裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第2689號民事判決
裁判日期：民國101年12月19日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第2689號原告 龍羽鳳 訴訟代理人 黃士哲 律師複代理人 許桂挺 律師被告 張晉銓 訴訟代理人 張庭禎 律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國101年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元，及自民國一○○年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國100年1月7日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭
契約），由伊以新臺幣（下同）1,566萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，及其上同段建號1830號之建物(門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○號12樓之11），伊已支付簽約款160萬元及訂金10萬元予被告。原告於簽訂系爭契約前曾向被告表示若系爭房地僅能貸得1,200萬元，原告因自備款不足，將不購買系爭房地，被告於原告及雙方仲介前以電話詢問其往來銀行，並當面向原告表示其可協助貸得1,700萬元以上，兩造因此合意簽訂系爭契約，詎料，被告指定之承辦代書事後向原告表示系爭房地僅能貸得1,200萬元左右之貸款，而非當初之1,700萬元，依民法第99條第2項規定，系爭房地無法貸得1,700萬元貸款係屬解除條件，後因解除條件成就，系爭契約因此解除。若認不符合民法第99條第2項規定，則系爭契約亦因無法如被告先前所承諾能貸款1,700萬元，導致系爭契約無法履行，經兩造於100年2月16日同意解除契約，此有由被告於100年2月17日向台中市政府地方稅務局提出之解約協議書及撤回土地現值申報申請書可茲為憑。系爭契約既經雙方合意解除，則被告因原告前於簽訂系爭契約時給付之170萬元而所受之利益，即無法律上原因，並因此致伊受有同額之損害，依民法第179條規定，被告即應返還，且系爭契約非依第11條第1項約定經催告解除，被告自無依契約第11條第2項逕以原告簽約時給付之170萬元作為懲罰性違約金之餘地。
㈡被告嗣以原告違約為由，催告請求原告履行契約並聲明逾期
解除契約云云。惟被告於100年11月14日之書狀主張系爭契約，仍處於履行階段，系爭契約仍屬有效成立，原告因此於101年9月4日以台中法院郵局第2206號存證信函催告被告，限期於函到10日內依約履行出賣並移轉所有權之義務，否則將依系爭契約第11條第1項約定解除系爭契約，然被告拒絕依系爭契約履行出賣並移轉所有權之義務，甚至以存證信函解除系爭契約。事實上，原告事後發現系爭房地早經被告於系爭契約解除前之101年6月26日即已出賣予訴外人，並於同年8月17日辦畢所有權移轉登記，被告顯已違反契約。原告依系爭契約第11條第1項及民法第254條規定解除系爭契約，並依民法第259條條第1款規定，請求返還前所支付之價金170萬元。
㈢退步言之，縱認原告就系爭契約確有違約事由而應給付被告
違約金，然被告是否因此受有損害，以及損害之程度，均未見被告說明，被告所得請求之違約金，以170萬元而言，亦顯屬過高，鈞院應依民法第252條規定酌減，始符公允。並聲明：被告應給付原告170萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於100年1月7日簽訂系爭契約後，原告獲繳納稅款之通
知後，竟以系爭契約買賣價金過高為由，拒不給付稅款，因原告拒不履約，伊為避免先承擔繳納稅金之不利益，遂由土地代書於100年2月16日以「契約解除」為由向臺中市政府稅務局提出解約協議書及撤回土地現值申報書等文件撤回土地增值稅、契稅及印花稅等稅捐之申報，非謂兩造已有合意解除本件買賣契約。依系爭契約第11條第5款約定，兩造以合意解除契約者，應共同以書面協議，並價金給付或返還有所約定，以做為合意解除契約之依據，原告所提解約協議書、撤回土地現值申報書，其目的僅為避免稅金先為繳納之不利益，衡其性質僅為公契性質，並無法取代兩造系爭契約之相關約定。原告於撤回土地增值稅、契稅及印花稅之申報後，仍持續就系爭契約價金、利息及如何解決系爭房地買賣等繼續履行事宜與被告討論，益徵系爭契約仍處於履行階段而未解除。
㈡原告主張被告有向原告保證系爭建物能貸得1,700萬元云云
，被告否認之。況此項保證，自屬系爭契約是否解除之重要約定事項，自應載明契約中，此觀之系爭契約之重要事項並無任何記載，要難認被告有原告所稱「系爭建物能貸得1,700萬元」之情形。兩造於買賣之初已協議系爭房地之總價金為1,566萬元， 嗣詎 原告以「貸款條件不合或貸款金額不足」為由，要求被告應降低價金，顯係「藉故推諉或延遲辦理貸款手續」而拒絕履行本件買賣契約，原告此舉將陷自己於違約之情形，被告為免原告受有此不利益，仍應原告要求繼續協商，仍希望原告繼續履行系爭契約，而未主張原告已違反契約之約定。倘原告拒不履行系爭契約且執意解除系爭契約，係屬可歸責於原告之事由，依系爭契約第11條之約定，被告自將原告已交付之170萬元作為懲罰性違約金。
㈢原告雖已支付170萬元，然原告未給付之價金則高達1,396萬
元，被告因此受有無法就出售系爭房地可得之款加以利用之損害，而被告額外支出仲介費用及代書費用，及原告違約後為磋商履行所付出之時間、勞力等，衡諸上情，本件違約金之約定自無過高。
㈣原告遲未履約，原告曾於100年4月間磋商，當時伊表示希望
原告能依約履行，詎料原告遲未表態，被告遂於100年8月18日先以台中英才郵局存證信函001294號函催請原告於函到10日內履行契約，然原告拒不履約外，再於100年9月8日以契約已合意解除為由，對被告提起本件訴訟，101年9月4日又發函催告被告履約，待被告於101年9月8日重申解除系爭契約，原告又於101年9月24日解除系爭契約。被告既先於100年8月12日催告原告履約，而原告卻仍置之不理，原告遲未履約之違約情形即已存在，依系爭契約第11條第1項之約定，兩造所簽立之系爭契約，已生解約之效力。是依同條第2項約定，因原告有不為給付價金之違約致生解約情形，自應將已支付之價金作為懲罰性違約金給付予被告等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。
三、法院得心證之理由：㈠原告主張兩造於100年1月7日簽訂稱系爭契約，由伊以1,566
萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，及其上同段建號1830號之建物(門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○號12樓之11），伊已支付簽約款160萬元及訂金10萬元予被告之事實，有系爭契約影本1紙在卷可稽（見本院卷第6頁至第14頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡茲就兩造所主張之爭點分述如下：
⒈系爭契約是否因解除條件成就或兩造合意而解除？
⑴原告主張伊於簽訂系爭契約前曾向被告表示若系爭房地僅
能貸得1,200萬元，原告因自備款不足，將不購買系爭房地，被告於原告及雙方仲介前以電話詢問其往來銀行，並當面向原告表示其可協助貸得1,700萬元以上，兩造因此合意簽訂系爭契約，詎料，被告指定之承辦代書事後向原告表示系爭房地僅能貸得1,200萬元左右之貸款，而非1,700萬元貸款，依民法第99條第2項規定，系爭房地無法貸得1,700萬元貸款係屬解除條件，後因解除條件成就，系爭契約因此解除；又系爭契約亦因無法如被告先前所承諾能貸款1,700萬元，導致系爭契約無法履行，經兩造於100年2月16日同意解除契約等語，並提出解約協議書及撤回土地現值申報申請書影本為證。被告則否認系爭契約因解除條件成就及兩造合意而解除，並以前詞置辯。
⑵按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張兩造以系爭房地可貸款達1,700萬元作為系爭契約之解除條件，既為被告所否認，自應由原告負舉證責任。經查，兩造並未於系爭契約書約定以系爭房地無法貸款達1,700萬元作為系爭契約之解除條件，原告復未能舉證證明系爭契約附有解除條件，原告前揭主張，自無可採。又原告主張兩造已於100年2月16日合意解除系爭契約，並提出臺中市政府地方稅務局文心分局之解約協議書及撤回土地現值申報書影本各1紙為證(見本院卷第15頁及第16頁)，然被告則以：
該解約協議書係被告為避免承擔繳納稅捐之不利益，遂請代書以解除契約為由，向台中市政府稅務局提出解約協議書、撤回土地現值申報書文件，非兩造已有合意解除契約等語置辯。查該解約協議書為被告自行向台中市政府稅務局所提出，為原告所不爭執，被告固可能涉及刑法偽造文書及使公務員登記不實之罪責，惟該解約協議書既非經兩造合意所提出，自難據此認定兩造有合意解除契約之情事。故原告主張系爭契約因解除條件成就及兩造於100年2月
6日合意解除，洵無足取。⒉系爭契約於101年8月22日經被告合法解除或於101年9月24
日經原告合法解除？⑴按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，
倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號裁判可資參照）。經查，被告於100年8月12日以台中英才郵局001294號存證信函催告原告履行契約，內容略謂：敬請台端於函到10日內履行貴我不動產買賣合約之約定...否則本人將依同約第11條「違約、解除契約暨賠償責任」處理等語，函文僅稱本人將會依照契約第11條約定處理，並無表示到期即解除契約，自非附有停止條件之解除契約之意思表示，況原告提起本件訴訟後，被告於本院仍一再表示系爭契約仍屬履行階段而未解除（見本院卷第31頁、第37頁、第76頁），益見被告所發上開存證信函僅為通知原告依限履行，並未同時附有停止條件之解除契約之意思表示。被告辯稱系爭契約於100年8月12日存證信函發出後10日即已解除，自屬無據。
⑵系爭契約既未因被告於100年8月12日發出存證信函後10
日即為解除，且被告於本件訴訟中一再表示系爭契約仍屬履行階段未經解除，原告乃於101年9月3日言詞辯論期日向被告表示願意依約履行，惟被告當庭拒絕原告依約履行（見本院卷104、105頁），原告再於101年9月4日以存證信函催告被告，限期於函到10日內履行系爭契約，復經被告於101年9月8日以存證信函回覆表示解除系爭契約等情，有前開存證信函影本在卷可稽，是以原告收受被告100年8月12日寄發之存證信函後，雖因系爭房貸金額而未能於10日內履約，惟原告於被告行使契約解除權前已同意依約履行，被告拒絕原告依約履行，再以原告違約為由於101年9月8日發函解除系爭契約，即非合法。
⑶原告於101年9月4日以存證信函催告被告履約，被告拒絕
依約履行，況且被告已於系爭契約解除前之101年6月26日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予訴外人蕭仲達，並於101年8月17日辦畢所有權移轉登記，有土地及建物登記謄本（見本院卷第119頁）在卷足參，故原告以被告違約為由，於101年9月24日言詞辯論期日當庭以言詞及書狀向被告為解除系爭契約之意思表示，即生合法解除契約之效力。
㈢綜上所述，原告於101年9月24日合法解除系爭契約，依民法
第259條第1款契約解除後回復原狀之法律關係，訴請被告給付170萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日即100年10月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年12月19日
民事第四庭法官吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月19日
書記官廖曉鐘