三重簡易庭89年度重簡字第1418號民事宣示筆錄

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　　　　　　八十九年度重簡字第一四一八號
　　原　　　告　丙○○
　　訴訟代理人　乙○○
　　被　　　告　甲○○
　　訴訟代理人　丁○○
右當事人間八十九年度重簡字第一四一八號返還房屋事件於中華民國九十年四月九日
，在本院公開宣示判決出席職員如左：
　　　　法　　　官　陳世杰
　　　　法院書記官　林麗美
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如左：
主文
被告應將門牌號碼台北縣新莊市○○街○○○巷○○弄○○號八樓之房屋遷讓返還原
告。
被告應給付原告新台幣柒萬元及自民國八十九年八月三日起至遷讓返還之日止，按月
給付原告新台幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
　　事實及理由
一、原告主張：伊於民國八十八年十一月五日將其所有門牌號碼台北縣新莊市○○街
○○○巷○○弄○○號八樓房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期
限自八十八年十一月五日起至九十一年十一月四日止，每月租金新台幣（下同）
一萬元，約定於每月五日前繳納，另被告交付原告二萬元押租保證金。嗣被告自
八十九年一月五日起即未依約繳納租金，經原告屢催未繳，原告乃於八十九年七
月三十一日以存證信函通知被告終止租約，於八十九年八月二日送達被告，但被
告仍未將系爭房屋遷讓返還原告，致原告受有損害。爰依租賃契約及民法第四百
五十五條規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，另請求被告給付自八十九
年一月五日起至八十九年八月二日終止租約之日止，積欠之七個月租金七萬元及
自八十九年八月二日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告二萬元相當於租金
之違約金。被告則以系爭房屋自八十八年十一月十日起即被法院查封，原告應不
得向伊請求給付租金等語資為抗辯。
二、原告上開主張業據其提出租賃契約、存證信函暨回證等影本各一件，被告對於兩
造訂立租賃契約，自八十九年一月五日起未繳納租金，於八十九年八月二日收到
終止租約之存證信函及目前仍居住於系爭房屋並不爭執，是原告之上開主張應堪
信為真實。至被告抗辯系爭房屋自八十八年十一月十日起被法院查封，亦據本院
調閱八十八年度執字第二二五四五號執行卷宗，查證屬實，是被告上開抗辯亦堪
信為真實。
三、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如
承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之
總額未達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，又「承租人於租賃關
係終止後，應返還租賃物」，民法第四百四十條第一項、第二項、第四百五十五
條第一項定有明文。如上所述，系爭房屋自八十八年十一月十日起為本院民事執
行處八十八年度執字第二二五四五號執行事件，實施查封在案，且嗣因兩造間之
租賃關係，有害於上開執行事件抵押權人之抵押權，經本院民事執行處於八十九
年四月十一日裁定除去兩造間之租賃關係而實施拍賣，惟嗣再經拍賣仍無人應買
，依強制執行法第九十五條第二項規定視回撤回強制執行而終結，亦經本院查閱
上開執行卷宗明確，是上開執行程序既已依法視為撤回，則於上開執行程序所為
之查封或除去租賃關係之裁定均因而溯及既往失其效力，自不影響兩造租賃契約
之效力。又即使系爭房屋曾於八十八年十一月十日一度遭查封，且兩造租賃關係
一度遭裁定除去，但於本院民事執行處依法實施點交而剝奪被告對於系爭房屋占
有之前，被告對於系爭房屋之事實上占有狀態均不受影響，被告亦自承於上開執
行程序進行中仍居住使用系爭房屋，被告既仍得居住使用系爭房屋，自不得據此
拒絕給付原告租金，被告上開抗辯尚不足採。其次、本件被告既自八十九年一月
五日起即未依約繳納租金，經原告屢催未繳，再經原告於八十九年七月三十一日
以存證信函通知被告終止租約，於八十九年八月二日送達被告，則依上開民法第
四百四十條第一項、第二項規定，兩造間之租賃契約應於八十九年八月二日終止
。兩造之租賃契約既已終止，則依上開民法第四百五十五條第一項規定，原告自
得請求被告將系爭房屋遷讓返還原告。
四、次按「租金應於每月五日前繳納」，又「乙方（被告）於租期屆滿時，除經甲方
（原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得
藉詞推諉或或主張任何權利，如不即時遷讓返還房屋時，甲方每月得向乙方請求
按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」
，兩造租賃契約第三條、第六條分別定有明文。本件被告既如上開所述，自八十
九年一月五日起至八十九年八月二日原告依法終止租約之日止，積欠八十九年一
月至七月之租金未給付原告，復自八十九年八月三日起未依約遷讓返還系爭房屋
，則原告依上開租賃契約第三條之約定，請求被告給付自八十九年一月至八十九
年七月積欠之七個月租金七萬元，於法自屬有據。又原告雖依上開租賃契約第六
條之約定，請求被告自八十九年八月二日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原
告二萬元之違約金等語，惟按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」
，民法第二百五十二條定有明文；再按「當事人約定契約不履行之違約金過高者
，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一
般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約
金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡
量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準」，最高法院四十九
年台上字第八○七號、五十一年台上字第一九號判例可資參照，被告雖如上述未
依約於終止租約之翌日即八十九年八月三日遷讓返還系爭房屋，因而致原告受有
損害，但本院參酌上開最高法院判例意旨，認原告因此而得請求之違約金額仍應
以每月租金一萬元之限度內為允當，逾此部分之請求不應准許。
五、綜上，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還，另請求被告給付自八十九年一月五
日起至八十九年八月二日終止租約之日止，積欠之七個月租金七萬元及自八十九
年八月三日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告一萬元之違約金，於法有據
，均應准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、本件係因建築物定期租賃爭訟，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行。
七、結論：本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、
第四百三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中　　華　　民　　　國　　九十　年　　　四　　　月　九　　　日
　　　　　　　　　　　　　　　臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官陳世杰
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　　國　　九十　年　　　四　　　月　九　　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　法院書記官林麗美