臺灣南投地方法院民事簡易判決 106年度埔簡字第151號
原 告 巫鄭素真
訴訟代理人 楊榮富 律師
複 代理人 蔣志明 律師
被 告 吳阿粉
訴訟代理人 游自成
上列當事人間租佃爭議事件，本院於107年1月3日言詞辯論終結
，判決如下：
主文
確認兩造間就坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地
之三七五耕地租賃關係不存在。
被告應將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地上，如附圖編
號Ａ所示面積三四二點九五平方公尺之磚造鐵皮建物、編號B所
示面積二四一點八八平方公尺之磚造建物及鐵棚架、編號C所示
面積四二點九九平方公尺之鐵皮棚架、編號D所示面積八五點九
五平方公尺之鐵皮建物、編號E所示面積一四八三點零八平方公
尺之香菇寮、編號F所示面積二八二點二五平方公尺之樹木、編
號F1所示面積一八點五六平方公尺之樹木、編號G所示面積一三
八九點四九平方公尺之香菇寮、編號A1所示面積二一九點零四平
方公尺之水泥地、編號B1所示面積一六六點五九平方公尺之樹木
及水池、編號B2所示面積九點八七平方公尺之水泥地等地上物均
拆除；及坐落同段八一五地號土地上，如附圖編號E1所示面積五
九點二八平方公尺之香菇寮、編號F2所示面積四點零四平方公尺
之樹木、編號G1所示面積四十點七九平方公尺之香菇寮、編號H
所示面積一五五二點五六平方公尺之農作物及棚架等地上物均拆
除；並將上開土地返還予原告。
本判決第二項於原告以新臺幣壹佰參拾肆萬陸仟貳佰肆拾伍元供
擔保後，得為假執行。但如被告以新臺幣肆佰零參萬捌仟柒佰參
拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應
由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者
，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案
件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條
第1項、第2項前段定有明文。本件租佃爭議，前經原告向
南投縣埔里鎮公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成立後
，原告復向南投縣政府耕地租佃委員會申處調處，嗣因原告
不服調處結果，由南投縣政府耕地租佃委員會依耕地三七五
減租條例第26條規定，移送本院審理，有南投縣政府民國10
6年6月20日府地權一字第1060128597號函可稽（詳本院卷
第13頁），是本件起訴程序合於規定，先予敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不
明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且
此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院42
年台上字第1031號判例參照）。經查，兩造間就原告所有南
投縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地）訂有
租期為自民國104年1月1日起至109年12月31日止之三七五耕
地租約（下稱系爭租約），原告以被告承租系爭土地後不自
任耕作，而有違耕地三七五減租條例第16條規定，主張兩造
間系爭租約無效，請求確認其與被告就系爭土地之租賃關係
不存在，惟經被告所否認，則兩造間有關系爭土地三七五耕
地租賃關係存在與否，即陷於不明確之狀態，並致原告私法
上之地位有受侵害之危險，而此不明確之狀態可以確認判決
除去之，依前揭說明，原告自有受確認判決之法律上利益。
三、復按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文。
經查，本件原告起訴時聲明第2項原為：「被告應將系爭土
地上之建物、香菇寮等地上物拆除（面積及位置以實測為準
），併將土地返還原告。」，嗣經本院會同兩造、南投縣埔
里地政事務所（下稱埔里地政所）人員履勘現場，並就原告
主張拆除之地上物位置、面積測量如附圖所示後，原告乃於
106年12月18日變更訴之聲明第2項為：「被告應將坐落系爭
土地上，如附圖A所示磚造鐵皮建物，面積342.95平方公尺
、附圖B所示磚造建物及鐵棚架，面積241.88平方公尺、附
圖C所示鐵皮棚架，面積42.99平方公尺、附圖D所示鐵皮一
層建物，面積85.95平方公尺、附圖E所示香菇寮，面積1,48
3.08平方公尺、附圖F所示樹木，面積282.25平方公尺、附
圖F1所示樹木，面積18.56平方公尺、附圖G所示香菇寮，面
積1389.49平方公尺、附圖A1所示水泥地，面積219.04平方
公尺、附圖B2所示水泥地，面積9.87平方公尺、附圖B1所示
樹木及水池，面積166.59平方公尺、附圖E1所示香菇寮，面
積59.28平方公尺、附圖F2所示樹木，面積4.04平方公尺、
附圖G1所示香菇寮，面積40.79平方公尺、附圖H所示農作物
及棚架，面積1552.56平方公尺等物均拆除，併將土地返還
原告」。經核原告訴之聲明第2項所為之更正，係依埔里地
政所之測量結果為補充及更正事實上之陳述，非訴之變更及
追加，與上揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人 巫永昌 所有，於74年1
月1日起，巫永昌與被告訂有三七五耕地租約，租賃範圍為
南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地之全部，並交付被告
種植稻谷、甘薯等農作物。嗣於85年間，因原告出資為巫永
昌解決土地糾紛，巫永昌始於85年12月23日將系爭土地以贈
與為原因，實則為買賣關係，而移轉所有權登記予原告。爾
後系爭土地耕地租約之出租人即更換為原告，兩造並於104
年間續訂系爭租約，而租賃期間為104年1月1日起至109年12
月31日止，又租賃土地標示為系爭土地，耕地之正產物為稻
谷、甘薯。然依耕地三七五減租條例第16條第1項規定，耕
地承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從
事耕作之用而言，惟系爭土地上被告所有房屋及地上物，係
被告所興建並為供被告之子、媳、孫輩等居住使用。則被告
就系爭土地既有部分未自任耕作之情形，系爭租約應全部歸
於無效系爭租約既以因被告未自任耕作而無效，是被告使用
系爭土地即無正當權源，原告依民法第767條規定，訴請被
告拆除系爭土地上如附圖所示之房屋及香菇寮等地上物，即
屬有據。爰依耕地三七五減租條例第16條及民法第767條規
定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：系爭土地業經被告家族好幾世代之耕作，且現為
被告之經濟來源，被告有意向原告價購，或原告應支付補償
費予被告後，被告願意返還系爭土地。又系爭土地上之房屋
，係經巫永昌同意後始為興建，且原告取得土地後，曾多次
到訪系爭土地而知悉系爭土地上有被告所興建之房屋，並曾
同意被告於系爭土地上興建房屋居住使用，且業經原告調漲
系爭土地之租金等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠經查，系爭土地重測前之地號為南投縣○○鎮○○段○○○○○
○○○○○○○○○○○號，原均為巫永昌所有，巫永昌就原為其所
有之系爭土地，於74年1月1日與被告訂有三七五耕地租約，
並交付被告耕種稻谷、甘薯。嗣原告於85年7月23日因贈與
取得系爭土地之所有權，而兩造就系爭土地亦訂有三七五耕
地租約，租賃期間為自104年1月1日起至109年12月31日止，
租賃面積為系爭土地之全部，系爭土地之正產物為稻谷﹑甘
薯農作物等情，有南投縣埔里鎮三七五耕地租約登記簿、系
爭土地登記第一類謄本、臺灣省南投縣埔麟字第60號私有耕
地租約書等件影本在卷可稽（見本院卷第51、52頁、第87至
91頁），且為兩造所不爭執，是上開事實，應堪認定為真實
。
㈡被告具不自任耕作之事由，依耕地三七五減租條例第16條第1
項、第2項之規定，系爭租約應屬無效：
1.按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕
作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；
如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者
，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無
效之原因。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟
所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋
，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人
家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即
與農舍有間。（最高法院70年台上字第4637號判例、83年度
台上字第2636號判決意旨參照）。
2.經查，如附圖編號A、B所示之磚造鐵皮房屋（下稱系爭房屋
），經本院於106年10月13日，會同兩造及埔里地政所測量
人員至系爭土地現場履勘，系爭房屋均為供被告之家族成員
居住使用等情，有本院勘驗筆錄1份、系爭房屋照片3張附卷
可證（見本院卷第121至123頁、第134、135頁）；且被告於
本院言詞辯論期日時亦自陳，「（法官問：附圖編號A、B建
物何時、何人興建？興建目的？何人使用中？）被告答：大
概是在12年前蓋的，那時候家族成員比較多，住不下去才再
興建B建物，是由被告吳阿粉所蓋的，提供給家族的人居住
使用，A建物目前住被告與被告之子使用，B建物是被告之子
游自成及其弟居住使用中」，是系爭租約既為三七五耕地租
約，係為約定耕作之用，則系爭土地上雖可建有農舍使用，
然所謂農舍，係以便利耕作而設，而非以解決佃農家族實際
居住問題為目的，然依被告之陳述與現場會勘之結果，顯見
系爭房屋實為供被告家族居住使用，而非為僅供便利耕作之
用，而非屬農舍，揆諸上開說明意旨，被告承租系爭土地而
建築房屋供其家族居住之使用，已屬不自任耕作，而致系爭
租約生無效之效果。從而，原告主張被告未於系爭土地自任
耕作，系爭租約應為無效等節，應屬有據。
3.又按共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租
他人者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效。又所謂原定
租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地
，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（
最高法院84年度台上字第2975號、81年度台上字第2180號判
決意旨參照）。查被告雖僅在南投縣○○段000地號土地上
興建系爭房屋，就系爭土地之其他部分仍有耕作之事實，然
兩造間係以同一租賃契約，而就南投縣○○段0000000地號
等二筆土地成立單一三七五耕地租約，是被告雖僅就二筆土
地中之同段806地號土地之部分，因興建房屋而不自任耕作
，然依前開說明意旨，仍將致生系爭租約全部無效。另以，
被告既因違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定承租人
應自任耕作之情事，依同條第2項規定，致生系爭租約無效
。從而，系爭租約之無效，並無待原告另為終止之表示，而
當然向後失其效力，是系爭土地之三七五耕地租賃關係自歸
於消滅，併予說明之。
4.至被告雖以系爭房屋之興建，係經巫永昌之同意，且原告取
得系爭土地後，曾數次到訪系爭土地並調漲租金，應視為原
告同意之表示等詞置辯，然為原告所否認，而依民事訴訟法
第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任。是被告自應就巫永昌、原告之同意之利己
事實，負舉證之責，又被告雖提出郵局存證信函、郵政匯票
各2紙為證（見本院卷第23至29頁），雖可證明系爭土地確
於93年經兩造協議調漲租金，然該調整租金之時間與系爭房
屋興建之時間，即依被告之自陳係於12年前即95年間，則二
者於時間上並未見有何關聯，且兩造協議調整租金之原因本
為多端，亦難僅以租金之調整，即認定為原告曾為同意之表
示。復按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任
耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出
租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係
之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未
自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原
已無效之租約恢復其效力（最高法院103年度臺上字第437號
民事判決意旨參照），是縱原告於興建房屋後仍有繼續收租
之事實，並無法使無效之系爭租約，回復其效力，且無待原
告主張仍屬無效。末按耕地三七五減租條例有關於承租人應
自任耕種之規定，係屬強行規定。出租人與承租人縱使約定
承租人得將耕地為耕種以外之使用，倘若承租人果有不自任
耕種之情形，原訂耕地租約即屬無效，不因出租人與承租人
間有不同之約定而有效（臺灣高等法院臺中分院105年度上
字第317號判決意旨參照）。是耕地三七五減租條例第16條
規定禁止耕地承租人不自任耕作及轉租，乃屬強制規定，係
立法者於立法時考量租佃制度之不平等，為保障廣大佃戶權
益而設，是其租約雖屬私法契約，惟仍具公益性，從而該條
規定之效力尚不得以當事人間之合意排除，是被告此部分所
辯，自難可採。
㈢原告主張依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆
除系爭土地上如附圖所示之房屋、地上物、樹木及農作物，
及返還系爭土地，為有理由：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項
前段、中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還
所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無
爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何
權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正
當（最高法院72年度台上字第2516號判決同此見解）。
2.經查，系爭租約因被告不自任耕作而無效，本院已認定如前
，則被告就其占有之系爭土地，建有如附圖所示之系爭建物
、地上物，並種植如附圖所示之系爭樹木、農作物，即欠缺
合法占有之權源，又被告復未能舉證證明就系爭土地之建物
、地上物、農作物及樹木有何其他占用系爭土地之正當權源
，揆諸前開說明意旨，原告本於所有權人地位，請求被告拆
除如附圖所示之系爭地上物，並返還占用之土地，洵堪採信
。
四、綜上所述，系爭租約因被告不自任耕作而無效，且如附圖所
示之系爭建物、地上物無權占用系爭土地。從而，原告請求
確認系爭租約不存在，並依民法第767條第1項前段、中段
請求被告拆除如附圖所示之系爭建物、地上物、樹木及農作
物，及返還系爭土地，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌
後與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、本判決主文第2項係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
職權為假執行之宣告，並依民事訴訟法第392條第1項規定諭
知原告供擔保金額得為假執行。又被告雖未為願供擔保免予
假執行之聲請，惟本院審酌拆除系爭建物、地上物及樹木對
被告所涉權益非輕，爰依民事訴訟法第392條第2項之規定，
職權為預供擔保得免為假執行之宣告。審酌被告無權占用系
爭土地之面積及系爭土地之公告現值，酌定以4,038,737元
為擔保之金額【計算式：系爭地上物占用面積5939.32平方
公尺×105年度1月之公告現值680元/平方公尺＝4,038,737.
6元，角不計入】，被告於供擔保後得免為假執行之諭知。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年2月7日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官劉彥宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費
。
中華民國107年2月12日
書記官湯文億