裁判字號：臺灣桃園地方法院98年訴字第1610號民事判決
裁判日期：民國98年12月31日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決98年度訴字第1610號原告丙○○訴訟代理人 王銘助 律師被告丁○○
甲○○受告知訴訟乙○○人
戊○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於民國98年12月29日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、7款、第2項定有明文。查本院原告起訴時聲明為：「被告甲○○應將座落桃園縣○○鄉○○○段榕樹下小段174地號，面積2,332平方公尺之土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予被告丁○○後，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記予原告。」，嗣於審理中，原告於民國98年11月13日具狀追加請求如其聲明第2項所示，被告丁○○對此亦無異議而為續為本案之言詞辯論，視為同意原告所為訴之追加，並核此訴之追加請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，自應准許，合先敘明。
二、本件被告丁○○、甲○○經合法通知，均未於（或最後）言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：緣原告與被告丁○○間為父女關係，渠等於82年間分別擔任「 宏翔 雜糧行」之負責人及會計。嗣因宏翔雜糧行為購地以興建農舍作為雜糧堆置倉庫使用，且考量原告行動不便乃委託被告丁○○以自己名義與出賣人即訴外人 林金生 於00年0月00日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以買賣價格新台幣563萬元向林金生購買系爭土地，惟礙於當時土地法第30條之1規定農地之移轉受讓須有自耕能力者始得為之之限制，乃約定將系爭土地借名登記於被告甲○○名下，並同時設定抵押權登記予原告之所有子女，並以被告甲○○名義興建農舍（即門牌號碼桃園縣新屋鄉笨港村7鄰榕樹下51之5號，下稱系爭房屋）使用；另被告甲○○除於同年4月15日書立切結書，約定被告丁○○得隨時指定過戶給他人名下、抵押權之設定或過戶等書類，被告甲○○須無條件配合外，並將其印鑑證明書及連同其上蓋有印鑑章之空白土地登記聲請書、土地/建築物買賣所有權移轉契約書交付予原告，此情並經被告丁○○於另案損害賠償事件（即臺灣板橋地方法院96年度訴字第2283號）自認在案可稽。按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項第541條分別定有明文。而原告業分別於98年7月30日及同年8月4日寄發存證信函予被告，今再次以其於同年11月13日提出民事追加暨準備書狀繕本送達被告時，表示終止原告與被告丁○○間之委任關係，並催告被告應將系爭土地及地上建物所有權移轉登記予原告，惟被告猶未予置理。至原告與受告知人乙○○、戊○○於95年11月24日所簽署之概括承受契約書，僅約定就宏翔雜糧行之財產移轉予渠等2人，並未涉及原告個人財產之處理。
從而，因被告丁○○於原告終止委任關係後，迄怠於行使其對被告甲○○之權利，原告為此依民法第541條、第242條規定，代位被告丁○○行使其對被告甲○○之權利，並聲明：㈠被告甲○○應將座落桃園縣○○鄉○○○段榕樹下小段174地號，面積2,332平方公尺之土地所有權移轉登記予被告丁○○後，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記予原告。㈡被告甲○○應將前揭土地上建號46號之一層鋼造房屋（即門牌號碼桃園縣新屋鄉笨港村7鄰榕樹下51之5號）所有權移轉登記予被告丁○○後，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告丁○○雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前到庭所為之陳述略以：原告應先釐清其與第三人間之權利義務關係，且宏翔雜糧行當時基於營業上需要，始讓原告擔任名義上負責人，實際經營者為家裡兄弟姊妹等語置辯，並聲明：如主文所示。
三、被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
四、受告知人乙○○則稱對於原告提出本件訴訟並無意見等語。
五、受告知人戊○○經告知訴訟，並經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書面表示意見或參加訴訟。
六、本件首應審酌為系爭買賣契約是否有效？本院認系爭買賣契約無效，理由如下：
㈠按土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受
人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效（參照64年台上字第1352號判例要旨）。又上開判例雖經最高法院民庭以土地法第30條已刪除而決議不再援用，惟在土地法30條於89年刪除前之農地買賣移轉行為，仍有適用，合先敘明。本件系爭土地地目為「田」、使用分區為「一般農業區」、使用地類別為「農牧用地」，有原告提出之土地登記第二類謄本是依在卷可稽（見卷第11頁），本件系爭買賣既為農地，是上開判例要旨，本院應依職權調查認定系爭買賣契約是否有效。
㈡又關於農地之買賣，倘承買人係無自耕能力人，而約定得
由承買人指定登記於第三人時，必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，始能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約方屬有效。兩造買賣契約第八條僅約明：「關於不動產權利名義人得由乙方自由選擇之」，並未約定指定登記於任何有自耕能力之第三人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，依前揭說明，系爭土地買賣即不能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約自始無效（參照最高法院85年度台上字第40號民事判決要旨、另最高法院84年度台上字第1592號民事判決、82年度台上字第1294號民事判決、82年度台上字第1130號民事判決、81年度台上字第1523號民事判決均同此見解）。經查：本件系爭買賣契約之標的為農地，已如前述，觀諸系爭買賣契約第14條約定：「本件產權過戶登記手續時之產權取得名義人甲方得自由變更並在未有過戶登記前甲方如將本權利讓渡他人時乙方亦同時無條件蓋章，以供甲方之指定人過戶登記決不敢刁難推諉。」，是系爭買賣契約並未具體約定指定登記於任何有自耕能力之第三人或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，系爭土地買賣即係以不能之給付為契約之標的，依上開說明，系爭買賣契約自始無效。
七、原告不得請求被告丁○○移轉系爭土地：承上所述，被告丁○○與出賣人林金生所定之系爭買賣契約自始無效，出賣人林金生即無義務移轉系爭土地予被告丁○○，被告丁○○既無法取得系爭土地之所有權，原告請求被告丁○○應將系爭土地移轉登記予原告，即無理由。
八、原告是否能請求被告甲○○移轉系爭房屋予被告丁○○？原告雖終止其與被告丁○○之委任關係，惟並未代位被告丁○○終止被告丁○○與甲○○間借名登記系爭房屋之借名契約，借名登記法律關係仍有效存在，原告即無權請求被告甲○○移轉系爭房屋予被告丁○○，更遑論請求被告丁○○將系爭房屋移轉登記予原告。
九、從而，原告基於終止委任契約之法律關係，請求判決被告甲○○應將座落桃園縣○○鄉○○○段榕樹下小段第174地號，田地，面積2,332平方公尺，辦理所有權移轉登記予被告丁○○，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記予原告。或被告甲○○應將座落桃園縣○○鄉○○○段榕樹下小段第17地號土地上建號第46號即門牌桃園縣新屋鄉笨港村7鄰榕樹下51之5號一層鋼造房屋，面積330平方公尺，辦理所有權移轉登記予被告丁○○，再由被告丁○○辦理所有權移轉登記予原告。為無理由，應予駁回。
十、結論：原告之訴為無有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國98年12月31日
民事第一庭法官吳爭奇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年1月4日
書記官黃瓊儀