裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第1618號民事判決
裁判日期：民國99年09月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第1618號原告丙○○
寅○○上一人法定代理人Ｉ○○原告辰○○
卯○○黃○○Ａ○○○申○○壬○○戌○○宙○○酉○○玄○○己○○巳○○丑○○丁○○辛○○庚○○子○○戊○○宇○○甲○○○Ｂ○○癸○○Ｄ○○Ｅ○○Ｇ○○Ｆ○○兼上三人共同法定代理人Ｈ○○原告Ｃ○○
亥○○未○○地○○天○○午○○共同訴訟代理人 詹德柱 律師被告乙○訴訟代理人 蔡順雄 律師
曹詩羽 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段四小段七九八地號土地返還全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條定有明文。查本件兩造因租佃爭議，經原告向臺北市政府耕地租佃委員會申請調解，於民國99年2月10日調解不成立後，該會決定於99年4月16日行調處程序，並於同日作成被告未自任耕作，兩造耕地租賃契約有無效情事之調處決議後，被告不服該調處，經臺北市政府移送本院審理，有臺北市政府99年4月29日府地權字第09931144600號函所附臺北市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽（見本院卷第3至71頁），故本件起訴合於前開法條規定，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：伊為訴外人 黃奕鎮 等人之繼承人，於44年1月1日黃奕鎮與被告就原臺北市○○區○○段○○○○號土地簽訂臺灣省臺北市私有耕地租約，而臺北市政府則將該租約編列為安義租字第28號租約（下稱系爭租約）。而前開地號土地後因重測而變更為臺北市○○區○○段四小段798、798之1、799地號等3筆土地。惟其中798之1地號土地因臺北市政府為辦理大安區215號公園工程而徵收，799地號土地則因被告無自認耕作，故其拋棄耕作權而將土地返還予出租人，從而系爭租約之承租範圍，經變更後僅限於798地號土地（下稱系爭土地）。系爭土地面積雖為45平方公尺，惟因被告亦為共有人之一，應有部分為1/6，此部分並無承租之必要；另部分共有人因辦理土地抵繳稅款，其中應有部分1/6已登記為國有，從而，臺北市大安區公所將系爭土地應有部分2/6排除於租賃範圍，故被告承租系爭土地之面積僅有30平方公尺。又被告早年雖有自任耕作，惟近一、二十年來被告已將系爭土地鋪設柏油路面，並劃設停車格出租他人使用，並未為實際耕作，依照耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，系爭租約有無效之情事，爰依民法第821條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：依據耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，除不自任耕作外，尚應轉租他人，原訂租約始生無效之法律效果，本件被告並未將系爭土地轉租他人，自無使原租約無效之情事。況伊確有在系爭土地上耕作，且原告住居所離系爭土地甚遠，原告縱使收回系爭土地，亦難以自任耕作，故依耕地三七五減租條例條例第19條第1項第1款，原告不得收回系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造因租佃爭議，經原告向臺北市政府耕地租佃委員會申請調解，於99年2月10日調解不成立後，該會決定於99年4月16日行調處程序，並於同日作被告未自任耕作，兩造耕地租賃契約有無效情事之調處決議後，被告不服該調處，經臺北市政府移送本院審理。
（二）原告為黃奕鎮等人之繼承人，於44年1月1日黃奕鎮與被告就原臺北市○○區○○段○○○○號土地簽訂系爭租約。後前開地號土地因重測而變更為臺北市○○區○○段四小段
798、798之1、799地號等3筆土地。惟798之1地號土地前經臺北市政府為辦理大安區215號公園工程而徵收，後撤銷徵收，又因原告未將已受領之補償費繳回，現登記為被告與臺北市政府共有該土地；799地號土地則因被告無自任耕作，故其拋棄耕作權而將土地返還予出租人。故本件租約之承租範圍，經變更後僅限於系爭土地。
（三）本院於99年8月20日上午10時許至系爭土地勘驗時，系爭土地現況為以磚塊堆疊而出之花壇，磚塊堆疊高度為3塊，裡面填土約1塊磚塊高，內有數盆盆栽、樹蘭10盆、桂花4盆、桑樹1盆，及其他平面部分種植地瓜葉，另其地面留有原繪製停車位之格線。法官請原告訴訟代理人以圓鍬挖土，確定該鋪土之厚度為1塊磚塊厚（磚塊厚度約9公分），下方鋪設柏油。系爭土地有一角三角形土地係在圍牆之外，該部分土地下方未鋪設柏油不爭執，鄰近之土地種植檳榔樹數棵及木瓜、芋頭等植栽。
四、兩造之爭點及論述：按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段規定甚明，所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事，係屬原訂租約無效。耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約固均歸於無效，最高法院63年台上字第599號判例、68年台上字第258號判例、94年度台上字第600號判決分別可資參照。次按，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法院87年台上字第235號判例亦可參照。再按耕地租約期滿時，出租人不能自任耕作者，出租人不得收回自耕，耕地三七五減租條例第19條第1項第1款定有明文。本件原告主張被告有不自任耕作之情事，系爭租約自屬無效，被告應返還系爭土地予全體共有人等情，惟被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件爭點厥為：被告是否有不自任耕作之情事因而系爭租約無效，致使原告得依民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被告返還系爭土地。經查：
（一）原告所提出98年2月27日之系爭土地現場照片，顯示系爭土地全部係鋪設柏油供作停車空地；而系爭土地於98年4月6日之現況，則改為在圍牆邊放置盆栽（分見本院卷第243至245頁）。至於本院於99年8月20日至現場勘驗系爭土地時，系爭土地之現況雖填土、擺置盆栽及種植地瓜葉，但地面留有繪製停車位之格線，下方鋪設柏油等情，此有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第219、220頁）。顯見原告所提出前開照片，應確屬系爭土地當時之現況。亦即，本件被告確實有未於系爭土地上耕作之情事。況相較於系爭土地有一角三角形土地係在圍牆之外，該部分土地下方未鋪設柏油，此部分之植栽明顯因有較豐富之土壤及肥沃之土地，而生長狀況為佳。倘被告確實於系爭土地上有耕作之事實，斷無於系爭土地鋪設柏油之必要，故系爭土地於淺薄之鋪土下方，係鋪設柏油，顯與被告過去將系爭土地作為停車使用之目的有所關連。又上開情事亦經臺北市政府耕地租佃委員會作成：「系爭土地既有鋪設柏油，即可認定已從事非農業使用，而有未自任耕作之情形」之調處決議，有調解筆錄在卷可證（見本院卷第4至7頁）。而承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作，縱被告嗣後將停車格線塗銷，亦無法改變不自任耕作之事實，且系爭土地既已鋪設柏油，現況當無法再供為耕作之用。
（二）系爭土地有一角三角形土地係在圍牆之外，該部分土地下方未鋪設柏油等情，亦如前述。然系爭土地位於圍牆外之部分所佔之面積甚微，被告或因該部分土地無法供完整之停車空地，方未將其改為停車使用。況所謂不自任耕作，依前開判決意旨可知，包括一部及全部不自任耕作，縱使該圍牆外之部分無不自任耕作，惟其他部分既有不自任耕作之事實之存在，即屬不自任耕作。
（三）另被告雖抗辯耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，除不自任耕作外，尚應轉租他人，原訂租約始生無效之法律效果，且原告住、居所離系爭土地甚遠，原告縱使收回系爭土地，亦難以自任耕作，故依耕地三七五減租條例條例第19條第1項第1款，原告不得收回系爭土地云云。惟依前揭判例可知，不自任耕作雖兼指轉租及將耕地借與他人使用，但不以轉租及將耕地借與他人使用為必要，易言之，縱承租人僅不自任耕作而未轉租或轉借他人，仍屬耕地三七五減租條例第16條第1項之「不自任耕作」，且耕地三七五減租條例第19條第1項第1款之適用前提，需耕地租約期滿時為必要，然系爭租約現係因被告不自任耕作而無效，非屬耕地租約到期，則不論原告有無自任耕作之能力，皆得將系爭土地收回，被告辯稱本件原告應受耕地三七五減租條例第19條第1項之限制，顯係對於上開法條解釋之違誤。
（四）本件被告不自任耕作之情事既可認定，系爭租約自屬無效，被告縱使為系爭土地共有人之一，在未徵得他共有人全體之同意前，仍不得就共有物之全部或一部為任意之使用收益。
五、綜上所述，被告有不自任耕作之情事，系爭租約因而無效。從而，原告依民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被告返還系爭土地於全體共有人，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年9月30日
民事第六庭法官黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月30日
書記官洪仕萱