裁判字號：臺灣新竹地方法院96年重訴字第178號民事判決
裁判日期：民國97年09月19日
裁判案由：履行契約
臺灣新竹地方法院民事判決96年度重訴字第178號原告甲○○訴訟代理人 洪大明 律師被告新竹縣政府法定代理人乙○○訴訟代理人 許美麗 律師
王彩又 律師複代理人 張淑美 律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國97年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將其所有新竹市○○段○○○○○號（地目建、面積九三０平方公尺）、二二０七地號（地目建、面積六一三平方公尺）土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、原告主張：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）緣新竹市○○段○○○○○號、2207地號土地（下稱系爭土地）係被告所有，兩造於民國96年4月30日簽立臺灣省新竹縣縣有基地租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自96年3月26日起至98年12月31日止；嗣原告向被告申請承購上開土地，被告於96年8月21日發文表示同意出售，並附上繳款書，原告於96年9月11日依限繳納，兩造買賣契約成立生效。
（二）詎被告於96年9月28日發函予被告，表示系爭土地供予他人使用，註銷承購；但原告並未將承租土地提供他人使用，而係原告向被告承租系爭土地時，該土地即有部分遭他人使用中，原告並無任何違約行為；再者，兩造買賣契約已經成立，原告業已付清買賣價金予被告，土地是否遭他人佔用，並非被告得解除契約之藉口，被告主張「註銷承購」，並無法律上之正當理由。兩造既已成立買賣契約，原告並支付價金完畢，被告自負有移轉系爭土地所有權登記予原告之義務。爰依民法第348條第1項之規定，請求被告移轉系爭土地所有權登記。
三、對於被告抗辯之陳述：
（一）被告辯稱訴外人 周榮福 、 周榮生 未使用系爭土地，被告因此得終止租約云云。惟原告與被告所簽訂之系爭租賃契約係一新約，並非承受舊約，此觀之系爭租賃契約甚明，且租賃契約之性質具有債權、債務關係，無承受之觀念，被告辯稱系爭租賃契約係承受舊約之租約，顯有誤會。本件原告與被告簽訂之系爭租賃契約，既係一新的租賃契約，即與前手周榮福、周榮生無涉， 周某 二人縱有違反租約，但僅被告「得」終止租約，惟當時被告未予主張，租約當然繼續有效，且當原告與被告簽訂系爭租賃契約時，部分土地上已有訴外人 陳獻名 、 劉增水 二人之建物，故違約者應是被告，而非原告；如今，原告依約繳租、支付價金，並未違約，被告又有何權利可向原告主張？
（二）被告辯稱原告受贈之建物，乃一不能居住使用之廢墟，原告無居住於系爭地號土地之事實及被告同意原告承受周榮福、周榮生之租賃關係，有錯誤、詐欺情事，被告主張撤銷租賃及買賣之意思表示云云。惟查，兩造之系爭租賃契約規定，並無有關房屋必須供居住或居住事實之成立、生效要件，被告提出新竹縣縣有財產管理自治條例第50條第1項第2款之規定，亦僅規定「建有房屋者」即可，並未規定房屋之年份及房屋之使用情形，被告違反法律，擅作解釋，並無理由。再者本件原告主張依買賣關係，請求辦理所有權移轉登記，原告已依被告核定之金額支付買賣價金，被告欲出售者，亦為系爭土地，雙方均無任何錯誤等情事，故被告主張撤銷出賣系爭土地之意思表示，實無由成立。
乙、被告則以：
一、系爭土地係訴外人周榮福與周榮生二人分別於68年1月17日、同年月22日向被告所承租，嗣周榮福與周榮生二人於79年6月4日與被告續訂租賃契約，繼續承租系爭土地。依被告與訴外人周榮福、周榮生所訂立基地租賃契約第9條規定：「甲方在本約基地上之房屋贈與第三人時，應於移轉事實發生之日起三十日內，會同受贈人向乙方辦理過戶承租換訂租約。」，而本件原告即是以受贈基地上之房屋為由，會同原承租人周榮福、周榮生向被告申請辦理過戶承租換訂租約，是被告同意原告換訂之租約是承受原承租人周榮福、周榮生之租賃關係。
二、按表意人將其動機已表示於外部，不論係明示或默示，在交易上認為重要者，該動機已構成意思表示之內容，故此動機錯誤即係意思表示內容之錯誤。查：
（一）原告於96年5月31日向被告申請承購系爭土地，詎事後被告竟接獲訴外人 陳献名 、劉增水二人之陳情，陳稱座落系爭2206地號土地上之建物（即新竹市○○路○段○○○巷○弄○○號）為訴外人陳献名所有；座落系爭2207地號土地上之建物（即新竹市○○路○段○○○巷○弄○○○○號）為訴外人劉增水所有，並檢附房屋稅籍證明書為憑，被告始知原來系爭土地早已供第三人建屋使用。依上開被告與訴外人周榮福、周榮生二人所簽立之基地租賃契約第9條及第11條約定，承租人既有違反租約情事，被告當終止租賃契約。
（二）原告所聲稱受贈之地上建物，乃一廢墟，無人居住於該處，此由戶政事務所整編時該廢墟並未編訂門牌號碼及無獨立之進出入口，須從317巷3弄99-4號側門進出，現由第三人劉增水在屋內飼養雞隻。而依訴外人周榮福、周榮生與被告間之基地租賃契約第9條所指之房屋必須是可供人居住使用之建物，按若是不能居住之廢墟，原承租人自己已未使用承租之基地，依前開租約第7條規定即應辦理退租。事實上原告並不符合訴外人周榮福、周榮生與被告間之基地租賃契約第9條規定受贈基地上之房屋得申請換訂租約承受租賃關係之要件，且違反系爭契約第7條之規定亦即原告並無居住於系爭土地上之事實，故被告不應同意原告換訂租約之申請。
（三）是以被告同意原告承受訴外人周榮福、周榮生與被告間之租賃關係，既出於上述之錯誤，被告自得主張撤銷同意原告承租系爭土地之意思表示，而被告業以96年9月10日府財產字第0960126221號函、同年12月11日府財產字第0960176924號函通知原告，撤銷與原告間因換訂租賃契約所為同意之意思表示，則原告非系爭土地之承租人，原告申請承購系爭土地被告即無由准許，故被告同意原告承購系爭土地亦同樣出於如前所述之錯誤，被告為此撤銷同意原告承購系爭土地之意思表示。
三、原告與訴外人周榮福、周榮生隱瞞系爭土地另供第三人使用之事實，且原告所聲稱受贈之地上建物，乃一廢墟，原告並未居住於該處，原告除隱匿並未居住於該處之事實，竟在申請書上將該廢墟記載戶政事務所所無之門牌號碼，使被告陷於錯誤進而同意原告承受訴外人 周福榮 、周榮生之租賃契約而為系爭土地之承租人，並同意原告以承租人之身份承購系爭土地。故依民法第92條第1項本文規定，被告並主張撤銷因被詐欺所為之同意原告承租系爭土地、同意原告承購系爭土地之意思表示。
四、綜上所述，被告依法主張撤銷同意原告承購系爭土地之意思表示，依民法第114條第1項規定，原告所主張之買賣契約自始無效，準此原告請求被告履行買賣契約辦理所有權移轉登記，自屬無據。爰聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
丙、本件不爭執事項：
一、兩造於96年4月30日就系爭土地成立之系爭租賃契約，租期自96年3月26日起至98年12月31日止。
二、系爭土地原係訴外人周榮福兩人自68年1月17日、22日向被告承租，並承租至被告與原告訂立前項租約為止。
三、被告係因原告自訴外人周榮生、周榮福受贈系爭土地上之建物，而與原告訂立系爭租賃契約。
四、原告向被告表示欲承購系爭土地，被告於96年8月21日發文與原告表示同意出售，並附上繳款書，要求原告限期繳款，原告已於96年9月11日繳納價款。
五、被告於96年9月10日發函原告表示註銷承購。
六、系爭2206地號土地於訴外人周榮福承租期間其交由第三人使用並建有門牌號碼新竹市○○路○段○○○巷○弄○○號建物並現正由訴外人陳獻名使用；系爭2207地號土地於訴外人周榮生期間交由第三人使用，並建有門牌號碼新竹市○○路○段○○○巷○弄○○○○號建物由訴外人劉增水使用。
丁、經本院協同兩造協議簡化爭點為：
一、被告可否就系爭土地已於訴外人周榮生、周榮福承租期間交由第三人使用違反租賃契約為由，主張意思表示錯誤而撤銷本件原告與被告間系爭租賃契約及買賣契約之意思表示？
二、原告是否實際居住使用系爭2206、2207地號土地上之建物？該建物門牌號碼是否為延平路1段317巷3弄99號？
三、被告可否主張以原告未實際居住使用系爭土地上之建物以及門牌號碼不真實，主張意思表示受詐欺來撤銷系爭租賃契約及買賣契約之意思表示？
四、本件原告是否得依買賣契約向被告請求移轉系爭土地所有權登記？
五、有關被告主張撤銷租賃契約意思表示部分，是否在被告與原告定買賣契約之後，系爭租賃關係已不存在所以無從撤銷？
戊、得心證之理由：
一、被告可否就系爭土地已於訴外人周榮生、周榮福承租期間交由第三人使用違反租賃契約為由，主張意思表示錯誤而撤銷本件原告與被告間系爭租賃契約之意思表及買賣契約之意思表示？本院判斷如下：
（一）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。查：
⒈系爭土地原係訴外人周榮生、周榮福二人自68年1月17日
、22日向被告承租，並承租至被告與原告訂立系爭租約為止，且被告係因原告自訴外人周榮生、周榮福二人受贈系爭土地上之建物，而與被告於96年4月30日就系爭土地成立之系爭租賃契約，租期自96年3月26日起至98年12月31日止等情，為兩造所不爭執，並有臺灣省新竹縣公有基地租賃契約3紙（見被證1）、臺灣省新竹縣縣有基地租賃契約1紙（見被證8）、縣有基地過戶承租聲請書1件（見被證2）及臺灣省新竹縣縣有基地租賃契約紙（見原證2）在卷可按，堪信為真實。另系爭2206地號土地於訴外人周榮福承租期間其交由第三人使用並建有門牌號碼新竹市○○路○段○○○○弄○○號建物並現正由訴外人陳獻名使用；系爭2207地號土地於訴外人周榮生期間交由第三人使用，並建有門牌號碼新竹市○○路○段○○○巷○弄○○○○號建物由訴外人劉增水使用。為兩造所不爭執，並有被告所提出訴外人陳獻名、劉增水所立陳情書以及新竹市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書各2件在卷可按，亦堪信為真實。
⒉被告抗辯因訴外人周榮生、周榮福承租系爭土地時早已供
第三人使用，而依被告與訴外人周榮生、周榮福所簽訂系爭土地租賃契約第9、11條之約定，被告當終止租約，不能同意原告承租系爭土地，而該動機在交易上認為重要，故構成意思表示內容錯誤云云。惟查：
⑴依被告與訴外人周榮生、周榮福二人就系爭土地所締結之
臺灣省新竹縣縣有基地租賃契約（見被證8）第9條第2項約定「甲方（指訴外人周榮生、周榮福等二人）在本約基地上之房屋贈與第三人時，應於移轉事實之日起三十日內，會同受贈人向乙方（指被告）辦理過戶承租換定租約」、同條第3項約定「逾期辦理過戶承租者，甲方於繳納違反行為時當期月租金十二個月之違約金後，乙方同意換定租約」等內容以觀，該項規定係為解決私人承租新竹縣縣有土地建有房屋，如該房屋移轉予第三人時，該縣有土地是否繼續出租予該第三人之情形而言，該約定應由房屋承受人會同基地承租人申請過戶承租，當為確認原縣有土地承租人是否確實將所承租縣有土地上房屋移轉予該第三人之事實而言，當非即由第三人承受原租約。且該約定中「申請過戶承租換定租約」之文義以觀，顯然受贈房屋之第三人該第三人必須與新竹縣政府另立新租約，始能承租縣有土地。所以兩造間於96年4月30日就系爭土地成立之系爭租賃契約（租期自96年3月26日起至98年12月31日止）為兩造就系爭土地為新的租賃契約，而非原告承受被告與訴外人周榮生、周榮福等二人就系爭土地所定租賃契約等情應可認定。復依被告所提出「縣有基地過戶承租申請書」（被證2）內容記載除過戶承租人、原承租人、基地標示為「新竹市○○段2206、2207地號面積930、613平方公尺」、原承租面積「930㎡、613㎡」、過戶承租面積「930㎡、613㎡」、地上房屋門牌號碼並同時記載過戶承租原因為「贈與」、原因發生日期為「96年3月25日」等情，並於應附證件一欄列示「一、地上建物買賣契約或贈與契約或法院產權移轉證明書影本各一份。二、原承租人印鑑證明書一份。三、出租機關放棄優先承購通知書影本一份。四、部分過戶承租者應附租用位置圖一份。（以地政機關地籍圖謄本繪製）五、原租賃契約一份。六、過戶承租人戶籍資料一份。七、房屋稅權證明書一份」之內容以觀，顯然兩造間於96年4月30日就系爭土地成立之系爭租賃契約之動機係因訴外人周榮生、周榮福二人將系爭土地上之建物贈與原告，此亦為兩造所不爭執。是原告是否因訴外人周榮生、周榮福二人將系爭土地上之建物贈與原告而占用系爭土地應為被告出租系爭土地與原告之動機，且依上揭過戶承租申請書（被證2號）之內容而言，應可認為此項動機已成為被告出租意思表示內容之一部，而且於兩造所締結之系爭租賃契約中屬於交易重要事項。至於被告所抗辯因訴外人周榮生、周榮福承租系爭土地時早已供第三人使用，而依被告與訴外人周榮生、周榮福所簽訂系爭土地租賃契約第9、11條之約定，被告當終止租約，不能同意被告承租系爭土地云云，惟事實上被告並未終止與訴外人周榮生、周榮福所簽訂系爭土地租賃契約，且原告並非以契約承擔方式承受被告與訴外人周榮生、周榮福間就系爭土地之租賃契約，而係另定一新的租賃契約，是訴外人周榮生、周榮福是否違反租賃契約將系爭土地交由第三人占用及被告是否終止租賃契約並非被告與原告締約與否之動機。
⑵訴外人周榮生、周榮福確實有將位在系爭土地上之建物（
指一層磚造斜瓦屋頂平房）贈與原告等情，為兩造所不爭執。而依被告所提出系爭土地上建物外觀及內部照片（如被證5）9幀以觀，原告受贈系爭土地上建物雖已破舊，但該屋瓦、四壁仍然齊全，足避風雨為獨立之建築物，並非廢墟。則原告確實在系爭土地上因受贈房屋而占有系爭土地，就此而言，已難見被告有何交易上動機錯誤而言。且依兩造間就系爭土地所定立之系爭租賃契約中第5條有關土地使用：僅約定「本約出租之基地限於現狀使用，但甲方（指原告）之房屋因天然災害或不可歸則於甲方之事由，需要重建、改建、修繕其房屋時，承租之基地除屬於都市計畫保護區、農業區及公共設施預定地外，於取得權責機關出具之災害受損證明後，得向乙方（即被告）申請發給依原有樓層重建、改建、修建之土地使用權同意書」，並未要求承租人即原告應居住在系爭土地上之建物始能承租該土地，因此被告抗辯原告所受贈之建物係廢墟，原告並無居住系爭土地，被告無由同意原告的承受系爭土地租賃契約之為意思表示內容錯誤云云，亦無可採。
⑶被告抗辯因訴外人周榮生、周榮福二人承租系爭土地時早
已供第三人使用，而依被告與訴外人周榮生、周榮福所簽訂系爭土地租賃契約之約定，被告當終止租約，不能同意原告過戶承租系爭土地等為被告同意承租意思表示動機錯誤云云，惟此部分應非被告為承租意思表示之交易上重要動機，已如上述。且縱認此為交易上重要動機錯誤，惟既然系爭土地部分在兩造簽訂系爭租賃契約前早已分別為訴外人陳獻名、劉增水所建屋占用部分土地，被告身為出租人，只需派員前往系爭土地查看即可確定系爭土地使用現況，當不至於對於系爭土地使用現況有所誤認，是被告對此顯因表意人自己之過失者所致而發生意思表示錯誤，依上揭民法第88條第1項但書之規定亦不得撤銷該出租意思表示。
⑷綜上，原告因受贈系爭土地上建物而與被告訂立系爭土地
租約，系爭土地租約上並未要求原告必須實際居住於該建物始能承租，而該建物雖然陳舊但仍足避風雨，故就原告是否受贈系爭土地上建物占有系爭土地之交易上重要動機並無錯誤情形發生，而系爭土地是否由訴外人占用部分而得否終止租約現非交易上重要之動機，且縱為重要動機，被告意思表示錯誤之發生亦因其過是位置系爭土地查看所致，故被告不得撤銷其與原告間系爭土地出租之意思表示。
⒊依新竹縣縣有財產管理自治條例第50條第2款前段規定，
出租土地承租人建有房屋者，讓售與承租人規定以觀，被告同意原告承購系爭土地之原因為原告為系爭土地之承租人，且擁有系爭土地上建物之所有權，由於被告抗辯因意思表示錯誤撤銷同意承租系爭土地之意思表示並非適法，則被告同意原告承購系爭土地之意思表示，亦無錯誤之情形發生，被告抗辯同意原告承購系爭土地意思表示錯誤，而撤銷一節，亦非適法。
（二）綜上所述，被告抗辯以意思表示錯誤為由撤銷同意、原告承租、承購系爭土地意思表示均非適法，無足可採。
二、被告可否就系爭土地已於訴外人周榮生、周榮福承租期間交由第三人使用違反租賃契約為由，主張意思表示被詐欺而撤銷本件原告與被告間系爭租賃契約及買賣契約之意思表示？本院判斷如下：
（一）按民法上所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。而被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號及44年臺上字第445號判例意旨參照）。又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號判例意旨參照）。查：
⒈被告抗辯，原告與訴外人周榮福、周榮生隱瞞系爭土地已
供第三人使用，而原告受贈在系爭土地上建物為一廢墟，原告並隱匿未居住於系爭土地上建物，並在縣有基地過戶承租申請書上記載戶政事務所所無之門牌號碼「新竹市○○路○段○○○巷○弄○○號」，使被告陷於錯誤進而同意原告承租系爭土地云云。惟：
⑴依被告所提出「縣有基地過戶承租申請書」（被證2）內
容記載已如上述，並無要求原告或訴外人周榮福、周榮生說明承租土地目前確實使用之狀況，而其應附證件一欄列示「一、地上建物買賣契約或贈與契約或法院產權移轉證明書影本各一份。二、原承租人印鑑證明書一份。三、出租機關放棄優先承購通知書影本一份。四、部分過戶承租者應附租用位置圖一份。（以地政機關地籍圖謄本繪製）
五、原租賃契約一份。六、過戶承租人戶籍資料一份。七、房屋稅權證明書一份」之內容，亦無要求原告提出系爭土地使用現況說明，亦無要求原告或訴外人周榮福、周榮生切結系爭土地並無他人占用情形，則原告依兩造間之租賃契約締結之過程中，並無要求原告說明系爭土地現況之義務，是原告未向被告說明系爭土地已遭訴外人占用之單純緘默而非隱匿此項事實，此部分尚難認係詐術之實施。⑵訴外人周榮生、周榮福確實有將位在系爭土地上之建物（
指一層磚造斜瓦屋頂平房）贈與原告等情，此亦由兩造所不爭執。而原告向被告提出「縣有基地過戶承租申請書」（被證2）內容有關地上房屋門牌號碼記載為「新竹市○○路○段○○○巷○弄○○號」記載，惟此一門牌號碼並不存在等情，有縣有基地過戶承租申請書」（被證2）及新竹市北區戶政事務所96年12月6日竹市北戶字第0960005206號函在卷可按，惟縱該門牌號碼填載有誤，既然訴外人周榮生、周榮福確實有將位在系爭土地上之建物贈與原告，已符合上揭「縣有基地過戶承租申請書」內容上「贈與」之記載，是此一門牌號碼之誤載尚難認定係為原告詐術之實施。
⑶另依被告所提出系爭土地上建物外觀及內部照片（如被證
5）9幀以觀，原告受贈系爭土地上建物雖已破舊，但該屋瓦、四壁仍然齊全，足避風雨為獨立之建築物，並非廢墟。且依兩造間之租賃契約約定並無並未要求承租人即原告應居住在系爭土地上之建物始能承租該土地，亦未要求原告說明系爭建物使用情形。是被告抗辯原告受贈在系爭土地上建物為一廢墟，原告並隱匿未居住於系爭土地上建物，而使被告陷於錯誤云云，亦無值採信。
⑷綜上，被告抗辯遭受原告或訴外人周榮福、周榮生詐欺，
而撤銷出租系爭土地意思表示云云，顯非適法，無值可採。
⒉依新竹縣縣有財產管理自治條例第50條第2款前段規定，
出租土地承租人建有房屋者，讓售與承租人規定以觀，被告同意原告承購系爭土地之原因為原告為系爭土地之承租人，且擁有系爭土地上建物之所有權，由於被告抗辯因意思表示被詐欺撤銷同意承租系爭土地之意思表示並非適法，則被告同意原告承購系爭土地之意思表示，亦無法認定有詐欺之情形發生，是被告抗辯同意原告承購系爭土地意思表示係遭詐欺，而撤銷一節，亦非適法。
（二）綜上所述，被告抗辯以意思表示錯誤為由撤銷同意、原告承租、承購系爭土地意思表示均非適法，無足可採
三、末按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項並有明文。原告主張向被告表示承購系爭土地，被告於96年8月21日發文與原告表示同意出售，並附上繳款書，要求原告限期繳款，原告已於96年9月11日繳納價款等情，為兩造所不爭執，則兩造間就系爭土地已成立買賣契約，而被告抗辯已撤銷同意被告承購之意思表示，並非適法，已如上述。則係兩造間系爭土地買賣契約既未經撤銷，仍屬成立有效，原告已交付價金，依系爭買賣契約及民法第348條第1項規定請求被告辦理移轉系爭土地所有權登記，即為有理由，應予准許。
四、依上所述，被告抗辯撤銷系爭租賃契約及買賣契約之意思表示，並非適法，而不足採信，則有關被告主張撤銷租賃契約意思表示部分，是否在被告與原告定買賣契約之後，系爭租賃關係已不存在所以無從撤銷？之爭點已無庸再行論述，附此指明。
己、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊及防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
庚、結論：原告之訴為有理由，依第78條判決如主文。中華民國97年9月19日
民事第二庭法官方鴻愷以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年9月23日
書記官鍾佩芳