宣 示 判 決 筆 錄 96年度板簡字第11279號
原 告 都營不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 陳建勳 律師
周建才 律師
被 告 甲○○
上列當事人間96年度板簡字第11279號給付違約金事件於中華民
國96年10月31日下午4時整，在本院板橋簡易庭宣示判決，出席
職員如下：
法 官 周建興
書記官 許崇興
通 譯 陳心瑤
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬元及自民國九十六年九月二十一
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物
之交付前以新台幣肆拾叁萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告就其所有坐落台北縣中和市○○○段頂南勢
角小段107-56地號土地之應有部分1/2及其上門牌同市○○
路○段○○○號房屋所有權全部（以下簡稱「系爭房屋」），
於民國96年1月間簽訂委託銷售價格新臺幣（下同）23,800
,000元、委託銷售期間自96年1月26日起至96年3月26日
止之專任委託銷售契約書，委託原告銷售系爭房屋；嗣被告
於96年2月7日簽訂協議書，與原告協議提前解除契約，雙
方協議被告就其依專任委託銷售契約書第10條約定，原應按
委託銷售總價支付2%之違約金，願以430,000元與原告成立
和解，此後屢經催索，被告均未給付上述款項等情，業據提
出專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、協議書、
律師函及掛號函件回執各1紙影本為證，被告就此不爭執，
並稱所提之專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書及
和解協議書為真正等語，足認原告此一部分之主張屬實。
二、原告另主張：㈠原告仲介銷售房屋，需要長期蒐集客戶資訊
、進行配對、廣告、帶看，再促成交易，其中包含仲介人員
之養成、人事費用等經常性支出，就被告提前解約所受之損
害，即不能逕以金額計算；且按內政部頒之專任委託銷售契
約書範本規定，仲介業者得依成交價向賣方收取4%報酬，另
向買方收取2%報酬，被告提前於96年2月7日解約後，按雙
方所訂專任委託銷售契約書之約定，亦應按先前委託原告銷
售之價格2,3800,000元支付2%即476,000元違約金，是以兩
造協議調降後，以系爭房屋賣出價格21,500,000元之2%計算
，即430,000元和解，應屬合理；何況原告於本件所請求者
，係按民法第736、737條規定所取得上述和解金請求權，
並非仲介報酬或違約金，被告自不得免付；㈡原告否認曾與
被告及永慶房屋仲介股份有限公司（以下簡稱「永慶房屋」
）之業務員協商，亦未同意被告另行委託永慶房屋銷售，對
於被告提出之服務費確認單無意見，但其提出之協議書上之
所有權人欄未簽名，顯係在與原告和解前所簽；且被告與永
慶房屋就報酬如何支付之約定與本件無關，縱有所謂之三方
協議，被告將4%之報酬全部付給永慶房屋，仍不能減免其應
付予原告其中2%之義務等語，聲明請求判命被告給付430,00
0元及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止按年息5%計算
之利息，並願供擔保請准宣告假執行，另提出專任委託銷售
契約書、房地產標的現況說明書、協議書、律師函、掛號函
件回執等影本各1紙為證。
三、被告辯稱：㈠系爭房屋委託原告仲介銷售後，永慶房屋公司
永和店有意要賣，經與被告及原告公司之業務員協商結果，
三方同意被告按成交總價所應支付之4%仲介報酬，由永慶房
屋及原告各分2%； 嗣永慶 房屋覓得買主以21,500,000元售出
系爭房屋，原告即派員到永慶房屋協助簽訂買賣契約，並於
得知被告收到2,500,000元訂金後，與被告成立和解，雙方
協議由被告支付430,000元予原告為報酬，其後被告徵得原
告同意，將4%之仲介報酬全部交予永慶房屋，自無庸再依和
解協議書另付430,000元予原告，㈡和解協議書約定應付予
原告之430,000元是仲介報酬，當時並未考慮違約責任云云
，聲明請求駁回原告之訴。
四、查被告辯稱兩造曾與永慶房屋之業務員協商，同意按系爭房
屋成交總價4%計算之仲介報酬，由永慶房屋及原告各分2%，
並同意全數交予永慶房屋處理云云，為原告否認；所提96年
2月7日簽署之服務費確認單及所有權人欄為空白之協議書
，僅分別有「總服務費860,000元」、「96年4月4日第一
次付款600,000元、第二次付款260,000元」，暨「經紀營
業員 王為力 給屋主甲○○新台幣柒萬元正當介紹費」之文句
，並無2%報酬應分給原告或由永慶房屋轉交原告之記載；若
兩造及永慶房屋間真有上述協議，殊不可能未要求永慶房屋
立據為憑，反於當天簽署被告願付430,000元違約金協議書
之理；何況被告逕將4%之仲介報酬全數交予永慶房屋，並未
解免其應付其中2%予原告之義務，被告前揭辯解，即不可採
。
五、按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契
約所訂明權利之效力，民法第737條規定有明文。茲被告自
認為真正之原告所提協議書記載：「委託人甲○○的房地一
筆台北縣中和市○○路○段○○○號（南勢角段頂南勢角小段
建號4686地號107-56持分1/2），委託住商不動產雙和加盟
店出售，並簽訂專任委託銷售契約書（編號A777082），今
與住商不動產雙和加盟店達成協議，於96年2月7日提前解
約，根據專任委託銷售契約書第10條，委託人願支付違約金
新台幣肆拾叁萬元整，雙方協議無誤」，被告即有依此和解
契約給付430,000元違約金與原告之義務。又當事人約定債
務人不履行債務時，應支付之違約金過高者，民法第252條
規定法院得減至相當之數額，乃因當事人事先預立之違約金
，若與其違約之侵害顯然不成比例時，倘仍予貫徹，不免有
失公平，故規定得由法院依職權審酌一切客觀事實介入核減
，以求救濟；惟前述協議書所載之違約金，係兩造就被告提
前終止契約後洽談所得之數額，核與上述規定之情形有所不
同，本院就此項嗣後和解所定之違約金數額，自無再依職權
介入酌減之必要（臺灣高等法院90年度上易字第60號民事判
決意旨參照）。從而原告依民法第737條規定聲明請求判命
被告給付430,000元及自起訴狀送達被告之翌日即96年9月
21日起至清償日止按年息5%計算之利息，即屬正當，應予准
許。
六、本件係訴訟標的金額在500,000元以下之財產權訴訟適用簡
易程序為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另酌定被
告得免假執行所應提供之擔保金額。
據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，
判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 周建興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
書記官 許崇興