臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第5607號
原 告 富家通不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○律師
被 告 丁○○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間給付報酬金事件，本院於民國98年3月3日辯論終
結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:被告於民國95年7月18日由其配偶丙○○代理，
與原告簽訂不動產委託專任銷售契約書（下稱系爭銷售契約
書），將其與訴外人 蘇榮治 等七人共有坐落高雄市○○區○
○段180、181、133地號之土地（下稱系爭土地），委由原
告代為仲介銷售，並約定於仲介成功後，被告與買受人訂定
買賣契約時，由被告按成交總價百分之3給付居間報酬，後
又降低仲介費用為百分之1。然原告依約將系爭土地出賣與
訴外人 林陳海 及 白淑貞 時，因蘇榮治突欲調高其所有181地
號土地之售價，原告為促成買賣成立，同意以仲介費用補貼
，故縮減仲介報酬為新臺幣（下同）50萬元，兩造於達成減
縮仲介費用協議後，被告竟反以仲介費用已交付給系爭土地
之地主之一蘇榮治之委託人即其子 蘇昌盛 ，應由蘇昌盛交付
仲介費用為由拒不履行。原告與蘇昌盛間並無任何委任或代
理權授與之關係，被告縱將仲介費用交付與蘇昌盛對原告亦
不清償效力，故原告爰依民法第568條第1項之規定請求被
告應給付居間報酬金50萬元等語。並聲明：被告應給付原告
50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百
分之5計算之利息。
二、被告則以：當初仲介條件為買方願出總價1億3千萬左右買受
系爭土地，折合每坪17萬元。賣方各共有人依其出售價額百
分之1給付仲介費用，故原告應支付仲介費用僅為39萬1200
元。惟就系爭土地之共有人之一蘇榮治先生就181地號土地
，所開每坪售價高於其他共有人3萬元，然買受人不願意加
價，故 溫鎮源 乃提議將其事後仲介費110萬元作為 蘇榮志 補
貼差額之用，並宣示於買賣交付尾款時交由出賣人交付補貼
款與蘇榮治。然於賣家將尾款及仲介費用交付與被告時，原
告代理人溫鎮源竟然反悔，稱其未同意將仲介費補貼蘇榮治
，與蘇榮治之代理人蘇昌盛發生爭執，故同意先由被告代理
人丙○○收受91萬2900之支票，再由蘇昌盛與溫鎮源協調佣
金之事，然協調未成，故被告依約將其代為收取之仲介費用
交付蘇榮治，事後溫鎮源復請丙○○幫忙協調，丙○○才幫
忙聯絡蘇榮治，蘇榮治約略同意補貼50萬元給溫鎮源，丙○
○要求 溫震源 自行與蘇榮治聯絡協調，故50萬元部分與被告
無涉，乃原告與蘇榮治間之關係。再者，被告依自身應有部
分應給付之仲介費，僅39萬1200元，豈有約定給付50萬元仲
介費用之理，且各出賣人對於仲介費之給付亦無連帶之約定
，故若從有約定減低仲介費用為50萬元，亦應約定各共有人
仲介費用降低之比例，然竟無約定，顯見兩造間並無約定仲
介費用降為50萬元之情事等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠兩造間曾簽訂銷售坐落於高雄市○○區○○段180、181、13
3地號之土地（下稱系爭土地）之不動產專任委託銷售契約
書，原約定仲介費用為百分之3，復變更為百分之1。嗣後
系爭土地出賣與訴外人林陳海及白淑貞，經計算仲介費用共
99萬1151元，扣除蘇榮治部分之仲介費用為91萬2900元。
㈡系爭土地出售時，因蘇榮治就其所有高雄市○○區○○段○○
○號土地（下稱181地號土地），面積38.31坪，出售價額不
滿，故原告本件仲介之代表人溫鎮源同意以仲介費補貼蘇榮
治。
㈢被告所代為收取之仲介費支票91萬2900元分別於96年2月26
日以39萬1272元、13萬407元及96年3月6日另以39萬1221元
存入被告配偶丙○○高雄農會信用部000000-0帳戶。
㈣被告未給付原告任何仲介費用，而將仲介費用91萬2900元交
付與蘇榮治。
四、原告主張兩造依系爭銷售契約書將系爭土地出售，因為補貼
蘇榮治，約定將仲介費用降為50萬元，業據其提出不動產專
任委託銷售契約書、土地賣契約書、新興郵局第2463號、高
雄79支郵局第72號存證信函為證，被告則
以上開情詞置辯。經查：
㈠證人溫鎮源證稱：蘇榮治因就181地號土地價格每坪要多賣3
萬元，當時說要補貼他一坪3萬元之部分等語。證人蘇昌盛
亦證稱：181地號土地蘇榮治欲出售每坪20萬元，高於買方
購買價格3萬元，故溫鎮源答應以其仲介費補貼181地號土地
每坪3萬元之差價，差價為114萬9300元，溫鎮源表示欲補貼
110萬元等語。賣方代書即證人 蘇正平 證稱：181地號只有蘇
榮治為出賣人，要簽約時，蘇榮治對價款有疑慮且並不滿意
，當時溫先生說要從仲介費用補貼等語。足徵溫鎮源曾同意
以每坪3萬元補償181地號土地之差價與蘇榮治。而勾稽證
人蘇昌盛所證及181地號土地面積為38.31坪，每坪3萬
元計算，差價應為114萬9,300元觀之，是被告抗辯溫鎮源
答應以仲介費110萬元補貼蘇榮治，應堪採信。原告之代表
人溫鎮源既於系爭土地出售時，業已與蘇榮治約定出售價格
差價110萬元部分，由仲介費用給付，而本件之仲介費僅99
萬1,151元，故本件仲介費用於溫鎮源與蘇榮治約定之時，
原告即將仲介費之債權移轉與蘇榮治所有，而被告知悉此事
，故對被告亦發生移轉之效力，是被告自得將其所代為受領
之仲介費用，交付蘇榮治為清償。
㈡原告另主張因為補償蘇榮治，故兩造嗣後將仲介費降低為50
萬元等語，兩造間所約定之仲介費，蘇榮治之代理人蘇昌盛
所提議之50萬元僅為兩造間磋商之動機等語；被告則抗辯此
乃原告與蘇榮治間之關係，與其無涉等語。經查：
⒈證人溫鎮源雖證稱其於交付尾款當場與蘇榮治協調後，蘇榮
治同意給付50萬元，當時為農曆過年的前兩天，買方把買賣
價金及仲介費用之支票均交給丙○○暫時保管，是要做合理
的分配，丙○○有說過完年之後，蘇先生會拿50萬元支票去
換然後再給伊等語。然證人蘇昌盛則證稱：當時有說要給溫
鎮源多一點，大約50萬，但尚未定案，因溫鎮源已離去等語
；且仲介費買方係依各共有人以土地尾款、仲介費用百分之
1分別開立，為原告所自承，且有證人即本件土地買賣之代
書蘇正平證述明確，依原告存入其所代領之仲介費91萬2900
元之高雄市農會帳戶明細，該筆仲介費乃係開立為到期日為
96年2月15日金額分別為130,407元、130,407元、130,
407元、130,407元、391,272元、52,173元、39,117元之
支票共7張，有高雄市農會98年2月27日高市農信字第0980
000415號函所附之丙○○高雄市農會信用部00011-4帳戶票
據交換資料在卷可佐。原告為專業仲介銷售不動產之業者，
就交易之程序，款項之收取及自身權利之主張，應更較一般
人更為注意謹慎，若於當場兩造即約定給付50萬元，原告豈
有未當場即索取相當金額支票之理，且依原告所提出之高雄
79支郵局第72號存證信函之內容觀之，溫鎮源於該函中表示
買方係於96年2月15日交付尾款，與上開仲介費支票之到期
日相同，溫鎮源亦可陪同至金融行號提示後立即領取，然其
竟捨此而不為，而將91萬2900元之仲介費用均交由丙○○要
其妥善之處理，甚未約定給付之時間，與常理有違；且參以
證人蘇正平證稱，當時因為還在協調，所以將仲介費用交給
地主簽收等語。是溫鎮源所述於尾款交付當時兩造已達成50
萬元之協議，殊難採信。
⒉又原告主張兩造間有50萬元之合意，無非以其所提出丙○○
新興郵局第2463號存證信函為據，然依該存證信函中「經本
人協調蘇同意退還新臺幣伍拾萬元正給予溫先生...至伍拾
萬元正蘇先生答應自行與溫先生聯絡並支付之」之文意觀之
，丙○○僅立於居中協調蘇榮治與溫鎮源之地位。且依原告
所陳，為補貼蘇榮治，方降低仲介費為50萬元作為補貼等語
，申言之，被告並非因仲介費用降低而得取得利益，其因買
賣土地而所須支出之仲介費部分，並不因原告之降低而有所
改變，僅係原告與蘇榮治間補貼之金額發生變動，而補貼之
協議既由原告與蘇榮治所自行約定，故若變更須原告與蘇榮
治另行約定協調，方生效力；又溫鎮源上亦證稱其於當場係
與蘇榮治協調，並非被告。故縱有50萬元之給付約定，乃應
存在原告與蘇榮治間，應可認定
五、綜上所述，被告既已將仲介費用交付與蘇榮治，已為清償，
原告復不能證明兩造間另有給付50萬仲介費之合意，故原告
依居間之法律關係請求被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無
理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 3 月 24 日
高雄簡易庭法官鄭 瑋
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 24 日
書記官林芊蕙