臺灣士林地方法院民事簡易判決
110年度湖簡字第1226號
原告上東城社區管理委員會
法定代理人 吳明駿
訴訟代理人 陳振東 律師
複代理人 鄧凱元 律師
被告 闕乃才
訴訟代理人 王立中 律師
被告 高碧琪
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國111年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告高碧琪應將新北市○○區○○街000巷00號21樓房屋共用梯廳如附圖所示之照明設備回復原狀為感應式。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，其中新臺幣50元由被告高碧琪負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴原聲明為：（一）被告闕乃才應拆除吊掛於新北市○○區○○街000巷00號23樓房屋（下稱系爭23樓房屋）外牆處之冷氣機、鋁門窗。（二）被告高碧琪應拆除設置於新北市○○區○○街000巷00號頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）之淨水器，以及21樓共用梯廳之照明設備（下稱系爭照明設備）回復原狀為感應式裝備。（三）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於審理中，於民國111年1月3日言詞辯論期日變更聲明為（見本院卷第169頁）：（一）被告闕乃才應拆除如原證11照片所示之系爭23樓房屋鐵鋁窗及吊掛於外牆處之冷氣室外機及冷氣室外機下方之護欄。（二）被告高碧琪應拆除設置於系爭頂樓平台如原證5照片1（本院卷第53頁）所示之淨水器（廠牌EVERPOLL愛惠普牌，下稱系爭淨水器），以及將原證5照片2（本院卷第55頁，即本判決附圖）所示之新北市○○區○○街000巷00號21樓房屋（下稱系爭21樓房屋）共用梯廳之照明設備（即系爭照明設備）回復原狀為感應式。（三）願供擔保，請准宣告假執行。核原告追加拆除之標的，其原因事實與起訴事實，均屬被告於外牆面設置冷氣室外機之相關設備，其基礎事實相同，合於前揭規定，應予准許。另原告其餘變更係為明確特定聲明所欲拆除之標的，而補充相關標的之說明部分，依民事訴訟法第256條定，非為訴之變更或追加，附此說明。
二、被告高碧琪經合法通知未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條規定各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）闕乃才為原告社區內系爭23樓房屋之所有權人，其於107年間在系爭23樓房屋後陽台加裝鐵鋁窗，並在外牆裝置冷氣室外機及室外機護欄（如原證11照片所示，本院卷第157頁），已違反社區規約第2條第5項、第14條、第19條第1項第2款及公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，經原告促其回復原狀，惟闕乃才拒絕。
（二）高碧琪為原告社區內系爭21樓房屋之所有權人，其於不確定時間在系爭頂樓平台外牆上裝設系爭淨水器，又將系爭照明設備改裝為長亮式照明，已違反社區規約第14條、第19條第1項第3款及公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，經原告促其回復原狀，惟高碧琪拒絕配合。
（三）爰依公寓大廈管理條例第8條第1項、第8條第3項規定及社區規約第19條第1項第3款規定提起本件訴訟等語。並聲明：如前述變更後聲明。
二、被告答辯：
（一）闕乃才稱：原告前以其裝設鐵鋁窗及冷氣室外機，違反公寓大廈管理條例第8條第1項為由，報請主管機關強制改善及裁罰，業經主管機關調查後認定其並無違法。又其係於108年原告社區規約訂立前裝鋁窗，原告社區規約不得溯及適用，另其係因家中小孩活動之安全考量，在原告禁止闕乃才設置防墜網的情形下，不得已之最低度選擇，且裝設位置係在不突出於外牆之專有部分，原告以規約過度限制其就專有部分之使用權，並棄小孩安危於不顧，為權利濫用。另外，冷氣室外機係裝設在雨遮下方，該部分為其得合法使用之專有部分，原告不得以規約限制其就專有部分之使用。且冷氣室外機之裝置，位於23樓，其造型及顏色均不顯著，一般人正常情況下根本看不到。反而，原告對社區各樓層住戶於陽台懸掛各種花花綠綠之衣物，卻未無管理制止，可見原告有輕重失衡、雙重標準之違誤。原告在一般人均可見之1樓外牆自行加裝多台，體積較其所裝置冷氣室外機為大的冷氣室外機，其設置早已明顯破壞大樓整體觀瞻。故原告主張該冷氣室外機會影響社區大樓之整體觀瞻，即屬無據。等語，以資抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）高碧琪經合法通知無正當理由不到庭，惟前曾到庭稱：系爭照明設備之感應照明僅5秒時間，不敷使用，其僅將原來照明接其住家用電，使成為長久照明，又其於原告管理組織成立前即已為上開更動及裝設系爭淨水器等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告請求闕乃才拆除如原證11照片所示之系爭23樓房屋鋁門窗及吊掛於外牆處之冷氣機及冷氣機下方之護欄，有無理由？
1.按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。上開條文為92年12月31日修正，修正前原條文為「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」，係採原則上禁止，但如符合相關法令規定，並經區分所有權人會議之決議，始例外可為變更或設置行為。對照上開修正前後條文內容，可知修正後已改採原則上以允許，亦即如符合法令規定，原則上即可以變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，但若規約或區分所有權人會議決議有制定相關限制規範，並完成報備後，則例外可以限制住戶。又上開條文所稱「完成報備有案者」應係指公寓大廈規約或區分所有權人會議決議有限制其該等行為時之報備而言，倘公寓大廈規約或區分所有權人會議就外牆使用管理未有限制規定，或雖有限制規定但尚未經完成報備者，則尚未滿足前揭例外限制應具備之要件，自不能對區分所有權人之使用行為加以限制，區分所有權人就屬共有部分之外牆應仍可在符合法令規定範圍內且不妨礙其他共有人之權利下自由使用外牆。此於內政部93年3月18日台內營字第0930082552號函釋亦採相同見解，可資參考。
2.經查，闕乃才為系爭23樓房屋之所有權人，其在該房屋陽台加裝鐵鋁窗，及於外牆面裝設冷氣室外機、護欄乙節，有建物查詢資料、原告提出照片可佐（見本院卷第73頁、第25頁、第157頁至161頁），闕乃才對此並不爭執，堪信為真實。而依原告社區規約第2條第5項規定「區分所有權人及住戶對於陽台、花台、窗戶不得裝設鐵窗、鋁窗及花架等違建，…」、第19條第1項第2款「住戶違反公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，有任意變更社區建築周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時，應予制止，…」（見本院卷第28頁、第37頁），可知原告社區規約就住戶於大樓陽台裝設鐵鋁窗及變更大樓外牆面之構造、顏色或其他類似行為，均已有限制規範。本件闕乃才在系爭23樓房屋陽台設置鋁窗，為上開規約所明定禁止者，另在外牆面裝置冷氣室外機，而改變外牆面之外觀，屬「其他類似行為」，亦在上開規約禁止之列。
3.然而，原告之管理組織及規約雖於108年間向主管機關報備完成，然原告並未提出其規約就大廈外牆面等變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗等行為有所限制內容向主管機關依公寓大廈管理條例第8條第1項規定所為報備有案之相關證據，依上開說明，在原告符合公寓大廈管理條例第8條第1項之規定之前，闕乃才就屬共有部分之系爭23樓房屋外牆面，應可在符合法令規定範圍內且不妨礙其他共有人之共有權利下自由使用。則原告主張依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，闕乃才就系爭23樓房屋外牆之使用、變更應受原告社區規約第2條第5項及第19條規定之限制云云，尚不可採。
4.原告雖主張闕乃才於107年5月8日向訴外人合嘉建設股份有限公司購買系爭23樓房屋，依闕乃才所簽立買賣契約書之附件「上東城社區規約（草約）」第2條第5項、第19條第1項第2款（見本院卷第273頁至289頁）同原告社區規約，闕乃才仍應受規約之拘束等語。按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。公寓大廈管理條例第56條第1項、第2項定有明文。闕乃才既於購買系爭23樓房屋時簽署同意規約草約，其草約內容即視為規約。然而，縱認依闕乃才所簽之契約及規約草約，認為規約就闕乃才於系爭23樓房屋裝設鋁窗及外牆面裝置冷氣室外機之行為亦有適用餘地，如前所述，上開規約之限制條款既未完成報備，尚不得限制闕乃才之行為，原告此部分主張，亦無可採。
5.綜上，原告請求闕乃才拆除如原證11照片所示之系爭23樓房屋鋁門窗及吊掛於外牆處之冷氣機及冷氣機下方之護欄，並無理由。
（二）原告請求高碧琪拆除系爭淨水器，有無理由？
1.原告主張其並未同意住戶在頂樓平台之水管上私設淨水器，被告在系爭頂樓平台裝設系爭淨水器，被告之行為違反社區規約第14條規定，及社區規約第25條之1授權管理委員會制定之社區自治公約第17條規定等語。按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項定有明文。故區分所有權人就屬共有部分原則上應仍可在符合法令規定範圍內且不妨礙其他共有人之權利下自由使用，但另有約定時，區分所有權人之使用收益權即例外受到限制，所指「另有約定」，指區分所有權人間之分管契約、社區規約或區分所有權人決議。
2.經查，高碧琪不爭執其確有在屬於共用部分之頂樓平台之外牆上附掛系爭淨水器，堪信為真。而原告社區規約固屬前述之「另有約定」之一種，然觀之規約第14條「住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」規定內容（見本院卷第36頁），僅能認住戶對共用部分及約定共用部分之使用固應依其設置目的及通常使用方法為之，然而該約定之共用部分之設置目的及「通常使用方法」為何，並非明確之概念，並非可一概而論。依原告提出頂樓平台一隅之照片（見本院卷第53頁），系爭頂樓平台外牆附掛有各樓層住戶之水管等設備，可見原告社區之頂樓平台外牆之「通常使用方法」應包含供各樓層住戶之用水設施附掛其上之用途，而高碧琪在供其住家使用之水管中間段加設系爭淨水器，成為用水設施之一部分，該淨水器體積非龐大，裝設位置附近僅有其他住戶之水管設備，並無其他公共設施，顯然未妨礙其他區分所有權人就頂樓平台之使用，則尚不能認該用水設施之裝設即係違反頂樓平台外牆之通常使用方法。是以高碧琪自可在不妨礙其他共有人之權利下使用頂樓平台之外牆，原告主張被告裝設系爭淨水器之行為，違反規約第14條規定云云，尚非可採。
3.另依社區自治公約第15條「本社區公共空間包含…頂樓」、第17條，「在該範圍內，不得獨立使用供做專有部分，禁止堆置拖鞋、鞋櫃、玩具、腳踏車、腳踏墊、盆栽等私人物品，須完全淨空。」（見本院卷第133頁至135頁），可知上開規定係就社區公共空間禁止堆置私人物品之規定，依所上開規定例示之情形，應係就住戶利用公共空間地面堆置私人物品之限制規範，尚不能擴張解釋至附掛於頂樓平台外牆面之淨水設備，是以原告主張高碧琪所為，違反該規定，亦非可採。
4.此外，依原告之提出之社區規約其他規定，及住戶自治公約，並未有原告社區之區分所有權人間就頂樓平台之外牆上否得附掛淨水器乙節之相關限制約定，自不能認原告就「另有約定」已盡舉證責任。再者，高碧琪將系爭淨水器附掛於外牆，固亦涉及系爭頂樓平台外牆之構造變更之行為，而或有公寓大廈管理條例第8條之適用，然原告並未就社區規約中外牆面及頂樓平台之變更使用之限制，依同條規定向主管機關完成報備，業如前述，則原告主張高碧琪之行為亦有違反同條例第8條第1項規定云云，亦非可採。
5.綜上，原告請求高碧琪拆除系爭淨水器，並無理由。
（三）原告主張高碧琪應將系爭照明設備回復原狀為感應式，有無理由？
1.經查，高碧琪不否認系爭照明設備原來係為感應式，其自行僱工將之改接用自家電源後變更為長照式。可認系爭照明設備之「通常使用方法」即為感應式而非長照式，被告之變更行為自屬違反社區規約第14條及公寓大廈管理條例第9條第2項規定，原告依社區規約第19條第1項第3款請求高碧琪回復原狀，自屬有理。
2.高碧琪雖辯稱感應照明僅時間過短，不敷使用，且其係將原來照明接其住家用電，使成為長久照明，並未使原告社區電費增加等語。然而高碧琪對於梯廳間照明方式，如認有變更通常使用方法或約定時，應依社區自治之程序向原告或區分所有權人會議提出議案供討論及表決，其未經上開程序取得原告或區分所有權人會議同意即逕自變更該共用部分之原來之使用方法，尚難認有理由。
3.高碧琪再辯稱其係在社區規約訂立前已變更梯廳照明方式等語。查，公寓大廈管理條例第9條第4項亦明文規定管理委員會對於住戶違反同條例第9條第2項規定者，得訴請法院為必要之處置，本件高碧琪變更梯廳照明方式，原告自得請求其回復原狀，自不因規約訂立在其行為之後而有不同，是高碧琪此部分抗辯，並非可採。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第8條第1項及社區規約第19條第1項第3款之規定，請求闕乃才拆除如原證11照片所示之系爭23樓房屋鋁門窗及吊掛於外牆處之冷氣機及冷氣機下方之護欄，及請求高碧琪拆除系爭淨水器部分，為無理由，應予駁回。另原告依社區規約第19條第1項第3款請求高碧琪將系爭淨水器回復原狀為感應式裝備部分，為有理由，應予准許。
五、本件係適用簡易訴訟程序，所為高碧琪敗訴之部分應依職權宣告假執行。本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴之部分應依職權宣告假執行。原告之聲明，僅為促使本院依職權發動，自無庸為准許供擔保之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據（包括闕乃才聲請現場履勘，以證明冷氣室外機之裝置並無礙於社區大樓外觀），經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），其中50元由高碧琪負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 3 月 21 日
內湖 簡易庭 法 官 林銘宏
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 21 日
書記官許秋莉
附圖：