臺灣嘉義地方法院109年度訴字第148號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院109年訴字第148號民事判決

裁判日期：民國109年11月12日

裁判案由：解除契約返還價金等

臺灣嘉義地方法院民事判決109年度訴字第148號原告 蔡侚華 訴訟代理人 嚴庚辰 律師
吳惠珍 律師被告 陳進明 訴訟代理人 黃曜春 律師上列當事人間請求解除契約返還價金等事件，本院於民國109年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣4,400,000元，及自民國109年3月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣1,500,000元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣4,400,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1、2項為「一、被告應同意原告向玉山商業銀行股份有限公司敦南分行領回帳號00000000000000、履保專戶戶名為安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）價金履約保證專戶（下稱履保專戶）內之新臺幣（下同）3,900,000元及利息。二、被告應給付原告500,00
0元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。」；嗣於民國109年4月28日具狀更正為「一、被告應給付原告4,400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第95頁）。經核，原告上開所為聲明之變更，與起訴時之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠於108年9月18日，原告透過住商不動產嘉義南京加盟店（
下稱住商南京店）仲介，向被告購買坐落嘉義市○○段○○○○○○○號、權利範圍10000分之1677及647之24地號、權利範圍全部之土地（下稱系爭647之18、647之24地號土地），總價金為3,900,000元（下稱系爭買賣契約），並簽訂不動產買賣契約書、不動產委託銷售標的現況說明書（土地）及買賣價金履約保證申請書。於同日，原告將所需移轉登記之資料、現金100,000元、銀行本票700,000元交給地政士 蔡文宗 ，並委由蔡文宗將現金100,000元匯入履保專戶內。
原告於108年10月8日至108年11月28日出國，回國後，原告發現系爭647之24地號土地附近有水溝及道路，故向住商南京店仲介 蘇詮勝 要求鑑界，蘇詮勝則表示須先將剩餘價金匯入履保專戶才能申請鑑界，原告遂於108年12月12日將3,100,000元匯入履保專戶內，買賣價金至此已給付完畢。於
108年12月31日進行鑑界後，原告始確定系爭647之24地號土地上有水溝及道路之占用，並要求被告補正，然被告既未補正，迄今亦未辦理所有權移轉登記。
㈡原告依系爭買賣契約第8條第1項之約定，經催告被告履行
契約義務，被告逾期仍不履行後，原告得解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金3,900,000元，以及給付違約金500,000元，說明如下：
⒈依系爭買賣契約第17條之約定，銀行本票700,000元最遲
應於108年12月15日兌現，完稅款3,100,000元應於108年12月15日前匯入履保專戶。原告回國後，先於108年12月9日匯款700,000元，再於108年12月12日提前將3,100,000元匯入履保專戶。系爭買賣契約已註明完稅款日為
108年12月15日，依履約流程，申請過戶依法5日內須完成過戶，即過戶截止日為108年12月20日前。復依系爭買賣契約第3條第2項之約定，被告應於108年10月1日用印，並應辦理核稅申請，被告卻拖延至108年12月19日才將過戶所需文件交予地政士，且依嘉義市政府財政稅務局
109年8月19日嘉市財土字第1090652159號函文主旨可知，被告拖延至109年1月31日才申請核稅，被告顯有違約之情形。原告於108年12月31日鑑界後，確定系爭647之24地號土地上有水溝及道路之占用，即要求被告補正，然截至109年1月21日仍杳無音信，原告即主動聯繫地政士蔡文宗，因蔡文宗不在而由其助理 李靜茹 向原告表示需待被告改善現場完成並拿到農用證明後，才有辦法申請稅單云云，後續便無下文。
⒉依系爭買賣契約第8條第1項之約定「賣方若未依本約履
行各項義務…經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣契約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」。原告乃於109年2月5日以嘉義文化路郵局第38號存證信函（下稱甲信函），通知被告應於文到7日內辦妥所有權移轉登記，甲信函於109年2月6日送達被告後，然被告透過蔡文宗於109年2月11日寄送嘉義興嘉郵局16號存證信函（下稱乙信函）通知原告，且仍拒不偕同辦理所有權移轉登記，原告即於109年2月13日以嘉義文化路郵局第50號存證信函（下稱丙信函）通知被告解除系爭買賣契約。未料，被告再次透過蔡文宗於109年2月18日寄送嘉義興嘉郵局17號存證信函（下稱丁信函）通知原告。
⒊被告雖辯稱對乙、丁信函並不知情，然據蔡文宗到庭證稱
其製作乙、丁信函，並透過仲介公司轉達被告後始寄發等語，可見被告此部分所辯並不可採。觀諸乙、丁信函，內容均係表示原告拒絕以分割路地方式移轉土地所有權致被告需繳納高額稅金，要求原告出面協調此事，惟原告於10
9年1月16日與蘇詮勝、蔡文宗前往現場勘查土地後已明確表示原告不願以分割路地方式移轉土地所有權，此有原告與蘇詮勝間於109年1月31日之通話譯文可稽。由此可知，被告顯係打算除非原告願意以分割路地方式移轉土地所有權，否則其不願將土地為移轉登記，亦不願改善水溝及道路之占用。被告又辯稱其係賣清的，實拿3,600,000元，其餘費用則由住商南京店自服務費300,000元中支付，故無理由拖延過戶云云，惟土地增值稅自始即不在住商南京店之預見中，住商南京店與被告間應有獲利分配之意見分歧，且被告於108年1月間取得系爭647之18、647之24地號土地，與本件簽約日相隔不到1年，依房地合一稅之稅率，持有1年內（45％）與持有2年以內超過1年（35％）之稅金有所差距，被告自有拖延過戶之誘因，則住商南京店自有可能與被告商量拖延過戶，並共享所省下土地增值稅之利益。
⒋被告與住商南京店就服務費簽立之同意書乃私下簽立，並
未附在系爭買賣契約中，是否渠等另有約定亦未可知也，難謂被告無拖延過戶之理由，且住商南京店與蔡文宗均為被告之代理人，被告同意蔡文宗以其名義寄發乙、丁信函給原告，亦同意住商南京店不斷以「協調」之名壓迫原告必須接受以分割路地方式移轉土地所有權，則應視為被告拒絕移轉土地，在原告寄發甲信函催告後，被告仍不為所動，並任由蔡文宗寄發乙、丁信函給原告，拖延過戶事宜已為明確。故原告依系爭買賣契約第8條第1項之約定，先後以甲、丙信函催告被告履行契約義務，並解除系爭買賣契約後，得請求被告返還買賣價金3,900,000元，以及給付違約金500,000元。
㈢另原告以系爭647之24地號土地上有水溝及道路之占用而存
在瑕疵（下稱系爭瑕疵），且被告拒絕補正，顯然無法提出無瑕疵之土地，依民法第359條之規定，解除系爭買賣契約，再依民法第259條第2款、第179條規定，請求被告返還買賣價金，說明如下：
⒈原告之所以購買系爭647之24地號土地，係該土地屬於農
地，原告欲耕種有機作物，對於系爭647之24地號土地之全部自係希望能完全使用，然系爭647之24地號土地確實存在系爭瑕疵，且非原告於訂約時可得知悉。蓋於簽約前之108年9月16日，原告有跟住商南京店仲介蘇詮勝、 林金玫 前往察看土地，當時蘇詮勝、林金玫並未提供地籍圖供原告閱覽，而蘇詮勝以手勢比劃表示系爭647之24地號土地之東側地界為鋪設水泥與未鋪設水泥處之交界，且稱系爭647之24地號土地地形方正云云，顯係故意隱瞞系爭瑕疵之存在，原告因而誤信 蘇銓勝 所言。蘇詮勝與林金玫雖到庭證稱渠等於108年9月16日與原告去現場看土地時有帶地籍圖、有跟原告說系爭647之24地號土地上有水溝及道路等語，惟該日渠等係先帶原告去看另一筆1,600萬元之農地，帶看系爭647之18、647之24地號土地本非在渠等之預定計畫內，渠等豈有可能攜帶系爭647之18、64
7之24地號土地之地籍圖在身上？甚至到了現場，原告隨口詢問土地開價多少？渠等竟不知被告之開價為何，表示要問問才知道，這是「聯賣」，大家都能賣等語，且被告自稱於108年9月間，蘇詮勝、林金玫二人前來詢問願出售否，並稱已找到買主，因而應允出售，於簽約當日，兩造分別於住商南京店不同房內互不見面，同意依蘇詮勝之建議，被告以「賣清」之方式、實際拿取3,600,000元，並同意支付服務費300,000元等語，足見蘇詮勝最快於同原告去現場看土地後，才與被告聯繫是否委託出售土地之事宜，甚至連正式之不動產委託銷售契約書均不及簽訂，於簽約當日只用1紙簡陋之同意書約定服務費，可見原告與蘇詮勝、林金玫到現場察看土地時，渠等均尚未受被告委託出售系爭土地，又豈會攜帶地籍圖到現場？故原告於簽約前無法確認系爭瑕疵之存在。
⒉於簽約當日，原告至住商南京店準備簽約時，蘇詮勝已將
簽約文件準備好，其中系爭買賣契約第17條其他約定事項之內容亦已寫好，原告雖要求鑑界，但蘇詮勝表示系爭64
7之24地號土地剛鑑界不久不用再鑑界云云，並稱「現況交地，含地上物」，係指蘇詮勝為取得農用證明會在系爭
647之24地號土地上種植香蕉，該地上物即係指香蕉，原告因而簽約，故縱原告同意不鑑界，亦非表示原告承認系爭瑕疵之意。況原告無法預見系爭瑕疵，豈會認為被告所指之「地上物」係指系爭647之24地號土地上之水溝及道路」？復依系爭買賣契約第17條之約定，確實已載明作為道路使用之土地地號，然未載明系爭647之24地號土地上有水溝及道路一情，故原告於簽約時實難知悉，倘被告認為原告於簽約時已經知悉此事，被告豈會不將之載明於系爭買賣契約內以杜爭議？⒊被告既委託住商南京店代為銷售系爭647之18、647之24
地號土地，就關於土地銷售相關事宜，住商南京店當然為被告之代理人，至於蘇詮勝則為住商南京店之使用人。被告先前購買系爭647之24地號土地時即已明知其上有系爭瑕疵，於兩造首次見面並訂約時，既未告知原告，亦不於系爭買賣契約載明，另蘇詮勝刻意隱瞞系爭瑕疵之存在，住商南京店自當明知系爭瑕疵對兩造間契約磋商過程具有重大之影響，甚或致使兩造無法達成協議，卻未將系爭瑕疵之存在告知原告，住商南京店有故意違反告知義務之情事。是以，住商南京店在締約過程中所為故意不告知原告瑕疵之行為，應類推適用民法第224條之規定，認被告應就住商南京店之故意行為負同一責任，故無論如何，被告均係故意不告知瑕疵而無法免除物之瑕疵擔保責任。
⒋原告既非系爭647之24地號土地之所有權人，亦非管理人
，依地籍測量實施規則第205條，不得向地政事務所申請鑑界複丈，原告無法僅憑目測之方式即知系爭瑕疵之存在，且被告及住商南京店均故意不告知系爭瑕疵，自不能僅因系爭買賣契約上載明「現況交地」等字即推定原告知悉或因重大過失而不知系爭瑕疵，故被告仍難以據此主張免負物之瑕疵擔保責任。
⒌又蘇詮勝到庭證稱與原告去看土地時，系爭647之24地號
土地上有紅點云云，然系爭647之24地號土地雖於107年11月23日鑑界時有於土地東側界址點噴上油漆，自原告於
108年9月16日所攝照片中可看出並無任何紅點，期間已隔一段時日，嗣於108年12月31日再次鑑界時於土地東側噴上紅漆，原告於時隔9個多月後之109年9月10日赴現場拍攝照片時，該處紅漆已斑駁且無法辨識，上開兩個相隔時日差不多，可推知108年9月16日當時土地上並無可供辨別地界之漆點，顯然蘇詮勝此部分所述不實。倘蘇詮勝、林金玫早已將系爭瑕疵告知原告，蘇詮勝豈會三番兩次企圖與原告協商，甚且於109年1月31日與原告通話中提及「…那地主的意思就是說如果妳不同意，那個有占到道路部分的那個將近兩坪的土地，他要請工人去把它挖開」等語？倘原告早已知悉系爭瑕疵，則原告之出價自會有所考量，蘇詮勝又為何要為此勸說原告？豈非與常理不合？⒍另被告辯稱系爭647之24地號土地周圍之溝渠係供灌溉之
用，乃利多之事並非是瑕疵云云，惟就原告於108年9月16日所攝照片觀之，該溝渠顯非係用以灌溉，亦非係供系爭647之24地號土地排水之用。原告否認水溝及道路係被告所設，此亦為被告所自承，則水溝及道路可能係他人或鄉公所所設。再者，系爭647之24地號土地上本即不應有柏油道路占用，故水溝及道路之占用均為減少土地通常效用之瑕疵。
⒎是以，系爭647之24地號土地具有系爭瑕疵，被告拒絕補
正，顯然無法提出無瑕疵之土地，原告爰依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，再依民法第259條第2款、第
179條規定，請求被告返還買賣價金。㈣並聲明：
⒈被告應給付原告4,400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉前項判決原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：㈠108年9月間，住商南京店仲介蘇詮勝、林金玫向被告詢問
是否出售系爭647之18、647之24地號土地，並稱已找到買主即原告，被告即應允出售。於108年9月18日，被告前往住商南京店，與原告分別於不同房內互不見面，由蘇詮勝、林金玫穿梭其間協商。蘇詮勝、林金玫及地政士蔡文宗將不動產買賣契約書交予被告，並稱兩造同意不鑑界，以現況交地方式交付辦理等語，又因原告要去美國，所以銀行本票700,000元最遲在108年12月15日兌現，完稅款3,100,000元原告會在108年12月15日匯入履保專戶，被告見系爭買賣契約第17條已明確記載始為簽名，完成簽約手續。被告原欲以「現況交地、含地上物」方式出售，最後同意蘇詮勝之建議，以「賣清」方式、實際拿取3,600,000元，給付住商南京店服務費300,000元，至於其他辦理過戶所需費用由住商南京店支付，並簽立服務費之同意書，故關於土地增值稅及房地合一稅繳交與否，與被告無關。
㈡簽約前，被告曾表明「現況交地、含地上物」，簽約當時有
列入，兩造也同意不再鑑界，系爭買賣契約書第17條均有明確記載，足證被告係以土地現況出售及交付，原告同意不再鑑界，也表示願意就土地現況收受及登記之意。所謂地上物，依系爭647之24地號土地之現況，當然包含水溝及道路等物，而非原告所稱單指植物。系爭647之18、647之24地號土地位於玉山路路尾，原告也住玉山路，相距應不遠，衡諸常情，原告在簽約前，也會赴現場察看，對於土地上有水溝及道路一事應為知悉，系爭買賣契約亦附有土地複丈成果圖可供對照，原告應可得知土地之地形如何。不動產委託銷售標的現況說明書係兩造委由蔡文宗書寫，並非被告所勾選，被告並無故意不告知之情形。本件土地買賣，既係兩造共同委託住商南京店、安新公司、蔡文宗辦理相關過戶作業，原告所稱住商南京店係被告之代理人、蘇詮勝為住商南京店之使用人，住商南京店未將系爭瑕疵告知，類推適用民法第22
4條規定，被告無法免除物之瑕疵擔保責任云云，明顯於法有違。再者，系爭買賣契約第17條載明「現況交地、含地上物」，即指不論系爭647之24地號土地有無瑕疵，就現有情形交付，被告當不負瑕疵擔保責任。況在此之前，被告從未曾聽聞原告指稱系爭土地有何瑕疵之情事，身為出賣人，也希望盡快辦妥移轉登記後取得買賣價金。此長達3個多月，原告既未向被告表明有何瑕疵，依民法第356條第1、2項規定，自屬承認所受領之物。
㈢兩造於108年9月18日簽約，原告遲至108年12月12日始匯
款完畢，被告也在108年12月19日交付辦理過戶手續所需之土地所有權狀、印鑑證明書等予蔡文宗之助理李小姐，已完全履行出賣人所需之交付權狀等資料予地政士之義務，理應可即刻辦理移轉登記，為何地政士遲未辦理完成登記？是否原告有故意阻擾？其中必有緣故。又依系爭買賣契約書第3條第2項之約定，銀行本票700,000元為第二期用印款，然被告係於108年12月9日才匯款，顯然違約在先，被告如何履行第二期所載之義務？至原告空言指稱被告故意拖延至今仍拒不辦所有權移轉登記，且應於108年12月20日過戶完成云云，然原告並未具體指出被告如何故意拖延？且被告已履行出賣人應盡之義務，有何拖延之情？況原告於108年年底主張要再鑑界，怎麼可能於108年12月20日完成過戶。此外，被告於收受原告寄送之甲、丙信函後，有多次聯絡蘇詮勝、林金玫及蔡文宗，渠等均稱會儘速處理妥當。被告認事有蹊蹺，於109年2月19日以嘉義中山路郵局65號存證信函（下稱戊信函）詢問蘇詮勝、林金玫，並副知原告及安新公司，於109年2月20日送達上開人等，何以距今仍未辦妥土地移轉登記，被告確已盡出賣人應盡之義務，並無如原告所稱「限期催告仍不履行」之情事。至於乙、丁信函係代書自行書寫回覆原告，並非被告之要求，且地政士回覆前未曾轉發及與被告談過。
㈣綜上，被告既無違約之情，原告主張解除契約，請求返還買
賣價金及違約金，均顯無理由；本件土地買賣亦無原告所指稱物有瑕疵之情形可言。退步言之，縱認屬物之瑕疵，然原告於簽約前有到現場查看，於簽約當時應可知悉該瑕疵之存在，依民法第355條第1項規定，被告也不負擔保之責任。
退萬步言之，若原告於簽約時確不知悉該瑕疵，且無重大過失之情，而原告所指之瑕疵，即如嘉義市地政事務所109年
6月9日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示代號A部分面積
6.49平方公尺之鋼筋混凝土造水溝，及代號B部分面積14.8平方公尺之柏油道路，共計21.29平方公尺，然就本件土地買賣之總面積512.41平方公尺而言僅占4.15％，所佔比例即為細微，原告以該瑕疵為由片面解除契約，依民法第359條規定，有顯失公平之情。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠於108年9月18日，兩造透過住商南京店之仲介及地政士，
就系爭647之18、647之24地號土地成立系爭買賣契約，總價金為3,900,000元，並簽訂不動產買賣契約書、不動產委託銷售標的現況說明書（土地）及買賣價金履約保證申請書。原告已於108年12月12日將買賣價金給付完畢。系爭647之24地號土地並於108年12月31日進行鑑界。
㈡系爭647之24地號土地上設有水溝及道路，即如附圖所示代
號A部分面積6.49平方公尺之鋼筋混凝土造水溝，及代號B部分面積14.8平方公尺之柏油道路（見本院卷第178頁）。
㈢本件相關存證信函之寄送時間，依序為甲信函、乙信函、丙信函、丁信函、戊信函。
四、爭執事項：原告依系爭買賣契約第8條第1項之約定、民法第359條之規定解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金及給付違約金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按契約解除時，當事人回復原狀之義務，由他方所受領之給
付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文；又依系爭買賣契約第8條第1項約定「賣方若未依本約履行各項義務‧‧‧‧經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」。
㈡依系爭買賣契約第2條約定（見本院卷第18頁），就系爭買
賣契約之履行，地政士蔡文宗為兩造委任之代理人。又被告委託住商南京店代為銷售系爭647之18、647之24地號土地，有同意書附卷可稽（見本院卷第69頁），則關於系爭647之18、647之24地號土地銷售之相關事宜，住商南京店為被告之代理人，至於住商南京店員工蘇詮勝則為住商南京店之使用人，亦為被告之使用人，原告對蔡文宗、蘇詮勝所為意思表示之效力及於被告。蔡文宗、蘇詮勝就系爭買賣契約之履行相關行為之效力亦及於被告。
㈢又依系爭買賣契約第3條約定，付款方式：第一期款（簽約
款）80萬元，簽約時買方應給付第一期款，賣方應同時將買賣標的物之土地所有權狀正本交由地政士收執保管。第二期款（用印款），無須給付金額，但賣方應於108年10月1日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執。雙方蓋妥移轉登記書表，以便辦理產權移轉作業。第三期（完稅款）310萬元，於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3個工作日內，買方應將第三期款存匯入履保專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦理產權移轉作業。於第17條其他約定事項：一、現況交地，含地上物。二賣方得申請農業證明，不課徵增值稅。‧‧‧‧六、雙方同意不鑑界。七、簽約款本票700,000元最遲於
108年12月15日兌現。八、完稅款3,100,000元應於108年12月15日前匯入履保專戶等情，有系爭買賣契約附卷可稽（見本院卷第18、19、23頁）。依上開約定，被告固得申請農用證明，不課徵土地增值稅，然被告若未能申請農用證明以免徵土地增值稅，即應回歸契約約定，於原告給付全部買賣價金後，被告即應繳納土地增值稅，移轉登記系爭647之18、647之24地號土地所有權與原告，否則，被告即屬違約。
經查：
⒈依證人蘇詮勝證稱：農業課表示水溝及道路沒有申請農業
設施，所以不核發農業證明等語（見本院卷第280頁），則系爭買賣契約第17條其他約定事項：賣方得申請農業證明，不課徵增值稅，已不能完成，即應回歸契約約定，於原告給付全部買賣價金後，被告即應繳納土地增值稅，移轉登記系爭647之18、647之24地號土地所有權與原告。
⒉原告早於108年12月12日將買賣價金3,900,000元存入履
保專戶給付完畢，被告亦自承於108年12月19日交付辦理過戶手續所需之土地所有權狀、印鑑證明書等予蔡文宗之助理李小姐等語（見本院卷第375頁），而被告未能申請農用證明以免徵土地增值稅，身為被告之代理人蔡文宗即應辦理土地移轉現值之申報，於土地增值稅單核發後，並依系爭買賣契約第2條、買賣價金履約保證申請書第4條約定，自履保專戶提領繳納土地增值稅，然被告之代理人蔡文宗並未為之，已屬違約。
⒊又系爭647之24地號土地於108年12月31日進行鑑界，系
爭647之24地號土地上確認設有水溝及道路後，於109年
1月16日，原告與證人蘇詮勝、蔡文宗前往土地現場勘查，蘇詮勝、蔡文宗提議將系爭647之24地號土地上之路地分割贈與原告，647之24地號剩餘土地得免繳土地增值稅之方式解決，然原告因該提議與系爭買賣契約約定不符，表示不同意，且應依系爭買賣契約約定履行等情，此有原告於109年1月31日與蘇詮勝之對話錄音譯文及光碟附卷可稽（見本院卷第336至340頁）。則原告於109年1月16日已拒絕蘇詮勝、蔡文宗上開不符系爭買賣契約約定之提議，身為被告之代理人蔡文宗更應盡速辦理土地移轉現值申報，於土地增值稅單核發後，並依系爭買賣契約第2條、買賣價金履約保證申請書第4條約定，自履保專戶提領繳納土地增值稅，然被告之代理人蔡文宗並未為之，顯屬違約。
⒋原告於109年1月31日與蘇詮勝對話重申不同意以分割路
地方式移轉土地所有權，且應依系爭買賣契約約定履行之意旨後，地政士蔡文宗方以兩造代理人之身分於同日即10
9年1月31日向嘉義市政府財政稅務局辦理系爭647之18、647之24地號及647之2、649之1、649之3、650地號等6筆土地移轉現值申報，經核定應納土地增值稅104,418元，有嘉義市政府財政稅務局109年8月19日嘉市財土字第1090652259號函附卷可稽（見本院卷第345頁）。嗣原告因被告早已違反土地所有權移轉登記義務為由，於109年2月5日以甲信函通知被告應於文到7日內辦妥土地所有權移轉登記，甲信函於109年2月6日送達被告後，蔡文宗雖以被告名義於109年2月11日寄送乙信函通知原告於文到5日內回覆是否現況過戶交地或出面協商，然蔡文宗知悉上開原告限期催告辦妥土地所有權移轉登記之意思表示，仍未代理被告辦理所有權移轉登記。嗣原告於109年2月13日以丙信函通知被告解除系爭買賣契約，被告於109年2月14日收受丙信函，被告於109年2月19日所發戊信函亦承認於上開時間收受甲、丙信函，而蔡文宗以被告代理人之身向嘉義市政府財政稅務局申報上開土地移轉現值案，迄今亦未繳納土地增值稅，現被告亦未將系爭647之18、647之24地號土地所有權移轉登記與原告等情，為兩造所不爭執，並有甲、乙、丙、戊信函、掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷第37至46頁、第71至76頁、第298、300頁）。準此，因被告未依約履行土地移轉登記義務，經原告以甲信函限期催告履行，請被告辦妥土地所有權移轉登記，蔡文宗雖代理被告以乙信函通知原告於文到5日內回覆是否現況過戶交地或出面協商，然原告早已表示不同意以分割路地方式移轉土地所有權，且已限期催告被告辦妥土地所有權移轉登記，蔡文宗知悉上情，即應代理被告辦理土地所有權移轉登記，無須拖延，竟仍未代理被告辦理所有權移轉登記，被告核屬經原告書面限期催告仍不履行土地移轉登記義務，是系爭買賣契約於
109年2月14日經原告以丙信函通知合法解除無訛。雖蔡文宗以被告名義於109年2月18日寄送丁信函通知原告出面配合辦理過戶事宜（見本院卷第302、304頁），然已係原告合法解除系爭買賣契約之後，不影響系爭買賣契約於109年2月14日經原告合法解除之效力。又原告依系爭買賣契約第8條之約定解除系爭買賣契約，為有理由，已如上述，本院自無另就其依民法第359條之規定主張解除系爭買賣契約有無理由乙節為斟酌，附此敘明。
⒌綜上所述，系爭買賣契約於109年2月14日經原告依系爭
買賣契約第8條第1項之約定合法解除，被告自應負返還所受領之3,900,000元價金及利息之義務，原告請求被告返還，應予准許。
㈣再依系爭買賣契約第8條第1項約定「賣方若未依本約履行
各項義務‧‧‧‧經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」，本件原告已給付3,900,
000元價金，且系爭買賣契約業經原告合法解除，已如上述，則原告請求被告給付50,0000元之違約金，低於上開約定金額，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付4,400,000元（3,900,000元＋50,0000元），及自起訴狀繕本送達翌日即109年3月5日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年11月12日
民三庭法官黃茂宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月12日
書記官官佳慧