裁判字號：臺灣臺南地方法院101年訴字第625號民事判決
裁判日期：民國102年02月08日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺南地方法院民事判決101年度訴字第625號原告 李蔡金鶯 被告 吳桐炎 上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國一０二年一月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍佰柒拾柒萬肆仟伍佰元，及自民國一０一年四月二十六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣伍萬捌仟貳佰貳拾貳元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）5,774,500元，及自民國87年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於言詞辯論期日減縮遲延利息起算日自起訴狀繕本送達翌日即101年4月26日起算，此乃減縮應受判決事項之聲明，合於上述條文之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：被告於86年5月15日將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號，地目：田，面積2,200平方公尺之農地（下稱系爭土地），以15,600,000元出售予原告，兩造並訂有不動產買賣契約，原告亦已交付5,774,500元予被告。惟因原告無自耕農身分，系爭土地無法過戶至原告名下，致使原告平白交付5,774,500元。而被告亦未持原告所交付價金向第一順位抵押債權人清償300萬元及向第二順位抵押權人清償150萬元，致被告後來遭抵押債權人聲請查封拍賣系爭土地。原告不具自耕農身分及能力，而系爭土地性質屬農地，被告並未告知系爭土地需要自耕農身分才能購買，嗣後系爭土地又遭查封拍賣，被告根本無法將土地所有權移轉與原告，本件又無民法第246條第1項但書之情形，則系爭買賣契約應屬自始無效，被告應依民法不當得利之法律關係返還買賣價金等語。為此聲明：被告應給付原告5,774,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年4月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則抗辯：系爭土地被拍賣係因為原告違約所造成，且當時土地權狀曾交付原告，原告應知悉系爭土地需要自耕農身分才能辦理登記等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其與被告於86年5月15日就系爭土地簽訂不動產買賣契約，而原告已陸續交付被告5,774,500元等情，業據其提出不動產買賣合約書1紙為證（見本卷第6頁），且為被告所不爭執，並經核閱相符，自堪信為真實。
四、又原告主張因無自耕農身分，致系爭土地買賣契約自始無效，是被告因買賣契約所收受5,774,500元，自為無法律上之原因而受有利益，應返還原告上開不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：系爭土地買賣契約是否因原告無自耕能力而無效？茲分別論述如下：
１、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。除其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項亦有明定。又私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效。是農地之承買人如無自耕能力，依修正刪除前之土地法第30條規定，本不得取得農地所有權。
經查，系爭不動產買賣契約係於86年5月15日簽訂，買賣之標的為坐落臺南市○○區○○段○○○○號，地目為田，係都市計劃內劃設為農業區，性質上屬私有農地，此有土地登記謄本（見本卷第42頁）及臺南市永康區公所於102年1月4日所經建字第0000000000號函文（見本卷第60頁）各1紙在卷可佐，依89年1月26日修正前之土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，否則所有權之移轉無效，故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，其契約應屬無效。
２、本件兩造買賣土地時間點為86年5月15日，依當時土地法第30條之規定，農地所有權移轉，承受人以能自耕者為限。換言之，農地辦理移轉登記對象，限於具有自耕能力之人。經查，系爭土地之地目為田，又屬於都市計劃內之農業區，83-88年間亦曾申請休耕，故屬修正前土地法第30條之農地，被告於86年5月15日訂立買賣契約出售予原告時，仍有修正前土地法第30條規定之適用，而原告直至88年1月22日都仍投保勞工保險，此有原告所提出的臺南市乳品飲料派送職業公會會員證影本（見本卷第66頁）及本院依職權查詢原告勞工保險歷年投保資料各1紙（見本卷第49至52頁）在卷可稽，足見原告於買受系爭土地時並無自耕能力；再觀原告所提出之系爭不動產買賣契約書第1條僅約定：「甲方（即被告）所有記載不動產之所有權，全部今願出賣予乙方（即原告），而乙方將此承買之。」（見本卷第6頁），足見，兩造就系爭土地之買賣行為，僅約定由未具自耕農身分之原告買受，並未約定由具有自耕農身分之人買受或其他預期於不能之情形除去（如系爭土地變更為非農地或原告取得自耕農身分）後始為給付，故系爭土地買賣契約違反土地法修正前第30條之強制規定，顯以不能之給付為其契約標的，依民法第246條第1項規定，兩造間之買賣契約自屬無效。被告雖辯稱：係因原告違約尚未給付尾款813萬元，以致伊的土地被拍賣，故系爭土地無法辦理移轉登記並非伊有過錯云云。惟系爭土地買賣契約於訂約時已因不能之給付為契約標的而為無效，已與事後遭拍賣債務不履行無關，被告此部分抗辯洵無可採。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。本件原告為買受系爭土地，給付5,774,500元買賣價金予被告，而系爭土地買賣契約，因原告自始不具自耕農身分，違反修正前土地法第30條「承買人以有自耕能力者為限」之強制規定，系爭土地買賣契約，顯以不能之給付為契約標的而為無效，被告受有5774,500之買賣價金自始無法律上原因，合於前述民法第179條不當得利之法律規定。從而，原告爰依民法不當得利之法律規定，請求被告返還5,774,500元，即屬有據。
六、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。本件原告請求被告返還不當得利5,774,500元，係屬未定期限之給付，依上開規定，自應經催告而被告未為給付時起，始付遲延責任。從而，原告請求被告給付5,774,500元，及自101年4月26日（即起訴狀繕繕本送達之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國102年2月8日
民事第四庭法官田玉芬以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中華民國102年2月8日
書記官劉紀君