裁判字號：最高法院105年台上字第1958號民事判決
裁判日期：民國105年11月09日
裁判案由：請求所有權移轉登記等
最高法院民事判決一○五年度台上字第一九五八號上訴人 翁佳吟
翁士恆 陳富美 共同訴訟代理人 陳德聰 律師被上訴人 林阿連
林光隆 共同訴訟代理人 林亦書 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○四年六月三十日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第四五四號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由上訴人主張：伊之被繼承人 翁憲昭 於民國六十二年八月五日經由被上訴人林阿連之介紹，與 黃文生 簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買坐落前桃園縣○○鄉○○段○○○小段三三
一、三三二、四二之二四、四二之二五地號土地（除各以地號稱之外，下合稱系爭土地）之建地五間，共計一五五坪一合八勺四才，每坪新台幣（下同）八百三十元（系爭買賣契約之附圖紅筆所示部分即原判決附表假號第十七至二十一等建地五間及地籍圖）。系爭買賣契約第四條約定：「申請不動產移轉登記日期議定為甲方（即翁憲昭）將房屋建築至可分割登記時，甲乙雙方會同辦理之。」，空白處並註明「介紹人：林阿連」。惟因同年十二月二十四日頒布實施都市計畫外地區建築管理辦法第三條，及六十三年所頒布前開管理辦法實施要點第三條之規定，系爭土地上欲興建之建物，因建築目的未符法定要件致未興建，又六十四年修正土地法第三十條規定，翁憲昭因不具自耕農身分，故就系爭土地之應有部分遲未辦理所有權移轉登記。因林阿連具有自耕農身分，黃文生乃依林阿連所託將系爭土地移轉登記於林阿連名下。系爭買賣契約之附圖經地政機關套繪在現今土地複丈成果圖後，伊始知悉其購買之三二九、三三○地號合併為三二九之五地號，三三一地號與三三二地號分割交換合併為三三二地號，使用分區為一般農業區，農牧用地，三一六之四地號所有權人為台灣桃園農田水利會，係水利用地，其餘四二之二五、四二之四八（分割自四二之二四）地號為一般農業區之甲種建築用地，與六十二年六月六日林阿連與黃文生所訂約購買之海方厝小段三二九、三三○、三三一、四二之二五、四二之二四地號（坐東向西）土地六間份標的相同，為六間中之五間。翁憲昭不認識黃文生，本於契約書上簽字，林阿連並非介紹人，為真正地主，即買賣契約之當事人，負有移轉所有土地之義務，惟林阿連於訴訟中將三三二地號、三二九之五地號土地贈與登記林光隆，損害伊之債權，伊自得追加請求撤銷其贈與之行為，並塗銷所有權移轉登記，回復原狀，並將其所有權移轉登記予上訴人等情。爰依買賣契約之法律關係，並於原審變更及追加聲明，求為：㈠撤銷林阿連、林光隆於一○二年四月二十二日就三三二地號土地二九七平方公尺、三二九之五地號土地面積一九五平方公尺之贈與行為、及塗銷於一○二年五月三日所有權移轉行為；㈡命林阿連將四二之四七地號土地所有權全部；三三二地號、三二九之五地號、四二之二五地號、四二之四八地號，面積分別為二九七平方公尺（原判決誤載為二七九平方公尺）、一九五平方公尺、二四四平方公尺、一四三平方公尺土地移轉登記予伊共有之判決。
被上訴人則以：否認伊與翁憲昭間有土地買賣契約存在。上訴人之請求權基礎不明，且其等所陳述之土地買賣關係前後不相同，提起本件訴訟並無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，並駁回上訴人變更及追加之訴，無非以：系爭買賣契約書第一頁記載「立約人買主翁憲昭（以下簡稱甲方）賣主黃文生（以下簡稱乙方）茲為不動產買賣雙方同意訂立契約條件如左：…」，簽名欄買賣雙方之署名為「翁憲昭」及「黃文生」，林阿連係於「介紹人」之位置署名，故上訴人執系爭買賣契約主張翁憲昭與林阿連間就系爭土地有買賣關係存在，形式上已有重大瑕疵。黃文生所出具之聲明書固記載：「林阿連先生將所買之土地於62.8.5以每坪八百三十元轉售給翁憲昭等人」，然黃文生證稱該聲明書之內容係事先製作，其至公證人處僅簽名於上，並否認系爭買賣契約為真正等語，尚難認該聲明書上之文義係出自黃文生之真意。上訴人對於買賣過程之陳述，先於一審主張「翁憲昭委託被上訴人介紹人林阿連向黃文生購買土地」、「翁憲昭與黃文生於000年0月0日締結買賣契約」等語，一再自承係翁憲昭向黃文生買受土地，林阿連為介紹人（於一審尚以委任及居間之法律關係為備位請求）。嗣於原法院審理時，改稱「林阿連與黃文生係好朋友，亦為事業伙伴」、「足證其二人有合夥關係共同出賣土地，雙方自可互為代理，至少亦有表見代理之法律關係」、「出賣人為林阿連，他是真正之地主」等語，直指林阿連為出賣人，故上訴人之陳述不僅前後不一致，且與黃文生證述其係將土地出賣予林阿連，價金已付清等證詞不符。另由證人 陳春結 、 張進益 之前揭證言，足認林阿連辯稱其非出賣人一節，應屬可信。經審酌上訴人所提出之林阿連之買賣契約及附圖、黃文生之憑條及簽收單，林阿連於六十二年七月一日向黃文生購入者為編號七、十二、十三、十六、二十三共五間土地，有買賣契約足參，與系爭買賣契約標的不同。又依卷附土地登記謄本所示，林阿連所有之同小段三二九之五、三三二地號土地（地目均為田）係於六十九年十二月十二日以買賣為原因取得所有權、四二之二五地號土地（地目為建）係於八十年八月二十二日以買賣為原因取得所有權、四二之四七、四二之四八地號土地（地目為建）係於八十二年四月二十八日以買賣為原因取得所有權，均難認與系爭買賣契約有關，難以證明林阿連買得土地後，再轉賣予翁憲昭。上訴人既無法證明其被繼承人翁憲昭就上訴及變更之訴所聲明請求之標的土地，與林阿連間有買賣契約存在，則其基於買賣契約之法律關係，請求林阿連應就上開土地為所有權移轉云云，為無理由。其追加列林阿連之子林光隆為被告，請求撤銷林阿連與林光隆於一○二年四月二十二日就三三二地號土地二九七平方公尺、三二九之五地號土地面積一九五平方公尺之贈與行為、塗銷於一○二年五月三日之所有權移轉行為云云，亦無所據等詞，為其判斷基礎。按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。又法律上推定之事實無反證者，無庸舉證。民法第二百四十八條、民事訴訟法第二百八十一條分別定有明文。再解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（本院三十九年台上字第一○五三號判例意旨參照）。本件上訴人之被繼承人翁憲昭於六十二年八月五日簽訂系爭買賣契約，購買系爭土地，林阿連亦於系爭買賣契約之介紹人欄簽名，為兩造所不爭執。依系爭買賣契約第二條、第三條之約定，買賣總價款為十二萬八千八百零三元，「於契約成立同時甲方（即買主）交付乙方（即賣主）定款十一萬三八百零三元正，經乙方親收足訖是實不另立收據。其餘尾款一萬五千元正限至六十三年八月五日止以前甲方須全部給付乙方收訖清楚。」（一審卷十四頁），林阿連亦稱翁憲昭交付的十一餘萬元訂金是直接交給黃文生等語（一審卷一四五頁反面），則系爭買賣契約已因翁憲昭交付訂金予賣主而推定其契約成立。而系爭買賣契約所載之賣主黃文生結證稱其係於六十二年六月六日將土地整批賣予林阿連，不可能在六十二年八月五日再將土地賣予翁憲昭，系爭買賣契約之賣主欄非其簽名；從六十二年開始田賦都是由林阿連自己去繳的，證明其在六十二年時就已經賣給林阿連等語，並提出其與林阿連所訂之契約書、覺書、憑條、協議書、不動產明細為證（原審卷㈠二○三至二一七頁、一審卷一三六、一三七頁），並有林阿連提出之六十三年至六十九年代黃文生繳納田賦之稅單可稽（原審卷㈠九六至一○六頁），則系爭買賣契約賣主欄究為何人所簽名？定金由何人收受？林阿連於介紹人欄簽名之真意為何？此攸關系爭土地為何人所出賣？系爭買賣契約是否已因交付定金而成立？原審未予查明，已嫌疏漏。又系爭買賣契約簽訂時之土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。且系爭買賣契約第四條約定：「申請不動產移轉登記日期議定為甲方（即翁憲昭）將房屋建築至可分割登記時，甲乙雙方會同辦理之。」而系爭土地中之三三一、三三二地號土地（嗣分割交換合併為三三二地號）之地目均為田，有卷附土地登記謄本可稽（原審卷㈠二四七頁、一審卷十九頁），黃文生亦證稱六十二年間土地不能過戶，所以應該沒有增值稅等語（原審卷㈠二○四頁反面），則林阿連辯稱因翁憲昭所買土地皆為建地，翁憲昭不願負擔十餘萬元之土地增值稅，亦不給付尾款一萬五千元，始遭黃文生沒收定金並解除契約云云（原審卷㈠九三頁），顯與上開卷證不符。則系爭買賣契約究係未經黃文生本人簽名同意而不成立？或已成立，嗣再解除契約沒收定金？又證人陳春結、張進益均證稱：其與翁憲昭、 鄭溪圳 四人同時向林阿連購買土地，錢是交給林阿連；三、四年前林阿連跟我們說土地沒有用了，叫我們把土地賣給林阿連，其等與鄭溪圳三人就同一天以每坪六千元賣回給林阿連等語，並有與系爭買賣契約相同格式、內容之不動產買賣契約書可稽（一審卷一二四頁、原審卷㈠一二三至一三二、一四五頁）；復依土地登記謄本所載（一審卷十八至二十二頁），林阿連已分別於六十九年至八十二年間登記為系爭土地所有權人，如林阿連僅為買賣契約之介紹人，何以收受買賣價金？又何以在已取得系爭土地所有權後，猶須以原契約單價七倍多之價格買回土地？亦滋疑義。原審未詳予推敲，探求系爭買賣契約當事人立約當時之真意，以判斷系爭買賣契約締約之真正出賣人為何人？即遽以上述理由為上訴人不利之論斷，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人聲明請求移轉登記者，究為土地之不特定位置之部分面積，抑或土地之特定位置，案經發回，應一併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○五年十一月九日
最高法院民事第六庭
審判長法官林大洋
法官鄭傑夫法官陳玉完法官滕允潔法官蕭艿菁本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○五年十一月二十二日
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