臺灣臺北地方法院民事判決 104年度北訴字第22號
原 告 劉忠信
訴訟代理人 許志嘉 律師
被 告 湯富冬
朱桂華
兼上一 人
訴訟代理人 鄭政義
被 告 羿品工程有限公司
法定代理人 賴文龍
訴訟代理人 陳明宗 律師
複代理人 吳沛珊 律師
姚妤嬙 律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國105年8月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為臺北市○○區○○街○○○號1樓建物之所有
權人，原告與被告鄭政義、湯富冬、朱桂華同為農安街149~
153號凱聯大廈之區分所有權人，並與其他區分所有權人共
有凱聯大廈地下層即臺北市○○區○○段0○段0000○號建
物（下稱系爭地下室），系爭地下室為共有之防空避難室。
鄭政義、湯富冬、朱桂華自民國95年起至102年間，分別擔
任凱聯大廈管理委員會主任委員、副主任委員、財務委員，
從未改選。詎被告鄭政義、湯富冬、朱桂華未經全體區分所
有權人同意，亦未召開區分所有權人會議討論、決議，又未
申請建造執照或雜項執照，或辦理使用執照變更，或徵詢主
管機關是否可行之情況下，私下與被告羿品工程有限公司（
下稱羿品公司）於100年3月11日簽訂地下室空間施作停車場
及附屬工程合約書（下稱系爭合約），將系爭地下室變更為
停車場使用。嗣經102年5月新選舉之凱聯大廈管理委員會委
請台北市結構工程工業技師公會鑑定，發現系爭地下室上方
之1樓RC橫樑及1樓RC樓板已遭敲除，結構安全受影響，嚴重
侵害原告及其他區分所有權人之權益，原告爰依民法第767
條第1項、第821條之規定，請求被告回復原狀等語。對被告
之答辯陳述：鄭政義、湯富冬、朱桂華以管理委員會主任委
員或管理委員身分於99年9月24日召集區分所有權人會議，
非有權召集區分所有權人會議之人，縱有決議皆非有效之決
議；102年5月3日凱聯大廈區分所有權人臨時會議提到新任
委員會協助取得少數未蓋章住戶的認同，但不代表新任委員
會一定能取得全部住戶的認同；系爭合約之施工項目包括車
道開口及打除樓板結構，而橫樑位於1樓樓板中，故樓板及
橫樑係羿品公司敲除等語。並聲明：㈠被告應將臺北市○○
區○○段0○段0000○號建物即凱聯大廈地下層如附圖所示
編號A面積1.01平方公尺之主樑及編號B面積21.55平方公尺
之樓地板回復原狀，並將編號C面積35.13平方公尺之斜坡拆
除。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告鄭政義、湯富冬、朱桂華辯稱：系爭地下室原已荒廢多
年，變更為停車場使用，可解決社區停車問題，有助於社區
住戶整體之利益，增進物之使用效率，亦可維持環境整潔，
避免滋生蚊蠅，凱聯大廈於99年9月24日召開住戶大會，決
議吉林路379巷4號前挖地下車道供大樓停車使用。鄭政義代
表凱聯大廈管理委員會與吉林路379巷4、6、8號屋主協議，
屋主同意由4號挖地下車道後，鄭政義乃於100年3月11日代
表凱聯大廈管理委員會與羿品公司簽訂合約書，因社區無經
費，故採BOT方式，由羿品公司施作停車場及附屬工程，完
工驗收後由羿品公司營運10年，負責維修並保固10年以抵償
工程款，嗣於100年5月31日完工，自100年6月1日起由羿品
公司經營及管理。本件係經由區分所有權人之決議同意將地
下室改建為停車場，被告鄭政義、湯富冬、朱桂華只是執行
區分所有權人會議之決議，原告對鄭政義、湯富冬、朱桂華
提起背信罪刑事告訴部分，亦經不起訴處分確定。系爭地下
室為防空避難室兼店鋪，並非不能變更為停車場使用，羿品
公司依約施作，施作前雖未申請變更使用執照，但此一手續
並非不能補辦。系爭地下室車道嗣係遭新任凱聯大廈管理委
員會封閉，並非由被告占有使用中，被告亦無妨害原告之使
用或侵奪其所有權，原告並無民法第767條之權利。退萬步
言，系爭停車場含車道於100年5月31日施作完成，並自100
年6月1日起供停車使用，原告於103年10月22日提起本件訴
訟時，已逾2年之時效期間，被告得拒絕原告之請求等語。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、被告羿品公司則以：羿品公司於100年2月間在凱聯大廈旁施
作他人之工程時，鄭政義向羿品公司表示其為凱聯大廈管理
委員會之主任委員，並提出99年9月24日區分所有權人同意
將系爭地下室改建為停車場之會議紀錄，請羿品公司為修繕
改建系爭地下室之估價並繪製簡易圖說，羿品公司乃於100
年3月1日交付報價單，工程費為新臺幣（下同）3,890,250
元，經議價為370萬元，因凱聯大廈公共基金不足，羿品公
司與凱聯大廈管理委員會於100年3月11日簽訂系爭合約，約
定由羿品公司承攬施作系爭合約內之工程（下稱系爭工程）
，並以將停車場交由羿品公司經營10年，停車場收益歸羿品
公司之方式，抵付工程費用370萬元。凱聯大廈管理委員會
及鄭政義均未提出系爭地下室之使用執照，系爭合約內亦未
要求羿品公司需辦理執照變更之申請，羿品公司依凱聯大廈
管理委員會指示之施工項目及範圍施作，於100年5月31日施
作完成系爭工程，並自102年6月1日起經營管理該停車場，
詎凱聯大廈管理委員會自102年4月起，阻撓大樓管理員轉交
羿品公司租金，並向主管機關檢舉，且於102年4月24日以管
委會名義張貼公告停止使用地下停車場，致羿品無法繼續經
營管理系爭地下停車場。羿品公司是依凱聯大廈管理委員會
之指示及要求施作系爭工程，系爭合約並經凱聯大廈管理委
員會用印，羿品公司施作系爭工程無可歸責事由。羿品公司
經凱聯大廈區分所有權人及管理委員會同意施作系爭工程，
原告不得請求回復原狀。退步言之，縱認鄭政義非合法之主
任委員而無權代表凱聯大廈管理委員會與羿品公司簽立系爭
合約，但原告及其他凱聯大廈住戶明知鄭政義以主任委員身
分代表凱聯大廈管理委員會對外為法律行為，而不為反對之
表示，默許鄭政義、湯富冬、朱桂華以主任委員、副主任委
員、財務委員之身分行事，且於羿品公司施工期間及經營管
理停車場期間，都無人向羿品公司提出質疑或反對意見，凱
聯大廈管理委員會及原告等區分所有權人應負表見代表之責
，均應受系爭合約之拘束。又羿品公司施作工程項目中並無
敲除1樓RC樑，縱認地下室新作車道上方1樓RC樑、樓板被敲
除部分為羿品公司所為，但系爭工程施工完成後，原告於
102年5月3日召開區分所有權人會議，原告並無為任何反對
之意思表示，甚至同意配合決議由新任委員會協助取得少數
未蓋章住戶的認同，可見原告同意將地下室新作車道上方1
樓RC樑、RC樓板敲除，原告事後卻起訴請求羿品公司回復原
狀，有違禁反言原則等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴
駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告
將凱聯大廈地下層如附圖所示編號A主樑及編號B樓地板回復
原狀，及將編號C之斜坡拆除，被告則以上揭情詞置辯。是
本件首應審究者，厥為原告依民法第767條第1項、第821條
規定，請求被告將如附圖所示編號A、B部分回復原狀及將C
部分拆除，是否有據？茲就本院之判斷，分述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全
部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有
人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有
明文。又前揭所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不
法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事
實而言（最高法院88年度台上字第2420號判決意旨參照）。
次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又按民事訴訟如係
由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能
舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實
即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請
求（最高法院著有17年上字第917號判例可資參照）。本件
原告主張依民法第767條第1項前段、中段、後段、第821條
規定請求回復原狀（見本院卷一第139頁、卷二第2頁），自
應就其主張被告無權占有或侵奪系爭地下室、妨害其所有權
、有妨害其所有權之虞等有利於己之事實，負舉證之責。
㈡惟查，被告否認有無權占有或侵奪系爭地下室、妨害其所有
權、有妨害其所有權之虞之情形，原告就此有利於己之事實
，復未能舉證證明以實其說，已無足憑取。另參以本院曾於
105年5月18日到場勘驗，製有勘驗筆錄並拍攝現場照片（見
本院卷二第54至70頁），本院到場勘驗時，係在凱聯大廈內
走樓梯進入系爭地下室，再由凱聯大廈管理委員會之人員操
作開啟地下停車場斜坡車道對外之鐵捲門，該鐵捲門之遙控
器由凱聯大廈管理委員會持有，並非在被告之持有中，且依
本院勘驗時拍攝之現場照片所示亦未見系爭地下室目前有遭
被告占有或侵奪或妨害所有權之情形（參見本院卷二第56至
70頁），是原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請
求被告將凱聯大廈地下層如附圖所示編號A主樑及編號B樓地
板回復原狀，及將編號C之斜坡拆除，難認有據。
㈢羿品公司係依其與凱聯大廈管理委員會間有效成立之系爭合
約施作系爭工程，原告不得逕依民法第767條第1項、第821
條之規定，請求被告回復原狀及拆除：
1.按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓
大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理
委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文
。管理委員會係由多數人所組成之團體，有公寓大廈管理條
例第36條規定之各項職務，並設有代表人或管理人，保管及
運用公寓大廈或社區之公共基金，應屬非法人團體，且依同
條例第38條第1項規定管理委員會有當事人能力。本件凱聯
大廈管理委員會屬合法成立之管理委員會，且經向主管機關
報備乙節，為兩造所不爭執，堪認合法之凱聯大廈管理委員
會主任委員，即有對外代表之權。
2.次按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大
廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，
主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任
、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代
理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，
從其規定，公寓大廈管理條例第29條第1項、第2項定有明文
。查在本院104年度建字第184號羿品公司請求凱聯大廈管理
委員會損害賠償等事件（下稱另案）中，證人鄭政義到庭具
結證稱：「（是否為凱聯大廈住戶？）是，我是住戶，以前
有擔任過管委會主任委員。一開始我是副主委。後來因為管
委會錢不夠，所有的委員就辭職，後來因為電梯不能用，垃
圾沒人收，後來在95年間我又被找回去當主委」、「（你當
主委是否經區分所有權人會議決議選任嗎？）有選，但是出
席人數不夠，後來就沒有登記，所以我是以管理員的身分管
理大樓，我跟湯富冬、朱桂華三人一起接下來當管理員。中
間也有召開會議，但沒有人來開會，所以沒有真正通過區分
所有權人開會」（見另案卷第227頁反面），而凱聯大廈管
理委員會在另案中除不否認鄭政義於90年至102年間有處理
凱聯大廈相關事務外，亦當庭陳稱：「當初一位主委不做了
，有人跳出來說要鄭政義當主委，但他們並非所有的區分所
有權人選出的，而且也沒有去報備」等語（見本院卷第172
頁），可知鄭政義雖未經區分所有權人依公寓大廈管理條例
第29條第2項規定推選為主任委員，惟鄭政義既係經其他區
分所有權人推選負責綜理凱聯大廈管理委員會事務之人，而
行之有年，且未經原告等其他區分所有權人反對，應認鄭政
義即屬公寓大廈管理條例第29條第1項規定之管理負責人。
3.復按管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有
權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負
責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一
次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規
約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務
管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委
員，連選得連任。前項管理委員、主任委員及管理負責人任
期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任
期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第29條第3項、
第4項規定甚明。查鄭政義、湯富冬、朱桂華係自95年間起
任凱聯大廈管理委員會之主任委員、副主任委員、財務委員
，凱聯大廈之規約又未規定管理負責人之任期，依公寓大廈
管理條例第29條第3項之規定，任期應為一年，連選得連任
一次，則鄭政義任職期間至遲應於97年底屆滿。參以凱聯大
廈管理委員會於102年前均未召開區分所有權人會議另行選
任主任委員或管理負責人，依公寓大廈管理條例第29條第4
項規定，鄭政義管理負責人之身分至遲應於97年底解任，則
鄭政義於97年底任期屆滿時喪失代表凱聯大廈管理委員會之
權限，其自斯時起即無權代表凱聯大廈管理委員會，但鄭政
義仍繼續綜理凱聯大廈管理委員會事務多年，原告等其他區
分所有權人又不為反對之表示，鄭政義並於100年3月1日無
權代表凱聯大廈管理委員會與羿品公司簽訂系爭合約。
4.再按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責
任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民
法第169條定有明文。而民法第169條關於由自己之行為表示
以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定
，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保
護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，
故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權
人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授
與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40年台上字
第1281號判例意旨參照）。又代表與代理固不相同，惟機關
代表之行為，解釋上應類推適用代理之規定（最高法院74年
台上字第2014號判例意旨參照）。故無權代表人為非法人團
體對外所為之表意行為，苟有足令第三人信有代表權之表見
情事，為保護交易安全起見，亦應類推適用民法第169條之
規定，由非法人團體負表意人責任。又按公寓大廈共用部分
、約定共用部分之修繕、管理、維護，由各該管理負責人或
管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文
。查系爭地下室之主要用途為防空避難室兼店鋪，此有台北
市中山地政事務所建物測量成果圖、使用執照存根附卷可稽
（見本院卷一第12頁、第13至14頁）。而系爭地下室多年來
一直都是閒置狀態乙節，亦為兩造所不爭執。次查，凱聯大
廈住戶大會曾於99年4月16日、99年5月14日討論將系爭地下
室改建為停車場之議題，並於99年9月24日決議通過「吉林
路379巷4號前挖地下車道供大樓停車使用」之決議等事實，
有凱聯大廈管理委員會第六屆區分所有人住戶大會99年4月
16日、99年5月14日住戶大會通知公告，及記載總住戶數56
戶、出席戶數36戶之99年9月24日凱聯大廈住戶大會會議紀
錄等件附卷可佐（見本院卷一第71至76頁、第189至191頁）
，堪認鄭政義確有召開凱聯大廈住戶大會就改建系爭地下室
為停車場一事加以議決。再查，系爭工程施作範圍係在凱聯
大廈共用部分之地下室及一樓大廳等事實，有系爭合約、工
程報價單在卷可考（見本院卷一第15至19頁），足見系爭工
程係在凱聯大廈管理委員會修繕、管理、維護權責範圍內。
又查，湯富冬在另案審理時具結證稱：「（你們在訂立契約
之前有無經過住戶大會同意？）住戶大會有開，但這個契約
有沒有給住戶看過不知道。」、「（針對該合約，你們有經
過授權可以去簽名嗎？）有，我們有五十幾戶，少數沒有簽
而已，大部分都有簽。我們開會都有簽名，會計那邊都有，
會交給主委，有來開會才有簽。會計就是財委」等語（見另
案卷第170頁即本院卷一第230頁），朱桂華在另案審理時亦
具結證稱：「（你們在成立地下室停車場之前有無經過住戶
大會同意？）有，而且有開會，資料我沒有，應該在主委那
邊」、「（你有無去開會？）區分所有權人有同意，同意的
人超過百分之八十」等語（見另案卷第170頁背面即本院卷
一第231頁）。再參以在102年5月3日區分所有權人臨時會議
中，原告係擔任召集人及會議主席，會中就案由地下室遭人
檢舉非法使用討論事宜，說明未取得變更停車場使用、設施
無法取得建築法規規定、少數住戶未蓋章，並決議：「一、
新任委員會應協助取得少數未蓋章住戶之認同。二、 鄭前 主
委、 湯前 副主委督導包商賴先生加強合約應該完成的設施。
三、由鄭前主委協助…以利及早各位住戶停車問題。」之事
實，有凱聯大廈公告、凱聯大廈102年5月3日區分所有權人
臨時會議會議記錄在卷可佐（見本院卷一第192至193頁）。
末查，系爭合約立契約人欄除有自稱凱聯大廈主任委員之鄭
政義外，尚有自稱凱聯大廈副主任委員之湯富冬、自稱凱聯
大廈財務委員之朱桂華共同具名，且其上所蓋用之凱聯大廈
管理委員會印文，亦與移交清冊之印文相符等情，有系爭合
約、印章交接明細在卷可考（見本院卷一第17頁、另案卷第
127頁），堪認鄭政義係使用凱聯大廈管理委員會經常對外
使用之印章與羿品公司簽立系爭合約。凱聯大廈管理委員會
容任鄭政義行使管理負責人職權而召開住戶大會議決將共用
部分即系爭地下室改建為停車場，並由鄭政義保管使用常用
印章在系爭合約上用印與羿品公司簽訂系爭合約，且於羿品
公司施工期間無任何反對行為，自足使羿品公司信賴鄭政義
有代表凱聯大廈管理委員會簽訂系爭合約之權，揆諸前揭說
明，為維護交易安全，凱聯大廈管理委員會自應負表見代理
授權人之責任。
5.綜上所述，鄭政義雖無權代表凱聯大廈管理委員會簽訂系爭
合約，然因凱聯大廈管理委員會之行為足使羿品公司信賴鄭
政義有代表凱聯大廈管理委員會簽訂系爭合約之權，經類推
適用民法第169條之規定，應認凱聯大廈管理委員會與羿品
公司間之系爭合約已有效成立。羿品公司既係依其與凱聯大
廈管理委員會間有效成立之系爭合約承攬施作系爭工程，原
告即不得逕依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被
告回復原狀及拆除。
五、從而，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被
告將凱聯大廈地下層如附圖所示編號A面積1.01平方公尺之
主樑及編號B面積21.55平方公尺之樓地板回復原狀，並將編
號C面積35.13平方公尺之斜坡拆除，均為無理由，應予駁回
。
六、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併
駁回之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
併予敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國105年9月23日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官羅富美
以上判決正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月23日
書記官劉英芬