臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度店簡字第147號
原 告 許雪
訴訟代理人 侯雪芬 律師
複代理人 柳慧謙 律師
被 告 許寶鳳
被 告 王小騏
被 告 許寶珠
共 同
訴訟代理人 賈育民 律師
被 告 張家琳
簡妤珊
簡萬居
詹明珠
吳守義
張上卿
曾騰謙
賴滿雪
共 同
訴訟代理人 洪正 和
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國105
年11月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，
民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。本件原
告原起訴請求「確認原告對被告許寶珠、許寶鳳及王小騏（
下稱被告許寶鳳等3人）就門牌號碼臺北市○○區○○路0段00
號、同段36號及同段38號未經保存登記建物（下稱系爭建物）
之優先購買權存在；被告許寶鳳等3人應就系爭建物分別與
原告簽訂價金新臺幣（下同）480,000元之買賣契約，並於原
告給付價金同時，移轉系爭建物之事實上處分權」，嗣於民國
105年4月22日以書狀聲明追加被告張家琳、簡妤珊、詹明珠、
簡萬居、吳守義、張上卿、曾騰謙及賴滿雪（下稱被告張家琳
等8人），並追加聲明第3項請求為「被告應向臺北市稅捐稽徵
處（下稱稅捐稽徵處）撤銷系爭建物契稅移轉申報及房屋稅稅
籍註銷登記，被告許寶鳳等3人應協同原告向稅捐稽徵處辦理
房屋稅籍登記為個人名義。」經核為擴張應受判決事項聲明，
且請求之基礎事實同一，依前開規定，應予准許。
貳、實體部分
原告主張：系爭建物原為原告與被告許寶鳳等3人公同共有，
被告許寶鳳等3人於103年間出售系爭建物予被告張家琳等8人
，依法應事先以書面通知原告，原告得以同一價格承購系爭建
物；詎被告許寶鳳等3人僅於103年10月15日以南港福德郵局第
87號存證信函（下稱第87號存證信函）寄送至原告戶籍地址通
知原告，惟原告自57年間即未居住於該址，該址自84年以來為
被告許寶珠代為管理出租，被告許寶鳳等3人應知悉上情，卻
仍對廢止之戶籍地址為送達，第87號存證信函未到達原告，不
生通知之效力。又第87號存證信函內容僅記載買賣價金，其餘
買賣條件付之闕如，顯未將同一內容通知原告，該通知亦不合
法。又經原告知悉相關買賣條件，向被告許寶鳳等3人表示欲
優先承購時，該優先承購權一經原告行使即成立系爭建物之優
先承購買賣關係，被告間買賣關係因原告行使而不存在，原告
自得代位被告許寶鳳等3人向被告張家琳等8人請求辦理撤銷買
賣契稅登記及房屋稅籍註銷登記，爰依土地法第34條之1規定
、民法第242條規定及兩造間之優先承購契約提起本件訴訟等
語，並聲明：㈠確認原告對被告許寶鳳等3人就系爭建物之優
先購買權存在；㈡被告許寶鳳等3人應就系爭建物分別與原告
簽訂價金480,000元之買賣契約，並於原告給付價金同時，移
轉系爭建物之事實上處分權；㈢被告應向臺北市稅捐稽徵處（
下稱稅捐稽徵處）撤銷系爭建物契稅移轉申報及房屋稅稅籍註
銷登記，被告許寶鳳等3人應協同原告向稅捐稽徵處辦理房屋
稅籍登記為個人名義。
被告答辯部分：
㈠被告許寶鳳等3人則以：被告許寶鳳等3人將第87號存證信函寄
送至原告戶籍地址，已通知前開買賣條件予原告，前開存證信
函因招領逾期而遭退回；被告許寶鳳等3人復於104年10月21日
在太平洋日報第19版全國版（下稱太平洋日報公告）刊登相同
內容，亦生通知之效力。而原告雖稱其未實際居住戶籍地，然
原告104年8月19日存證信函、104年11月20日及12月13日五股
登林路郵局第101號、第114號存證信函（下稱第101號、第114
號存證信函），寄件人地址仍記載為戶籍地址，而被告於104
年11月25日以南港福德郵局第104號存證信函（下稱第104號存
證信函）寄送至戶籍地址，原告亦可收件，足證戶籍地址仍為
原告之送達地址。又買賣契約重要之要素為標的及價金，被告
許寶鳳等3人已將前開買賣契約之標的及價金通知原告，自屬
適法；又退步言，土地法第34條之1執行要點第10點規定，該
條所規定之優先承買權屬債權性質，縱認未合法通知，原告僅
得向被告許寶鳳等3人請求損害賠償，而無權主張撤銷被告張
家琳等8人之稅籍等語，資為抗辯。
㈡被告張家琳等8人則以：其等均為善意第三人等語，資為抗辯
。
㈢並均聲明：駁回原告之訴。
本院得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確
，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種
不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決
確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法
律上利益；又確認訴訟，主張其有請求法院以確認判決解決紛
爭之必要者，即有確認利益存在（最高法院52年台上字第124
號判例、|98年台上字第1796號判決意旨參照）。
㈡次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購；前開規定，於公同共有準用之，土地法第34條
之1第4項及第5項分別定有明文。又違章建築之讓與，雖因不
能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓
與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實
上處分權讓與受讓人；未辦保存登記建物雖因無法辦理所有權
移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，然受讓人所取得之事
實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異；而所謂「所有權
讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受
讓事實上處分權之情形（最高法院99年度台上字第1723號、臺
灣高等法院104年度重上更(三)字第77號判決意旨參照）。準
此，違章建築物本非不得作為買賣之標的，且土地法第34條之
1第4項及第5項規定，並不限於經保存登記之建物始有其適用
，祇須共有人出賣其共有之建物，他共有人即得行使優先承購
權，至該建物之所有權能否移轉登記，在所不問。
㈢再按本法條（即土地法第34條之1規定）第2項所稱事先、書面
通知或公告，其方式及內容，依下列之規定：⒈部分共有人依
本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他
共有人；⒉書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存
證信函為之；⒊公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址
不明或經通知而無法送達者為限；⒌通知或公告之內容應記明
土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受
通知人及通知人之姓名住址及其他事項；又徵求他共有人是否
優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人
於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄；
他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達
到同意處分之共有人時發生效力，土地法第34條之1執行要點
（下稱執行要點）第2點、第7點第1項至第3項、第5項及第10
點第2項分別定有明文。又非對話而為意思表示者，其意思表
示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項第2款
亦定有明文。又所謂『依同樣條件優先購買』，即指在買賣條
件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情
形下而言（最高法院98年度台上字第479號判決意旨參照），
，為便有權行使之一方得以決定是否以同樣條件購買，系爭執
行要點第5項所謂其他應記明之其他事項解釋上自包括與該買
賣條件相關之一切事項，始符法意。又土地法第34條之1第4項
規定，他共有人固得以同一價格優先承購；惟此僅有債權效力
；非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優
先購買權，具有相對的物權之效力；故該項規定之優先承購權
係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條
件訂立買賣契約之權而已；公同共有人未踐行此項通知義務，
僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無
影響（本院65年台上字第853號、68年台上字第3141號、68年
台上字第2857號判例意旨參照）。
㈣經查，系爭建物為未經保存登記之建物，於25年間為訴外人即
兩造祖父 許天助 所興建，原為系爭建物之所有權人，又於許天
助過世後，經原告及被告許寶鳳等3人繼承而為公同共有人；
又於103年間被告許寶鳳等3人欲出售系爭建物予被告張家琳等
8人，分別於103年10月15日以第87號存證信函寄送至原告戶籍
地址告知原告，然遭郵寄機關以招領逾期退回，其等復於104
年10月21日以太平洋日報公告相關買賣條件以通知原告，經原
告於同年12月18日以書面向被告許寶鳳等3人表示欲行使優先
承購權，惟被告許寶鳳等3人向原告表示其行使優先承購權之
意思表示逾期，已視同放棄，並於104年11月6日將系爭建物交
付予被告張家琳等8人等情，此有稅捐稽徵處房屋稅籍證明書
、繼承系統表、本院104年度存字第6308號提存通知書（下稱
系爭提存通知書）、第101號、第114號、104號存證信函、系
爭建物現場照片、本院民事執行處通知、第87號存證信函、太
平洋日報公告、契約書立契約人清冊、賈育民律師事務所104
年8月10日(104)民發字第104008號函、不動產買賣契約書及買
賣契約條款各1份附卷可稽（見本院卷第8頁至第25頁、第51頁
至第58頁、第70頁至第87頁、第141頁至第142頁、第206頁至
第207頁），且為兩造所不爭執，此部分堪信為真實。
㈤又系爭建物雖未經保存登記，不能為移轉登記，而不能為不動
產所有權之讓與，但得以事實上處分權為讓與，被告張家琳等
8人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異，
揆諸前揭規定及說明，系爭建物於公同共有人即被告許寶鳳等
3人出售予他人時，應適用土地法第34條之1第4項及第5項規定
，通知他共有人以同一價格共同或單獨優先承購，始合於法律
規定，合先敘明。
㈥其次，被告許寶鳳等3人與被告張家琳等8人間之買賣契約書，
分別記載買賣標的、價金總額、價金分次給付之期限、稅費分
擔、證件交付及文書用印、地上物或權利之排除、瑕疵擔保責
任、交付、違約罰則及特約條款等事項，此有不動產買賣契約
書及契約條款1份（下稱原買賣契約）附卷可稽（見本院卷第
205頁至第207頁）；對照被告許寶鳳等3人寄予原告之第87號
存證信函及太平洋日報公告僅記載略以：「被告許寶鳳等3人
依法將處分方式及內容通知被告：⒈處分方式：將系爭建物全
部以480,000元出售，已覓妥買家承買系爭建物；⒉價金分配
：總價款依據應繼分比例分配，原告應得價金為133,334元，
⒊償付方法及期限：依法原告對系爭建物得主張優先購買權，
倘願以上開價金優先承購，請於10日內以書面向被告之代理人
為意思表示，倘於收訖10日內未為優先承購權之意思表示，即
視為放棄優先承購權」等語，此有前開存證信函1份存卷為憑
（見本院卷第52頁至第53頁、第57頁），兩者相較之下，第87
號存證信函漏未記明原買賣契約條件中，有關價金分次給付之
期限、稅費分擔、證件交付及文書用印、地上物或權利之排除
、瑕疵擔保責任、交付、違約罰則及特約條款等事項，堪認被
告許寶鳳等3人以第87號存證信函寄送原告時，未依據系爭執
行要點第5項所定應記明之事項併予通知原告，而不生合法通
知之效力。
㈦又第87號存證信函係以原告戶籍地址為送達地址，因招領逾期
，被告許寶鳳等3人乃於104年10月21日將相同內容刊登於太平
洋日報，以公告方式代替通知乙節，為兩造所不爭執，如前所
述。惟被告許寶鳳等3人嗣於系爭土地出售後，仍以系爭提存
通知書通知原告領取系爭建物之出售價金，並於104年11月25
日以第104號存證信函通知原告有關優先承購權逾期行使等語
，猶以原告之戶籍地址為送達地址，原告於收受系爭提存通知
及第104號存證信函後，旋即分別於104年11月20日及同年12月
13日以第101號及第114號存證信函通知被告許寶鳳等3人其欲
對系爭建物行使優先購買權之情，此有前揭提存通知書及存證
信函等影本附卷可憑（見本院卷第15頁至第21頁），可見以戶
籍地址為送達地址，對於原告為存證信函之送達，並不會發生
無法送達之情形，則被告僅以「招領逾期」為由，即將前揭通
知原告行使優先承購權之第87號存證信函，以公告方式（即登
報）代替通知，核與上開土地法第34條之1執行要點第7點第3
項規定有悖，亦不能認為被告許寶鳳等3人已合法通知原告行
使優先購買權。而第87號存證信函及前開公告均不生合法通知
之效力，縱原告未於該存證信函或公告所定10日期限內為優先
承購之意思表示，亦難謂視為放棄優先承購權。則被告許寶鳳
等人辯稱其將原買賣契約之重要事項即標的與價金以第87號存
證信函通知原告，因第87號存證信函逾期招領遭退回，改以太
平洋日報公告為通知，均符合法律規範，原告逾期行使優先承
購權而視為放棄云云，殆有誤會，均非可採。
㈧再查優先承買權，僅有債權效力，不得對於締結契約當事人以
外之第三人主張，如前所述，原告於被告許寶鳳等3人出售系
爭建物時，固可依法主張優先承購權，並經其向出賣系爭建物
之被告許寶鳳等3人，表示願以同一條件買受之意思表示，系
爭建物之優先承購契約（下稱系爭承購契約）即已成立，然系
爭承購契約與被告許寶鳳等3人與張家琳等8人間之買賣契約（
下稱系爭買賣契約）分屬不同之獨立契約，兩者之成立要件與
法律效果依其各自適用之法律規定，無由成立其一致消滅其二
；又於被告張家琳等8人給付價金，而被告許寶鳳等3人於104
年11月6日將系爭建物之事實上處分權讓與被告張家琳等8人時
，系爭買賣契約之債之目的即已實現，而系爭承購契約將無法
依約履行，而陷於給付不能之狀態，原告僅能依民法關於債務
不履行之規定行使權利，不能再行請求履行契約。又原告雖復
主張系爭買賣契約已不存在，被告張家琳等8人無法律上原因
而受讓系爭建物之事實上處分權，然其未能舉證證明系爭買賣
契約有何不成立、障礙或解除之事由，則其主張被告許寶鳳等
3人應與其另行成立買賣契約並依約讓與系爭建物之事實上處
分權，且依民法第242條規定代位請求被告 許家琳 等3人註銷稅
籍登記及契稅移轉申報云云，洵屬無據。又原告另主張確認其
對系爭建物之優先購買權存在云云，惟系爭建物之事實上處分
權既已讓與被告張家琳等8人，原告無從再向被告許寶鳳等3人
行使其對系爭建物之優先承買權，就此部分主張應無確認實益
，而欠缺權利保護之必要，附此敘明。
綜上所述，原告於系爭建物出售時享有土地法第34條之1規定
之優先承購權，然該權利僅得對系爭建物之公同共有人即被告
許寶鳳等3人主張，且於系爭建物之事實上處分權讓與被告張
家琳等8人後，原告不得再請求被告許寶鳳等3人讓與系爭建物
之事實上處分權，亦不得代位被告許寶鳳等3人請求被告張家
琳等8人返還之。從而，原告依土地法第34條之1、民法第242
條規定及兩造間之優先承購契約約定，請求㈠確認原告對被告
許寶鳳等3人就系爭建物之優先購買權存在；㈡被告許寶鳳等3
人應就系爭建物分別與原告簽訂價金480,000元之買賣契約，
並於原告給付價金同時，移轉系爭建物之事實上處分權；㈢被
告應向稅捐稽徵處撤銷系爭建物契稅移轉申報及房屋稅稅籍註
銷登記，被告許寶鳳等3人應協同原告向稅捐稽徵處辦理房屋
稅籍登記為個人名義，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之
證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不
足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘
明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年11月28日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官洪翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月28日
書記官張竣閔
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費5,180元
合計5,180元