臺灣新北地方法院101年度訴字第671號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第671號民事判決

裁判日期：民國102年04月03日

裁判案由：損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決101年度訴字第671號原告 章朗洲 訴訟代理人 洪銘徽 律師被告 張君珮 訴訟代理人 黃銀河 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國102年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬玖仟元，及自民國一０一年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾柒萬玖仟元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國100年1月8日與被告就坐落新北市○○區○
○街○○巷○○號2樓之基地及其上建物（含公設）（下稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由原告以價金新臺幣（下同）13,500,000元，向被告買受系爭不動產，並約定將系爭不動產移轉登記與原告之子即訴外人 章智欽 之名下。又因於原告與被告商議系爭不動產買賣過程中，被告與仲介業者均從未告知原告系爭不動產之公設部分有未按圖施工、結構存有重大瑕疵等或任何管理委員會、住戶有與建商間之糾紛存在，且依雙方視為契約一部分之不動產現況說明書，被告就系爭不動產之現況，於項次30、33亦明確保證並無任何糾紛或有任何對屋況重要事項之補充，故原告始願意以上開高價向被告買受系爭不動產，並約定登記於訴外人章智欽之名下。
㈡孰料，原告於買受系爭不動產後，經參與區分所有權人會議
後，始聽聞住戶與建商間有糾紛之存在。為此原告乃於100年12月30日向管理委員會申請調閱及影印97年至98年之會議紀錄及公設點交檢驗資料，經閱覽並影印後竟赫然發現系爭不動產原先竟有結構柱省略並未施作、漏水、噪音、連續壁未施作保護層且有鋼筋外露等之重大瑕疵情事，而被告於簽約前均已明知上開情事，卻於簽約過程中刻意消極隱匿，從未據實告知或揭露於原告。原告不得已，特以起訴狀對被告主張權利，並以繕本之送達為通知及催告，被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任及請求減少價金之主張，而有關被告應負之損害賠償或原告主張請求減少價金之金額先以1,500,000元計算之。
㈢又被告雖抗辯於委託仲介業者銷售時，有告知系爭不動產存
有未按圖施工、結構存有重大瑕疵之情，而仲介業者於接受委託銷售過程中，亦應有告知過原告云云。然事實上，原告發現上情後，因查無被告住居所資料，遂於101年1月間向仲介業者發函要求出面洽談協商，對此仲介業者亦有回函明確表示：「⒈經查賣方（即被告）與本公司簽立委託銷售契約時，賣方於『標的物現況說明書』中並未告知本系爭房屋現況具結構安全瑕疵。⒉次查本公司服務人員就系爭房屋曾多次至現場勘查，並未聽聞社區住戶反應上開情事，亦未曾告知台端及本公司系爭房屋具結構安全瑕疵，且簽約時賣方所親筆填寫之『建物現況確認表』中亦未載明。」，足見被告辯稱伊有告知仲介業者，或仲介業者應有告知過原告云云，係與事實完全不符。況苟被告確有告知系爭不動產存有重大瑕疵，又為何於系爭不動產買賣契約書所附之「標的物現況說明書」第30、33項次欄填載為「否」？足見被告稱有告知云云，顯與事證不符，洵無足採。
㈣另系爭不動產之住戶與建商間確實存有訴訟糾紛，有臺灣臺
北地方法院99年度建字第267號民事判決可稽，且依該民事判決內容，亦可明知系爭不動產確經臺北市機械技師公會及臺北市結構工程工業技師公會鑑定而認系爭不動產確實存在包括結構、漏水、噪音、連續壁未施作且有鋼筋外露等重大瑕疵，而其中該案之原告即訴外人 李鵬程 即為本件系爭不動產之原始所有權人，並與被告應具有姻親關係，是被告對於系爭不動產存有重大瑕疵乙情，實甚明瞭。然其卻刻意不告知瑕疵且隱匿事實，並以高價出售系爭不動產予原告，其舉甚有未當。
㈤有關系爭不動產之瑕疵情形，乃包括有⑴地下室1、2樓之
建物結構有重大瑕疵，即結構柱省略未施作、⑵地下室1、
2樓有多處漏水瑕疵、⑶地下室自來水揚水設備亦有巨大噪音瑕疵、⑷地下2樓之化糞池、消防水池內之連續壁有鋼筋外露瑕疵，且被告既曾參與98年6月21日之區分所有權人會議，而該會議中亦曾討論有關公設問題請泰阜建設公司改善，足見被告對於系爭不動產確實存有瑕疵乙情，應甚清楚明瞭。惟被告竟於100年1月8日簽約過程中刻意隱匿，待原告100年12月30日申請閱覽影印資料，經於101年1月1日閱覽影印後，始知悉上情。而原告於101年1月5日雖曾以存證信函通知被告，但因不知被告住居所，致無法送達該存證信函，不得已始於101年2月22日具狀向被告主張相關權利，並以起訴狀繕本之送達為通知及催告。
㈥為此，爰依據民法第359條、第179條規定，主張減少價金
後，請求返還不當得利以及依民法第227條規定，主張不完全給付之損害賠償（見本院卷第84頁、第110頁），依選擇合併關係提起本件訴訟，並聲明求為判決：被告應給付原告1,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，且 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠原告起訴狀中所稱原告與被告商議系爭不動產之買賣過程中
，被告及仲介業者從未告知原告系爭不動產之公設部分有未按圖施工、結構存有重大瑕疵等或任何管理委員會、住戶與建商間存在糾紛云云。惟查，事實上被告係委託仲介業者（永慶房屋仲介）出售系爭不動產，在託售過程中，被告大哥即訴外人 張君熙 曾明白告知仲介業者，系爭不動產停車場有樑柱問題，住戶與建商有訴訟糾葛，而仲介業者在接受委託銷售之過程亦應已有告知過原告。再者，原告與被告間因有仲介之媒合，事實上根本沒有實際之接觸，亦即被告根本沒有隱瞞原告系爭不動產所有住戶等與建商間有糾紛之存在，原告無的放矢，當舉證以實其說。另原告未據任何理由即稱被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，及請求減少價金等以1,500,000元計算之云云。然原告究竟1,500,00
0元係如何計算而來，其損失為何？該賠償之計算為何？原告隻字未提，為此被告除否認外，亦請原告舉證以明。
㈡100年1月8日原告向被告購買系爭不動產時，並無另向被
告購買地下室停車位，而被告當時並不知地下室有何瑕疵，當時所知亦只是系爭地下室停車場，建商與住戶有柱樑問題，而此問題被告大哥即訴外人張君熙在託售當時即告知仲介業者，該業者現雖回函予原告稱被告並未告知云云，惟此乃仲介業者片面所稱卸責之詞，並不足採。又，臺灣臺北地方法院99年度建字第267號損害賠償事件，雖就系爭不動產公共設施即地下室委託臺北市結構技師公會鑑定，鑑定結果雖認地下室結構有未依圖說施作柱子、G11及G13地樑，地下室漏水，揚水設備管架間距及固結不足，修復費用計1,342,
520元。惟此被告前手即訴外人李鵬程並未告知，被告亦不知地下室有此等瑕疵，被告確實並無故意不告知瑕疵之情。
三、原告主張兩造於100年1月8日，就系爭不動產簽立系爭買賣契約書，由原告以13,500,000元之價格，向被告買受系爭不動產，並約定將系爭不動產移轉登記與原告之子即訴外人章智欽名下之事實，業經原告提出與所述相符之系爭買賣契約書、土地暨建物登記簿謄本各乙份在卷為證（見本院卷第
7頁至第24頁、第53頁至第56頁），並為被告所不爭執，堪信為真。至原告另主張於買受系爭不動產後，始發現系爭不動產存有⑴地下室1、2樓之建物結構有重大瑕疵（即結構柱省略未施作）、⑵地下室1、2樓有多處漏水瑕疵、⑶地下室自來水揚水設備亦有巨大噪音瑕疵、⑷地下2樓之化糞池、消防水池內之連續壁有鋼筋外露瑕疵等之重大瑕疵情形，且該些情形係為被告所甚明瞭，竟刻意隱匿不告知，原告自得依法請求減少價金後返還不當得利，或不完全給付之損害賠償，並以1,500,000元計算等情，被告雖不否認系爭不動產確實有上開原告所指稱之瑕疵情形存在，惟仍以前揭情詞置辯。是以本件所應審究者，厥為：㈠原告援引民法第35
9條規定，請求減少其價金，應否准許？㈡如應准許，則原告所得主張減少之價金為若干？等項，茲分別論述如下。
四、關於「原告援引民法第359條規定，請求減少其價金，應否准許？」爭點部分：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，民法第354條定有明文。另依同法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
㈡次按不動產買受人所買受之標的，除專有部分之建物及土地
之應有部分外，就建物之共同使用部分亦共同擁有權利，此依建物登記謄本內載明共同使用部分之建號及個人權利範圍若干等文字即明。另由系爭買賣契約書第1條有關「不動產標示及買賣權利範圍」之記載，亦有共同使用部分建號、面積、權利範圍之相關內容，可知系爭不動產之出賣人即被告所交付之標的，除系爭不動產之專有部分外，尚包括共同使用部分，而系爭不動產買受人即原告所交付之價金中，亦包括共同使用部分面積之價額，凡此均再再足以說明共同使用部分之面積亦屬買賣標的範圍，當無疑問。而本件原告所指稱之瑕疵（見本院卷第119頁、第110頁反面起），乃係包括⑴地下室1、2樓之建物結構有重大瑕疵（即指結構柱省略未施作部分）、⑵地下室1、2樓有多處漏水、⑶地下室自來水揚水設備有巨大噪音以及⑷地下2樓之化糞池、消防水池內之連續壁有鋼筋外露等4項，固均與建物之專有部分無關，屬共同使用部分，然此等共同使用部分之所有權係屬住戶全體所共有，且於被告交付系爭不動產與原告時，此等共同使用部分亦係一併交付，權利亦隨同移轉，是倘此共同使用部分存在有瑕疵，自當認係屬物之瑕疵，而應有民法瑕疵擔保責任規定之適用，殆無疑義。
㈢另按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項固定有明文可參。惟依舉證責任分配原則，主張此一有利事實之出賣人，自應就買受人於契約成立時即已知悉瑕疵存在乙情，負舉證責任。又被告雖抗辯曾透過被告之兄即訴外人張君熙告知仲介公司人員即訴外人 張家興 有關系爭不動產之住戶與建商間有訴訟糾紛情形，而訴外人張家興應亦有告知原告，故原告於被告委託仲介公司銷售過程中，當即已知悉有上述瑕疵之存在云云，並聲請訊問證人張君熙、張家興。惟證人張君熙乃係被告之兄長，並於委託銷售過程中，代被告與仲介公司接洽，與被告間之關係自屬十分密切，其證詞難免偏頗，是否可採，已非無疑。再者，復依原告所提出之臺北安和郵局第000084號存證信函所示內容（見本院卷第70頁起），亦可見被告所委託之仲介公司即永慶房屋仲介股份有限公司實早已明確否認出賣人即被告有將系爭不動產存有瑕疵乙情予以告知，更遑論被告所謂經由仲介人員再告知原告知悉之可言。是本件除應認無訊問證人張君熙、張家興之必要外，並堪認被告抗辯原告於契約成立時，即已知悉系爭不動產存有上述之瑕疵情形云云，尚非屬真實，自不足採。
㈣準此，參前所述，共同使用部分所存之瑕疵，既堪認係屬物
之瑕疵，而應有民法瑕疵擔保責任規定之適用，且被告對於原告所稱系爭不動產存有上述4項瑕疵情形乙節，又未加否認（見本院卷第119頁反面），以及被告抗辯原告於契約成立時即已知悉云云，係屬不足採，則揆諸前揭法條規定，原告主張被告應就上述瑕疵情形，負出賣人之物之瑕疵擔保責任等語，即非無據。從而，原告援引民法第359條規定，請求減少其價金，即為有理由，應予准許。
五、關於「如應准許，則原告所得主張減少之價金為若干？」爭點部分：
㈠本件系爭不動產確實存有上述之4項瑕疵情形，且原告主張
應減少其價金等語，堪認係屬於法有據乙節，均已詳如前述。而關於原告所得請求減少之價金數額究為何？部分，復因兩造尚有爭執，故於兩造協調後，同意由本院逕行指定鑑定單位進行鑑定（見本院卷第119頁反面）。又經本院囑託臺北市不動產估價師公會針對兩造（實為原告）所請求項目進行鑑定後，依其鑑定報告所示，業已分別載明【勘估標的建物瑕疵未修復補強情形下減損額：勘估標的建物完成於96年10月25日迄今已逾5年，該共用部分瑕疵涉及整棟大樓各區分所有權人之權益，因延怠修復可能影響系爭大樓結構安全更甚，勢必將會影響交易價格減損。所以，勘估標的正常價格13,346,000元，因大樓公設比為27.87％，共有部分評估價格為3,720,000元（13,346,000×27.87％），減損率按
7.5％估算，減損金額279,000元（3,720,000×7.5％）。故在勘估標的共有部分有未依設計圖施工等瑕疵情形下，減損金額279,000元，減損後勘估標的房地總價為13,067,000元（13,346,000－279,000＝13,067,000）。】、【勘估標的建物瑕疵修復補強後是否再有減損？減損額為若干？勘估標的經臺北市結構工程工業技師公會鑑定補強修復費用計1,342,520元，按共有部分權利範圍10000分之725比例計算，減少價金97,333元（1,342,520×725/10000）。另據本所訪查其他結構工程師意見認為，經補強修復後之建物，其結構安全無虞，但在不動產業界則咸認為有關建物未按圖施工瑕疵其情況較嚴重者，雖經修復補強完成，在房屋買賣市場上，買方仍存有瑕疵心理因素，應再減損，以瑕疵部分價值5％估算減損額，減損金額為186,000元（3,720,000×5％）。即在勘估標的共有部分未按圖施工瑕疵情況下，事後經修復補強完成所耗費用，按共用部分持份比例攤計為97,333元。於補強完成後瑕疵雖已獲改善，惟在日後再次買賣移轉，基於買方仍存有對建物之安全結構瑕疵影響之心理因素，應再減損186,000元，加計按共有部分持份比例攤計修復補強費用97,333元，減損額合計283,333元（186,000＋97,333），減損後房地總價為13,062,667元（13,346,000元－283,333＝13,062,667）】等情綦詳，參以被告對於上開鑑定結果已當庭表示無意見，並稱該鑑定報告為可採（見本院卷第143頁反面），而原告對於上開鑑定報告內容雖有所爭執，並稱：「鑑定報告的6之1頁倒數第4行是以勘估標的建物評估價格00000000元做為計算的基礎，但本件系爭標的當時的買賣價金為00000000元，故我們認為應以此做為計算之基礎，才會與現階段的評估相符合，另外鑑定報告的
6之2頁第3大段第4行提及修復減損金額為97,333元整，也就是說本件現階段根本尚未做修復，如以後需加以修復的話，那麼原告依其所有共用部分持分比例應尚負擔97,333元，此部分亦應列為損害賠償之計算。」云云。然原告上開應以本件買賣價金為計算基礎之主張要屬不可採（參見下述），且前揭鑑定事項又係依照原告之請求所為（見本院卷第
124頁），基於訴訟法上之誠信原則，原告自應受其拘束。是本院因認上開鑑定報告非但係屬可採，且參酌兩造均不爭執原告所指稱之前揭4項瑕疵情形，迄今均尚未經修復補強完成（見本院卷第143頁），故堪認本件原告所得請求減損之價額，即應以279,000元為據。易言之，原告僅得主張減少價金279,000元，其主張應減少1,500,000元，核非可採。
㈡至原告雖一再主張上開鑑定報告應以本件買賣價金為計算基
礎，方為妥適云云。惟按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，且倘買賣當時之價金與市價相當，即應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額（最高法院86年度台上字第1615號裁判意旨參照）。查本件依兩造當事人所同意由本院逕行指定之鑑定機關臺北市不動產估價師公會就系爭不動產存有上述4項瑕疵，於交易價值所生影響進行之鑑定，依其鑑定報告中「評估價值結論」欄所示，可知上開鑑定報告乃係先依比較法及收益法2種方法，就系爭不動產於100年1月8日本件買賣當時之市場正常價格進行評估，且經以比較價格給予70％權重，收益價格給予30％權重，為綜合評估後，推定系爭不動產於買賣當時之市場正常價格為每坪332,000元，建物面積40.2坪，故系爭不動產於買賣當時之市價應為13,346,000元。之後始於上開勘估標的正常價格即13,346,000元基礎下，依原告之請求，區分「勘估標的建物瑕疵未修復補強情形下減損額」及「勘估標的建物瑕疵修復補強後是否再有減損？減損額為若干？」等不同情形為鑑定，並分別載明其鑑定之結果，而系爭不動產買賣當時之價金雖為13,500,000元，惟尚與前開市價堪稱相當，揆諸上揭說明，即非不得以該市價扣除瑕疵物品之實際價值，為原告所得主張減損價值損失之數額。申言之，本院認該鑑定結果仍屬可取，原告主張應以本件買賣價金為計算基礎云云，為不足採，併此敘明。
六、綜上所述，原告援引民法第359條規定，主張應減少本件買賣價金，並於279,000元範圍內，堪認係屬於法有據，應予准許，則被告受領該部分價金，自係無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，構成不當得利。從而，原告依據民法第179條規定，請求被告應返還原告279,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年3月20日起（見本院卷第57頁）至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、本判決原告勝訴部分係屬所命給付之金額未逾500,000元之判決，應依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中華民國102年4月3日
民事第一庭法官黃若美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月3日
書記官高偉庭