知原告。是原告跟伊要錢的時候，伊分別於104
年11月24日、105年8月15日以存證信函告知原告有瑕疵，所
以不付尾款。伊在存證信函裡面有明確告知原告，這個東西
已經超過時間，伊已自行僱工處理，所以要從保留10萬元裡
面扣除等語（本院卷第86頁），惟查：
⑴系爭房屋就附表除編號14、15外之瑕疵縱係存在，由被告上
揭所述可知，就附表編號4至13、21、22項目之瑕疵，被告
於104年4月24日交屋日前之驗收房屋時即通知原告，惟被告
於通知系爭房屋存有該等瑕疵後，復經原告修補後之6個月
內，並未向原告請求減少價金，而係於逾6個月後之104年11
月24日始以存證信函告知「貴公司於民國104年4月27日交屋
迄今，所承諾乙週內要改善之房屋缺失（有交屋驗屋單及蒐
集照片可稽）均未執行，經聯繫未獲改善；‥‥故影響居住
之缺失，本人已代僱工改正，將由缺失改保留款中扣除支付
，另未改善之缺失，函請七日內儘速派員改正。」是原告就
其所稱交屋時即104年4月24日已存在之附表編號4至13、
21、22項目之瑕疵部分之瑕疵擔保請求減少價金請求權，遲
於104年11月24日始行使瑕疵減少價金請求權，顯已逾法定6
個月之除斥期間甚明。
⑵又附表編號1至3、16至20項目之瑕疵，被告已陳明係於104
年7至9月間已發現，然此部分既據原告否認有接獲被告通知
，復被告亦未提出證據證明其於104年7月至9月間發現此部
分瑕疵後有依民法第356條第3項規定即通知出賣人，亦未提
出證據證明其有依民法第365條規定於通知後6個月內行使瑕
疵擔保之減少價金請求權，是在被告未盡速通知，且未於通
知後6個月內行使瑕疵擔保之減少價金請求權，其遲於原告
提出本件給付票款之民事訴訟，始提出此項瑕疵擔保之減少
價金請求權為給付票款之抗辯，顯已逾法定6個月之除斥期
間亦明，是此部分已與民法第356條、365條之規定不符。
⑶從而，被告主張因系爭房屋有瑕疵存在而主張瑕疵擔保之減
少價金請求權，進而拒絕給付票款即房屋尾款，尚非可採。
㈡被告抗辯因系爭房屋即區分所有權之專有部分存有附表之瑕
疵而依契約保固責任之約定，拒絕支付系爭房屋交屋尾款，
即拒絕給付票款有無理由之說明：
被告再辯稱：系爭房屋有附表編號1至13、16至22所示應由
原告負保固責任之瑕疵，均係於1年保固期間內所發生，尚
未超過該期限，而原告未修復，被告拒絕支付尾款，被告就
附表之瑕疵委託他人修復所須支付費用主張抵銷等語，則為
原告所否認。經查：
1.按房屋預定買賣合約書第17條亦載明：「本合約房屋自買方
完成交屋日起，‥‥賣方針對主要結構部分負責保固十五年
，固定設備部分（如門窗、粉刷、地磚‥‥等）負責保固一
年，如因天災或不可歸責於營造業者等之事由或買方自行增
建，裝修或因買方未盡良善管理或使用不當之事由所造成之
毀損概由買方自行負責。」倘於保固期限內發生應由原告修
繕之保固事由，仍應於保固期內通知原告進行修繕。
2.就附表編號4至13、21、22之瑕疵部分：
依被告提出104年11月24日之存證信函內容提及「貴公司於
104年4月27日交屋迄今所承諾乙週內要改善之房屋缺失均未
執行，經聯繫均未改善，‥‥故影響居住之缺失，本人已代
僱工改正，將由缺失改善保留款中扣除支付，另未改善之缺
失，函請七日內儘速派員改正。」（本院卷第88、89頁），
被告確有於104年4月24日交屋後1年內之保固期內主張原告
應就「原告公司交屋時承諾乙週內要改善之缺失」進行修繕
，參以被告於本院稱交屋時發現附表編號4至13、21、22之
瑕疵（本院卷第86頁反面），而原告亦不否認兩造於交屋時
曾經修補過附表編號4至13、21、22之瑕疵，但未達被告要
求（本院卷第87頁），再參以附表編號4至13、21、22之瑕
疵，係被告主張自交屋迄今均存在之應由原告負責之保固事
項，而依被告提出之瑕疵相片觀之（本院卷第28至30頁、21
、22頁），此部分確有瑕疵可指，是應認附表編號4至13、2
1、22係被告於保固期間之104年11月24日通知原告進行修繕
，而原告未進行修繕已有債務不履行，則被告主張以此部分
之修繕費用進行抵銷，尚屬有據。再附表編號4至13、21、2
2之瑕疵，被告所提出之修繕費用估價單（本院卷第81頁）
，業經原告否認真正（本院卷第85頁反面），被告復未再提
出證據證明此部分之修繕費用，惟原告同意就此部分每個項
目折價壹仟元等語在卷（本院卷第85頁反面），則附表編號
4至13、21、22共計12項應計為12,000元，是被告抗辯以此
部分抵銷應給付之系爭房屋尾款12,000元，應予准許。
3.另被告提出其餘附表編號1至3、16至20之瑕疵部分，雖據被
告陳明係104年7月至9月所發現之瑕疵（本院卷第86頁反面
），惟此部分業據原告所否認；再依被告提出之104年11月
24日之存證信函（本院卷第88、89頁），顯僅要求原告就「
交屋時承諾乙週內要改善之缺失」進行修繕，並未提及其他
於104年7月至9月發現之瑕疵；而被告提出之105年8月15日
之存證信函（本院卷第90、91頁），顯已逾交屋104年11月
24日之後1年所提出。是被告就此部分既未提出證據證明確
係保固期間所發生屬原告應負責修繕之保固項目，或被告於
保固期間即104年4月24日交屋後1年內曾向原告提出請求修
繕。則被告抗辯以此部分之修繕費用抵銷應給付之房屋尾款
，尚非可採。
4.小結：是被告抗辯以附表編號4至13、21、22之瑕疵係屬原
告應負責保固事項，原告經受被告通知而未修補，應負擔修
繕費用12,000元部分，用以抵銷應給付本件票款即房屋尾款
12,000元部分，核屬有據，至其餘部分則屬無據。則經抵銷
結果，被告尚應給付原告67,034元（計算式：79,034-12,00
0=67,034），是原告請求被告給付票款即房屋尾款67,034元
部分，應予准許。
㈢至被告以系爭房屋之區分所有權之共有部分即公共設施未完
成交付，主張同時履行抗辯權等語。惟就系爭房屋之買賣價
金，依兩造之房屋預定買賣合約書第7條約定「應依已完成
之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款」，而
付款明細表亦載明最後款項為「交屋款10萬元」；又依房屋
預定買賣合約書第16條將交屋與共有部分點交分開，該條第
5款並約明共有部分之點交係「賣方於完成管理委員會或推
選管理負責人後七日內，應會同管理委員會或推選管理負責
人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行測，
確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附
屬設施設備：設施設備使用維護手冊‥‥等資料，移交之。
」是兩造既約定共有部分之點交係由管理委員會或被告社區
推選之管理負責人負責點交，復約定交屋部分係指區分所有
權之專有房屋部分之交付，而交屋款於交屋後即應支付，被
告自難以共有部分之尚未點交或瑕疵，拒絕支付交屋尾款，
是被告此部分抗辯，亦非可採。
㈣按執票人向匯票債務人行使追索權時，得請求自到期日起如
無約定利率者，依年利6釐計算之利息，票據法第97條第1項
第2款定有明文，依同法第124條規定於本票準用之；次按本
票未載到期日者，視為見票即付，票據法第120條第2項定有
明文。查系爭本票其上已載明免除作成拒絕證書，又其上未
載到期日，自應視為見票即付；復本件原告固陳明系爭本票
之提示日係104年11月20日（司促卷第14頁），惟卷附原告
提出之存證信函內容固有催告被告給付系爭房屋買賣價金之
尾款，然未提及給付票款，難認已有提示系爭本票，是應認
原告係於被告本件收受支付命令時即105年11月21日始提示
，是原告請求給付票款之金額67,034元自提示日即105年11
月21日起至清償日止，按週年利率百分之6計算之利息，為
有理由，應予准許；逾此數額所為請求，為無理由，不應准
許。
㈤綜上所述，原告依票據法律關係請求被告給付67,034元，及
自105年11月21日起至清償日止按週年利率百分之6計算之利
息，為有理由，應予准許；逾此數額所為請求，為無理由，
應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
五、本件係依小額訴訟程式所為被告部分敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執
行；復依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當金額，併
諭知被告預供擔保免為假執行。
六、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費），由被
告負擔848元，餘由原告負擔。
中華民國106年7月5日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年7月5日
書記官王志伃
附表：
┌──┬────────────────┐
│編號│瑕疵項目│
├──┼────────────────┤
│1│柱面凹陷變形│
├──┼────────────────┤
│2│大門門框凹陷變形│
├──┼────────────────┤
│3│大門門框凹陷變形│
├──┼────────────────┤
│4│牆面龜裂│
├──┼────────────────┤
│5│牆面龜裂│
├──┼────────────────┤
│6│牆面龜裂│
├──┼────────────────┤
│7│牆面損傷、脫漆、不平整│
├──┼────────────────┤
│8│牆面損傷、脫漆、不平整│
├──┼────────────────┤
│9│牆面損傷、脫漆、不平整│
├──┼────────────────┤
│10│房間木門門框污損、凹陷│
├──┼────────────────┤
│11│房間木門門框污損、凹陷│
├──┼────────────────┤
│12│房門框歪斜，直接修改門片│
├──┼────────────────┤
│13│修改門片地坪未保護污損│
├──┼────────────────┤
│14│浴室磁磚貼作缺失（已改善）│
├──┼────────────────┤
│15│浴室磁磚貼作缺失（已改善）│
├──┼────────────────┤
│16│浴室乾濕分離漏水（主浴）│
├──┼────────────────┤
│17│浴室乾濕分離漏水（主浴）│
├──┼────────────────┤
│18│浴室乾濕分離漏水（主浴）│
├──┼────────────────┤
│19│浴室乾濕分離漏水（主浴）│
├──┼────────────────┤
│20│浴室乾濕分離漏水（公浴）│
├──┼────────────────┤
│21│牆面不平整│
├──┼────────────────┤
│22│牆面損傷、不平整│
└──┴────────────────┘