臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第1301號
原 告 郭振賢
被 告 姚泰隆
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年1月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○號11樓之5房屋
全部騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）4萬5,400元，及自民國10
9年1月9日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付
原告7,200元。
三、訴訟費用1,220元由被告負擔。
四、本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1
項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時請求：「
1.被告應將坐落於桃園市○鎮區○○路○○○號11樓之5房屋
（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告。2.被告應給付原
告238,000元。並自本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還
上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利7,20
0元。」（見本院卷第4頁），嗣於109年1月8日本院審
理時，變更聲明為：「1.被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返
還予原告。2.被告應給付原告45,400元，及自109年1月9
日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告7,200元
。」（見本院卷第47背面），核原告所為，僅係基於同一事
實、擴張及減縮應受判決事項之聲明，依上揭規定，應予准
許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於108年3月5日向原告承租系爭房屋，雙
方簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自
108年3月5日起至109年5月4日止，被告應按月給付當
月租金7,200元，原告並於締約時，向被告收取14,400元之
押租金。詎被告僅於108年4月7日、7月3日及7月30日
繳納19,400元之租金，扣除押租金後尚欠租金9,400元，事
後被告即未支付任何租金。嗣原告於108年8月27日以存證
信函作為催告被告給付租金之通知，限被告於收受後5日內
給付欠繳之租金，惟被告迄未給付，遂於109年1月8日本
院言詞辯論期日，當庭終止系爭租約，被告自應將系爭房屋
遷讓返還予原告，並應給付原告累計積欠之租金共計45,400
元。再被告於系爭租約終止後，仍未交還系爭房屋予原告，
顯係無權占有，並受有相當於租金之不當得利，原告自得請
求被告返還其受有之利益。為此，爰依系爭租約、不當得利
等法律關係，提起本件訴訟，並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：系爭房屋存有浴室牆面裂痕流水不止、浴室插座
無電、小冰箱上層冷凍功能不全、冷氣機開至25度即噴水、
床頭旁插座電力不足、室內屋頂長管燈按開關不亮、陽台熱
水器瓦斯外洩進屋內等瑕疵。伊覺得原告隱匿該瑕疵，原告
應於交屋前將完整的房屋交給伊，而不是交屋之後一直要修
繕，原告應該將房租折半，且原告已經違反租賃物於租賃關
係中合於約定使用、收益狀態，其請求無理由。並聲明：原
告之訴駁回。
三、經查，原告主張之事實，除是否存有被告所辯免除支付租金
事由外，業據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函、系
爭房屋108年房屋稅繳款書等件為證（見本院卷第9至13、
7至8、6頁）；而原告於109年1月8日言詞辯論期日，
當庭對被告終止系爭租約之情，亦有本院言詞辯論筆錄在卷
可憑（見本院卷第47頁背面）。被告對於上情未為爭執，堪
信原告之主張為真實。
四、本院之判斷：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第43
0條有所明文。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付
者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利
。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第
227條第1項、第254條亦有規定。本件原告主張其向被告租
賃之系爭房屋具有浴室牆面裂痕流水不止、浴室插座無電、
小冰箱上層冷凍功能不全、冷氣機開至25度即噴水、床頭旁
插座電力不足、室內屋頂長管燈按開關不亮、陽台熱水器瓦
斯外洩進屋內等瑕疵，未能保持合於約定使用收益之狀態，
而依上開條文規定，系爭房屋如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。然如出租
人於其期限內不為修繕者，承租人得「終止契約」或「自行
修繕而請求出租人償還其費用」或「自行修繕於租金中扣除
之」，此等權利義務關係初不論原告是否於契約成立之初隱
匿租賃物瑕疵而有所異。惟本件被告未曾針對上揭瑕疵自行
修繕，更未支出任何修繕費用等情，業據被告所自認在卷（
詳本院卷第48頁），是其請求原告租金應與折半云云，顯與
上開條文有間，本院自無從予以准許。
㈡又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，
民法第423條定有明文。而租賃關係存續中，租賃物如有修
繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告
出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終
止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除
之，亦為同法第430條所明定，均已如前述。基此規定，出
租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，固具有對
價關係。故如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使
用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕
租金之給付。但所謂合於租約約定使用、收益之狀態，應就
租賃之經濟目的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其待修繕
之瑕疪是否已達足以影響承租人依約使用之情形為判斷，並
非謂租賃物一有待出租人修繕之情事發生時，承租人即可行
使同時履行抗辯而拒付租金，此可從最高法院30年上字第34
5號判例闡釋租賃物全部不能為約定之使用收益時，應視能否
修繕而異；若不能修繕，則依民法第225條第1項、第266
條第1項規定，租賃雙方同免給付義務；若仍能修繕時，則
在修繕完畢前，雙方亦暫免給付義務之意旨，可得佐證。故
在租賃物發生待修繕之情形時，若不為修繕即無從為約定之
使用收益時，承租人即得為同時履行抗辯；若待修繕之瑕疪
不影響約定之使用收益時，承租人應得催告修繕或自行修繕
而請求償還或以修繕費扣抵租金，尚無逕為同時履行抗辯而
拒付租金，始符合租賃雙方權益之衡平。否則，若謂一般電
氣、用水、瓦斯或冷氣之故障，均屬依約應由出租人負責修
繕之事項，而在出租人未為修繕前，承租人即得拒付租金，
即失其衡平（臺灣高等法院高雄分院101年度重上更(三)
字第12判決、臺灣高等法院臺南分院103年度上訴字第141
號判決及最高法院102年度台上字第1892號判決均可資參照
）。經查：本件系爭租約約定供被告住家使用，為兩造所不
爭執，而被告主張系爭房屋所存在之上開瑕疵不外一般電氣
、瓦斯或冷氣等家電之故障，有其所提供之照片在卷可參（
見本院卷第56至64頁）與出租人之租賃物保持義務與承租人
之給付租金義務，固具有對價關係；惟租賃物偏離所約定用
益狀態之程度並非重大，未達不能供住家使用之契約目的，
揆諸上開判決意旨，被告拒絕自己之給付有違誠實信用方法
，尚不得拒絕支付租金。至被告辯稱浴室牆面裂痕流水不止
之瑕疵，然據被告亦自陳牆面裂縫的流水流到浴缸等語，並
有現場照片12張存卷可查（見本院卷第48頁、51至55頁），
是以被告就此部分並未舉證說明牆面漏水程度已達若不為修
繕即無從為約定住家之使用程度，其逕主張免除租金云云，
亦屬無據。
㈢再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月
之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期
開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約
；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條
第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。查本件被告
未依約繳納租金，經原告以存證信函催告被告給付欠租，有
存證信函1紙在卷可查（見本院卷第7至8頁）；惟被告收
受後仍未給付，且於本件言詞辯論期日，被告積欠之租金扣
除原告已收取之押租金後，亦顯已逾二個月租額，依上規定
，原告自得終止系爭租約，堪信系爭租約於109年1月8日
合法終止。又承租人於租賃關係終止後，即負有返還租賃物
之義務，是依上規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋
，應屬有據。
㈣復按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如分期支付者，
於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。查，被告依
系爭租約，本應於每月租期屆滿時繳付當月租金，惟迄至10
9年1月8日系爭租約終止日止，尚積欠原告租金45,400元
。從而，原告請求被告給付45,400元，核屬有據。
㈤末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動
產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產
所有權人，此時依通常情形即受有相當於租金之損害，故
本件被告於系爭租約終止後，就系爭房屋即屬無權占有，並
因其持續占有該房屋，而受有得隨時使用系爭房屋之利益，
致使原告無法就系爭房屋為使用收益，原告自得請求被告返
還其所受之利益。是依上規定，原告請求被告自109年1月
9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7,200元，亦
屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利等法律關係，請求被
告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告欠繳之租金
45,400元，及自109年1月9日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告不當得利7,200元，為有理由，應予准許
。
六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款
之規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第3項所示。
中華民國109年1月30日
中壢簡易庭法官劉哲嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月30日
書記官鄭履任