臺灣苗栗地方法院103年度苗簡字第532號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院103年苗簡字第532號民事判決

裁判日期：民國104年04月30日

裁判案由：確認土地優先購買權存在等

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決103年度苗簡字第532號原告 賴吳秀妹 訴訟代理人 李世才 律師被告臺灣農林股份有限公司法定代理人 林金燕 訴訟代理人 楊榮富 律師被告 詹明洲
古子峯 上列當事人間確認優先購買權等事件，本院於民國104年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起（民事訴訟法第247條）。所謂即受確認判決之法律上利益，係法律關係之存否不明確，原告主觀上認為其法律上地位有不妥之狀態存在，且此不妥狀態能以確認判決除去者（最高法院52年台上字第1240號、42年台上字第1031號判例參照）。查被告臺灣農林股份有限公司（下稱被告農林公司）移轉苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號土地（以下地段均同，僅以地號簡稱之）而否認原告主張之優先購買權，顯然此權利存否不明確，影響原告得否優先買受617地號之私法上地位，並可由確定判決除去之，揆諸首揭說明，原告提起本件確認之訴者，當有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限（民事訴訟法第255條第1項第2款）。查原告起訴時誤以為被告農林公司將617地號所有權分別賣給被告詹明洲245/292、被告古子峯47/292，嗣釐清移轉歷程後，於民國104年3月5日言詞辯論期日將聲明改成如段貳一段末所示。經核此之變更同樣基於兩造優先購買權存否之關係涉訟，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告農林公司將617地號租給原告作為耕作使用已久，迨98年1月13日更續訂租約、租期至103年12月31日止。詎兩造租賃關係存續期間，被告農林公司未予通知，逕於98年12月7日以新臺幣（下同）37萬9600元對價，將617地號之所有權全部賣給被告詹明洲，邇後被告詹明洲再於99年7月15日以6萬1100元對價，將617地號之所有權權利範圍47/292賣給被告古子峯（上列買賣各於99年2月5日、99年7月23日登記完畢）。則原告依土地法第107條之規定，主張以「被告農林公司出賣617地號」之同一條件行使優先購買權；又該優先購買權本有物權效力，自不因被告詹明洲再移轉部分權利予被告古子峯而受影響。至於被告農林公司處分617地號以前，原告尚維持零星栽種，應無不自任耕作以致承租權消滅之問題；縱退步認確有閒置情事，惟休耕亦屬耕地利用型態，殊無從以原告閒置617地號即排除其承租人之優先購買權，乃屬當然。爰聲明：
（一）確認原告對於被告農林公司、詹明洲間就617地號之買賣有同一條件之優先購買權存在。
（二）被告農林公司出賣617地號之所有權全部予被告詹明洲、被告詹明洲出賣617地號之所有權權利範圍47/292予被告古子峯等移轉登記均應塗銷，回復617地號之所有權人為被告農林公司。
（三）被告農林公司應依與被告詹明洲所訂617地號買賣之同一條件，與原告成立買賣契約，並於原告履行此買賣契約之同時，將617地號之所有權全部移轉登記予原告。
（四）訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）被告農林公司固與原告向有「617地號」之耕地租賃契約，但此地號僅係特定土地標示之用，實際上放租範圍並非整筆土地，而應以被告農林公司耕作圖所示617地號之南向一隅為準。
（二）則617地號迭於88年9月2日分割出617-3、617-4地號，98年8月19日分割出617-13地號，99年1月27日分割出617-14、617-15地號，故歷次分割結果，目前617地號只剩下分割前原始宗地之北向一隅，至於原告承租位置始終不變，但實際上已變成現今之617-3地號以南範圍。
（三）囿於98年1月13日被告農林公司與原告續訂租約時仍沿用向來之契約標示內容，導致原告誤解自己承租標的，進而衍生本案。
（四）綜上，被告農林公司移轉現今之617地號，洵非逕行出賣原告實際承租之標的物，當無優先購買權問題。
（五）況土地法僅規範基地租賃之優先購買權，本件乃耕地租賃，原告所為主張自於法無據。
（六）末觀歷年航空照片，現今617地號所在位置始終無何耕作跡象，是縱退步認該處核屬兩造租賃標的，顯亦因原告不自任耕作導致承租權消滅之結果，當更無主張優先購買權之餘地。
（七）聲明：如主文所示。
三、首揭主張及抗辯，經兩造同意整理之爭點如下：
（一）不爭執事項：
1.被告農林公司與原告間向有租賃關係，前於98年1月13日續訂租約，該次續訂時書面契約係載明「617地號」為租賃之標的物。
2.被告農林公司於98年12月7日以37萬9600元對價，將617地號之所有權全部賣給被告詹明洲，邇後被告詹明洲再於99年7月15日以6萬1100元對價，將617地號之所有權權利範圍47/292賣給被告古子峯（上列買賣各於99年2月5日、99年7月23日登記完畢）。
3.目前617地號之現況，無地上物者係大範圍碎石空地、小範圍鋪整路面，有地上物者係鄰地（619-1地號）以鐵皮建物越界佔用情形（詳附圖）。
（二）兩造爭點：
1.被告農林公司與原告間向來之租賃關係，客觀上應存在於何處？
2.原告是否未自任耕作？
3.前項若是，其確認併主張617地號之優先購買權有無理由？
四、得心證之理由：
（一）被告農林公司與原告間之租賃關係，應存在於617地號：
1.考諸兩造同認之租賃契約書內容已白紙黑字載明「617地號」係承租土地，別無限定區位或附加標示可言（本院卷第7頁），顯然依既有積極事証以查，渠間租賃標的物乃經明示意思直指為「617地號」無訛。
2.至被告農林公司雖稱「原告承租位置只能以被告農林公司耕作圖之標示為準，兩造書面契約記載之地號非實際放租範圍」（本院卷第45頁），惟其提出之耕作圖僅係毫無署名或抬頭之單純手繪描圖紙（本院卷第68頁），非但闕乏會同原告確認之跡証，復無以此作為兩造租約附件之脈絡可循，矧原告業已全盤否認其真正性在案（本院卷第99頁），毋寧該被告農林公司片面提出之文書，亟難作為兩造租約內容之認定憑據。
3.況被告農林公司既提出異動索引坦稱「617地號於88年9月2日分割出617-3、617-4地號」（本院卷第49、46頁）。
則其所謂「因歷次分割、目前原告承租範圍坐落在617-3地號以南位置」果若為真，衡情98年1月13日兩造續約時被告農林公司必會以「617-3地號」特定承租範圍，詎其捨此不為，反倒白紙黑字使用「617地號」作為續約內容（本院卷第7頁），自益徵被告農林公司堅稱：原告承租標的非指「617地號」云云，殊難憑採。
4.綜上，被告農林公司與原告間應如兩造租賃契約書所載，乃於617地號存在向來之租賃關係，信堪認定。
（二）原告未在617地號自任耕作：
1.原告先一度稱：伊住在苗栗縣三義鄉○○村○○00號，已承租鄰旁之617地號耕作數十年，可傳訊同村14號、23號鄰居 傅文春 、 楊明籐 以證其實云云（本院卷第106、102頁）。
詎本院通知該等證人到庭後，原告竟改稱：證人只知道十幾年前伊尚在耕作，至於被告農林公司出賣617地號時之近況則不清楚等語，因而捨棄詢問證人（本院卷第129頁）。
則除此外，原告再無提出任何務農之證明，顯已明徵其含糊反覆之說詞，非可作為原告自任耕作與否之判斷準據。
2.質諸被告農林公司係於99年2月5日將617地號移轉登記予被告詹明洲，本院乃試以該時點為據、向行政院農業委員會林務局農林航空測量所調取回溯3個年度的航空照片，結果明顯可見：617地號毗鄰於苗栗縣三義鄉○○村○○00號之原告住所，97年8月22日，該處乃人工整平之水泥空地；98年6月29日，整體地貌仍大致相同、甚至現場供作停車使用；99年5月19日，雖出現綠色植皮地貌、但分佈稀疏且僅在地界周邊、地表上大體係黃土空地等情（本院卷第130頁、卷存證物袋內）。是憑此客觀中性之物證，應堪認定被告農林公司處分617地號之際，原告毫無自任耕作事實可言。
3.至原告一度爭執：休耕仍屬耕地利用型態，故617地號縱有閒置，亦非可逕與不自任耕作劃上等號乙節（本院卷第131頁）。姑勿論其除了一己說詞外，不曾針對所謂的休耕提出任何證明，良以前開航空照片已揭櫫99年2月5日被告農林公司移轉登記予被告詹明洲以前，617地號儘屬水泥空地、停車等非農用狀態，根本與維持地力、恢復土壤之休耕毫無關連，從而原告猶持前詞置辯勢屬空言，附帶敘明。
（三）原告未自任耕作、無從主張耕地租賃之相關規範：
1.按「耕地租用」係以支付地租而「耕作」他人之土地為要件，該項「耕作」應指為了定期收穫之目的，施加人工於他人土地上栽培農作物而言。倘施加人工於出租人土地係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物者，應無從適用「耕地租用」之相關規定（最高法院63年台上字第1218號判例、85年度台上字第2696號判決可參）。基此可知，土地法規範之「耕地租用」，乃著重於承租土地後須實際為農業耕作使用者，始足當之。
2.另土地法第107條所定承租人優先購買權乃設於「耕地租用」章節，其立法目的應在扶植自耕農，俾承租人得於確保、延續承租土地之耕作行為外，更進一步實現耕者有其田之理想（臺灣高等法院臺中分院101年度上字第178號判決同旨）。是當以承租人已為耕作目的而實行對應農事暨付出相當設施為限，始有賦予承租人於出租人處分租賃地時得優先購買之必要，否則若如本件原告之未實際投入耕作，即無從來利用之保障可言，益非「耕者」有其田之規範原意可及，故縱未經被告農林公司依兩造契約第7條第4項以不自任耕作為由終止該約（本院卷第7頁），原告仍不得逕以承租人地位主張優先購買耕地為是。
3.是準此見，99年2月5日被告農林公司將617地號移轉登記予被告詹明洲時，原告頂多在617地號上施加人工於非農用目的、毫無自任耕作事實，既詳前述，顯然原告要難援引土地法「耕地租用」之相關規範，而無從行使優先購買權至明。
（四）綜合上述，原告訴為段貳一段末所示主張乃無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法要與判決結論不生影響，爰不一一論述，併此陳明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年4月30日
苗栗簡易庭法官江振源以上正本內容與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月30日
書記官楊慧萍