臺灣臺北地方法院民事判決
104年度北簡字第3353號
原 告 黃貴琳
訴訟代理人 劉宇哲 律師
被 告 慶烽建設有限公司
法定代理人 汪海威
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國104年11月17日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬叁仟柒佰叁拾陸元。
訴訟費用新臺幣叁仟伍佰叁拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。被告如以新臺幣叁拾貳萬叁仟柒佰叁拾
陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。查本件兩造所訂買賣合約條款第27條約
定合意以本院為因本合約涉訟時第一審管轄法院，本院自有
管轄權。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：雙方於民國102年3月23日簽訂預售屋買賣契
約書，原告購買被告公司之建案「尚青苑」編號3B房屋及坐
落基地，總價新臺幣（下同）820萬元（下稱系爭契約）。
系爭契約第11條第1、2項約定，被告應於102年11月18日之
前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取
得使用執照，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5之單利計
算遲延利息予買方即原告。原告102年5月31日與訴外人林育
群辦理結婚登記，自忖於婚後半年即可入住新屋，然因可歸
責被告事由，被告遲至103年8月27日方取得使用執照（逾
282日），原告既繳納房地款229萬6000元，被告未按照系爭
契約時程取得使用執照，即應依系爭契約給付原告32萬3736
元違約金（計算式：229萬6000元×282日×0.0005＝32萬
3736元），被告是否點交房屋與遲延取得使用執照屬二事等
語。並聲明：被告應給付原告32萬3736元。
二、被告則以：預售屋買賣契約所訂工期屬於預定工期，工期展
延屬於被告權利，被告具不可抗力事由，因市政府要求規劃
施作排水溝系統，造成本建案停工配合其規劃繪圖並由被告
無償施作，此外，本建案基地外木柵路一段道路所有權含公
有及私有產權，水電管線施工需由該道路經過，耗時與台北
市政府及私有權人多方協調斡旋始完成，上述二件原因造成
本建案需辦理展延工期主要原因，屬建商不可抗力事由，被
告已於102年11月15日經台北市政府准許展延工期至103年11
月15日，被告曾通知原告工期展延乙情而原告無表示任何意
見。被告實提前於103年11月18日完成交屋並無逾期等語，
資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：
㈠據雙方簽訂系爭契約第11條第1項約定，被告應於102年11月
18日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施
，並取得使用執照（本院卷第10頁）。觀臺北市政府都市發
展局使用執照存根，記載發照日期為103年8月27日（本院卷
第35頁），足見本件被告遲延取得使用執照，堪以認定。
㈡被告抗辯本建案工程係因臺北市政府要求規劃施作排水溝系
統、建案基地產權協調斡旋等不可抗力事由致工期受影響，
且被告已於102年11月15日經台北市政府准許展延工期至103
年11月15日，被告並通知原告工期展延乙情而原告無表示任
何意見，被告係提前於103年11月18日完成交屋並無逾期云
云。觀諸被告提出之臺北市政府規劃排水溝系統相關資料，
被告於100年10月21日就該排水溝工程事項出具切結書（本
院卷第110頁），以及臺北市政府都市發展局101年4月3日函
知被告審查合格（本院卷第106頁）。往來函文皆於雙方簽
約日（102年3月23日）之前，可見被告於簽約日前早已知悉
臺北市政府要求規劃施作排水溝系統乙情；另關於建案基地
產權協調斡旋部分，據原告提出之臺北市政府工務局新建工
程處97年12月25日函，載明未來新建房屋起造人，應在建築
1樓版完工前，即提早規劃配置好5大管線接管需求（包含瓦
斯管線使用確認），預留接戶管路，請建築師公會轉知台北
市各建設公司等語（本院卷第134頁），被告為建設公司，
對於建案水電管線之埋設，以其專業判斷，本得儘早與鄰地
所有權人協商排除障礙。再者，系爭契約係由被告擬定，被
告所稱前情於訂約日前即存在，被告自可將相關工期時程事
項考量其中，被告自行決定使用執照取得之期限，事後又未
能按照約定如期取得，當然具可歸責性。加以被告於104年4
月23日當庭自述，簽約當時就已經知道不可能在這個時間點
（102年11月18日）完成等語（本院卷第65頁背面）。被告
明知時間匆促，惟仍於系爭契約記載被告於102年11月18日
之前取得使用執照，被告自應對其判斷之結果負責。是以，
被告上揭抗辯之詞，即屬無稽。被告提出之證據尚不足證明
其具系爭契約第11條第1項第2款得順延取得使用執照期限之
事由，可認本件被告未按照系爭契約期限取得使用執照。縱
然被告提前交屋，然無礙其具遲延取得使用執照之事實。
㈢被告復抗辯系爭契約第24條有不可抗力處理方式，雙方可以
解約，原告無提出，代表不追討遲延賠償，如果解約，被告
也會依法定利息退還原告云云。然查，系爭契約第24條約定
內容，係指不可抗力事由導致房屋無法興建之情況（本院卷
第12頁背面），本件被告已完成交屋，並非無法興建房屋情
形，亦與原告請求違約金乙節無涉，被告抗辯，即非可取。
㈣依系爭契約第11條第2項約定，賣方即被告如逾期限未取得
使用執照，每逾1日應按買方即原告已繳房地價款依萬分之5
之單利計算遲延利息予原告（本院卷第10頁）。被告既未於
102年11月18日取得使用執照，又無系爭契約第11條第1項第
1、2款得順延期間事由，故原告主張依照系爭契約被告應給
付原告違約金，即屬有據。查原告業付款總計229萬6000元
（本院卷第22頁背面至第23頁），被告遲至103年8月27日方
取得使用執照，逾282日，依系爭契約被告應給付原告32萬3
736元（計算式：229萬6000元×282日×0.0005＝32萬3736
元）。
㈤按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現
，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對
方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意
識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約
金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定
金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現
社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦
應予以尊重，使符契約約定之本旨（最高法院96年台上字第
1065號判決參照）。本院斟酌系爭契約取得使用執照之期限
為被告自行訂定，惟事後被告遲延取得使用執照違約之情事
、原告為新婚向被告購屋因此受影響之程度及兩造經濟、地
位等一切情狀，認原告請求被告給付違約金總計32萬3736元
為適當。
四、綜上所述，被告遲延取得使用執照，原告依照系爭契約，請
求被告給付違約金32萬3736元，為有理由，應予准許。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款
之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權
為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不
生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國104年12月15日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官趙子榮
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月15日
書記官吳純敏
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費3,530元
合計3,530元