裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第1029號民事判決
裁判日期：民國101年02月21日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第1029號原告即反訴被告 林英豪 訴訟代理人 劉岱音 律師複代理人 林正隆 律師被告即反訴原告 劉敏卿 訴訟代理人 陳俊霖 被告臺北市 松山 地政事務所法定代理人 林健智 訴訟代理人 黃旭田 律師
劉懿嫻 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告劉敏卿應給付原告新臺幣肆拾柒萬伍仟零貳拾元，及自民國九十九年十二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告臺北市松山地政事務所應給付原告新臺幣肆拾柒萬伍仟零貳拾元，及自民國九十九年十二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉敏卿、臺北市松山地政事務所負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。
但被告劉敏卿如以新臺幣肆拾柒萬伍仟零貳拾元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告於起訴時僅列劉敏卿為被告，以民法第179條規定為請求權依據，請求劉敏卿給付新臺幣（下同）2,027,070元，嗣於訴訟繫屬中，追加臺北市松山地政事務所（下稱松山地政事務所）為被告，並以土地法第68條第1項規定為請求權依據，另變更訴之聲明如後列原告聲明項下所載。核其變更或追加之新訴，與舊訴係本於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
劉敏卿於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴訟標
的對原告提起反訴，核與民事訴訟法第260條之規定相符，應予准許。
本訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠原告起訴主張：
⒈伊前向劉敏卿買受門牌號碼臺北市○○區○○路○○號4樓
之6建物及其坐落基地持分（下稱系爭房地），並由訴外人陳俊霖代理劉敏卿與伊於民國99年4月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定價金為910萬元。
⒉依據買賣當時建物登記謄本之記載，前開建物之主建物面
積為41.38平方公尺、附屬建物陽台之面積為17.22平方公尺、共同使用部分1790建號之面積為5.407833平方公尺、1791建號之面積為8.88664平方公尺、2274建號之面積為
4.410166平方公尺，總計為77.304639平方公尺，即約23.38465坪，是伊係以每坪約389,144元之價格購買系爭房地。惟經伊於裝潢時測量系爭房屋實際坪數，發現前開建物登記謄本所載之陽台面積並不存在，故系爭房屋具有面積短少17.22平方公尺之瑕疵，依民法第359條規定，伊有權請求減少價金2,027,070元，劉敏卿溢收該筆款項構成不當得利，應依民法第179條規定返還之。
⒊再者，松山地政事務所所屬人員就上開建物登記謄本所載
陽台面積登記錯誤，致伊受有溢付面積17.22平方公尺價金之損害2,027,070元，伊亦得依土地法第68條第1項規定，請求松山地政事務所賠償上開損害。且劉敏卿、松山地政事務所對伊而言為不真正連帶債務人，任一方在他方給付範圍內即同免責任等語。
⒋聲明為：
①劉敏卿應給付原告2,027,070元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
②松山地政事務所應給付原告2,027,070元，及自99年12月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
③前二項請求，如其中一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內免給付義務。
④願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則抗辯：
⒈劉敏卿部分：
①系爭房地雖登記於伊名下，惟伊並非真正之所有權人。
系爭房地之真正所有權人為陳俊霖，而伊與陳俊霖間就系爭房地存有借名登記關係。又系爭房地未為分割登記前，陳俊霖即曾委託原告銷售；於系爭房地分割後，亦由陳俊霖委託銷售公司出售。而原告為買受系爭房地，自看屋、議價、簽約等相關法律及事實行為，均係由陳俊霖出面為之，是原告就系爭房地之真正所有權人為陳俊霖知之甚稔。且陳俊霖於出售系爭房地時亦明確告知原告，伊僅為借名登記名義人，僅負責配合辦理移轉登記，至出賣人之責任則應由真正權利人負責。是原告明知系爭房地之出賣人為陳俊霖，而非伊，則原告依買賣關係請求伊負出賣人之瑕疵擔保及損害賠償責任，即屬無據。
②退步言之，系爭房地登記謄本雖嗣經地政機關更正短少
面積，然查無任何客觀事實，足證伊事先已知悉，或應知悉能知悉卻因過失而不知悉，即無令伊負損害賠償責任之理。況本件係成屋買賣，雙方係以房屋現況作為交易基準，而以房地買賣總價910萬元合意成交，並未以總價換算每坪單價作為雙方合意之成交價。且本件係依現況點交房地，而原告已看屋數次，對系爭房地之現狀及房屋面積大小應已瞭解，則就原告依現況認知之房屋使用面積，並無任何短少，而伊相信具有公信力之登記謄本，並依據房地現狀出售系爭房地予原告，並無瑕疵可言，今原告欲以非可歸責於伊之登記面積錯誤為由，強令伊減價，應無理由。
③又原告於買受系爭房地前，已至現場看過數次，且於系
爭買賣契約簽訂後，即委由設計師至該屋現場設計裝潢，原告亦自承其於設計師至該屋現場時即已發現坪數登記短少，惟其並未立即停止裝潢，亦未即時通知伊，而直至99年10月28日始發函通知伊，則依民法第356條規定，應視為原告已承認所受領之物，而不得再要求伊負物之瑕疵擔保責任。
④再者，伊因原告提起本件訴訟，始知悉原告僅願以700
餘萬元購買系爭房地。而伊如知悉此情事，自無可能為出賣之意思表示，爰依民法第88條之規定，以答辯狀繕本之送達，對原告為撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，契約既經撤銷，兩造間即無買賣關係存在，且原告應將系爭房地辦理回復登記予伊或伊指定之人等語。
⑤聲明為：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒉松山地政事務所部分：
①劉敏卿已於100年1月18日對原告為撤銷締結系爭買賣契
約之意思表示，契約既經撤銷，原告及劉敏卿應互負回復原狀義務，原告自未受有溢付價金之損害。
②又劉敏卿係委由東森房屋101加盟店銷售系爭房地，並
由東森房屋自行為產權調查，包括調取登記謄本、地籍圖及測量成果圖等，顯見一般而言，縱有登記錯誤情事存在，因仲介人員通常於辦理產權調查時發現坪數之差距，並告知買賣雙方決定是否完成交易，故客觀上房屋交易之買方不必然因登記錯誤而受有損害。惟經辦系爭房地買賣之仲介人員並未現場比對現況與謄本是否相符，亦未仔細核對建物謄本之內容，此等處理方式均與一般不動產仲介情形有異，是本件原告以錯誤之登記面積為基礎進行交易，主要係因仲介人員並未盡其注意義務所致，則縱認原告受有溢付價金之損害，該損害之發生與伊之登記錯誤並無相當因果關係。
③再者，原告自95年起即於住商實業股份有限公司擔任不
動產經紀人員，並曾於97年12月18日接受陳俊霖託售系爭房地，故原告具有不動產經紀之專業知識經驗及基本估算坪數之能力，則其進行自身交易時，應知悉建物登記謄本之重要性而調取相關資料後進行現況調查，並即時察覺其登記坪數有異，而不率然買受系爭房地。然原告竟未事先調取相關登記資料，且僅看過一次系爭房屋，即率然購買系爭房地，以原告身為不動產專業人員之身分而言，此舉更難謂非有輕忽之情事。復依鈞院100年5月16日勘驗測量筆錄，可知原告目測系爭房地可能之陽台位置為0.5坪至1坪左右，如原告事先知悉登記面積並至現場看屋，必然可得知陽台面積未達1坪，故不必然發生以原價格買受系爭房地之情事。是本件原告以錯誤之登記面積為基礎進行交易，亦係因其自身之輕忽所致，則縱認原告受有溢付價金之損害，該損害之發生與伊之登記錯誤亦無相當因果關係。
④聲明為：原告之訴駁回。
反訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠反訴原告起訴主張：
⒈系爭房地於買賣契約締結後，非因可歸責於伊之事由，致
陽台登記面積遭松山地政事務所註銷，反訴被告並以此為由，主張系爭房地買賣價額應為708萬元。伊如知悉此項事由，即無可能為出賣之意思表示，伊業依民法第88條第
1項規定，以答辯狀繕本之送達，對反訴被告為撤銷締結系爭買賣契約之意思表示。
⒉詎反訴被告於收受伊撤銷締約之意思表示後，為拒絕回復
原狀，竟於100年7月20日以約1,135萬元之價額將系爭房地出售予訴外人 陳士錚 ，是反訴被告回復原狀已屬不能，依民法第226條規定，伊自得請求反訴被告賠償損害。查兩造間就系爭房地之買賣價金為910萬元，而反訴被告將系爭房地售予陳士錚之價金為1,135萬元，則反訴被告之利得為225萬元，扣除其裝潢費用，伊請求反訴被告賠償30萬元，應屬合理等語。
⒊聲明為：
①反訴被告應給付反訴原告30萬元，及自100年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴被告則抗辯：
⒈反訴原告自承系爭房地之實際所有權人為陳俊霖，查陳俊
霖係於96年10月間申請將系爭房地由2戶分割為6戶。另由系爭房地異動索引及謄本資料，可知陳俊霖於95年4月18日向訴外人 陳虹廷 購得系爭房地，即於98年9月9日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予訴外人 彭浚興 ，彭浚興復於98年11月16日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予反訴原告。而彭浚興疑與反訴原告相同，均為陳俊霖借名之所有權登記名義人。陳俊霖並於98年10月間以彭浚興代理人之名義，申請合併、分割登記，且所有申請資料均係由陳俊霖自行填載。觀諸松山地政事務所提出之該等申請資料，陳俊霖所填載分割後之6戶建物面積並無錯誤，且辦完產權分割時，地政事務所發給彭浚興之權狀在系爭房屋內並無陽台登記，而係彭浚興過戶予反訴原告時，反訴原告取得之權狀方有陽台之錯誤登記，對此陳俊霖自無可能不知情。惟陳俊霖知悉地政機關錯誤登記陽台面積，其非但未主動告知地政機關應予變更登記，甚至於伊購買系爭房地時故意隱匿，而企圖詐得不存在之陽台面積價金。
⒉又本件反訴原告並無錯誤意思表示，且陳俊霖明知系爭房
屋於分割後並無陽台面積之事實，已如前述，自無依民法第88條第1項規定撤銷意思表示之餘地。退步言之，縱認反訴原告事前並不知情，然其亦非無法查證了解系爭房屋無陽台面積，其卻未善盡其責，難謂無過失。而反訴原告仍以系爭房屋主建物面積為41.38平方公尺、附屬建物陽台面積為17.22平方公尺出售予伊，自屬有過失，其主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，於法無據。
⒊況反訴原告既稱本件為借名登記，陳俊霖方為系爭房地之
實際所有權人云云，則其提起本件訴訟請求債務不履行之損害賠償，豈非自相矛盾等語。
⒋聲明為：
①反訴駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠陳俊霖於96年間向陳虹廷買受原臺北市○○區○○段三小段
1685建號房屋（門牌號碼：臺北市○○區○○路○○號4樓-6，面積142.23平方公尺，下稱原1685建號房屋）及基地持分，並於96年4月18日辦妥所有權移轉登記（見本院卷㈠第26頁）；陳俊霖嗣於98年9月9日以買賣為原因，將前開房地所有權移轉登記予彭浚興（見本院卷㈡第122-127頁、第126-127頁、第130-131頁）。
㈡訴外人 簡榮昌 於94年間將原臺北市○○區○○段三小段1686
建號房屋（門牌號碼：臺北市○○區○○路○○號4樓-7，面積142.48平方公尺、附屬建物陽台面積：17.22平方公尺，下稱原1686建號房屋）及其基地持分售予訴外人 陳玉龍 ，並於95年1月10日辦妥所有權移轉登記（見本院卷㈠第27頁）；陳玉龍嗣於98年間9月8日以買賣為原因，將前開房地所有權移轉登記予彭浚興（見本院卷㈡第128-129頁、第132-134頁）。
㈢陳俊霖以彭浚興代理人之身分，於98年9月22日向松山地政
事務所申請對原1685、1686建號房屋辦理建物合併、分割測量及標示變更登記，將上開2建號合併為1685建號後再分割為1685、2269、2270、2271、2272、2273、2274等建號，並於98年10月6日辦竣登記（分割後各戶房屋登記之房屋建號、門牌、面積詳如附表所示）（見本院卷㈠第137頁）。
㈣彭浚興於98年11月16日將附表所示6戶房屋及基地持分之所
有權，以買賣為原因移轉登記予劉敏卿（見本院卷㈡第137-143頁）。
㈤陳俊霖與劉敏卿於98年11月18日針對附表所示6戶房屋簽訂
信託契約書，約定由陳俊霖將該等房屋信託登記於劉敏卿名下（見本院卷㈠第45頁）。
㈥陳俊霖以劉敏卿代理人之身分，於99年4月28日與原告簽訂
系爭買賣契約書，約定由原告向劉敏卿買受系爭房地，價金910萬元（見本院卷㈠第6-12頁）。雙方於同年6月10日辦理交屋（見本院卷㈠第93頁），並於同年5月25日辦妥所有權移轉登記（見本院卷㈠第13-15頁）。
㈦松山地政事務所於99年10月28日將系爭房屋之建物標示部為
變更登記（刪除附屬建物陽台面積17.22平方公尺）（見本院卷㈠第16-18頁）。
㈧原告於99年10月28日致函劉敏卿，表明確認系爭房屋並無陽台，請其返還坪數價差（見本院卷㈠第32頁）。
㈨原告於100年6月28日將系爭房地售予陳士錚，並於同年7月20日辦妥所有權移轉登記（見本院卷㈡第4-5頁）。
得心證之理由：
本訴部分：
㈠原告與劉敏卿於99年4月28日針對系爭房地成立買賣契約，
劉敏卿意思表示之內容並無錯誤，不得依民法第88條第1項規定撤銷締約之意思表示：
⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以
他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號判決意旨參照），合先指明。
⒉劉敏卿坦認：陳俊霖為原1685、1686建號房地之實質所有
權人，惟將該等房地所有權登記在彭浚興名下，因該2戶房地面約合計約120坪，總價過高不易出售，其乃委請建築師及設計師，將兩戶房地分割為附表所示6戶房地，俾便出脫等情，為原告所不爭，應堪信實，可知陳俊霖與彭浚興間針對附表所示6戶房地間存有借名登記契約，依彼等之約定，雖該等房地對外係以彭浚興名義登記，然就彼等之內部關係而言，陳俊霖仍保有該等建物之管理、使用及處分權限。而彭浚興雖於98年11月16日將上開6戶房地所有權以買賣為原因移轉登記予劉敏卿，然陳俊霖與劉敏卿另於同年月18日針對該等房地簽訂信託契約書，劉敏卿及陳俊霖更一致陳稱：實則陳俊霖方為該等房地之實質所有權人，劉敏卿僅為登記名義人；且該等房地出售事宜均由陳俊霖處理等語，可知依劉敏卿與陳俊霖之約定，該6戶房地之管理、使用、處分權限仍由陳俊霖保有，此與信託法中關於信託契約之受託人，係依信託本旨，為受益人之利益或特定目的，管理或處分信託財產；且以不動產為信託標的者應經信託登記等規定顯有不同（參見信託法第
1條、第4條第1項規定），亦可確認陳俊霖與劉敏卿針對附表所示6戶房地，係存有借名登記契約，而非信託契約。
⒊劉敏卿雖辯稱：原告明知陳俊霖方為系爭房地之實質所有
權人，其僅為登記名義人，故陳俊霖方為系爭房地之出賣人云云，然陳俊霖與劉敏卿間之借名登記契約，為彼等內部之約定，因系爭房地所有權係登記為劉敏卿所有，故對外該房地之有權處分人為劉敏卿，亦因是之故，陳俊霖與原告洽談系爭房地之買賣事宜時，尚另提出劉敏卿書立之授權書，其上記載授與陳俊霖得代理其簽訂系爭買賣契約書、受領價金及點交房地等權限（見本院卷㈠第120頁），且於系爭買賣契約書上，明載出賣人為劉敏卿，陳俊霖僅為劉敏卿代理人（見本院卷㈠第6頁、第11頁），足證本件相關當事人締約之真意，係以劉敏卿為系爭房地之出賣人，本件買賣契約係成立在原告與劉敏卿間，應無疑義，劉敏卿以前詞置辯，核屬卸責之論，誠無足取。
⒋劉敏卿復辯稱：原告起訴主張有權減少200餘萬元價金，
表示原告僅欲以700萬元左右價金買受系爭房屋，如其於締約時對此明知，即不願與原告締約，故其於締約時意思表示內容錯誤，得依民法第88條第1項規定撤銷該意思表示云云。經查：
①按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其情事即不為
意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，為民法第88條第1項前段所明定。所謂意思表示內容之錯誤，係指表意人對於表示之內容效力範圍或意義有錯誤，亦即效果意思之瑕疵；而表示行為之錯誤，則指表意人若知其事情，根本不欲為此一內容之表示，亦即如誤說、誤寫、誤取等表示行為本身有錯誤之情形（參見 黃立 著《民法總則》第310-311頁）。
②原告陳稱：其在簽訂系爭買賣契約書前，透過不動產仲
介人員帶看過系爭房屋，但未看過該屋之謄本或測量平面圖等文件，因仲介告知系爭房地登記之坪數約23.38坪，其認為該屋之格局、面積符合其需求，參考附近成交行情及屋況，而決意以910萬元購買系爭房地等語（見本院卷㈠第167頁）。而劉敏卿之訴訟代理人陳俊霖亦稱：系爭買賣契約係其出面與原告洽談，依其之認知，亦係以910萬元出售面積約23坪之系爭房地等語（見本院卷㈠第168頁），足證依雙方締約之真意，原告係以910萬元買入面積23餘坪之系爭房地；劉敏卿則係以
910萬元出售面積23餘坪之系爭房地，雙方非但意思表示合致，且無論是表示行為或內容，均無錯誤可言，是劉敏卿於本件訴訟進行中，依民法第88條第1項前段規定，以答辯狀繕本之送達撤銷締約之意思表示，實於法不合，自不發生撤銷之效力。
㈡系爭房屋面積短少17.22平方公尺，構成物之瑕疵，原告得請求劉敏卿減少價金475,020元：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約，民法第345條第1項定有明文。易言之，買賣契約之雙方係以價金與財產權互為交換，當雙方對價金與財產權達成合意，即表示該交換之價金與財產權對雙方而言具有對價相當性。若為買賣標的之財產權在危險移轉於買受人時，具有滅失或減少其價值、通常效用或契約約定效用之瑕疵，買賣契約之對價相當性即遭破壞，須另循途徑加以調整以維護買受人之利益，此即買賣契約中對於出賣人之瑕疵擔保責任設有規範之故。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉查原告與劉敏卿業已針對系爭房地成立買賣契約，且劉敏
卿並未合法撤銷該締約之意思表示，均如前述。惟原告於劉敏卿點交系爭房地後，懷疑系爭房地實際面積與登記面積有出入，而於99年10月間向松山地政事務所查詢，經該所調閱98年收件信義字第20444號登記案資料，確認系爭房屋因建物分割登記時，已將合併後1685建號房屋之陽台面積17.22平方公尺，分別測繪登記於分割後之同段小段2269、2271及2273建號房屋，故分割後之1685建號房屋（即系爭房屋）並無陽台，乃於同年10月28日以信義字第24
790號登記案辦竣更正登記（將系爭房屋登記之陽台面積
17.22平方公尺刪除），有該所99年11月1日寄送予原告之北市松第三字第09931946500號函可參（見本院卷㈠第16頁），足證98年10月間原1685、1686建物合併再分割後，系爭房屋（即分割後之1685建號房屋）內即無陽台，然觀諸卷附分割登記後之1685建號房屋所有權狀及登記謄本（見本院卷㈠第104-106頁），在該房屋之建物標示欄均有「附屬建物：陽台、面積：17.22平方公尺」之記載，可知松山地政事務所在98年10月6日標示變更登記後，對於系爭房屋之建物標示欄即有錯誤登載情事，原告主張系爭房屋建物標示欄之錯誤登記係發生在98年11月16日彭浚興將系爭房地所有權移轉登記予劉敏卿時（見本院卷㈡第181頁），顯與事實不符，併予指明。
⒊原告及劉敏卿雖互指對方在締約時，即明知系爭房屋內並
無17.22平方公尺之陽台，斯時該屋登記謄本及權狀中關於面積之記載有誤一事，然查：
①在房地買賣中，因房屋面積之測量須備相關儀器及技術
，故在交易時通常雙方均不會自行或委請地政機關實際進行鑑測，而係約定面積以地政機關登記簿謄本所載為準，系爭買賣契約亦為相同情況，此由系爭買賣契約書關於標的物標示欄加註：「本欄記載如有漏誤，應依地政機關登記簿謄本所載為準」等語即可得證。
②再者，觀諸仲介銷售系爭房地之展悅不動產仲介經紀有
限公司檢送到院之相關資料（見本院卷㈠第103-135頁），可知該公司針對系爭房地所進行之產權調查，並不包含調閱陳俊霖在98年申請系爭原1685、1686建號房屋合併、分割測量及標示變更登記時提出之分割後測量成果圖，致該公司之仲介人員未能察覺系爭房屋之測量成果圖上並無陽台，而與建物謄本及權狀上之登記不符。
③而於締約前帶原告看屋之仲介人員 林昱伶 亦到庭證稱：
系爭房屋在締約前曾做過二次施工，大門有外推且陽台也有封起來，因不確定二次施工之範圍，故未發現房屋內做陽台使用部分之面積，與登記謄本上所載陽台面積不符；且該屋在託售的6個月期間，同公司其他仲介人員亦曾帶客戶看屋，均無人察覺系爭房屋之實際面積與登記謄本所載有好幾坪的誤差等語（見本院卷㈠第83-85頁）。
④另本院前會同兩造實地至系爭房屋履勘，確認原告買受
系爭房屋後，並未更動該屋出售時之格局。而該屋內有一在平面圖上標示為衣帽間之空間，陳俊霖陳稱：該空間原始設計目的係作為放置洗衣機及曬衣空間之用，作用即如同一般住家陽台等語（見本院卷㈠第78-80頁勘驗筆錄），可知當原告至系爭房屋看屋時，該屋雖實際上並無陽台之設置，但透過室內隔間之規劃，事實上確係有具備陽台功能之空間，一般人極易誤認該空間即為登記謄本上所記載之陽台。綜合上開事證，本院認原告主張其在締約時並不知悉系爭房屋實際面積與斯時登記謄本及權狀所載面積有出入一節，應可信實。
⑤至陳俊霖陳稱：98年時原1685、1686建號房屋之合併、
分割測量及標示變更登記手續雖為其以彭浚興代理人身份申辦，但因其信任地政機關之登記作業正確性，故未於登記程序完成後，核對分割後房屋登記謄本及權狀記載之內容，致於系爭買賣契約締約時未發現系爭房屋實際面積與登記面積有出入等語（見本院卷㈡第180頁背面），核與常情無違；且遍觀全案卷證，並無其他積極事證證明陳俊霖或劉敏卿確實於締約時明知系爭房地面積有誤差一事，原告此部分之主張，亦為本院所不採。⒋原告與劉敏卿係於99年4月28日針對系爭房地成立買賣契
約，斯時系爭房屋之建物登記謄本及權狀上關於面積之記載均有錯誤，且雙方對此均不知情，如前述。而原告及陳俊霖均稱：彼等係信賴系爭房屋登記謄本之記載，而認定系爭房屋之面積為23餘坪，可知系爭買賣契約之對價相當性，係建立在面積為23餘坪之房屋及基地持分與價金910萬元之基礎上。然系爭房屋之真正面積依更正登記後之登記謄本所載（見本院卷㈠第17頁），係包含專有部分之
41.38平方公尺，及共有部分約18.70平方公尺（計算式：
886.53×61/10000＋1,813.6×49/10000＋26.99×1634/10000＝18.704639），經換算後約為18坪（〔41.38＋18.7〕×0.3025＝18.1742），此顯與兩造締約時認知之房屋面積，存有約5坪之差距。而房屋之面積為房地交易中影響價金之重要因素，揆諸前揭判例意旨及說明，系爭房屋實際面積較兩造約定面積短少約5坪一節，即構成物之瑕疵，原告自得依民法相關規定主張權利，以調整因瑕疵而遭破壞之對價相當性。
⒌劉敏卿雖辯稱：原告於系爭房屋點交後即進行裝潢，並察
覺系爭房屋面積短少，卻遲至同年10月底才發函通知，顯未盡從速檢查通知義務，應視為已承認系爭房屋；且其對系爭房屋面積短少一事並無過失；原告復已將系爭房屋轉售獲利，並未受有損害，不得要求其負瑕疵擔保責任各云云。經查：
①按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領
之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，固為民法第356條所明定，原告亦自承：其自99年7月下旬在系爭房屋進行裝潢工程後，即獲設計師告知該屋室內面積可能有短少之訊息等情。然房屋面積是否短少，非經精確之測量實難以確認，而原告主張其係在99年10月下旬向松山地政事務所查詢後方確認系爭房屋面積短少，核與前揭松山地政事務所99年11月1日公函內容相合，應可信實，原告旋即在99年10月底將面積短少一事通知劉敏卿，有存證信函足憑（見本院卷㈠第32頁），要難認為其有怠於通知之情事，自不發生視為原告業已承認系爭房屋之效果。
②再者，物之瑕疵擔保責任，係指出賣人就買賣標的物之
瑕疵應負之法定無過失責任，縱出賣人對於瑕疵之發生並無過失，亦不得解免之。劉敏卿主張系爭房屋面積短少係因松山地政事務所登記錯誤所致，其並無過失云云，縱認屬實，亦與其應否負物之瑕疵擔保責任一節無涉，其執此主張原告不得請求其負瑕疵擔保責任，顯曲解此責任之性質及要件，亦不足取。
③又出賣人應負物之瑕疵擔保責任，旨在調整買賣契約因
瑕疵遭破壞之對價相當性，前已詳論。而依民法第359條、第360條、第364條之規定，可知當出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人得擇一請求出賣人減少價金、解除契約、給付不履行之損害賠償或另行交付無瑕疵之物；且當買受人選擇請求出賣人減少價金時，並不以買受人因物之瑕疵而另受有損害為要件。是故縱認原告於100年6月28日將系爭房地以高於910萬元之價格售予陳士錚，而未於前後兩次交易中受有虧損，亦不影響原告依民法第359條請求劉敏卿減少價金之權利，劉敏卿以原告未受有損害為由，主張本件並無減少價金之必要，亦非有理。
⒍系爭房屋因短少陽台面積17.22平方公尺，應由被告負物
之瑕疵擔保之責，如前述，則原告依民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金」之規定，請求劉敏卿減少價金，即屬有據。
經查：
①原告主張：依雙方締約時之系爭房屋登記謄本所載，系
爭房屋之面積（含專有部分、陽台、共有部分）為77.304639平方公尺，即約23.38465坪，每坪單價約為389,144元，因短少之面積為17.22平方公尺，故其得請求減少價金2,027,020元云云（389,144×17.22×0.3025＝。然系爭買賣契約之標的物除系爭房屋外，尚包含該房屋之基地持分，依原告所主張以總價金除以房屋面積所求出之每坪單價，實係包含基地部分之價金，而本件因松山地政事務所登記錯誤所發生之面積短少問題，僅發生在系爭房屋部分，而不及於基地持分部分，原告計算出之每坪單價，既非只有房屋部分之單價，則原告以此為基準，計算房屋短少面積之價值，該計算式即顯有錯誤，自非可採。況原告自承：當初與陳俊霖議價時，係以總價方式議價，雖其係以前開方式計算其認為合理之總價金去出價，然觀諸系爭買賣契約書，其上針對買賣價金僅約定總數，並未針對房屋及土地之單價或總價另為約定，是買賣雙方如何估算其認定之合理價格進行議價，均與最後價金之決定無涉，亦無由以原告自行認定之價金計算方式，作為本件應減少價金之認定基準。
②本院前依原告之聲請，委請正聯國際不動產估價師事務
所鑑定系爭房地在99年4月時分別依系爭房屋正確面積及錯誤面積之合理買賣總價為何，該所雖於100年8月31日以100正聯國際估字第1108027號函檢送估價報告書到院，然細觀該估價報告書之內容，鑑定人亦係以房屋加土地之每坪合理單價乘以房屋面積，分別估算出鑑定結果，此種計算方式與原告上開計算方式顯有相同問題，是該鑑定報告書之結論，為本院所不採。惟該案鑑定人嗣依本院之要求，於100年11月25日以100正聯國際估字第1111023號函檢送補充報告書到院，將系爭房地之土地與建物價格分算，依該補充報告書所採之聯合貢獻原則，在房地買賣總價中，土地貢獻價格＝不動產總價×土地價格/土地價格＋建物價格；建物貢獻價格＝不動產總價×建物價格/土地價格＋建物價格（土地價格以系爭房屋基地之公告現值1,714,981元計算，房屋價格以系爭房屋評定現值367,800元計算）。本院審酌一般集合式住宅之區分所有權人，常將陽台部分外推以增加室內使用面積之使用習慣，及兩造締約時，系爭房屋具陽台功能之空間事實上為該屋專有部分一部之實際使用狀況，認兩造締約時實將陽台面積與專有部分面積同視，而無別做區分之必要。故依據前開公式，計算出兩造締約時系爭房屋在總價中之貢獻價格為1,638,000元（計算式：9,100,000×367,800/2,082,781＝9,100,000×0.18＝1,638,000），再據以計算出因系爭房屋面積短少17.22平方公尺應減少之價金為475,020元（計算式：1,638,000×17.22/58.6＝1,638,000×0.29＝475,020）。
㈢原告得依民法第179條規定，請求劉敏卿返還475,020元：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條著有規定。查劉敏卿因系爭買賣契約而受領原告交付之價金910萬元，惟原告業已行使民法第359條請求減少價金之形成權，得請求劉敏卿減少價金475,020元。易言之，劉敏卿於原告行使該形成權後，已溢領475,020元之價金，原告依前揭規定請求返還之，於法即無不合。
㈣原告得依土地法第68條第1項規定，請求松山地政事務所賠償475,020元：
⒈按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損
害賠償責任，土地法第68條第1項前段定有明文。查系爭房屋在松山地政事務所98年10月6日辦竣建物分割之變更標示登記後，在該登記謄本及權狀之建物標示部發生登記錯誤情事；原告及劉敏卿均因信任該錯誤之登記，而就系爭房地議定以910萬元成交；惟系爭房屋之實際面積較錯誤登記之面積短少17.22平方公尺等情，前已述及，原告因信任前述錯誤登記而交付全額價金予劉敏卿，嗣於發現該屋面積短少之瑕疵後乃依法行使形成權請求減少價金，原告能否收回依法應減少給付之價金475,020元尚未臻確定，應認其確實因松山地政事務所之錯誤登記而受有損害，則其依前開規定請求松山地政事務所負賠償之責，即為有理。
⒉松山地政事務所雖辯稱：原告係因己身及仲介人員之輕忽
而未於締約前發現系爭房屋實際面積與登記面積不符，縱認其受有溢付價金之損害，亦與其登記錯誤無相當因果關係云云。然所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係（參見最高法院98年度台上字第1953號裁判意旨）。而地政機關依土地法所為之登記，有絕對之效力，為土地法第43條所明定；且地政機關所為之登記，均經相當嚴謹之程序，鮮有登記錯誤之情況，是一般人對地政機關登記之內容，具有極高之信任而不會輕易對其產生懷疑。參與系爭買賣契約之原告、劉敏卿或仲介人員，亦係秉於彼等對系爭房屋登記謄本內容正確性之信任，而在締約前均未對該登記之面積再做核實或查證，此與依經驗法則，一般人在地政機關出現錯誤登記時，會傾向選擇相信地政機關登記之內容而不做進一步查證之情形，並無不同，是本件松山地政機關之錯誤登記，與原告因信任該登記而致無法收回溢收價金之損害間，即難謂無相當因果關係存在。松山地政事務所以前詞置辯，洵無足取。
⒊另所謂不真正連帶債務，係指數債務人具有同一目的，本
於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言。本件劉敏卿、松山地政事務所係基於法律規定之不同原因，對於原告各負給付之責任，故渠等所負債務係不真正連帶債務，因渠等給付具有同一之目的，故如有任一人為給付時，另一人於其給付金額之範圍內同免為給付義務，併予敘明。
㈣綜上所述，系爭房屋之實際面積，較諸兩造之約定短少陽台
面積17.22平方公尺，構成物之瑕疵，原告得請求劉敏卿減少價金475,020元，劉敏卿溢收此部分價金，構成不當得利。另松山地政事務所於98年10月6日辦竣變更標示登記後，就系爭房屋面積為錯誤登記，致原告受有溢付價金475,020元之損害。準此，原告依民法第179條規定，請求劉敏卿給付其475,020元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年12月25日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。其另依土地法第68條第1項規定，請求松山地政事務所賠償475,020元，及自該所收受其請求賠償函之翌日即99年11月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。原告逾此數額對劉敏卿及松山地政事務所所為之請求，則無理由，應予駁回。
㈤原告及劉敏卿各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執
行，就原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，均併予駁回。
反訴部分：
㈠反訴原告主張：其業已合法撤銷締結系爭買賣契約之意思表
示，反訴被告即負有回復原狀之責，然其竟將系爭房地售予陳士錚並辦妥所有權移轉登記，顯已陷於給付不能，其得依民法第226條第1項規定請求反訴被告賠償30萬元云云。查反訴原告並未合法撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，前已詳論，反訴被告即無回復原狀義務，更不生給付不能之問題。
是反訴原告請求反訴被告給付30萬元，及自100年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。
反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
㈡本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第85條第
1項。中華民國101年2月21日
民事第七庭法官陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月21日
書記官吳鸝稻附表：
┌──┬────┬────┬─────┬─────────┐│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│││││要建築材料│（平方公尺）│││││及房屋層數├────┬────┤│││││樓層面積│附屬建物│├──┼────┼────┼─────┼────┼────┤│1685│臺北市信│臺北市信│鋼筋混凝土│第4層：│陽台：│││義區雅祥│義區永吉│造12層樓房│41.38│17.22│││段三小段│路32號4││││││31、33、│樓-6││││││52地號│││││├──┴────┴────┴─────┴────┴────┤│共有部分：雅祥段三小段1790建號（886.53平方公尺，61/10000││）、1791建號（1,813.6平方公尺，49/10000）、2274建號（26.││99平方公尺，1634/10000）│├──┬────┬────┬─────┬────┬────┤││臺北市信│臺北市信│鋼筋混凝土│第4層：│陽台：││2269│義區雅祥│義區永吉│造12層樓房│48.95│6.92│││段三小段│路32號4││││││31、33、│樓-7││││││52地號│││││├──┴────┴────┴─────┴────┴────┤│共有部分：雅祥段三小段1790建號（886.53平方公尺，70/10000││）、1791建號（1,813.6平方公尺，57/10000）、2274建號（26.││99平方公尺，1879/10000）│├──┬────┬────┬─────┬────┬────┤││臺北市信│臺北市信│鋼筋混凝土│第4層：│││2270│義區雅祥│義區永吉│造12層樓房│45.00││││段三小段│路32號4││││││31地號│樓-8│││││││││││├──┴────┴────┴─────┴────┴────┤│共有部分：雅祥段三小段1790建號（886.53平方公尺，67/10000││）、1791建號（1,813.6平方公尺，53/10000）、2274建號（26.││99平方公尺，1777/10000）│├──┬────┬────┬─────┬────┬────┤││臺北市信│臺北市信│鋼筋混凝土│第4層：│陽台：││2271│義區雅祥│義區永吉│造12層樓房│38.61│5.54│││段三小段│路32號4││││││31、52地│樓-9││││││號│││││├──┴────┴────┴─────┴────┴────┤│共有部分：雅祥段三小段1790建號（886.53平方公尺，57/10000││）、1791建號（1,813.6平方公尺，45/10000）、2274建號（26.││99平方公尺，1485/10000）│├──┬────┬────┬─────┬────┬────┤││臺北市信│臺北市信│鋼筋混凝土│第4層：│││2272│義區雅祥│義區永吉│造12層樓房│42.15││││段三小段│路32號4││││││31地號│樓-10│││││││││││├──┴────┴────┴─────┴────┴────┤│共有部分：雅祥段三小段1790建號（886.53平方公尺，62/10000││）、1791建號（1,813.6平方公尺，50/10000）、2274建號（26.││99平方公尺，1665/10000）│├──┬────┬────┬─────┬────┬────┤││臺北市信│臺北市信│鋼筋混凝土│第4層：│陽台：││2273│義區雅祥│義區永吉│造12層樓房│41.63│4.76│││段三小段│路32號4││││││31、52地│樓-11││││││號│││││├──┴────┴────┴─────┴────┴────┤│共有部分：雅祥段三小段1790建號（886.53平方公尺，58/10000││）、1791建號（1,813.6平方公尺，47/10000）、2274建號（26.││99平方公尺，1560/10000）│└────────────────────────────┘