內湖簡易庭100年度湖簡字第388號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　100年度湖簡字第388號
原　　　告　 宗許秀鈴
訴訟代理人　 宗良慎
被　　　告　 呂家祥
訴訟代理人　 彭郁雯
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，於民國100年6月15日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，被告於訴
之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變
更或追加。民事訴訟法第255條第2項定有明文。本件原告
起訴時原依民法第360條第1項請求，嗣於訴訟進行中，變
更為依民法第227條第1項及給付遲延之規定請求，被告未
異議而為本案之言詞辯論，揆之首揭規定，原告變更原訴，
自應准許。
二、原告主張：原告於民國97年5月26日與被告簽訂房屋買賣合
約書，向被告購買坐落新北市汐止區（改制前為臺北縣汐止
市，以下以改制後之名稱標示）社后段社后頂小段12479建
號（門牌號碼：新北市○○區○○街○○○巷○○號12樓之5，
下稱系爭房屋）及同小段12617建號（門牌號碼：新北市○
○區○○街○○○巷○○號地下9層）應有部分萬分之98，共同
使用部分12619、12620建號之應有部分暨其坐落基地。惟
被告出售之12617建號，依其權利範圍萬分之98，應為編號
80及81號兩個停車位，但編號80號停車位（下稱系爭80號
停車位）卻遭訴外人 彭玲芬 占有使用，被告並未移轉系爭80
號停車位予原告。嗣訴外人彭玲芬對原告提起確認停車位使
用權存在等之訴訟，經鈞院判決訴外人彭玲芬勝訴，原告提
起上訴，經臺灣高等法院以98年度上易字第1146號判決訴外
人彭玲芬之訴駁回確定。被告未移轉系爭車位予原告，致原
告受有以下之損害，合計新臺幣（下同）249,800元：
㈠系爭80號車位參考鄰近81號車位，每月租金為3,500元，
被告應負擔買賣契約簽定之日起至臺灣高等法院98年上易
字第1146號判決之日止，共計2年又4月，所造成原告租
金之損失98,000元。
㈡一、二審訴訟費用：包括雜項支出（申請地籍資料、影印
、車資、郵資等）5,000元、出庭訴訟交通費3,000元、
出庭訴訟時間成本24,000元、一審律師費50,000元、二審
法律諮詢、案情研討、撰寫書狀及閱卷等30,000元。
㈢原告訴訟代理人於一、二審訴訟398天之期間因訴訟而失
眠之精神賠償39,800元
爰依民法第227條第1項、第2項之規定，訴請被告給付
上開金額。並聲明求為判決：被告應給付原告249,800元
，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。
並聲明求為判決：被告應給付原告249,800元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告辯稱：系爭房屋為被告於鈞院拍定承受所得，伊買到的
12617建號權利範圍雖為萬分之98，但當時法院點交時僅有
點交81號1個車位。伊詢問其他住戶後，其他住戶有說應該
是兩個車位，但書記官說就是只有編號81號車位。伊後來是
好心告訴原告，如果原告可以去努力的話，可能可以取得使
用權等語。並聲明求為判決：原告之訴駁回。
四、查訴外人 陳文鑾 於80年間與訴外人宏璟建設公司簽訂房屋買
賣預定契約書，買受日月光中心住宅大樓F型7號13、14樓
房屋及附屬停車位2個（配屬系爭80號、90號停車位），建
造完成後之門牌號為台北縣汐止市○○街○○○巷○○號13樓
之5，建號為台北縣汐止市○○段社后頂小段12480建號（
下稱12480建號），應有部分為全部；2個停車位（即系爭
80號、90號停車位）所在之地下停車場門牌號整編為台北縣
汐止市○○街○○○巷○○號地下9層，建號為台北縣汐止市○
○段社后頂小段12617建號（下稱系爭12617建號），應有
部分為98/10000。嗣陳文鑾於85年間再向宏璟建設公司買受
F型7號12樓房屋及附屬停車位1個（配屬81號停車位），
建造完成後之門牌號為台北縣汐止市○○街○○○巷○○號12樓
之5，建號為台北縣汐止市○○段社后頂小段12479建號（
下稱12479建號），應有部分為全部；1個停車位（即81號
停車位）所在之地下停車場即系爭12617建號，應有部分49
/10000。嗣陳文鑾於87年間將台北縣汐止市○○街○○○巷○○
號13樓之5房屋（即12480建號建物）及其坐落基地應有部
分，及系爭12617建號建物應有部分49/10000（含編號90號
停車位使用權）出售予訴外人 夏承榮 ，再輾轉移轉予訴外人
林吳彩麗 ，復於91年將12479建號建物及其坐落基地之所有
權應有部分信託登記予訴外人 蕭淨文 。另訴外人彭玲芬於86
年7月4日向訴外人陳文鑾購買系爭80號停車位，但未辦理
所對應之12617號建號建物及其坐落基地之所有權應有部分
之移轉。故陳文鑾尚餘有12617建號萬分之98之應有部分，
而併同系爭房屋於本院95年度執字第6606號拍賣抵押物強制
執行事件中，為被告拍定買受，但拍賣公告上僅記載含81號
停車位之事實，為臺灣高等法院98年度上易字第1146號判決
所認定，並為兩造所不爭執，應堪信為真正。
五、原告主張被告有交付系爭80號停車位之義務，要屬無據
㈠被告如已依分管契約占有系爭80號停車位，始負有交付系爭
80號停車位之義務
⒈依民法第348條第1項規定，物之出賣人固負有交付其物
於買受人之義務，惟應有部分乃共有人對於共有物權利抽
象之成數，而非共有物具體之某一部分，是應有部分之出
賣，與物之出賣，自屬有別。故除共有人係轉讓其全部應
有部分與他人，該共有人又基於分管契約已占有共有物之
特定部分，得類推適用同條第2項規定，認應將該分管之
特定部分交付受讓人外，受讓人無從請求交付共有物之特
定部分。再按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部
分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使
用者而言；又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，
對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約
定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條
第1項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3
條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之
約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所
有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人
使用該特定專用部分，即屬有權使用。如公寓大廈已劃分
停車位之使用範圍，應認公寓大廈之區分所有權人間就該
共同使用部分已成立分管契約。
⒉本件兩造所定不動產買賣合約書第一條不動產標示及買賣
權利範圍，包括系爭房屋所有權全部、12617建號應有部
分萬分之98、12619建號共同部分之應有部分暨其坐落基
地（見本院卷第10條），第一條第二項另約定：本買賣標
的物包括停車位部分，位置在現場編號第地下一層81號車
位」（見本院卷第11頁）。被告已將前揭不動產標示範圍
之所有權移轉登記，並交付編號81號停車位之占有予原告
之事實，為兩造所不爭執。至系爭80號停車位，未在前揭
不動產買賣合約書約定之範圍內。又兩造於訂立買賣契約
前之磋商過程中，被告所出售的停車位個數為一個，價格
也是一個停車位的價格等情，業據證人即參與兩造交易之
房屋仲介 朱中慶 及 黃偉進 於臺灣高等法院98年度上易字第
1146號事件審理中證述綦詳，有準備程序筆錄可據（見本
院卷第60、61頁）。是依兩造所定買賣契約之內容，無從
遽論被告有交付系爭80號停車位之義務。再被告出賣1261
7建號之應有部分雖為萬分之98，然揆諸首揭說明，如被
告已依分管契約占有系爭80號停車位，被告始負有交付系
爭80號停車位占有之義務予原告。否則原告尚無從請求被
告交付該特定車位。
㈡被告未依分管契約占有系爭80號停車位
⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為
媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示
一致者，仍不得謂契約未成立。次按公寓大廈之買賣，建
商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地
之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人
間已合意成立分管契約。經查：本件依據陳文鑾與宏璟建
設公司所簽訂12480建號房屋之預定買賣契約書第1條約
定：「本預訂買賣房屋坐落臺北縣○○鎮○○段社后頂小
段320、321等地號土地上之本大樓F七號13、14樓房屋
一戶。」又於第2項第2款約定：「附屬車位面積：（本
項僅適用含車位之房屋）本戶含地下室停車位2位，編號
80、90號...」；又於第3款約定：「放棄地下室使用
權：甲方（指陳文鑾）同意將屬於本大樓共同使用部分之
地下室使用權放棄，無償交由乙方（指宏璟建設公司）規
劃為停車位出售...」；又於第4款約定：「未購買本大
樓停車位之客戶，其產權依主管機關之認定，毋論其登記
為零持分或不登記皆不得影響或妨礙依本約購買停車位..
.」。另就建號12479房屋（即系爭房屋）之預定買賣契
約書第1條約定「本預訂買賣房屋坐落臺北縣○○鎮○○
段社后頂小段320、321等地號土地上之本大樓F七號12
樓房屋一戶。又於第2項第2款約定：「附屬車位面積：
（本項僅適用含車位之房屋）本戶含地下室停車位1位，
編號81號...」（見本院卷第68、69、71、72頁），顯然
房屋承購戶經由宏璟公司之媒介，已就地下室停車場共用
部分，合意成立分管契約，且依其分管契約之內容，係由
12480建號（即新北市○○區○○街○○○巷○○號13樓）房
屋之所有權人取得相對應之編號80、90號停車位之管理使
用權，另由12479建號房屋（即系爭房屋）之所有權人取
得相對應之編號81號停車位之管理使用權。是系爭80號停
車位，依最初區分所有權人間之分管契約，非由系爭房屋
之所有權人使用。再依前述第四點系爭80號停車位使用人
之遞嬗情形，系爭80號停車位於 陳文巒 之後，係由訴外人
彭玲芬占有使用，陳文巒亦未曾交付予系爭房屋之所有權
人管理使用。而被告於拍定買受系爭房屋時，也不包括系
爭80號停車位之管理使用權。是被告於取得系爭房屋全部
及地下停車場之應有部分之所有權時，被告固應繼受地下
停車場共有人間就停車格歸屬之分管契約，但被告所繼受
之分管契約，該分管契約之內容，並不包括將系爭80號停
車位交由被告管理使用乙節，亦可認定。
⒉原告雖主張：於拍賣事件中，該物件經尚上不動產估價事
務所以2個停車位鑑定每個停車位單價85萬元，故價金為
170萬元等語，並提出尚上不動產估價事務所函一份為據
（見本院卷第64頁）。但查：被告雖經拍賣拍定買受1261
7建號萬分之98之應有部分，然法院未點交系爭編號80號
停車位予被告，被告從未取得系爭編號80號停車位之占有
及管理使用權，已如前述。況依卷附買賣仲介一般委託書
第2條（見本院卷第12頁），兩造所議定之車位價金，係
包含在房屋總價內計算，又兩造於訂立買賣契約前之磋商
過程中，被告所出售的停車位個數為一個，價格也是一個
停車位的價格乙節，已如前述，是被告雖以車位係以2個
計算之價格，拍定12617建號萬分之98之應有部分，亦不
影響被告未依分管契約取得系爭編號80號停車位管理使用
權之判斷。
⒊被告既未依分管契約取得系爭編號80號停車位之管理使用
權，復未占有系爭編號80號停車位，參諸第五㈠⒈點之說
明，被告即不負有交付系爭編號80號停車位之占有與原告
之義務。
六、綜上，被告既未依分管契約取得系爭80號停車位之使用權，
並占有系爭80號停車位，被告即無交付系爭80號停車位予原
告之義務。再按所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給
付之內容並不符合債務本旨而言；如債務人根本未為給付，
其給付已陷於不能者，是為給付不能，給付若仍可能，則為
遲延給付，原告既主張被告未交付系爭80號停車位，既屬未
為給付之情形，原告依民法第227條之規定行使其權利，即
屬無據。從而，原告依民法第227條之規定，訴請被告給付
249,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定
遲延利息，為無理由，應予駁回。
中華民國100年6月29日
內湖簡易庭法官許碧惠
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中華民國100年6月29日
書記官李宜均