宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
廖湖中 律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 劉錦隆 律師
複 代理人 楊仲傑 律師
上列當事人間97年度店簡字第1161號給付違約金事件，於中華民
國97年12月24日言詞辯論終結，98年1月7日下午4時在本院新店
簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於後︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟壹佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由要領
原告主張：原告於民國90年4月10日以新台幣(下同)1300萬
向被告購買坐落台北縣新店市○○路○○○號8樓房地，依雙方簽
定之不動產買賣契約書第2條約定，雙方定於90年5月20日交付
尾款及交屋，第8條第3款約定，乙方(即被告)若有遲延給付
之情形，應賠償甲方(即原告)每日按買賣總價千分之零點三
違約金，被告於90年8月28日始將前開房地鑰匙交付原告，共
遲延給付100天，依不動產買賣契約書第8條第3款約定，被告
每日應賠償原告3,900元(00000000×0.3/1000＝3900)，遲延
100日共應賠償原告39萬元(3900×100＝390000)。被告雖稱
原告尚有第3期款15萬元及第4期款10萬元未付，惟係因被告延
誤交付權狀及延遲交屋，且答應要做給原告之櫃子、燈飾、窗
簾尚未施作，故由當時房地登記名義人 駱金娥 (後改名 駱鈺秀
)與原告母親丁○○於90年8月10日簽訂協議書，暫行保留第3
期款15萬元、第4期款10萬元，俟櫃子、燈飾、窗簾完成後再
給付被告30萬元，但被告迄今尚未將櫃子、燈飾、窗簾施作給
原告，故原告並無遲延給付價金，被告自不得主張同時履行抗
辯權。又被告雖稱已於90年7月8日交屋，惟由90年8月10日所
簽訂協議書可知被告當時尚未交屋，且被告自認於90年8月28
日兩造在台北縣新店市調解委員會調解時，將系爭房地鑰匙交
付原告，亦可證係於90年8月28日才交屋，因為任何買屋人交
屋後絕對會更換鑰匙，避免原屋主有備用鑰匙可闖入，若如被
告所言於已90年6月26日交屋，則不需在於90年8月28日再交付
備份鑰匙。並聲明：被告應給付原告39萬元，及自90年8月29
日起至清償日止按年息5%計算之利息。
被告辯以：系爭不動產買賣契約書雖記載「雙方訂於90年5月
20交付尾款及交屋」，惟第2條第3次付款原「(尾款)」之記
載刪除，金額原300萬元改為150萬元，摘要欄原「及交屋」3
字刪除，另增加第4次付款(交屋款)，時間96年6月30日，足
見兩造於訂約時已變更交屋時間。依原訂各次付款時間計算，
交屋係在產權過戶後第33日，而系爭房屋實際過戶完成之時間
為90年7日10日，加上33日為90年8月12日，應認雙方約定之交
屋日為90年8月12日。原告在90年7月8日即已進行系爭房屋之
木作地板工程，足證被告已於90年7月8日交屋及交付鑰匙，被
告在90年8月28日調解委員會交付之鑰匙，是因為原告說需要
全部的鑰匙，所以再將備份鑰匙交給原告。被告第3期款其中
之135萬元係於90年8月1日給付，再於90年8月10日訂立協議書
表明原告認為被告延誤交付權狀及交屋扣留25萬元價金，約定
依新店調解委員會調解結果辦理，而給付被告第4期款110萬元
，亦即被告最遲已於90年8月10日交屋(被告仍主張已於90年7
月8日前交屋)。又原告與被告係簽訂不動產買賣契約書，原告
不得以其與訴外人 駱怡君 所約定之承攬關係之爭議，而拒絕履
行對被告給付價金之義務。至原告主張被告要做給原告櫃子、
燈飾、窗簾云云，誠屬莫須有之事。另原告所提出之扣款協議
書，係原告與駱金娥所簽訂，並非與被告所簽訂，不得以該協
議書為由拒絕履行對被告給付價金之義務。原告尚有第3期款
15萬元、第4期款10萬元未付，而兩造約定交付尾款時交屋，
依民法第264條之規定，原告未履行付款義務前被告得拒絕交
屋，原告迄今尚未給付上述價款，故縱認被告於90年8月28日
才交屋亦無遲延交屋情事。退萬步言，縱認被告交屋遲延，依
系爭不動產買賣契約書第8條第2款規定，原告遲延給付價金應
每日賠償3,900元之違約金，若認被告應給付告違約金，以原
告應給付被告之違約金、買賣價金主張抵銷。並聲明：㈠原告
之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於90年4月10日簽定不動產買賣契約書，由原告以1300
萬向被告購買台北縣新店市○○路○○○號8樓房地（不動產買
賣契約書影本見本院卷第4-7頁)。
㈡台北縣新店市○○路○○○號8樓房地於97年7月10日以買賣為
原因登記為原告所有(新店市○○段1105建號謄本影本見本
院卷第30頁)。
㈢原告已依不動產買賣契約書第2條之約定給付被告第1期款
300萬元、第2期款700萬元。目前原告尚欠第3期款15萬元、
第4期款10萬元未給付被告。
㈣兩造於90年8月28日在台北縣新店市調解委員會調解系爭買
賣違約金事宜，該次調解不成立，但被告當日有將系爭房地
鑰匙1份交付原告。
本件爭點及本院之判斷：
㈠依系爭不動產買賣契約書之約定，被告應於96年6月30日交
付房屋予原告，原告應於取得系爭房地所有權後3日交付第3
期款、於被告交屋時交付第4期款。
⒈系爭不動產買賣契約書第2條總價款及付款表記載：「本
契約書不動產總價款為1300萬元，其付款方式如下表：第
1次簽約款90年4月10日300萬元於簽訂契約時同時支付。
第2次付款90年4月30日700萬元付款後辦理過戶手續。第3
次付款90年5月30日150萬元本約產權過戶予甲方(即原告
)名義後3日內付款。第4次付款(交屋款)90年6月30日
150萬元。雙方訂於90年5月20日交付尾款及交屋。」(不
動產買賣契約書影本見本院卷第5頁)系爭不動產買賣契約
書見證人乙○○到場證稱：「(系爭契約第2條第3次付款
下原有尾款之記載刪除，金額原為300萬元改為150萬元，
摘要欄原有及交屋3字被刪除，其原因為何？)原來約定第
3次付尾款300萬元後來因為買方要求賣方要增東西增設的
東西沒有辦法在5月份做好，所以300萬就分成2次付款。(
系爭契約第2條第4次付款交屋款時間記載96年6月30日，
何以又有「雙方定於90年5月20日交付尾款及交屋」之記
載，何者才是兩造的約定的交屋日期？)雙方定於90年5月
20日交付尾款及交屋是在第3次付尾款300萬元沒有改之前
寫的，改了之後，雙方是否另外有約定交屋日期我已經忘
記了，按照合約兩造約定交屋的日期是90年6月30日，因
為第2條所約定的第4次付款是交屋款。(系爭合約第2條第
2次付款之時間為90年4月30日，摘要為「付款後辦理過戶
手續」。第3次付款之時間為90年5月30日，摘要「本約產
權過戶予甲方名義後3日內付款」，似乎原預定之過戶完
成時間在90年5月27日，何以系爭房屋最後過戶完成之時
間為90年7月10日？)約定第2次付款開始辦理過戶手續，
契約沒有約定辦理完成的時間，一般是要在交屋之前辦理
過戶完畢，本件實際交屋的時間我不清楚，過戶辦理完成
是在90年7月10日，可能原因是因為要繳稅等稅單的緣故
。」(筆錄見本院卷第70-71頁)是以系爭不動產買賣契約
書第2條付款表下方雖記載「雙方訂於90年5月20交付尾款
及交屋」，惟第2條第3次付款原有「(尾款)」之記載，
後來刪除，金額原為300萬元，改為150萬元，摘要欄原有
「及交屋」3字刪除，另增加第4次付款(交屋款)，時間
為96年6月30日，應認兩造於訂約時已變更原訂90年5月20
日之交屋時間為96年6月30日，被告應於96年6月30日交付
房屋予原告，第3次付款時間為系爭房屋過戶予原告後3日
內，第4次付款時間為交屋時。
⒉原證90年8月10日之協議書記載：「第3期款買方認為因
依約延誤交付權狀，故暫行保留15萬元，再依新店調解委
員會調解結果辦理。第4期款買方認為因依約交屋延遲，
暫保留10萬元，再依新店調解委員會調解結果辦理。註：
俟櫃子、燈、窗簾完成後，買方再付30萬元予賣方。買方
：丁○○。賣方駱金娥」（協議書影本見本院第36頁)被
告戊○○本人到場陳稱：「原證協議書是原告跟我姐姐
（即 駱鈺琇 原名駱金娥）簽訂的，我姐姐是系爭房屋的原
來所有權人，我是出賣人，我姐姐居於出賣人的代理人的
地位，代理我和原告協議，因為當時我出國不在，就由我
姐姐出面協議。」（筆錄見本院第63頁)按代理人為代理
行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），如有其他
情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者
，亦能成立（隱名代理）（最高法院81年台上字第165號
判決參照)，則駱金娥係基於被告代理人與原告代理人丁
○○簽訂協議書，該協議書得拘束兩造。草擬該協議書之
乙○○到場證稱：「(第3期款與第4期款保留之25萬元，
與註所指30萬元有何關連？)沒有關係。第3、4期款是買
賣價金的部分，註30萬元是裝潢的部分。」(筆錄見本院
卷第72頁)兩造於90年8月28日在台北縣新店市調解委員會
調解系爭買賣違約金事宜，該次調解不成立，為兩造所不
爭執，已如前述，又協議書所記載之25萬元買賣價金、30
萬元裝潢款，兩者並無關係，則兩造間關於系爭不動產買
賣之權利義務仍應依原契約之約定定之。
㈡被告遲延交屋59日，應給付原告違約金230,100元。
⒈原告主張兩造約定於90年5月20日交屋，被告遲至90年8月
28日交付，遲延100日，依約每日應賠償原告3,900元，共
計39萬元之違約金。被告則辯以：原告在90年7月8日即已
進行系爭房屋之木作地板工程足證被告已於90年7月8日交
屋及交付鑰匙，再於90年8月10日訂立協議書，表明原告
認為被告延誤交付權狀及交屋扣留25萬元價金約定依新店
調解委員會調解結果辦理而給付被告第4期款110萬元，亦
即被告最遲已於90年8月10日交屋等語。
⒉系爭不動產買賣契約書第8條違約責任及損害賠償第3款約
定：「乙方(即被告)若有遲延給付之情形，應賠償甲方
(即原告)每日按買賣總價千分之零點三違約金。」(契約
影本見本院卷第6頁)
⒊兩造於90年8月28日在台北縣新店市調解委員會調解系爭
買賣違約金事宜，該次調解不成立，但被告當日有將系爭
房地鑰匙1份交付原告之事實，為兩造所不爭執，已如前
述。被告所提出被證丙○○出具之說明書影本(見本院
卷第29頁)，原告否認其形式及實質之真正，尚難因此認
為被告有於90年7月8日交屋及交付鑰匙予原告；又90年8
月10日之協議書記載：「第3期款買方認為因依約延誤交
付權狀，故暫行保留15萬元，再依新店調解委員會調解結
果辦理。第4期款買方認為因依約交屋延遲，暫保留10萬
元，再依新店調解委員會調解結果辦理。」（協議書影本
見本院第36頁)依其文義僅能認當時原告認為被告交付權
狀及交屋遲延，尚難因此認為被告已於90年8月10日交屋
。此外，被告未再舉證證明有於90年8月27日之前交屋，
應認為被告係於90年8月28日交屋於原告。
⒋依系爭不動產買賣契約書第2條所約定之交屋時間為90年6
月30日，已如前㈠所述，被告於90年8月28日始交屋，
遲延59日。被告應按日給付3,900元之違約金(00000000
×0.3/1000=3900)，故被告應給付原告違約金230,100元
(3900×59=230,100)。約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額，民法第252條固定有明文，惟被告遲延交
屋，使原告喪失使用系爭房屋之利益，則違約金之約定並
無過高之情形，毋庸酌減，併予敘明。
⒌至被告所辯原告尚有第3期款15萬元、第4期款10萬元未付
，依民法第264條之規定，原告未履行付款義務前被告得
拒絕交屋等語部分。民法第264條第1項規定：「因契約互
負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之
給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」第2條
規定：「他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒
絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之
給付。」本件買賣總價為1300萬元，原告已給付買賣價金
1,275萬元，尚欠25萬元，所欠買賣金額不及買賣總價2%
，被告不得因原告未付價金25萬元而拒絕交屋，併予敘明
。
㈢目前原告尚欠第3期款15萬元、第4期款10萬元未給付被告，
原告應給付被告買賣價金25萬元、違約金202,695元，共計
452,695元，被告此部分抵銷主張為有理由。
⒈被告辯以：依系爭不動產買賣契約書第8條第2款規定，原
告遲延給付價金，亦應每日賠償3,900元之違約金，若認
被告應給付告違約金，亦得以原告應給付被告之買賣價金
及違約金主張抵銷。
⒉系爭不動產買賣契約書第8條違約責任及損害賠償第2款約
定：「甲方（即原告）若有延遲給付之情形，應賠償乙方
(即被告)每日按買賣總價千分之零點三違約金。」(契
約影本見本院卷第6頁)
⒊依系爭不動產買賣契約書第2條所約定之第3次付款時間為
系爭房屋過戶予原告後3日內，亦即原告應於90年7月10日
取得所有權後3日內即90年7月13日前交付第3期款，然目
前原告尚欠第3期款15萬元未給付被告，至97年12月24日
本件言詞辯論終結時，已遲延2721日(365×5+366×2+
164=2721)。依系爭不動產買賣契約書第2條所約定之第4
次付款時間為交屋時，亦即原告應於被告90年8月28日實
際交付系爭房屋鑰匙時交付第4期款，然原告迄今尚欠第4
期款10萬元未給付被告，至97年12月24日本件言詞辯論終
結時，已遲延2675日(365×5+366×2+118=2675)。
⒋原告主張被告迄今未依協議書之約定將櫃子、燈飾、窗簾
施作給原告，故原告並無遲延給付價金等語。經查：90年
8月10日之協議書「註」記載：「俟櫃子、燈、窗簾完成
後，買方再付30萬元予賣方。」（協議書影本見本院第36
頁)草擬該協議書之乙○○到場證稱：「(第3期款與第4
期款保留之25萬元，與註所指30萬元有何關連？)沒有關
係。第3、4期款是買賣價金的部分，註30萬元是裝潢的部
分。」(筆錄見本院卷第72頁)原告否認被告有完成櫃子
、燈、窗簾，被告未再舉證證明有完成該等工作，應認被
告未完成該等工作。然25萬元買賣價金、30萬元裝潢款，
兩者並無關係，則原告不得因被告未完成櫃子、燈、窗簾
而拒絕給付買賣價金25萬元。
⒌按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文，本件兩造約定之違約金每日按買賣總
價千分之零點三違約金，其性質應屬懲罰性質之違約金，
其標準應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債務若能如
期履行時，債權人可得享受之利益即債權人實際損失為衡
量，以求公平。本院審酌本件買賣總價為1300萬元，原告
已給付買賣價金1,275萬元，尚欠25萬元，所欠買賣金額
不及買賣總價2%，且被告並未證明除利息損失外有何損失
，而被告仍主張依約每日按買賣總價千分之零點三計算違
約金，高達10,611,000(00000000×0.3/1000×2721=
00000000)，其金額過高，對原告顯不公平，應依未付之
金額計算違約金為適當。原告應於90年7月13日交付第3期
款，目前尚欠15萬元，原告應按日給付45元之違約金
(000000×0.3/1000=45)，至97年12月24日本件言詞辯論
終結時，已遲延2721日，故原告應給付被告違約金
122,445元(45×2721=122445)。原告應於90年8月28日
交付第4期款，目前尚欠10萬元，原告應按日給付30元之
違約金(000000×0.3/1000=30)，至97年12月24日本件
言詞辯論終結時，已遲延2675日，故原告應給付被告違約
金80,250元(30×2675=80250)。則原告遲延給付第3、4
期買賣價金，計應給付被告違約金202,695元
(000000+80250=202695)。
⒍綜上，目前原告尚欠第3期款15萬元、第4期款10萬元未給
付被告，原告應給付被告買賣價金25萬元、違約金202,69
5元，共計452,695元，被告此部分抵銷主張為有理由。
綜上所述，兩造於90年4月10日簽定不動產買賣契約書，由原
告以1300萬向被告購買台北縣新店市○○路○○○號8樓房地，
依約被告應於96年6月30日交屋予原告，原告應於取得系爭房
地所有權後3日交付第3期款、於被告交屋時交付第4期款。被
告於90年8月28日交屋，應給付原告違約金230,100元。目前原
告尚欠第3期款15萬元、第4期款10萬元未給付被告，原告應給
付被告買賣價金25萬元、違約金202,695元，共計452,695元，
被告此部分抵銷主張為有理由。抵銷後，原告尚應給付被告
222,595元(000000-000000=-222595)。從而，原告請求被告
給付違約金39萬元，及自90年8月29日起至清償日止按年息5%
計算之利息，為無理由，應予駁回。
本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決
結果無影響，爰不另一一論述。
本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費4,190元。
中 華 民 國 98 年 1 月 7 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官吳建元
法官周美雲
上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 1 月 7 日
法院書記官吳建元