臺灣高等法院101年度上易字第23號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第23號民事判決

裁判日期：民國101年06月26日

裁判案由：補載合建契約條款等

臺灣高等法院民事判決101年度上易字第23號
上訴人立偕建設股份有限公司法定代理人 周炫君 訴訟代理人 陸正康 律師複代理人 甘大空 律師被上訴人 詹巧薇 上列當事人間補載合建契約條款事件，上訴人對於中華民國100年11月30日臺灣臺北地方法院100年度訴字第1754號判決提起上訴，本院於101年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之聲明及陳述要旨如下：
（一）被上訴人主張：上訴人與訴外人 吳錦繡 、 王帝雄 於民國97年5月6日訂定合建契約（下稱原合建契約），約定由吳錦繡、王帝雄提供其等所有坐落臺北市○○區○○街3小段213地號土地所有權應有部分2/64，持分面積為29.03平方公尺即8.78坪（下稱系爭土地，其上有門牌號碼為臺北市○○路○○○號3樓之建物，與系爭土地合稱系爭房地）與上訴人合作興建房屋，並於契約書第18條第3項以手寫文字記載「室內裝潢補償0.6坪」之約定（下稱系爭約款），即就興建完成之房屋應多分配0.6坪面積予吳錦繡、王帝雄；以及於契約書第16條第2項約定「本契約之效力及於雙方之繼承人、受讓人或存續公司」。其後，吳錦繡、王帝雄於99年3月8日將系爭房地出售予伊，伊則於99年7月1日再轉售予訴外人 張華玲 。上訴人於知悉 伊承 買系爭房地後即表示同意由伊承受吳錦繡、王帝雄關於原合建契約之全部權利與義務，並與伊於99年7月16日另行簽立合建契約書（下稱系爭合建契約），惟於書寫契約書時，竟故意漏未將系爭約款記載於系爭合建契約上， 嗣復 否認伊有上開0.6坪補償權利，致伊遭張華玲以未移轉補償0.6坪房屋面積之權利為由，而扣款新臺幣（下同）54萬元，被上訴人顯對伊有侵權行為或不完全給付情事。是伊除依系爭合建契約第16條第2項約定，得主張有原合建契約第18條第3項約定之權利外，亦得依侵權行為之法則或不完全給付之規定，請求上訴人賠償損害54萬元等語。 爰先位 求為確認被上訴人就系爭合建契約對上訴人有因室內裝潢請求再補償合建房屋0.6坪合屋面積之債權存在；備位求為上訴人應給付被上訴人54萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計付利息之判決。並陳明願供擔保請准宣告假執行（聲明部分見原審卷第190頁之民事更正狀）。
（二）上訴人則以：伊與吳錦繡、王帝雄訂定原合建契約時，因其等曾花費鉅資整修系爭土地上之房屋，為彌補其等之損失，乃在原合建契約增列系爭約款，同意補償興建後房屋面積0.6坪予其等，但被上訴人並非原合建契約之當事人，亦非該契約之受讓人，自無原合建契約系爭約款之適用。況伊從未表示同意被上訴人受讓或承受原合建契約關於系爭約款之權利，故被上訴人並不得援引原合建契約第16條第2項約定，而主張有系爭約款之權利。兩造係於99年7月16日始另訂系爭合建契約，且伊簽約時即向被上訴人表示其無「室內裝潢補償0.6坪」之補償權利，經被上訴人同意始完成系爭合建契約之簽約手續，故兩造於簽訂系爭合建契約時全無被上訴人得享有0.6坪面積補償權利之合意，系爭合建契約並無漏載系爭約款之情事。綜上，被上訴人自不得主張原合建契約第18條第2項約定之權利。又被上訴人係因就其與張華玲間之買賣契約，欠缺其所保證之買賣條件，始同意由張華玲扣款54萬元，而伊既無應按原合建契約內容與被上訴人簽約之義務，且伊與張華玲間復無契約關係存在，則被上訴人遭張華玲扣款54萬元所受之損害，自與伊無涉，伊實無侵權行為或不完全給付之損害賠償責任可言等語，資為抗辯。
（三）原審判決確認系爭合建契約就被上訴人可獲分配之合建房屋面積，被上訴人對上訴人有得請求另加計0.6坪面積之權利存在（即被上訴人先位之訴部分勝訴）。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
二、經查被上訴人主張①上訴人與吳錦繡、王帝雄於97年5月6日簽訂原合建契約，約定由吳錦繡、王帝雄提供系爭土地，與上訴人合作興建房屋，其中契約書第18條第3項有以手寫「室內裝潢補償0.6坪」之約定，表示上訴人同意就室內裝潢部分，另加計0.6坪之房屋獲分配面積與吳錦繡、王帝雄。②被上訴人於99年3月8日與吳錦繡、王帝雄簽立系爭買賣契約，以價金1千6百萬元購買系爭房地。③被上訴人另於99年7月1日與張華玲訂定不動產買賣契約，以1千8百萬元價金將系爭房地出售與張華玲。④兩造於99年7月16日在上訴人公司處另簽訂系爭合建契約，惟系爭合建契約並未記載原合建契約中之系爭約款等事實，為上訴人所不爭執，復有被上訴人提出之原合建契約書、系爭合建契約書、系爭買賣契約書、被上訴人與張華玲間之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、異動索引為證（見原審卷第9頁至第54頁、第64頁至第93頁、第126頁至第129頁），堪信為真實。至被上訴人主張上訴人雖在系爭合建契約上故意漏未記載，惟其仍有原合建契約第18條第3項約定之權利，以及上訴人應依侵權行為或不完全給付之規定，負損害賠償責任等語，則為上訴人所否認。經查：
（一）兩造於99年7月16日簽訂之系爭合建契約，乃打字印刷制式文書格式，其內容除手寫部分外，大致與原合建契約內容相符，至原合建契約第18條第3項手寫部分之約定，系爭合建契約並無同樣約定之記載，此為兩造所不爭執，復有被上訴人提出之系爭合建契約書及原合建契約書可憑（見原審卷第10頁至第38頁、第65頁至第93頁）。故就契約書形式上觀察，已堪認兩造於訂定系爭合建契約時，並無關於補償0.6坪房屋面積之約定及合意。再參諸被上訴人提出其與張華玲立據之交屋協議書所載，被上訴人於透過光大不動產仲介經紀股份有限公司承購系爭房地時，該仲介公司並未告知被上訴人有0.6坪補償權益，且上訴人與被上訴人簽訂系爭合建契約時，亦未告知被上訴人上開權益，致張華玲向上訴人主張上開0.6坪權利時，遭上訴人拒絕，被上訴人因而賠償張華玲54萬元等情（見原審卷第
55頁），益可證兩造於簽訂系爭合建契約時，並無關於被上訴人得請求0.6坪面積補償權利之認識及合意。故被上訴人自無從依系爭合建契約主張有請求0.6坪面積補償之權利。
（二）被上訴人雖主張依原合建契約第16條第2項約定，該契約之效力有及於被上訴人，故被上訴人得據系爭約款，對上訴人請求補償0.6坪房屋面積云云，惟為上訴人所否認。
經查原合建契約第16條第2項係約定：「本契約之效力及於雙方之繼承人、受讓人或存續公司」（見原審卷第24頁）。而基於債權契約相對性原則，應認上開訂約雙方約定之真意係指原合建契約之效力及於雙方之繼承人、受讓契約權利之受讓人、或因合併而存續之公司，但尚不足以據上開約定即認定合建契約之效力當然及於系爭房地所有權之受讓人。蓋合建契約乃合建雙方就合建之出資、房屋之興建及合建結果之分配等內容為權利義務之約定，而不動產買賣契約乃買賣雙方就不動產所有權之移轉及價金之給付為約定，故二者顯係不同之契約關係，故除非被上訴人與吳錦繡、王帝雄簽訂系爭房地之買賣契約時，有特別約定一併受讓吳錦繡、王帝雄與上訴人間之合建契約，否則，上訴人與吳錦繡、王帝雄間之原合建契約效力並不當然及於被上訴人。況一般契約權利義務之移轉，包括債權之讓與及債務之承擔，因此，契約之一造當事人就其契約權利讓與部分，雖僅須通知債務人即可（民法第297條規定參照），但就其契約義務移轉予第三人部分，則須取得另一造當事人之承認（民法第302條規定參照）。惟查被上訴人與吳錦繡、王帝雄間訂定之系爭不動產買賣契約，並無關於被上訴人受讓原合建契約之文字記載（見原審卷第39頁至第46頁之買賣契約書），故已難認其等有關於轉讓原合建契約權利義務之約定。再參諸證人即美商ＥＲＡ（易而安）不動產仁愛加盟店光大不動產仲介經紀股份有限公司（下稱ＥＲＡ仲介公司）之營業員 許宗傑 在原審到場證稱；伊之前認識被上訴人，故由伊介紹被上訴人向 吳錦鏽 、王帝雄購買系爭房地。因被上訴人之前有看過上訴人所提供之原合建契約書，認為將來有獲利空間，故考慮要投資，並於內政部版的買賣要約書上簽名並給付斡旋金後，經吳錦鏽、王帝雄同意後，伊再約買賣雙方至伊店中簽不動產買賣契約書。伊之前曾到都更案現場，並詢問上訴人之承辦人員 黃志強 ，如果客戶買下都更案的房屋，即系爭房地，但未與建商換約時，建商會不會提供原屋主所擁有的合建條件，黃志強說必須新屋主偕同原屋主至建設公司換約，合建契約所登載的條件才會移轉至新屋主等語（見原審卷第第160頁反面及第161頁之言詞辯論筆錄）。堪認被上訴人於簽訂不動產買賣契約時，已知悉上訴人明確表示原合建契約效力不及於被上訴人，須另行訂定合建契約之情。而證人即與證人許宗傑服務於同一公司之高級專員 郭子揚 亦在原審證稱：吳錦鏽、王帝雄委託 伊仲介 出售系爭房地，吳錦鏽說其與上訴人簽合建契約，如果都更之後可以換到一間新房子，並有出示原合建契約書給被上訴人看，但吳錦鏽、王帝雄與被上訴人間買賣契約書並無載明原合建契約的條件內容，因為買賣房地與合建契約是分開的等語（見原審卷第162頁之言詞辯論筆錄），益可證簽訂系爭不動產買賣契約確無關於被上訴人得受讓原合建契約之約定。綜上，被上訴人與吳錦鏽、王帝雄於訂定系爭不動產買賣契約時，既無被上訴人得受讓原合建契約之約定，則原合建契約效力自不及於被上訴人。故被上訴人依原合建契約第16條第2項約定，主張其得請求上訴人依系爭約款補償0.6坪房屋面積之權利，自屬無據。
（三）證人許宗傑雖另證稱：系爭買賣契約書並沒有記載合建契約權利移轉之內容，但有將原合建契約附在買賣契約後面（見原審卷第161頁反面之言詞辯論筆錄）。惟證人郭子揚卻證稱：伊並沒有印象被上訴人與吳錦鏽簽訂不動產買賣契約時，是否有將原合建契約書放在一起（見原審卷第163頁反面之言詞辯論筆錄）。查許宗傑乃被上訴人所委託之仲介人員，而郭子揚則係吳錦鏽、王帝雄所委託之仲介人員，均於簽訂不動產買賣契約時在場，對於關於買賣雙方重要權利義務之原合建契約是否附於不動產買賣契約後面一節，竟無法明確一致，故自難僅據證人許宗傑之證詞認定原合建契約有附於系爭不動產買賣契約之後，成為附件。而被上訴人又不能提出其他積極證據以資證明原合建契約有附於系爭不動產買賣契約之後，訂約雙方並有約定以原合建契約為附件，以及被上訴人受讓合建契約之效力等事實，則仍難認被上訴人得依原合建契約第16條第2項約定，主張有系爭補償0.6坪約款之權利。證人許宗傑及證人郭子揚雖另證稱：兩造簽訂系爭合建契約時，被上訴人及許宗傑有問黃志強新合建契約條件與原合建契約條件之差異，上訴人承辦人員黃志強答以沒有任何差異，因為合建契約很厚，黃志強沒有逐條說明。被上訴人及仲介人員均未審閱系爭合建契約內容等語（見原審卷第161頁至第163頁之言詞辯論筆錄）。惟其等此部分證詞與簽訂系爭合建契約之在場人即上訴人承辦人員黃志強、 陳惠倩 之證詞完全不同。查證人黃志強證稱；簽訂系爭合建契約時，吳錦鏽僅簡單介紹雙方認識，隨即表明彩券行有事先行離開，簽約時只有被上訴人、黃志強及陳惠倩在辦理，許宗傑、郭子揚在上訴人公司大廳藝術空間等待，許宗傑並未在簽約現場詢問系爭合建契約條件與原合建契約條件是否相同之問題。被上訴人確有閱覽系爭合建契約內容，但未詢問特別補貼條件等語（見原審卷第163頁反面至第
165-1頁之言詞辯論筆錄），證人陳惠倩證稱；被上訴人在簽約時並未詢問0.6坪補貼事宜，系爭合建契約書第4頁及第8頁有一個簽名確認及租金補貼確認，故需被上訴人用印，伊於系爭合建契約書第17頁用印時，有告知被上訴人因吳錦鏽有裝潢系爭房屋作為套房出租，故上訴人公司有同意補貼吳錦鏽，但被上訴人無此項支出，故上訴人不予補貼等語（見原審卷第165-1頁至第166頁之言詞辯論筆錄）。再參諸證人郭子揚自承確未從頭到尾在場，中途有離席等語（見原審卷第163頁之言詞辯論筆錄），可見證人許宗傑、郭子揚是否於書立系爭合建契約時全程在場自屬有疑。況被上訴人陳稱系爭合建契約簽訂後，契約正本均由仲介取走（見本院卷第39頁反面及第40頁之準備程序筆錄），故證人許宗傑、郭子揚對於所持有被上訴人簽訂之系爭合建契約內容自知之甚稔，則其等於翻閱系爭合建契約第18條時，自當立即發現系爭合建契約無相同於系爭約款之記載，乃竟從未向上訴人表示異議，並致使訴外人張華玲於99年8月9日擬與上訴人換約時，就系爭約款與上訴人承辦人員黃志強發生爭議（見原審卷第55頁張華玲與被上訴人交屋協議書之記載），在在與常情有違，故尚難認據證人許宗傑、郭子揚上開證詞為有利於被上訴人之認定。
（四）末查，被上訴人另主張上訴人未告知其原合建契約關於系爭約款之內容，且漏未記載於系爭合建契約之內，顯有故意隱瞞系爭約款權利，致其受有遭張華玲扣款54萬元之損害，應依侵權行為之法則及不完全給付之規定，賠償其上開損害云云。惟查被上訴人係向吳錦繡、王帝雄購買系爭房地，並非向上訴人購買，且簽訂不動產買賣契約書時，並未約定被上訴人得受讓原合建契約權利義務，已如前述，故原合建契約之效力並不及於被上訴人。而上訴人既係與被上訴人重新訂定合建契約，即無告知被上訴人原合建契約系爭約款之義務。再如前所述，兩造於簽訂系爭合建契約時，並未合意被上訴人得主張補償0.6坪面積之權利，故上訴人亦無在系爭合建契約上記載系爭約款之必要。況縱如被上訴人所云，雙方事先已有援用系爭補償0.6坪約定之合意，則依常情被上訴人於簽訂系爭合建契約時，本應特別注意契約上有無記載系爭補償0.6坪權利之約定，而查被上訴人於系爭合建契約均有逐頁加蓋騎縫印章，乃得輕易發現有無於第18條第2項以手寫記載補償0.6坪之文字，竟當場未就系爭合建契約第18條第2項並無補償0.6坪約定之部分表示異議，顯與常情有違，益可證兩造於簽訂系爭合建契約前後，均無就系爭約款達成合意。是被上訴人主張上訴人故意隱瞞系爭約款，且於系爭合建契約漏載系爭約款，構成侵權行為或不完全給付，故被上訴人應就其遭張華玲扣款之損害，負侵權行為損害賠償責任或不完全給付之損害賠償責任，於法亦非有據。
三、綜上所述，被上訴人主張其對上訴人有原合建契約第18條第3項約定之0.6坪面積補償債權，先位請求確認被上訴人就系爭合建契約書對上訴人有因室內裝潢請求再補償合建房屋0.6坪合屋面積之債權存在；及主張依侵權行為之法則或不完全給付之規定，備位請求上訴人應給付其54萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均屬無據，不應准許。從而，原審就先位之訴部分，所為確認系爭合建契約就被上訴人可獲分配之合建房屋面積，被上訴人對上訴人有得請求另加計0.6坪面積之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院就被上訴人先、備位之訴，改判如主文第二項所示。
四、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國101年6月26日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官呂淑玲法官謝碧莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年6月26日
書記官李翠齡