裁判字號：臺灣嘉義地方法院102年重訴字第79號民事判決
裁判日期：民國104年07月29日
裁判案由：返還不當得利
臺灣嘉義地方法院民事判決102年度重訴字第79號原告 吳文正
吳清敏 上二人訴訟代理人 嚴庚辰 律師複代理人 嚴奇均 律師被告 蕭維龍 （即 林金雄 之承當訴訟人）訴訟代理人 林德昇 律師複代理人 李政昌 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國104年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告吳文正、吳清敏各新臺幣壹拾貳萬壹仟貳佰陸拾元，及自民國一０二年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自一０二年八月二十三日起至附圖所示編號A部分使用年限屆至止，按月給付租金新臺幣貳仟零貳拾壹元。
被告應給付原告吳文正、吳清敏各新臺幣貳佰壹拾壹萬叁仟零貳拾元，及自民國一０二年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自民國一０二年八月二十三日起至附圖所示編號B部分使用年限屆至止，按月給付租金新臺幣叁萬伍仟貳佰壹拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰肆拾玖萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，除請求之基礎事實同一者外，原告不得為訴之變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時依據民法第179條規定請求被告給付原告各新臺幣（下同）4,582,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地日止，按月給付原告各117,500元。嗣於本院準備程序中追加民法第425條之
1、第876條規定作為請求權基礎，並請求為選擇合併，有本院民國103年5月1日、103年10月9日之準備程序筆錄可稽。
經核其追加之請求與原不當得利請求二者間之主要爭點相同，其就原聲明所提出之主要攻擊防禦方法、資料亦得期待於追加之請求中予以利用，則本件原告前後請求之基礎事實應屬同一，依前揭規定，應予准許。
二、又訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意得聲請代當事人承當訴訟，同法第254條第1項即有明文。本件系爭建物已由被告即林金雄出售並移轉占有予蕭維龍，有被告所提出系爭建物之買賣契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、104年契稅繳款書為據，則本件訴訟標的之法律關係業已移轉於蕭維龍。則原訴外人蕭維龍聲請承當本件訴訟一事，業經原告與被告同意，有本院104年7月15日之言詞辯論筆錄可稽，則依上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告於99年5月9日經由臺灣嘉義地方法院99年度司執字第1029號強制執行程序（下稱系爭執行程序）拍定買受嘉義市○○段0000-0000、0000-0000、0000-0000地號共3筆土地（下稱系爭土地），此為原告所共有，應有部分係各1/2。於系爭土地上有未辦理保存登記建物，面積如附圖即嘉義市地政事務所100年5月13日複丈成果圖編號A（下稱A建物）、編號B（下稱B建物）所示，而其中A建物為B建物之附屬建物，事實上處分權人為林金雄。於系爭執行程序中，訴外人 謝丁茂 曾陳報系爭土地上之建物為林金雄所有，且被告自90年1月18日向謝丁茂買受系爭建物後，房屋納稅義務人即變更為林金雄並由林金雄繳納房屋稅，足徵系爭建物確為林金雄所有。系爭建物無正當權源占有系爭土地而為使用收益，妨害原告就系爭土地所有權之行使利益，原告受有損害，原依民法179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利。
(二)系爭土地之地目為建地，緊鄰嘉義市火車站以及文化路圓環，屬於繁榮精華之商圈，交通﹑生活機能極佳。另參原告買受系爭土地前，90年間被告將系爭土地及建物出租予嘉義市機關學校員工生消費合作社聯合社（下稱嘉義市機聯社）經營賣場，收取月租金235,000元，再衡諸現今系爭土地周邊土地租金溢漲行情，則被告無權占用系爭土地所獲得相當於租金之不當得利應按每月235,000元計算，土地法之規定於營業用之建物並無適用，故被告應給付原告各4,582,500元（自99年5月起至102年7月止，共39個月），及自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告二人各117,500元。
(三)倘若系爭建物占用系爭土地有推定租賃關係或法定地上權存在，原告亦得請求被告給付租金。爰依民法第179條、第425條之1、第876條規定提起本件訴訟，並請求擇一為原告勝訴之判決。
(四)聲明：1.被告應給付原告各4,582,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地日止，按月給付原告各117,500元。2.願供擔保請求准予假執行。
二、被告則以：
(一)系爭土地原為訴外人即 謝長成 、 謝瑞發 、 謝惠鈴 、 吳楊麗珠 、謝丁茂（下稱謝丁茂等5人）所共有，並由林金雄與謝丁茂等5人共同將系爭土地、A、B建物出租予嘉義市機聯社（下稱系爭租約），嘉義市機聯社曾就A建物為新建。系爭租約租金原為235,000元，自94年1月1日起已協議降為每月168,000元，其後出租人願將租金降為100,000元，惟嘉義機聯社仍表示無法繼續經營，乃於97年3月31日停止營業。嗣後因積欠租金方以其承租後所搭建之鐵皮屋即A建物、電器設備等抵充租金，因而A建物應為出租人即林金雄與謝丁茂等5人所共有。
(二)A、B建物為獨立之建物，A建物林金雄之應有部分已出賣予被告，現為被告與謝丁茂等5人所共有，被告僅為共有人之一；而系爭建物B部分係嗣後出售予林金雄，林金雄再出售予被告，被告為事實上處分權人。A、B建物與系爭土地原屬同一人所有，原告取得系爭土地後，被告於系爭土地應有推定租賃關係或法定地上權。另被告占有之面積並非土地全部，就空地部分被告並未占有使用。又原告於99年5月9日取得系爭土地後，旋於本院99年度訴字第548號事件（下稱另案）中請求被告拆屋還地，被告因而不敢利用系爭建物或出租他人而閒置迄今。
(三)系爭土地緊鄰地下道，面臨嘉義市○○路而非中山路，離火車站亦尚有約300公尺；又依土地法第105條準用同法第97條規定，租金以不超過申報總價年息百分之10為限。且系爭建物編號A部分係跨建在兩個不同地號上，兩個地號之申報價值不一樣，則原告主張不當得利之計算方式不可採。又原告取得系爭土地之系爭執行程序存有未通知被告行使優先購買權之瑕疵等語，資為抗辯。
(四)聲明：1.原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)系爭土地係原告所共有，應有部分各1/2。現有門牌號碼嘉義市○○○路○○○號房屋即A、B建物坐落其上，占有面積如附圖所示。
(二)林金雄向謝丁茂買受系爭建物編號B部分房屋時，系爭土地為謝丁茂等5人所共有。
(三)B建物於57年上期已起課房屋稅，62年5月31日因繼承移轉房屋納稅義務人名義變更為訴外人 林良 ，80年8月22日因買賣移轉變更為謝丁茂，90年1月18日因買賣移轉變更為林金雄。
(四)系爭建物編號B部分之事實上處分權人為被告。
(五)系爭土地與建物於90年4月28日出租予嘉義市機聯社，租金為每月235,000元。自94年1月1日起調降租金為每月168,000元。
(六)系爭土地位於嘉義市○○○路，鄰近嘉義市火車站、鄰近北興陸橋。
四、本院得心證之理由：本件兩造爭執之處應在於：（一）系爭土地上A建物之事實上處分權為何人？（二）被告對於系爭土地是否具有法定租賃權或法定地上權？（三）原告請求返還相當租金不當得利或租金有無理由？（四）原告請求返還相當租金不當得利或租金之金額為何？茲分述如下：
(一)系爭土地上A建物之事實上處分權為何人：
1.經查，原告主張A、B建物為同一建物，且事實上處分權人均為林金雄等節，為被告所否認，並抗辯林金雄與謝丁茂等5人於90年4月28日將系爭土地及B建物共同出租予嘉義市機聯社後，嘉義市機聯社將部分建物拆除，重新興建A建物，96年6月30日租賃契約期滿，因積欠租金，乃未將該新建房屋拆除，依租賃契約之約定，應視為廢棄物，任由出租人即被告及謝丁茂等5人全體處理A建物，其事實上處分權為被告及謝丁茂等5人所共有，有土地及房屋租賃契約書、嘉義市機聯社97年3月25日97嘉市聯字第33號函、97年6月23日通知為證（參本院卷第17頁至第19頁、第33頁、第34頁）。而系爭租約係嘉義市機聯社向林金雄及謝丁茂等5人承租系爭土地及其上被告所有之嘉義市○○○路○○○號建物（該建物有部分未在系爭土地上，坐落在系爭三筆土地上者即B建物）。
而B建物係建造於53年間為木造及磚造房屋，經多年使用翻修，現為輕型鋼、磚、木混合構造物，木造部分為屋面之屋架結構，有嘉義市建築師公會103年4月16日之鑑定報告書可按（參本院卷第72頁至第89頁），且自57年上期已起課房屋稅為兩造所不爭執之事實，復有嘉義市政府稅務局101年01月05日嘉市稅房字第0000000000號函及101年03月05日嘉市稅房字第0000000000號函附卷可參（參本院卷第16頁）。而
A建物則係建造於90年間，其結構為鋼構造（牆結構、屋架均為H型鋼，牆面C型鋼+烤漆浪板，屋面C型鋼+發泡烤漆浪板），有前述鑑定報告書可參。且嘉義市機聯社97年6月23日通知所列清冊，明載：「本聯社有搭「鐵皮屋」一座等情（參本院卷第34頁），則由前述嘉義市機聯社承租系爭房屋及土地之時間、A建物之構造、興建時期，及嘉義市機聯社所列清冊綜合以觀，被告抗辯A建物係嘉義市機聯社所興建，應屬可信。
2.次查，A建物之結構為鋼構造（牆結構、屋架均為H型鋼，牆面C型鋼+烤漆浪板，屋面C型鋼+發泡烤漆浪板），已如前述；而B建物屋頂搭有輕鋼架天花板，牆壁為一磚牆，屋頂為木造；A建物與B建物區隔，有獨立之出入口等情，有臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）勘驗筆錄可稽（參臺南高分院102年度重上更一字第8號卷(一)第64頁），並有相片建物相片7張附卷可參（參臺南高分院102年度重上更一字第8號卷(一)第65至66頁背面）。從而，A建物可認係一獨立之建物，其所有權原屬原始起造之嘉義市機聯社所有。原告雖主張A建物欠缺獨立使用功能與經濟利益，使用上既與B建物結成一體，屬B建物之附屬建物，即被告有事實上之處分權云云。惟所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。而嘉義市機聯社所興建之A建物與B建物，完全無物理上之依附關係，縱使嘉義市機聯社租用B建物供作福利社賣場使用，A建物供作倉庫使用，A建物之使用亦具有獨立性，A建物顯無從認係B建物之附屬建物，是原告此部分主張，應非可採。
3.嘉義市機聯社於97年3月25日97嘉市聯字第33號函通知謝丁茂：「因本聯社經97年度第6屆第2次社員代表大會決議解散，即日起不再營業，本聯社預定承租至97年3月31日止…」，並於97年6月23日通知謝丁茂「本聯社自97年3月8日社員代表大會決議97年3月底結束營業…因房東拒收鎖匙，故於97年6月23日隨函寄出，交付謝丁茂先生。共計有下列清冊：一、本聯社有搭「鐵皮屋」一座。二、高壓電氣設備、包括電纜線電表。三、賣場等日光燈設備。四、一些貨架、木製置物箱、電話設備等。五、鎖匙9支、遙控器一個。以上列幾項設備是本聯社開辦以來，所有現狀資產交還，房東謝丁茂先生點收」等語（參本院前審卷第33頁、第34頁）。另系爭租約第14條規定：契約終止後，乙方所有任何生財器具及物品應清理完畢，若有留置不搬者，應做廢棄物論，任憑甲方（即林金雄及謝丁茂等5人）處置，乙方不得異議。而前述鐵皮屋、高壓電氣設備、賣場等日光燈設備等，嘉義市機聯社原可自行拆除，取回鋼材或設備。嘉義市機聯社既明白表示，其留置不搬（包括拆除）交予房東，自有做廢棄物論，任憑出租人處置之意，亦符合租賃契約第14條規定之旨，是嘉義市機聯社將該鐵皮屋（即A建物）交還房東即林金雄及謝丁茂等5人）由謝丁茂點收後，A建物之事實上處分權移轉予林金雄及謝丁茂等5人， 嗣林金雄 將其應有部分移轉予被告，已如前述。
4.綜上，A建物與B建物係獨立之不同建物，且A建物之事實上處分權人應為被告與謝丁茂等5人。
(二)被告對於系爭土地是否具有法定租賃權或法定地上權：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。又按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，固為民法第876條第1項所明定。該所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號、102年度台上字第2310號裁判旨意參照）。
2.關於A建物部分：經查，A建物為嘉義市機聯社於承租系爭土地時所興建，應認屬經系爭土地共有人即謝丁茂等5人同意而於系爭土地上建屋，嗣因經營不善乃將A建物事實上處分權移轉予林金雄及謝丁茂等5人共有等節，已如前述，則A建物之事實上處分權人除林金雄外，均與系爭土地共有人相同，再所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」。嗣系爭土地由原告取得，為兩造所不爭執，揆諸前揭判決要旨所示，應認仍屬房屋、土地原屬同一人所有，嗣僅將土地讓與他人之情形。又系爭A建物其結構為鋼構造（牆結構、屋架均為H型鋼，牆面C型鋼+烤漆浪板，屋面C型鋼＋發泡烤漆浪板），且屋架均為H型鋼，牆面C型鋼均無壞損，現值約為1,675,300元等節，有嘉義市建築師公會103年4月16日之鑑定報告書可按（參本院卷第72頁至第89頁），堪認A建物屋架、牆面結構均未損壞，尚在使用期限內。則依據前揭條文規定所示，系爭A建物事實上處分權與系爭土地所有權人原屬相同共有人，嗣系爭土地移轉予原告，又系爭A建物尚在使用年限內，土地受讓人即原告與讓與人即被告及謝丁茂等5人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
3.關於B建物部分：⑴經查，林金雄向謝丁茂購買B建物時，系爭土地為謝丁茂等5
人所共有等節，為兩造所不爭執，而系爭土地之他共有人於另案均稱同意謝丁茂使用系爭土地，則揆諸前揭判決要旨所示，謝丁茂經其他共有人全體之同意，使用系爭土地而於系爭土地上有B建物，嗣將B建物出賣，則系爭土地共有人數除與B建物相同之共有人謝丁茂外，尚有其他共有人，而先後於90年間將B建物讓與林金雄，於99年間將系爭土地讓與予原告，林金雄與原告間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。又A建物為53年建造之老舊木造建物，然目前結構安全無虞，現況屋架可用，且有施作輕型鋼構屋架，結構無壞損，後期施作之烤漆浪板亦無損壞，有嘉義市建築師公會103年4月16日鑑定報告在卷為佐（參本院卷第72頁至第81頁），堪認B建物之結構、牆面均無壞損，尚於使用期限內。原告雖抗辯系爭土地價值高出B建物價值逾30餘倍，難認建物尚有相當價值云云，然參酌前揭條文之文義，係以房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在，尚非以房屋之價值與土地價值是否相當計算，作為推定租賃關係之依據，原告以B建物價值與系爭土地價值顯不相當而無推定租賃關係存在，應屬無據。從而，揆諸前揭條文規定所示，林金雄與原告間有推定租賃關係存在，嗣林金雄於訴訟係屬中將B建物出售予被告，依民法第425條第1項之規定，系爭租賃關係仍存在於兩造之間，又依民法第425條之1所生之租賃關係為未定期限，但民法第425條第2項之增訂理由，目的是在求其權利義務內容合法明確，以及防免實務上債務人與第三人虛偽訂立不定期限之租賃關係。而依民法第425條之1所發生之未定期限租賃關係，係根據法律所推定出之未定期限租賃關係之法律效果，故此情形下，應對民法第425條第2項關於未定期限租賃之規定，作目的性限縮解釋，即於民法第425條之1情形下所推定之租賃關係，不適用民法第425條第2項之規定，使房屋受讓人與土地所有人間因仍因買賣不破租賃原則而發生租賃關係，是於B建物使用期限內，兩造間仍有推定之租賃關係存在。
4.綜上，系爭A、B建物與系爭土地間均有推定租賃權存在。
(三)原告請求返還相當租金不當得利或租金有無理由：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。次按民法第821條各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求，然請求返還租金與前揭條文規定不同，於租金給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。
2.經查，系爭土地為原告所共有，系爭A、B建物占有系爭土地，且有推定之租賃權存在，已如前述，則原告為出租人，自得請求給付租金。而被告為系爭A建物共有人之一，A建物之共有人係繼受嘉義市機聯社取得，既無約定各共有人應有部分，依民法第817條第2項之規定，應認其應有部分均等。又民法關於租賃之規定，並無連帶給付之規定，且租金屬可分之債，原告請求被告給付租金A建物之租金，被告應得僅負擔應有部分範圍內之租金。
3.系爭土地位於嘉義市○○○路，鄰近嘉義市火車站、鄰近北興陸橋，原出租予嘉義市機聯社供營業之用，A、B建物之部分，既仍有推定之租賃關係存在，其地點未更改，以原存續租約之租金作為月租金之計算，應屬適當，被告抗辯應以土地法規定計算，應屬無據。又系爭租約約定出租範圍為共1,299平方公尺，而每月租金於94年1月1日起調降租金為每月168,000元，為兩造所不爭執，則衡諸當時出租之情形，應為每平方公尺129元（168,000÷1,299＝129，元以下四捨五入），方屬適當。是A建物占用系爭土地188平方公尺，每月租金應為24,252元，年租金為291,024元。被告僅為共有人之一，其應有部分6分之1，已如前述，且租金債務並非不可分債務或連帶債務，而屬可分之債，故被告應就其應有部分6分之1負擔租金，是被告應給付年租金應為48,504元（291,024÷6＝48,504），則原告請求5年之租金應為242,520元（48,504×5＝242,520），又原告就系爭土地應有部分各2分之1，是原告各得請求自99年5月至102年7月止之租金為121,260元（242,520÷2＝121,260）。暨自起訴狀繕本送達翌日起至系爭A建物使用年限屆至止，按月給付租金2,021元，為有理由。B部分占用面積為546平方公尺，每月租金應為70,434元，年租金為845,208元，原告應有部分各2分之1。是請求被告給付B部分租金，自99年5月至102年7月止共計2,113,
020元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地止，按月給付35,217元，為有理由。逾前揭範圍之請求，即屬無據。
4.原告得依民法第425條之1請求被告給付租金，則原告得否依民法第179條、第876條規定請求，即無庸再為論斷。
五、綜上所述，系爭土地原為謝丁茂等5人所有，A建物原事實上處分權為林金雄及謝丁茂等5人所共有，B建物原事實上處分權為謝丁茂所有。A建物與系爭土地原同屬一人所有，嗣將僅土地移轉予原告，A建物仍於使用期限內，故推定租賃關係存在，林金雄嗣將應有部分轉讓予被告，被告繼受前揭租賃關係。B建物與系爭土地原屬同一人所有，嗣將系爭土地、B建物先後移轉予原告及林金雄，B建物均仍於使用期限內，是推定仍有租賃關係存在，林金雄又將B建物移轉予被告，依據民法第425條之規定，前揭租賃關係仍存在於兩造之間。從而，原告請求（一）被告應給付原告各121,260元，及自起訴狀繕本送達翌日起即102年8月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨自起訴狀繕本送達翌日起至附圖所示編號A部分使用年限屆至止，按月給付租金2,021元。（二）被告應給付原告2,113,020元，及自起訴狀繕本送達翌日起即102年8月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。暨自起訴狀繕本送達翌日起至附圖所示編號B部分使用年限屆至止，按月給付租金35,217元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、原告就訴之聲明第1項陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國104年7月29日
民一庭審判長法官馮保郎
法官林芮伶法官李依達以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月29日
書記官張子涵