裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第697號民事判決
裁判日期：民國101年11月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第697號上訴人 郭柏鉉 訴訟代理人 林凱 律師複代理人 顏碧志 律師被上訴人 楊國宇
楊國宙 共同訴訟代理人 楊肅欣 律師受訴訟告知人銘大建設股份有限公司兼法定代理人 楊春風 共同訴訟代理人 林進利 上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年5月16日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1329號第一審判決提起上訴，本院於101年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人各按應有部分2分之1維持共有。惟上訴人未經被上訴人之同意，亦無任何合法正當權源，竟越界占用系爭土地，於地上搭建如附圖編號396(5)所示之鋼筋混凝土造建物、鐵皮建物、磚造建物使用，經被上訴人先後於100年5月3日及6月15日寄發律師函通知上訴人拆除上開地上物並返還土地，或以市價向被上訴人承買，結果上訴人均置之不理，被上訴人自得請求上訴人拆除占用系爭土地上之地上物，並將土地返還予被上訴人。為此，爰依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人應將坐落於系爭土地上如附圖編號396(5)所示面積6.13平方公尺之磚造建物拆除，並將土地返還被上訴人等語，並答辯聲明：上訴駁回（按被上訴人起訴時，係以原審被告 廖惠月 、 黎秀鳳 、 楊平智 、 沈成龍 、上訴人、原審被告 王月英 、 賴育麟 未經被上訴人同意，於系爭土地上分別設置如附圖所示編號396（1）至（7）之地上物，而無權占有系爭土地，乃依民法第767條第1項前段規定，請求原審被告廖惠月、黎秀鳳、楊平智、沈成龍、上訴人、原審被告王月英、賴育麟應依序各別將坐落於系爭土地上如附圖所示編號396（1）至（7）之地上物拆除，並分別將土地返還予被上訴人等，嗣經原審判決結果，判決被上訴人全部勝訴後，僅上訴人不服提起上訴，其餘原審被告均未提起上訴，是以原判決除關於上訴人部分外，其餘部分均已確定，不在本院審理範圍內。）
三、上訴人則以：
（一）上訴人所有之建物占用被上訴人所有之土地，係訴外人銘大公司起造時即予占用，銘大公司自始並未告知占用使用他人土地。關於上訴人與銘大公司簽立之系爭建物買賣契約書中，其第11條特約事項雖有載明：「本社區圍牆有部分使用水利地，倘日後相關單位要求改善，甲方（即上訴人）應予配合，與乙方無涉」等語，然就建商出賣系爭建物時之告知及上訴人之認知，該水利地非一概屬農田水利會所有，亦兼有私有，圍牆所占用之土地仍屬上訴人所有，僅係該土地為水利地性質，有關單位若認不適宜建築，應配合改善而已，至於圍牆內埋設化糞池之土地則非在建商告知範圍內。又觀諸系爭建物買賣契約書中，其第7條已約定：「七、乙方（即銘大公司）保證本件之不動產絕無來歷不明…如有第三者對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及異議時，應由乙方負責理直，與甲方（即上訴人）無關，倘致使甲方蒙受重大損失者，乙方應負賠償之責。」等語，是以，銘大公司於上開約定內容中，亦僅係告知所移轉產權之瑕疵以免除瑕疵擔保之情事，其真意非在告知無產權之事，上訴人於購買系爭房地時並不知系爭房屋有占用被上訴人所有土地之情事，被上訴人倘受有損害，理應向銘大公司提告或協商理直爭端，上訴人實為無辜之第三者。
（二）再者，本件上訴人所占用之土地不足兩坪大小（6.13平方公尺），現為廚房、浴室（馬桶）使用，其下並有化糞池，如予拆除，非但建物受影響，上訴人尚須另行遷移浴室（馬桶）、化糞池，重新規劃隔間與管線，所造成之耗費甚鉅，且化糞池開挖所造成之污染亦須由四鄰所承受，造成上訴人與四鄰莫大損失。被上訴人二人請求拆屋對其無實益且造成上訴人及四鄰莫大損害，衡諸當事人及公共利益，本件應依民法第796條之1第1項規定免為全部或一部之移去或變更。況同條第2項已賦予被上訴人得請求上訴人以相當價格購買，就本案而言，被上訴人二人取回土地無法利用，允許上訴人價購反收價金之利，實屬有利而無害。
（三）按民法第796條之1為民法第148條之具體化，於法適用上前者固優先於後者適用，然於具體個案若無民法第796條之1適用，仍應回歸民法第148條，否則違反誠信原則作為帝王條款補充法律之性質。被上訴人二人長年閒置系爭土地，迄今亦無使用之規劃，系爭土地之地目為道，底下為溝渠，實無法為建築或其他利用。上訴人請求拆屋還地，所取回土地亦僅閒置，對系爭土地之利用並無何改變，所改變者乃上訴人家園與生活環境被毀，耗費大量時間金錢重新設計格局與管線，加之四鄰遭化糞池開挖受惡臭之影響，其行使權利並無所得。而上訴人及四鄰所受損失甚大，已如前述，被上訴人請求拆屋還地，依最高法院71年台上字第737號判例要旨，非不得視為以損害他人為主要目的而予駁回。本案允許被上訴人二人拆除並無所獲，對照拆除對上訴人及四鄰之損害，比較衡量之結果，被上訴人二人所得利益極少，而上訴人及國家社會所受損害極大，非不得視為違反誠信原則。
（四）被上訴人二人雖稱系爭土地之使用分區○住○區○○○道路，其土地公告現值達新臺幣（下同）1,657,630元，兩相比較，被上訴人所能取得之利益顯然較上訴人所受損失為高，受有公告現值計算之損害云云，然使用分區與地目為不同概念，系爭土地之使用分區縱或○住○區○○○○○道路使用。又公告現值係計算所有權價值之標準，實與以利益衡量後之結果無涉。蓋即便依誠信原則駁回被上訴人拆屋還地之請求，並非否認被上訴人二人之所有權，上訴人依法仍應價購，或給付租金或類似租金之不當得利以填補被上訴人二人之損害等語。
（五）上訴聲明：１原判決不利於上訴人部分廢棄。２上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地與坐落於桃園縣桃園市○○段○○○○號土地係相鄰土地，而系爭土地地目為「道」，使用分區為都市計劃內之住宅區用地，為被上訴人2人各按應有部分2分之一維持共有，至第425號土地則係由上訴人以應有部分萬分之817與其他共有人維持共有（見原審卷第7頁、第14、15頁、第21頁）。
（二）上開土地相鄰處，現有一事實上處分權歸上訴人所有之水泥磚造房屋之地上物坐落於其上，而原審於100年11月10日會同兩造及其訴訟代理人、桃園縣桃園地政事務所測量人員履勘現場，並囑請該所測量人員測量後，該地政事務所以100年11月17日桃地測字第0000000000號函覆原審，並檢附100年11月10日複丈成果圖乙件（見原審卷第86、87頁）。而依該複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示，係認上訴人於上開土地相鄰處所施設之地上物占用系爭土地達6.13平方公尺（即附圖編號396（5），下稱系爭地上物）。
五、被上訴人主張系爭土地為其所有，而附圖編號396（5）所示範圍之土地，遭上訴人無權占有並於其上設置地上物，為此依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人拆屋還地等語，此為上訴人所否認，經查：
（一）按「物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」；「修正之民法第796條及第796條之1規定，於民法物權修正施行前土地所有人建築房屋逾地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。」，此為98年1月23日修正公布之民法物權編施行法第1條及第8條之3所明定。本件被上訴人係主張系爭土地為其所有，而附圖編號396（5）所示範圍之土地，遭上訴人無權占有並於其上設置地上物，乃依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人拆屋還地等語，而系爭地上物係銘大公司於92年間興建後，以買賣為原因移轉予上訴人，此有建物登記謄本在案可稽（見原審卷第14頁），揆諸上開法文規定，民法第796條之1規定，於兩造間關於上訴人就系爭土地是否無權占有之糾葛均有適用餘地，先予敘明。
（二）第按「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」，此為民法第796條之1第1項所明定。本件系爭地上物所在之社區建物，緣係銘大公司於楊春風所有之同段第425號土地上興建完成後，由銘大公司與楊春風分別以建物、土地出賣人名義出售予上訴人在內之各買受人，而上訴人與銘大公司就包含系爭地上物在內之第1071號建物簽訂買賣契約時，雙方於該契約第11條約定：「十
一、特約事項：本社區圍牆有部分使用水利地，倘日後相關單位要求改善，甲方（即上訴人）應予配合，與乙方（即銘大公司）即無涉。」等語，此有上訴人所提出買賣契約書節本、原審被告楊平智所提土地、建物買賣契約書影本在卷可稽（見原審卷第51頁、第65頁至77頁），另系爭地上物所坐落之位置，即係上開契約第11條所稱之「水利地」等情，亦為上訴人及原審被告黎秀鳳等人於原審100年10月13日行言詞辯論程序時陳述綦詳（見原審卷第48頁至50頁）。此外，考諸銘大公司為專業之工程營造人，其對於系爭社區所在土地位置、建築範圍為何及有無權源可於楊春風所提供之第425號土地以外土地上設置地上物等情自知之甚詳，準此，銘大公司身為專業建物營造人，其在與上訴人訂立買賣契約時竟明載其所興建之建物有部分坐落於系爭土地上等，顯見銘大公司在設置系爭地上物時，係故意逾越系爭土地與第425號土地間之地界而為建築，從而銘大公司自不得依上開法文，要求被上訴人容忍系爭地上物繼續坐落於系爭土地上。又受訴訟告知之銘大公司於本院101年10月5日行準備程序時固辯稱：其在施工時確實有依桃園縣政府核發之建築執照施工等語，且上訴人所有之系爭第1071號建物登記謄本上亦無該建物占有第42
5號土地以外土地之註記（見原審卷第14頁），然衡諸一般建築實務，時有建商於依原始建築執照建築完畢，自相關主管機關處獲核發使用執照後，始依其與買受人之約定進行二次施工之情，而觀諸本件上訴人與銘大公司間買賣契約第11條之約定，即顯屬此情，是以銘大公司上開抗辯，顯與事實及其與上訴人間約定不符，自無堪採信。另本件系爭地上物所占有之系爭土地地目為「道」，使用分區為都市計劃內之住宅區用地，並非水利地，已如前述，然銘大公司為專業建物營造人，不惟對系爭社區所在土地狀況為何知之甚詳，其為求將來建物銷售順利，在建築前對週遭土地之地目、使用分區之編定及其利用現狀等情自亦必經詳加調查，是以上開契約第11條約定中雖將系爭土地記載為水利地，應係銘大公司為恐依實記載結果，將引起買受人關於使用系爭土地權源之疑慮，而故為隱匿爾，尚不影響本院前開之認定。
（三）土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人得否依上開民法第796條之1第1項規定請求移去或變更其建築物，係以土地所有權人建築房屋時為準，換言之，逾界建築之土地所有權人如係故意逾越地界者，鄰地所有權人即得依上開規定請求移去或變更，而該相鄰土地間之權利義務狀態，隨其後所有權之移轉於第三人時，亦有效力。承上所述，銘大公司於設置系爭地上物時已明知有逾越至系爭土地範圍而為建築之情事，銘大公司不得依民法第796條之1第
1項本文規定為所有權擴張之主張，今上訴人自銘大公司處受讓包含系爭地上物在內之建物，無論上訴人於受讓時是否明知上開越界建築情事，揆諸上開說明，上訴人仍不得依民法第796條之1第1項規定拒卻被上訴人拆屋還地之請求。
（四）又按「權利之行使，不得以違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，民法第148條第1項定有明文，而「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應以權利人因權利行以損害他人為主要目的。」，固亦有最高法院71年台上字第737號判例可資參照，是以，在民法第796條之1第1項增訂前，如有鄰地所有權人就其拆屋還地請求權之行使結果，顯無增進原有土地利用之效能者，無論越界建築之土地所有權人是否出於故意，均得認該鄰地所有權人拆屋還地請求權之行使係權利濫用，然民法796條之1第1項規定，係98年1月23日修正時所增定，於本件兩造之糾葛有適用餘地，已如前述，而觀諸上開法文立法本旨，乃在對於不符合民法第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。但有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平，顯見立法者於增訂上開法文時，針對是否准許鄰地所有人移去或變更逾越地界房屋之請求，已明文諭示法院應將具體考量前開民法第
148條規定及判例所述之公共利益及當事人利益等項，且認上開考量以越界建築之土地所有權人無故意為前提，換言之，上開民法第148條規定及判例於當事人越界建築事件中原得適用之範圍，已因前揭法文之增訂有所限縮，若越界建築之現土地所有權人或其前手於建築時有故意者，立法者係有意排除保護範圍，今上訴人之前手銘大公司係故意越界建築系爭地上物於系爭土地上，揆諸上開說明，上訴人自無再援引民法第148條及最高法院71年台上字第
737號判例，指摘被上訴人權利濫用之餘地，是以上訴人此部分抗辯，亦無足採。
六、綜上所述，上訴人就系爭地上物坐落於系爭土地，確屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項前段規定請求上訴人拆除系爭地上物，並返還土地予被上訴人，為有理由，應予准許。原審據此判決被上訴人勝訴，核無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中華民國101年11月27日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官楊絮雲法官石有為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年11月28日
書記官張永中